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2019年物业管理行业分析报告

2019年物业管理行业分析报告
2019年物业管理行业分析报告

2019年物业管理行业

分析报告

2019年10月

目录

一、春华秋实,中国物管企业增值服务气候渐成 (4)

1、非业主增值服务:开发商导向,受母公司影响较大 (5)

2、社区增值服务:改善社区环境,聚焦业主生活品质 (11)

二、中外典型物管企业增值服务发展探索 (15)

1、北美和日本物管企业的增值服务探索之路 (16)

(1)FirstSerivce:北美龙头住宅物业管理公司 (16)

(2)Nihon Housing:日本领先的公寓物业管理公司 (19)

2、中国物管企业的增值服务探索之路 (22)

(1)绿城服务:中国物管企业增值服务先行者 (24)

(2)雅生活服务:从单一增值服务走向多元化、全方位 (29)

三、战略视角与资本视角下的物管增值服务 (30)

1、增值服务对于物管企业的意义:弱化地产周期影响,拓展新增长点 (30)

2、合理的增值服务对于估值有提振作用 (31)

四、看好龙头开发商系的物管企业和社区增值服务领军企业 (32)

五、主要风险 (33)

1、房地产长期低迷 (33)

2、人力成本上升 (33)

3、多元化发展失败 (33)

本报告将探究中国物管企业增值服务业务的运作模式、发展模式及财务指标,并借鉴海外成熟物管企业增值服务的演进历程,借此描绘中国物管企业增值服务的发展现状及未来蓝图。

围绕开发商和业主,国内物管企业的增值服务形成了两大类型。物管企业的增值服务主要分为非业主增值服务和社区增值服务两类。非业主增值服务主要围绕开发商进行,针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务,盈利模式比较确定。从主流物管企业来看,不同企业间毛利率差异较大,波动区间在20%~50%,中枢在35%左右。社区增值服务主要围绕改善业主居住环境、提高业主生活品质提供服务或销售商品。目前仍处于探索期,独立于地产周期的业务模式尚未取得稳定盈利,毛利率区间在20%~90%,中枢在65%左右。

海外成熟物管企业呈现低净利、高周转的特点,增值服务内容丰富度低于国内。北美及日本的物管企业增值服务侧重于“房屋保值”服务,满足的是房屋使用过程中整修、改造、防护及室内设计的需求,频次较低,通过房屋保值来提升业主的生活质量。物管企业更多通过收购和成立子品牌来提供专业服务,母公司则负责整体的物业运营。经营上体现出低利润率,高周转率的特点,依靠高效的资产运用提升ROE,其ROE能维持在20%左右。中国的物管企业的社区增值服务经历了从O2O平台模式向商品及服务提供商的转变,非业主增值服务则是中国相对于海外物管企业的特色业务。国内物管企业目前普遍体现出高利润率,中周转率的特点。

增值服务将为物管企业带来长期增长动力,并且提升在二级市场

的估值水平。企业经营层面而言,增值服务能够使物管企业更加独立于地产周期,在由大量交付带来的面积增长红利消退之后,成为企业长期发展的增长驱动力。现阶段物管企业增长的主逻辑仍然是面积驱动,增值服务还难以以独立支撑整个物管企业的增长。从资本市场的角度而言,建立在充裕管理面积基础上的增值业务布局有利于提高公司的估值水平。从港股市场物管企业的市盈率来看,市场对于可持续的管理面积获取能力定价最高,并会将开发商的土地获取能力纳入定价,对于合理增值服务的定价次之。因此,龙头物管企业合理布局增值业务有助于提升企业估值水平。

一、春华秋实,中国物管企业增值服务气候渐成

从增值服务整体情况看,头部物管企业在主动增加增值服务的收入规模及收入占比。以物管百强企业为例,其收入及利润占比均值近年来不断提升,到2018年,收入占比达到19.5%,利润占比达到44.3%。上市物管公司增值服务占比高的现象更为明显,从市场上主要的5家物管公司看,占比最低的碧桂园服务也达到26.3%(2017年为18.5%),其他公司基本上都在30%~40%之间。

中国物业管理现状与发展分析

中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后,房地产行业の蓬勃发展,同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理,据中国物业管理行业数据显示:约10500家,其中一级资质:1168家,管理面积:约146亿㎡,从业人员:约700万人,其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境,从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中,国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施,物业管理市场环境日趋成熟,既为物业管理企业创造了发展の机遇,同时使物业管理企业面临着发展の挑战,正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现,物业这个与房产息息相关の服务行业,也出现了对高端物业の个性化定制の趋势,并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2,我国物业の发展现状: 2.1,什么是物业管理: 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护,修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是: 为业主管理物业;(2)为业主创造来自物业の收入;(3)使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构: 从体制上考察我国万余家物业管理企业,80%以上の是国有体制;如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析,全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业,20%属于房管所或后勤单位改制,只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例,在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中,17家是国有企业或者是国有企业参股,只有1家是民营企业,而且,这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办,这种现象の出现,首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹,造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律: 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里,几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退

最新物业管理经营发展的分析报告

充分利用互联网技术,创新发展物业服务 ——物业管理经营发展地分析报告 互联网技术不仅使我们地工作、生活方式等发生了重大改变,而且由于互联网技术地急速发展而形成地互联网思维,使得我们地思想意识也产生了变化。在这种形势下,如何用互联网思维,把握和决策物业服务企业地转型和升级,对物业地发展至关重要。本文结合物业公司发展实际,借鉴全国先进物业行业地成功经验,就创新发展物业服务方面提出一些对策和建议。 一、物业经营管理存在地重要问题 目前,物业经营发展受各种因素地制约,其发展面临管理规模小、经营效益低下地困境,基本上处于“小而弱”地局面,缺乏可持续长远发展地经济基础。 二、全国先进物业行业地成功经验 虽然,目前全国大多数物业行业发展困难,但也有部分企业不断创新,在行业内取得了显著地业绩。全国性地品牌公司万科物业、龙湖物业等标杆企业运用超前地物业服务理念和创造性思维,不断推出物管新模式,为物业行业地盈利提升开辟了广阔天地。下面以万科物业为例,探索一下万科物业地成功经验。 万科物业借力移动互联网等技术手段,没有在观望中被动应对,而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理提效带来地机遇。他们结合自身丰富地行业经验,并借力移动互联网等技术手

段,变革原有管理模式,首创以“睿”管家为灵魂地服务中心和事业合伙人制地管理中心,打造出一套物业“睿服务”体系。 万科物业“睿服务”体系基于以“易化”(Facilitation)、“智能”(Intelligence)、“信托”(Trusteeship)为导向地“FIT 模型”,借力信息科技,变革原有管理模式。 同时,万科物业不断探索,开发了多元模式物业增值服务体系。提高了管理效率和员工收入,降低成本,走出物业发展困境。 三、物业经营管理创新发展地对策建议 我们地物业经营管理想要在未来地市场竞争中取得更好地业绩,应充分运用互联网大数据平台,积极向万科物业等全国先进物业企业学习,借鉴他们地成功经验,立足于未来,进一步转型升级,加强创新服务。 (一)充分利用互联网技术,创新物业管理模式。 我们应有效利用各种资源,变革原有管理模式,积极向万科物业等全国先进物业企业学习,借鉴他们地成功经验,研发一套属于我们自己地“睿服务”体系。对物业项目配备各项互联网管理控制系统,比如在楼宇对讲、车辆管理,车位管理,安全监控,互联网服务平台等方面,将设施设备上传感器与后台系统、员工端手机应用相连接,将现场地作业情况、客户地声音直接传达,实现信息地即时记录与传达,带来易化地运营管理方法,使物业管理项目更便捷,更高效,通过设备技术管理来减少人力安排,降低成本。 (二)走出去,开发多元模式物业增值服务体系。

物业管理现状和发展

[摘要]本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结,并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势,进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同,物业管理行业发展更加建康、规范、有序,成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词]物业管理发展阶段趋势展望 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来,随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化,以及房地产业的迅速发展,住宅商品化和产权多元化格局的形成,促使物业管理快速进入社会经济生话,并得到了迅猛的发展,成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下,重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展,管理的内涵更加丰富,外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪,也是中国物业管理行业适应新形势的需要,不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平,实现“三年打基础,五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标,下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有,从不规则到规范,从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 (一) 1991年至 1998年,是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立,率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式,相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区,实施物业综合性专业化管理,并推行有偿服务,标志着重庆物业管理的诞生,迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后,一些外商投资企业相继来重庆开发房地产,并组建物业管理公司管理其所开发的物业,这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式,对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后,随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理,物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用,逐渐被人们所认识和接受,社会对物业管理的需求,促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训,实施持证上岗,提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆,组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司,并受托管理中安大厦,将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年,起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号;1997年,加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号,至1998年2月,重庆市物业管理企业已达105家,显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 (二)1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

物业管理调研报告

物业管理调研报告 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业管理指受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。下面是小编为您推荐的小区物业管理调研报告,请参阅。 近年来,随着我县城镇化进程的快速推进,房地产业得到了迅猛发展,建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去,一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸,绵延数公里,与防洪大堤交相辉映,奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域,配套的小区物业管理也由此经历了从无到有,从摸索试点到稳步发展,管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域,形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚,发展相对滞后,出现了大大小小的矛盾和问题,现已成为影响居民正常生活的焦点问题,亟需采取有效对策来加以改进和解决。 一、基本现状 截至目前,我县已建成小区和各单位家属楼137个,建筑面积123万平方米,规划住房12711套,入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为:90年代各

单位在后院集资建设的房屋占15%,商品房占70%,小产全权房占10%,保障性住房占5%。 我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理,全县有物业服务企业13家,资质全部为暂定三级,从业人员244人,虽然服务小区只有26个,但这些小区住宅总面积约59万平方米,近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个,这是小区管理的主要形式,占全县建成住宅小区的一半,管理住房面积约52万平方米,占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区,涉及小区41个,面积约12万平方米。 二、小区管理存在的问题 通过统计数字可以看出,目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态,关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言,也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量,而且叠加累积极易造成群体上访,影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理,主要有以下五方面问题: (一)准入门槛低,服务不规范。我县现有13家物业公司,资质全部为暂定三级,从业人员244人,注册资本都在50万—100万元,平均每家公司员工不到20人,规模小,实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人,没有经

物业公司经营分析实施报告标准范本

物业公司经营分析报告标准范本 一、xx小区概况 xx小区总占地面积12.28万平方米,总建筑用地3.4万平方米,总建筑面积32.57万平方米,绿化面积约达5.7万平方米。xx共有48幢1900户,配套小车位1001个。 小区内有东、西大湖,面积约有1.57万平方米。 有外街商铺57间,进驻有大型超市、银行、西餐厅、美容生活馆等;内街商铺33间,有多样生活配套小店。 二、岗位编制及人工成本控制 1、xx区组织架构

2、各部门下半年岗位定编 (1)保安部岗位定编分析 根据岗位定编图,每班需设保安员14人,车管员5人,监控员1人,领班1人,共21人;

因二期临停收费,各中门岗在车辆进出高峰期需配置2人,早、中班需增加保安员6人; 宿舍管理员2人(宿管员休息需保安员顶班); 三班合总,共设保安员48人,车管员15人,监控员3人,宿管员2人,共68人; 主任2人、领班3人; 以上各岗合计,保安部编制共73人。 (2)清洁部岗位定编 ※小区共48条梯,其中多层16条梯,高层32条梯, 共有500层楼; ※共有大小车库10个,大小水池61个; 领班1人,技工1人,清钟清洁1人;

楼道清洁,设10人; 外围,含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休,设7人; 以上岗位合计,清洁部编制共20人。 (3)绿化部岗位定编 ※小区绿化面积达5.7万平方米 ※小区湖水面积约有1.57万平方米 ※小区共有植物220多种,以热带植物为主 领班1人,水车司机1人,捞湖1人;苗圃工1人;机动岗1人;修剪队,主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等工作,设5人;养护岗位(含8座),共设11人; 以上岗位合计,绿化部编制共21人。

2019-2020年物业管理行业深度分析报告

物业管理行业深度分析报告

目录 一、行业概况:行业仍处于成长期,在管面积稳步增长,多种业态全面发展 (8) (一)历史概况:我国物业起步于80年代,94年开始迈向法制化轨道,03年开始监管趋于市场化 (8) 1、发展历史:我国物业诞生于80年代、起步于深圳,94年首次发布《管理办法》、迈向法制化轨道 (8) 2、政策演变:03年颁布《物业管理条例》,监管趋于市场化,目前行业政策总体偏友善 (8) (二)三大分类:包干制为主酬金制为辅,基础服务与增值服务并存,住宅和商办等业态多元化发展 (10) 1、收费模式:包干制收取固定费用,酬金制收取固定比率费用,目前包干制占市场主流 (10) 2、服务类型:物业服务包含基础服务和增值服务,增值服务分为非业主增值服务、业主增值服务 (11) 3、物业业态:住宅占比70%、商业、办公、园区分别占比9%、9%、4%,业态呈多元化发展 (11) (三)经营层面:行业仍处于成长期,在管面积稳步增长,多种业态全面发展,物业费单价提升较慢 (12) 1、行业仍处于成长期,在管面积稳步增长,城镇化率仍处于快速增长阶段 (12) 2、百强企业管理规模持续提升,行业集中度快速提升,规模扩张同时伴随城市深耕 (14) 3、多种业态全面发展、其中住宅占比七成,管理城市能级由一二线逐步向三四线下沉 (15) 4、物业费单价提升较慢、一线显著高于二三四线、商办物业显著高于住宅物业 (15) (四)财务层面:17年百强企业平均营收7.4亿元,毛利率22.3%、净利率7.7%,人工成本仍占主导 (16) 1、17年百强企业平均营业收入7.4亿元,同比+18.2%、基础物业和多种经营分别占比82%、18% (16) 2、17年百强企业毛利率22.3%、净利率7.7%,分别+1.2pct、+0.4pct,盈利能力持续提升 (17) 3、17年成本构成中,人员费用占比55.8%,较16年+2.5pct,仍占成本主导 (18) 二、海外借鉴:城镇化率处不同阶段,体量远高于海外,物业稳定业绩穿越周期,获资本市场高估值 (19) (一)总量差异:城镇化率处不同阶段,新房销量和新开工远高于美日,市场空间更大、增速也更高 (19) 1、城镇化率:城镇化率处于不同发展阶段、中国城镇化率仍处于高速发展期,且人口总量远高于海外 (19) 2、新屋成交:中国每年商品房销量远高于美国和日本,隐含未来交付面积体量可观 (21) 3、新开工体量:中国每年新开工面积远高于美国和日本 (23) 4、存量市场规模:我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高 (24) (二)海外物管公司:营收稳定且持续增长,稳定业绩穿越周期,享受资本市场高估值 (24) 1、海外物管公司营收超过20年保持持续增长,稳定业绩穿越周期 (24) 2、毛利率早期较高,随规模扩张或有所下行,稳定过后有所回升、经营活动现金流稳定 (27) 3、海外物管公司市值持续提升,稳定业绩享受资本市场高估值 (28) 三、市场空间:估算2020年行业收入规模11,737亿、渗透率仍有空间、集中度望明显提升 (30) (一)空间之一:估算2030年行业总量空间达318亿平,对应收入规模2.0万亿 (30) 1、方式一:通过未来住宅需求中枢估算对管理面积总量预测 (30) 2、方式二:通过销售-新开工-竣工的传导关系推导未来3年管理面积 (33) (二)空间之二:行业渗透率仍有空间,且一二线和三四线发展错位、东部较中西部渗透率更高 (35)

物业运营报告

一、物业管理行业的发展概况 物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业,它作为人们以社会化、专业化、市场化方式解决房地产后续管理的主要手段,越来越凸现其重要性。1981年3月,以住宅物业为管理目标的第一家物业管理公司在深圳特区成立,并伴随着中国住房体制改革的不断深入而延伸至全国各地。从最初单一的住宅物业管理,向商业物业、工业物业及其它类型物业管理领域扩展。发展至今,全国共有物业管理企业达3万多家,从业人员超过300万。 二十几年的历程,物业行业的整体发展并不均衡,特区、沿海城市以及上海、北京等大城市发展态势较好,物业管理覆盖率较高,像深圳物业管理的覆盖率已达95%以上,上海、北京也分别达到90%和70%以上,中、小城市发展态势较缓,西北、东北地区落后于全国其它地区。 二、沈阳市住宅物业的市场情况与机会分析 沈阳市的物业管理从90年代中期开始起步,经过十余年的发展,物业管理已基本成型,初具规模。到2006年,已建成住宅区3326个,建筑面积10825万平方米,其中,具备物业管理条件实行等级服务的住宅区293个,建筑面积2556万平方米,占全市住宅总面积的23.6%,全市登记注册物业企业536家,开发企业设立的物业管理企业176家,从房管部门和单位后勤部门转制的81家,196个业主大会重新选聘了物业管理企业;118个住宅小区的建设单位通过招投标的方式选聘了物业管理企业,从业人员近3万人。新建小区物业管理面积覆盖率达到100%。 沈阳市内物业收费情况调查 以万科物业、银基物业、豪森物业、新城物业、河畔新城等高中档物业公司为例。 沈阳高、中档物业的收费标准除少数别墅项目的收费标准定在每月3.00元-4.00元/平方米以上。其它基本是在每月2.00元/平方米-2.50元/平方米之间,平均收费在每月2元/平方米,个别超过每月2.50元/平方米的收费,中低档物业的收费标准多为1.00元/平方米-2.00元/平方米之间,平均:1元/平方米左右。 物业管理这一新兴行业在我市已逐渐被工业区、学校、医院、商场、办公楼宇等

物业管理专业调研报告

物业管理专业调查报告 (____年4月—____年8月) 一、调研基本要求 (一)指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》(教高[2006]16号)文件精神为指导,依据企业岗位要求,结合毕业生就业状况及职业发展要求,满足行业所需的专业能力与素质要求,探索专业教学改革的思路与方案,围绕着调研主题及主要内容,深入企业,深入同行院校、深入社会,进行了广泛的调研工作。 (二)调研内容 1.行业调研:对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研: ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研: ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见:对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足,在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。

⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划(涉及到就业流动率和专业满意度)。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式:访谈、调查问卷 6.调研范围:银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 (一)人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势,并且发展迅速,物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展,需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中,受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展,高档物业市场的不断扩大,有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求;而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。(二)行业发展的现状与问题

小区物业管理系统分析与设计

课程设计任务书 学生姓名:专业班级:计算机班 指导教师:工作单位:计算机科学与技术学院 题目: 初始条件: 理论:学完UML及软件体系结构课程,掌握一种计算机高级语言的使用。 实践:计算机科学系实验中心提供计算机及软件开发环境。 要求完成的主要任务: 以及说明书撰写等具体要求)(包括课程设计工作量及其技术要求,(1)系统分析(包括系统描述(问题域描述)、用例模型、分析类图)。(2)系统设计(包括系统的逻辑模型如设计类图、顺序图、状态图及组件图等)。(3)系统实施(包括信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计和处理过程的设计以及最终的程序设计)。 (4)编制好程序后,设计若干测试用例,上机测试并通过所设计的程序系统。(5)设计报告格式按附件要求书写。课程设计报告书正文的内容应包括: 1.问题描述; 2.用例模型及分析类图的描述; 3.设计类图、核心用例的顺序图与状态图、组件图等的描述; 4.信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计的描述; 5.用户界面设计和处理过程的设计的描述; 6.给出软件的测试方法和测试结果。 7.设计的特点、不足、收获与体会。 时间安排: 设计安排两周(19—20周): 第一周周1至周2:完成系统分析;周3:完成系统设计;周4至周5:完成数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计。 第二周周1至周3:完成程序设计。 第二周周4至周5:撰写课程设计报告。

指导教师签名:年月日 系主任(或责任教师)签名:年月日 小区物业管理系统 1小区物业管理系统需求分析山西和顺县物业管理现状分析: 人们花的钱越多,住宅小区的物业管理已经成为人们关注的焦点。随着住宅商品房市场的迅猛发展,不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高,同时对物业小区的服务和管理也要求很高,诸如对小区年起步以来,2000的维修维护,甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好,做的完善。我县物业管理自经历了一个从无到有、从小到大、从不规范到有序发展的艰难过程,物业管理对象也从单一的住宅发展日,国务院《物86月到行政办公楼、工业区、厂矿、医院、学校、集贸市场等全方位的覆盖。2003年业管理条例》的颁布实施以及与之相配套的我省、市、县各种规范性文件出台,标志着我县住宅小区物业管理步入了一个市场化、专业化、法制化规范发展的轨道。物业管理系统功能分析: 我县的物业管理现状提醒着小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理,其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理,这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。物业管理系统,是利用计算机硬件和软件,对物业管理中的建筑物、住户、费用、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行一系列收集、传递、加工、存储、计算等操作,反映企业的各种运行状况,辅助企业决策,促进企业实现规划目标的应用系统。 图1显示了小区物业管理系统的功能分析图。 小区物业管理系统54321 系行社收资统政费源区管设管管人理置理事理 1 图小区物业管理系统总体业务图收费管理对于物业管理内容来说,物业收费是一项最重要的内容之一,也是物业管理公司的较为复杂艰巨的工作。如何有效地做好这部分工作一直是物业管理公司的工作重点。.

物业管理行业现状分析

物业管理行业现状分析 一、基本情况 通过检查,检查组认为,物业管理行业是住房商品化、社会化的产物。城镇化的发展,使人们的居住环境迅速小区化,房地产和物业服务得以迅猛发展,物业服务对象从单一的新建住宅小区发展到写字楼、工业厂区、学校、医院、机关办公楼等各类场所,形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全防护、生活服务、绿化管理等社会服务。到目前为止,全州有资质备案的物业服务企业共计55户全部集中在北部七县(市),物业管理项目合计237个,其中:居民住宅小区184个,从业人员2397人,管理的建筑面积974.64万平方米(其中住宅900.01万平方米),成立业主大会39个,新建商品房小区物业管理覆盖率达到100%。形成了多类型、多层次、多形式的物业服务管理格局,初步建立起市场化经营的物业服务体系。 (一)开展对《条例》的学习宣传。《条例》颁布实施以来,州及大多数县(市)政府及建设房管部门充分利用电台、电视台、城建网、悬挂宣传横幅等形式进行宣传。并组织物管企业进行学习培训,指导企业开展形式多样的物业政策宣传,扩大居民对《条例》的了解和认识。有的物业服务企业自办报刊免费发给业主,让业主了解物业企业服务项目及经营理念,了解业主的权利和义务,为形成良好的物业服务社会氛围起到了积极的促进作用。 (二)依法进行指导和监管。州、县(市)建设房管部门一是依法指导具备条件的小区召开业主大会,选举产生业主委员会并正确引导其发挥职责,做好登记备案工作。二是严格进行物业服务企业的准入资格和年度审核,完成县(市)房地产管理处初审,县(市)建设局复审,州建设局终审的三级审核申报批准制度,严把物管企业市场准入关,进行诚信经营评价,强化前期物业服务管理,形成强有力的监督制约机制。三是及时调处各类物管矛盾纠纷,保障业主和物管企业的权益。 (三)规范企业收费行为。州、县(市)发改部门严格执行国家物业服务收费审批制度,收费实行政府指导价,物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同约定,为业主提供住宅相关的物业服务。我州物业服务收费标准按级次为0.3-0.5元/平方米/月收费,涨幅最高向上浮20%,下浮不限,部分小区实行市场价(别墅类)。蒙自收费0.3-0.5元/平方米/月;

物业管理专业调研报告

物业管理专业调研报告 Document number:NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

物业管理专业调查报告 (2015年4月—2015年8月) 一、调研基本要求 (一)指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》(教高[2006]16号)文件精神为指导,依据企业岗位要求,结合毕业生就业状况及职业发展要求,满足行业所需的专业能力与素质要求,探索专业教学改革的思路与方案,围绕着调研主题及主要内容,深入企业,深入同行院校、深入社会,进行了广泛的调研工作。 (二)调研内容 1.行业调研:对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研: ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研: ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见:对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足,在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。 ⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划(涉及到就业流动率和专业满意度)。

4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式:访谈、调查问卷 6.调研范围:银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 (一)人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势,并且发展迅速,物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展,需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中,受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。

物业管理专业调研报告

物业管理专业调查报告 (2015年4月—2015年8月) 一、调研基本要求 (一)指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》(教高[2006]16号)文件精神为指导,依 ②毕业生对企业意见:对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足,在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。

⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划(涉及到就业流动率和专业满意度)。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。

二、专业人才需求调研 (一)人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势,并且发展迅速,物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展,需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管 从规模上来看,国有企业规模一般较大,相比民营企业有较大优势。 ②建管分离进一步推进,行业市场化程度显着提高。由于中国房地产行业的特殊背景,部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示,在此次研究的物业服务企业中,与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%,物业服务企业在建管分离、行业市场化程度方面有显着提高。

③劳动密集特征突出,有效吸纳社会剩余劳动力,但专业人员较为缺乏。此次研究数据显示,样本企业员工平均数为872人,其中约30%的企业员工人数在500-1000人之间,约20%的企业员工人数在1000-1500人之间。同时,企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高,即企业员工总数越多,营业收入总额和管理项目总建筑面积越大,反之亦成立,表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时,在国内外经济环境发生显着变化、就业压力不断加大的社会背景下,物业服务企 工中有75%的人员依靠从学校招收毕业生,有25%的人员从社会招聘,这表明:物业企业从业人员主要来自于学校的毕业生,其中大专及高职毕业生占到了34%,因此我校设置物业专业是符合企业实际需要的,是有发展潜力的。但是在对物业企业的调研中,几乎所有的企业都表示对新进入企业的毕业生要进行再培训,提高他们的实际工作能力,这表明刚走出校门的毕业生具有不同程度的英语水平,计算机应用能力和物业管理基础理论知识,掌握了一定的操作能力,但在校期间难以积累实际工作经验,动手能力差,不能独挡一面,

小区物业管理系统课程设计报告

信息系统分析与设计课程设计报告

目录 1 背景 (3) 2 开发的可行性研究 (3) 2.1 技术的可行性 (3) 2.2 经济可行性 (4) 2.3 操作可行性 (4) 3 需求分析 (4) 3.1 系统需求功能概括 (4) 3.2 系统操作设计内容 (5) 4 功能分析 (5) 4.1 系统用户管理功能 (5) 4.2 小区住户信息管理功能 (5) 4.3 小区房产信息管理功能 (6) 4.4 小区收费管理功能 (6) 4.5 小区住户故障处理管理功能 (6) 4.6 退出 (6) 5 系统总体设计 (6) 5.1 系统结构设计 (6) 5.2 数据流程图 (7) 5.3系统结构图 (9) 5.4 数据库的设计 (9) 6 系统详细设计 (11) 7 结论 (15) 7.1 系统的特点 (15) 7.2 系统的不足 (15) 7.3 设计收获与心得 (16) 8 参考文献 (16)

1 背景 当今社会是一个计算机普遍应用的社会,随着社会的发展和人们生活水平的提高,人们逐步进入了信息社会,随着房地产业的蓬勃发展,住宅小区已经成为居住的主流,小区物业管理也应运而生。小区物业管理主要涉及到大量的业主资料、繁杂的收费统计以及小区各项资源的管理,传统的人工管理方式难以应付。小区物业管理系统就是为小区管理者更好的开展小区各项业务处理工作而开发的管理软件,利用计算机实现对小区物业高效、准确的维护和管理。 本论文主要是针对小区的实际需求,开发一个小区物业管理系统,为有关办公人员提供必要的帮助,对于小区物业管理来说,其工作繁杂、多样化、房屋管理复杂、收缴费用与设备维护繁琐。计算机已经能够胜任物业管理工作,而且更加准确、方便、快捷、高效、清晰、透明,它可以克服以上所述的不足之处。这将给项目查询和管理带来很大的方便,从而给物业管理工作带来更高的效率,因此,开发一套高效率、无差错的小区物业管理系统软件十分必要。 物业管理系统是根据小区的实际管理工作流程设计的,它的工作流程也是与现实保持一致。小区物业管理信息系统简单实用,从较大程度上缓解了管理人员的工作压力。通过对小区物业管理进行可行性分析,需求分析和系统设计逐步将小区物业管理系统的开发过程呈现出来。 此系统的开发,是为了规范住宅小区的管理工作,为物业管理部门提供一套高效、快捷的应用软件。主要实现住户管理功能、房产管理功能、停车场管理功能、维修管理功能、缴费管理功能等。可以实现管理的信息化,提高办公效率,减少办公压力,健全管理体制,提高数据安全性,缩短信息的响应时间,将以前传统的、零散的、被动的管理模式转变为先进的、系统的、主动的管理模式。 2 开发的可行性研究 可行性分析也称为可行性研究,是在系统调查的基础上,针对新系统的开发是否具备必要性和可能性,对新系统的开发从技术、经济、社会的方面进行分析和研究,以避免投资失误,保证新系统的开发成功。可行性研究的目的就是用最小的代价在尽可能短的时间内确定问题是否能够解决 系统的可行性分析主要包括技术可行性、经济上的可行性和操作可行性。本系统的可行性分析如下: 2.1 技术的可行性 小区物业管理系统的开发基于B/S模式,主要包括前端应用程序的开发以及后台数据库的建立和维护两个方面。对于前者要求应具备功能完备、易于使用等特点,而对于后者则要求能建立数据一致性和完整性强、数据安全性好的库。

关于物业管理公司企业文化现状分析及企业文化建设完善的探讨

关于物业管理公司企业文化现状分析 和企业文化建设及完善的探讨物业管理行业有八字箴言叫做“物的管理、人的服务”,但最终的落脚点还是在服务上。服务本身是一种无形的产品,它的质量的管理和鉴定似乎很难有量化的标准。很多物业管理公司制定了规化的服务标准体系,比如说,铃响三声接,要用规的礼貌语言,这对于每一个员工来说并不难做到。但是对交谈的容,对业主提出问题的解答是否适宜,是否令业主满意都无从控制。这就需要在标准化规要求之外,更多的需要在平时对员工个人素养的培养和训练。有人说,成为一名好的物业管理人,就是要学会如何和人打交道。也就是说物业管理的工作其实就是不断地和业主、使用人等各种对象进行沟通。那么,在这个沟通的过程中,企业的形象是通过这些员工的言行举止、分析解决问题的能力、对突发事件的反应传递给了每一个受众,使他们在潜移默化中获得对企业的形象认知,并且会很多程度上决定他们对这个物业企业的接受程度。所以每一个员工都是企业的形象大使,而这个观念完全需要企业文化对员工进行引导和熏,单纯的制度规的约束是不能达到的。 企业文化能对企业整体和企业成员的价值及行为取向起引导作用。具体表现在两个方面:一是对企业成员个体的思想和行为起导向作用;二是对企业整体的价值取向和经营管理起导向作用。这是因为一个企业的企业文化一旦形成,它就建立起了自身系统的价值和规标准,如

果企业成员在价值和行为的取向与企业文化的系统标准产生悖逆现象,企业文化会进行纠正并将其引导到企业的价值观和规标准上来。 在这之前我们先来仔细分析建设物业管理公司企业文化的难点 以及所面临的问题,我们可以从以下几个角度来总结归纳: 1、物业管理行业自身的特殊性导致了在企业文化建设的困难。企业文化的建设要求在企业精神、价值观、品质观、企业目标等方面实现企业的统一性,这就和物业管理本身具有的复杂多样性产生了矛盾。 首先,物业管理的项目由住宅小区、写字楼、工业区、医院、学校、旅游景点等不同类型,有本地的有外埠的,有高档物业也有普通物业。每一类型的项目要求不尽一致,管理的对象各有不同,地点分散四处,并且都必须考虑和本物业周边文化环境的协调。 其次,由于管理容多样,使公司的员工在专业、层次、年龄、学历和个人素养上有着很大的差异。这决定了员工对企业文化的理解和接受程度不尽相同。 与此同时,物业管理公司的职能部门偏多。随着管理面积的扩大,很多物业公司又不断设立管理处。一部分公司根据行业发展态势又增设了诸如客户服务中心、专业中心等部门。这些部门之间比较容易出现职能重复、权责不清的情况,这对于各部门间的关系协调配合和对企业文化的共同认知带来了影响。 2、与社会环境、社区文化的密切联系造成了企业文化建设必须更多地考虑与社区文化的协调又要保持独立。

2019年物业管理行业分析报告

2019年物业管理行业分析报告

正文目录 一、简介篇:物业管理的基本内容 (5) 1. 物管行业的发展历程 (5) 2. 物业管理业务类型 (6) 3. 物业管理收费模式 (6) 二、行业篇:市场空间持续扩容、集中度进一步提升 (7) 1. 地产开发链条后周期,规模加速提升在即 (7) 1.1 物管规模滞后于销售、新开工 (7) 1.2 非住宅业态仍待价值重视 (10) 1.3 物管行业“量价齐升”仍需时日 (11) 2. 行业加速整合,集中度持续提升 (13) 2.1 开发商集中度的提升,带来物管规模向行业头部倾斜 (13) 2.2 登陆资本市场巩固头部优势,收并购助推行业资源整合 (14) 3. 深耕核心都市圈,加强单城渗透率 (16) 4. 基础服务稳健增长,增值业务锦上添花 (18) 4.1 物业公司“量身定制”增值服务已成趋势 (18) 4.2 增值服务增厚业绩 (19) 三、公司篇:强者恒强,多维度提升铸造高门槛 (20) 1. 维度一:物管头部由规模扩张转向高质量成长 (20) 2. 维度二:品牌效应 (20) 3. 维度三:技术创新,降本提效 (21) 4. 维度四:以人为核,共同发展 (23) 四、标的篇:顺周期扶摇而上,逆周期傲雪欺霜 (24) 1. 碧桂园服务(06098.HK) (24) 2. 绿城服务(02869.HK) (26) 3. 中海物业(02669.HK) (28) 4. 永升生活服务(01995.HK) (31) 5. 雅生活(03319.HK) (33) 风险提示 (35)

图表目录 图1:物业管理行业发展历程 (5) 图2:物业管理业务构成 (6) 图3:房地产开发周期 (7) 图4:商品房销售面积及其同比 (8) 图5:不同业态销售面积同比增速 (8) 图6:新开工面积及其同比 (8) 图7:竣工面积及其同比 (8) 图8:新开工与竣工时滞拉长 (9) 图9:建安投资与施工面积出现背离 (9) 图10:我国总人口及城镇化率 (9) 图11:美国城镇化率 (10) 图12:日本城镇化率 (10) 图13:非住宅销售情况 (10) 图14:商品房销售面积构成 (10) 图15:非住宅竣工情况 (11) 图16:商品房竣工面积构成 (11) 图17:城镇居民人均可支配收入及同比 (11) 图18:城镇居民人均可支配收入实际同比 (11) 图19:物业百强收费水平(元/平/月) (12) 图20:物业百强收费水平(元/平/月) (12) 图21:地产开发商销售集中度持续提升 (13) 图22:头部公司2018在管规模构成(按来源) (13) 图23:头部公司关联开发商2018年销售情况 (13) 图24:物业公司上市募集资金的规划用途 (15) 图25:物业百强在管规模均值及合计市占率 (16) 图26:物业百强在管面积布局(2018) (17) 图27:物业百强基础服务及增值服务收入占比 (19) 图28:物业百强基础服务及增值服务净利润占比 (19) 图29:物业百强业主增值服务构成 (19) 图30:物业百强非业主增值服务构成 (19) 图31:2018物业百强营收情况 (20) 图32:2018物业百强净利润水平 (20) 图33:2018物业百强经营成本构成 (22) 图34:绿城服务智慧园区服务平台 (22) 图35:碧桂园服务社区“大脑”运行图 (23) 图36:物业百强从业人员构成 (24) 图37:物业百强人均产出 (24) 图38:收费管理面积及其增速 (25) 图39:合同管理面积及其增速 (25) 图40:截至2019H1公司合同管理面积及收费管理面积布局 (25) 图41:2019H1收入构成 (26) 图42:各业务毛利率水平 (26)

2019年物业管理行业分析报告

2019年物业管理行业 分析报告 2019年10月

目录 一、春华秋实,中国物管企业增值服务气候渐成 (4) 1、非业主增值服务:开发商导向,受母公司影响较大 (5) 2、社区增值服务:改善社区环境,聚焦业主生活品质 (11) 二、中外典型物管企业增值服务发展探索 (15) 1、北美和日本物管企业的增值服务探索之路 (16) (1)FirstSerivce:北美龙头住宅物业管理公司 (16) (2)Nihon Housing:日本领先的公寓物业管理公司 (19) 2、中国物管企业的增值服务探索之路 (22) (1)绿城服务:中国物管企业增值服务先行者 (24) (2)雅生活服务:从单一增值服务走向多元化、全方位 (29) 三、战略视角与资本视角下的物管增值服务 (30) 1、增值服务对于物管企业的意义:弱化地产周期影响,拓展新增长点 (30) 2、合理的增值服务对于估值有提振作用 (31) 四、看好龙头开发商系的物管企业和社区增值服务领军企业 (32) 五、主要风险 (33) 1、房地产长期低迷 (33) 2、人力成本上升 (33) 3、多元化发展失败 (33)

本报告将探究中国物管企业增值服务业务的运作模式、发展模式及财务指标,并借鉴海外成熟物管企业增值服务的演进历程,借此描绘中国物管企业增值服务的发展现状及未来蓝图。 围绕开发商和业主,国内物管企业的增值服务形成了两大类型。物管企业的增值服务主要分为非业主增值服务和社区增值服务两类。非业主增值服务主要围绕开发商进行,针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务,盈利模式比较确定。从主流物管企业来看,不同企业间毛利率差异较大,波动区间在20%~50%,中枢在35%左右。社区增值服务主要围绕改善业主居住环境、提高业主生活品质提供服务或销售商品。目前仍处于探索期,独立于地产周期的业务模式尚未取得稳定盈利,毛利率区间在20%~90%,中枢在65%左右。 海外成熟物管企业呈现低净利、高周转的特点,增值服务内容丰富度低于国内。北美及日本的物管企业增值服务侧重于“房屋保值”服务,满足的是房屋使用过程中整修、改造、防护及室内设计的需求,频次较低,通过房屋保值来提升业主的生活质量。物管企业更多通过收购和成立子品牌来提供专业服务,母公司则负责整体的物业运营。经营上体现出低利润率,高周转率的特点,依靠高效的资产运用提升ROE,其ROE能维持在20%左右。中国的物管企业的社区增值服务经历了从O2O平台模式向商品及服务提供商的转变,非业主增值服务则是中国相对于海外物管企业的特色业务。国内物管企业目前普遍体现出高利润率,中周转率的特点。 增值服务将为物管企业带来长期增长动力,并且提升在二级市场

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