从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更(精)

从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更

〖案情〗

2010年4月18日,原告李某来到被告深圳某地产有限公司某小区售楼部。被告员工潘某向原告热情推荐了该小区9栋A单位的5E、6F两套房屋。原告李某咨询潘某:原告夫妻名下已有三套房是否还能做按揭,如果可以的话,首付比例和利率具体为多少。潘某承诺可以帮原告办到按揭,首付30%,利率为基准利率的70%,最坏的结果也是首付50%,利率为基准利率的70%。被告的一名经理承诺送一个私家车位给原告从而很快的诱惑原告签约,原告在此情况下与被告签署了《深圳市房地产认购书》,认购了该小区9栋A单元5E,并缴纳了2万元的定金。

原告回家后打开电视看新闻方知,国务院于2010年4月17日发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,深圳市已暂停对第三套房的贷款。原告知道后立即与被告协商退款,但被告予以拒绝。

随后,原告起诉被告,请求判令:1、撤销原、被告之间签署的《深圳市房地产认购书》(即某小区9栋A单元5E;2、被告退回原告的认购定金人民币2万元及利息(按每日万分之2计付,从2010年4月18日计至清偿之日,暂计至起诉之日为人民币453元;3、本案诉讼费由被告承担。

被告答辩称:双方签订的协议合法有效,国务院出台的政策已于4月17日发布,而双方签订认购协议的时间为2010年4月18日,在新政出台之后。原告李某理应对房贷新政有基本的认识与了解,其与被告签订认购协议,不应对第三套房贷新政存在重大误解情形,也没有任何证据表明被告存在欺诈或乘人之危行为。另,原告未在认购书约定时间内与被告签订正式买卖合同,被告有权没收认购定金。因双方签订的仅是认购协议,并非正式房屋买卖合同,故而不适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条,原告无权要求退还认购定金及利息。

〖裁判〗

法院认为,原被告签订的《深圳市房地产认购书》是合法有效的,双方应正确全面的履行。认购书中约定的付款方式为银行借款,但由于国家政策发生变化,原告已不符合申请贷款的条件,原被告签订的认购书已实际无法履行,故对该认购书法院予以解除。由于认购书无法履行是由于政策变化导致的,该变化应属于不可归责于双方的事由,依据最高院《关于

审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,认购书解除后被告应将原告支付的定金人民币2万元返还原告。被告某受原告定金的意见没有法律依据,法院不予采纳。被告无正当理由占用原告的款项不返还,应承担该款项的利息,利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利息标准计算,自2010年4月19日计至被告清偿之日,诉讼费由被告承担。

〖评析〗

就本案而言,其关键在于如何认定国务院新政出台对双方合同履行的影响,而法院判决理由中,仅仅提及该新政出台导致双方合同无法履行属于不可归责于双方的事由,然而对于这种不可归责于双方的事由,是属于不可抗力还是属于情势变更,法院也未予以定性。

那么对于房产调控政策的出台应该归属于不可抗力还是情势变更呢?本人认为其不属于不可抗力,而属于情势变更。

理由是:所谓不可抗力,就目前法律而言首见《民法通则》第一百五十三条,其规定不可抗力是指:“不能预见,不能避免并不能克服的客观情况”,其次见《合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此,从法律规定上看,不可抗力必须同时符合四个要件,即不能预见、不能避免、不能克服、客观情况。就本案而言,首先,国家政策是否出台、何时出台、如何出台、出台的细节内容、调控的措施有几种都是作为一般自然人无法预见的;其次对于国家政策的出台导致影响合同履行的,因无法预见也就无法避免该影响的出现;第三,国家政

策的出台影响了合同的履行,但是是否不能客服呢?在本案中,国家政策面仅禁止发放第三套房贷,虽然会导致原告无法从银行获得贷款,但是作为原告本身可以自筹资金、包括向他人借款、或者动用自身的储备资金等,因此新政的出台对合同履行的影响是可以客服的,仅会造成个人经济上的较大压力或者资金缺口而已。

因此,新政的出台,本人认为并非属于不可抗力,因为就上述分析可知其不满足不可抗力的条件。本人认为其属于情势变更理由如下:

所谓情势变更是指:情势变更是指合同成立生效后至合同履行终止前,合同赖以存在的客观基础或环境发生了不可归责于合同当事人的重大变化,致使合同履行异常艰难或合同目的无法实现。如果继续履行合同,将使合同一方当事人明显处于不利地位并导致其经济利益的重大损失,或是继续履行合同对一方当事人已无任何意义,为避免显失公平的后果发生,不利一方当事人可以请求变更或者解除合同,免除合同义务而不因此承担违约责任的一种原

则或制度。

有关情势变更的立法确定,首见最高人民法院《合同法解释二》第二十六条规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。然而,对于该原则的适用,最高人民法院要求是谨慎对待,最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二服务党和国家的工作大局的通知中规定,“对于《合同法解释二》第二十六条,各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核”。

另,在最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见规定中指出如下几点,也可以清晰知道其慎重态度:

一、慎重适用情势变更原则,合理调整双方利益关系

1.当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷,对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求,人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。

2.人民法院在适用情势变更原则时,应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是一个逐步演变的过程。在演变过程中,市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件,严格审查当事人提出的“无法预见”的主张,对于涉及石油、焦炭、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物的合同,更要慎重适用情势变更原则。

为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序,人民法院决定适用情势变更原则作出判决的,应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二服务党和国家工作大局的通知》(法〔2009〕165号的要求,严格履行适用情势变更的相关审核程序。

故此,在本案中,法院也未对这种不可归责于双方当事人的客观情况作出定性。

情势变更与不可抗力有什么区别

一、情势变更与不可抗力有什么区别 所谓不可抗力，是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，只要是因为发生不可抗力，而导致合同不能履行或造成他人损失的，均可基于法律规定免于承担责任。因不可抗力与情势变更均要求所发生的是“不能预见、不能避免并不能克服”的客观情况，故二者的“情势”常发生重合，但二者仍有区别： 1、客观表现不同：不可抗力表现为人力不可抗拒的自然力，如地震、台风、洪水、海啸、旱灾等，也包括社会导致事件，如战争、罢工、暴动等；情势变更表现为意外事件、社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等事由。 2、适用范围不同：不可抗力为法定免责事由，适用于违约责任和侵权责任；情势变更仅在具有合同关系的双方当事人履行合同过程中，适用免除合同责任。 3、直接造成的后果不同：有些不可抗力造成的后果是绝对不能克服的；情势变更可以相对克服，只是这使合同履行显失公平，不利于债务人。 4、免责程度不同：不可抗力导致合同不能履行，一方当事人，当然免于承担违约或侵权责任；在发生情势变更的情况下，即使法院或仲裁机构同意变更或解除合同，并不当然，免除该当事人对对方当事人的赔偿或补偿责任。 二、合同不可抗力因素具体是哪些？ 不可抗力因素之一：不可预见性 合同当事人对于不可抗力事件的发生必须根本无法预见。如果能预见，或应该能够预见，则不构成不可抗力，例如某船运输一批货物从一海港到另一海

港，船长出海前未听广播天气预报即开船，结果遇上风暴使货物受损。该风暴对于船长来说就不是不可抗力。因为作为海上运输的船长出海前应了解一下当天的天气预报，而天气预报已对该风暴作了预告，船长能够预见，却由于疏忽未注意应当承担货损的责任。 不可抗力因素之二：不可避免性 即使出现了不可预见的灾害，如果造成的后果是可以避免的，那么也不构成不可抗力，只有无法采取任何措施加以避免，才具有不可抗力的特征。例如船在海上遇到风暴，附近就有避风港但不进去致使货物受损也需承担责任。 不可抗力因素之三：不可克服性 这是不可抗力的最后一个特征。指当事人对该事件的后果无法加以克服，即毫无办法加以阻止这是不可抗力 政府或社会行为，譬如政策的变化、国家出现政权的交替等。 所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。 三、关于合同不可抗力解除的法律依据 《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

房地产相关制度与政策

房地产相关制度与政策 第五章房地产相关制度与政策(教材中的第四章，新大纲为第五章，内容基本没修改) 第五章房地产相关制度与政策（1） 第一节房地产与房地产业管理制度简介 一、考试基本要求 考试基本要求 掌握：房地产领域的现行法规体系 二、要点说明（对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级） 1. 房地产领域的现行法规体系（A级） 三、要点内容辅导 1. 房地产领域的现行法规体系（A级）P127 房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。 房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属 于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。 房地产相关法规有： （1）直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》。 （2）国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管 理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经 营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。 （3）国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有：《房地产开发 企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销 售管理办法》，《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产 中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管 1页

国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

房地产调控政策分析

2016年房地产调控政策分析 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去 库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首 套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于 调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》）， 对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。 但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明 显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。 一、2016年房地产政策汇总 （一）利好政策

1、税费优惠政策 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 ①契税： 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 ②营业税： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。 2、鼓励租售并举 有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政

合同纠纷中情势变更争议之典型案例选

合同纠纷中情势变更争议之典型案例选 【高杉按语】 双方订立合同之后，应当按约履行合同。但在货币贬值、经济危机、社会骚乱、政策调整、市场动荡等事实的发生导致作为缔约背景的客观情势发生重大变化的情况下，若继续按约履行显失公平或不能实现合同目的，则一方可以援引“情势变更”的规定请求法院变更或解除合同。 在我国民法体系下，不可抗力与情势变更都属于不可预见的法律事实，两者的主要区别在于不可抗力不能克服，导致合同在事实上不能履行，而情势变更发生后，合同仍可继续履行，只是履行的结果会显失公平或不能实现合同目的。 较难区分的是情势变更与正常的商业风险，在有的行业，价格波动超过30%可能就超出了正常的商业风险，但在有的行业，价格波动超过300%也在正常的商业风险之内，故在法律层面难以确定是否超出正常商业风险的量化判断指标，但从案例筛选的情况来看，法院在诉讼中认定情势变更主张的成立十分审慎，主张方须就此充分举证。就情势变更的争点，特筛选若干典型案件并节选裁判要旨如下，供大家参考。 【裁判要旨】 最高人民法院(2008)民二终字第91号成都鹏伟实业有限公司与江西省永修县人民政府等采矿权纠纷上诉案： 公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则。本院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，鹏伟公司所享有的鄱阳湖永修段采砂权虽然是通过竞拍方式取得的，但竞拍只是鹏伟公司与采

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

情势变更原则和不可抗力比较探析

情势变更原则和不可抗力比较探析 摘要：情势变更原则具有内涵抽象、标准不明确、极易被滥用的弊端，因此在理论和实践上具有极大的争议。为正确把握情势变更原则的适用条件，文章从比较法的视角，分析情势变更原则和不可抗力制度的区别和联系，为正确处理情势变更问题提供稳妥且有可操作性的学理指引。 关键词：情势变更不可抗力比较分析 一、情势变更原则的适用 1.情势变更原则在国外的适用 （1）大陆法系国家关于情势变更原则的适用 按照通说，情势变更原则起源于 12、13 世纪注释法学派著作《优帝法学阶梯注释》中的“情势不变条款”，说明当时合同之约定就已经注重双方当事人之利益平衡，维护社会的公平正义，此规定就现在看来也不失为一种进步，体现了法的前瞻性。然而，情势变更原则，它经历了坎坷、曲折的发展过程，如曾一度被滥用，损及法律的安定，继而被法学家和立法者所摒弃。 德国在其民法典中并未规定情势变更原则，但是在第一次世界大战和第二次世界大战之后，德国的社会经济情况发生了巨大变化，如通货膨胀、马克贬值。在这期间订立的合同已失去了其存在的基础，若继续履行合同已显示公平，因此德国规定了一些关于情势变更原则的特别立法，如第一次世界大战后的《第三次紧急租税命令》、，第二次世界大战后的《法官协助契约法》。这些特别民事立法为解决情势变更问题提供了依据，表明德国法对情势变更原则的适用更注重订立合同时的法律行为是否存在。 法国在 1916 年的“波尔多煤气案”中，首次发展出了“不可预见”理论。并且在法国民法典中也有关于此“不可预见”理论的具体反映，《法国民法典》第 1134 条的规定实际上与情势变更原则有异曲同工之处。此规定表明：法国法对于情势变更原则的适用注重当事人不可预见情势变更的发生，也即情势变更的发生不可归责于双方当事人，若有一方当事人可预见情势变更的发生，则此当事人就丧失了主张情势变更的权利。 （2）英美法系国家关于情势变更原则的适用 英美法上与情势变更类似的表述是“合同落空”，其中英国法上关于“合同落空”有个经典的案例：1903 年的克雷尔诉亨利案，又称加冕典礼。被告租用原告临街房屋一天为观看英王爱德华七世的加冕典礼，后典礼因故取消，被告即拒付房租。原告起诉，法院认为，合同虽未载明租房的目的是为了观看典礼，但考察有关背景可知这是“合同的基础”。由于典礼取消，该合同的基础即不复存在，被告再无支付租金的义务。 依据美国统一商法典（UCC）的规定,如果由于发生了某种意外事件使合同变得实在难以履行，而这种意外事件按照当事人订立合同时的基本假定是不会发生的，或者由于卖方遵守政府规章而使得合同难以履行，卖方均可免除责任。从以

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%

不可抗力、风险负担和情势变更涉及的法条

《中华人民共和国民法通则》 第一百零七条【民事责任的免除】因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。 第一百五十三条【不可抗力的定义】本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百三十九条【诉讼时效的中止】在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。 第一百三十二条【公平责任】当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。 《民通意见》 １５５．因堆放物品倒塌造成他人损害的，如果当事人均无过错，应当根据公平原则的酌情处理。 《中华人民共和国合同法》 关于不可抗力 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 第三百一十一条承运人对运输过程中货物的毁损、灭失承担损害赔偿责任，但承运人证明货物的毁损、灭失是因不可抗力、货物本身的自然性质或者合理损耗以及托运人、收货人的过错造成的，不承担损害赔偿责任。 第三百一十四条货物在运输过程中因不可抗力灭失，未收取运费的，承运人不得要求支付运费；已收取运费的，托运人可以要求返还。 关于风险负担 第一百零三条标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。提存期间，标的物的孳息归债权人所有。提存费用由债权人负担。 第一百四十三条因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。 第一百四十四条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。 第一百四十五条当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。 第一百四十六条出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交 付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。 第一百四十七条出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。 第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 第一百四十九条标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。 第三百三十八条在技术开发合同履行过程中，因出现无法克服的技术困难，致使研究开发失败或者部分失败的，该风险责任由当事人约定。没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，风险责任由当事人合理分担。

房地产相关业务近三年授信政策

2017年房地产业务授信政策 二十九、房地产行业 （一）政策范围 本政策所称“房地产行业”是指按国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）中的房地产开发经营业（行业代码K7010）。 （二）总体原则和目标 在信贷放松、税收减免、土地供应减少等“去库存”的系列政策作用下，部分三四线城市去库存压力还尚未缓解，而一些热点城市供求形势迅速反转，房价出现超预期上涨，“地王”频现。楼市热度由一线城市向二三线城市扩散。2016年全年商品房销售面积达15.7亿平方米，绝对量创历史新高，累计同比增长22.5%。全国住宅均价持续上涨，2016年70大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨10.8%，较2015年增速上行达10.5个百分点。 2016年9月以来，多城市密集发布楼市调控政策。新一轮调控从需求、供应两个环节同时发力，需求端主要采取限购、限贷以抑制部分需求入市，供应端则从市场销售、土地供给角度出发，采取直接限制新房入市价格的手段。加上融资端全面收紧，多管齐下。2016年中央经济工作会议以近半篇幅涉及房地产，释放出多个调控信号。当前，楼市的主要矛盾由前期局部区域库存泡沫转化为局部城市出现价格泡沫和三四线城市库存泡沫依旧的局面。但房地产作为国民经济重要支柱产业，在国家大力推进新型城镇化进程的情况下，对于具备产业支撑、潜在需求强且供需平衡的区域，仍具备一定发展空间。 近年来，本行顺应房地产市场分化趋势，严格落实国家政策及监管要求,全行房地产业务有序、合规、健康发展。在新形势下，2017年对房地产行业总体仍执行审慎支持的政策，按照“总量控制，均衡投放；突出差异，结构优化；优选客户，提升效益”的原则，对房产业务实施差异化、精准化管理，把握合规底线，防范实质风险。 （三）客户准入： 1、客户内部评级为B5级（含）以上；

1993年-2010年我国对房地产宏观调控的五大阶段

我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

近几年房地产调控政策回顾与特点分析

近几年房地产调控政策回顾与特点分析 一、近几年房地产调控政策回顾 1、2007年 调控特点：限外限贷，抑制房地产价格过快上涨 调控对象：外资房地产企业、投资投机性需求 2007年年初，楼市走出一波上攻行情，由此引发了新一轮的调控。 3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。同月，央行开始当年首次加息（全年加息6次，上调存款准备金率10次），房企融资成本逐渐增大。 信贷成本的增加并没有阻挡房价上涨的脚步，地王纪录频频被刷新。为了进一步遏制房价上涨，9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。随后的12月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，改变了359号文对购买第二套房一刀切的做法，保护了有改善性置业需求的消费者。359号文显著抑制了投资需求，而不断加息也大大削弱了市场购买力。国房景气指数在2007年11月达到高点后掉头向下，直到一年半之后才开始反弹。 国家发改委和商务部于2007年11月联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，自12月1日起施行。指导目录对外商投资房地产业限制范围有所扩大，继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从2004年版《目录》的鼓励投资类别中删除。 政策特点简析 2007年的调控政策是在房地产市场迎来新一轮量价齐升的背景下出台的，有限制外商投资房地产和限制二套房贷两个主题。 其中，对外资投资房地产的范围限制更多的是出于产业安全的考虑，在国内

从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更(精)

从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更 〖案情〗 2010年4月18日,原告李某来到被告深圳某地产有限公司某小区售楼部。被告员工潘某向原告热情推荐了该小区9栋A单位的5E、6F两套房屋。原告李某咨询潘某:原告夫妻名下已有三套房是否还能做按揭,如果可以的话,首付比例和利率具体为多少。潘某承诺可以帮原告办到按揭,首付30%,利率为基准利率的70%,最坏的结果也是首付50%,利率为基准利率的70%。被告的一名经理承诺送一个私家车位给原告从而很快的诱惑原告签约,原告在此情况下与被告签署了《深圳市房地产认购书》,认购了该小区9栋A单元5E,并缴纳了2万元的定金。 原告回家后打开电视看新闻方知,国务院于2010年4月17日发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,深圳市已暂停对第三套房的贷款。原告知道后立即与被告协商退款,但被告予以拒绝。 随后,原告起诉被告,请求判令:1、撤销原、被告之间签署的《深圳市房地产认购书》(即某小区9栋A单元5E;2、被告退回原告的认购定金人民币2万元及利息(按每日万分之2计付,从2010年4月18日计至清偿之日,暂计至起诉之日为人民币453元;3、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩称:双方签订的协议合法有效,国务院出台的政策已于4月17日发布,而双方签订认购协议的时间为2010年4月18日,在新政出台之后。原告李某理应对房贷新政有基本的认识与了解,其与被告签订认购协议,不应对第三套房贷新政存在重大误解情形,也没有任何证据表明被告存在欺诈或乘人之危行为。另,原告未在认购书约定时间内与被告签订正式买卖合同,被告有权没收认购定金。因双方签订的仅是认购协议,并非正式房屋买卖合同,故而不适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条,原告无权要求退还认购定金及利息。 〖裁判〗

2018年度-2-18看二十年来的房地产政策

2018-2-18看二十年来的房地产政策 作者：元甲原创家族财富密码1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于

美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，

国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研

国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调 研 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

2015—2016学年第二学期南昌航空大学科技学院 《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》实践教学作业国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 姓名： 班级： 1483032 指导教师：王锦明 调研时间： 2016年7月 调研地点：上海市浦东新区祝桥镇 国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研此次调查由我在2016年7月份在上海市浦东新区祝桥镇通过网上上海市规划和国土资源管理局以及周边房地产项目披露的相关资料进行查阅分析，为了解我国房地产调控政策实施效果及存在问题，现将此次实践活动的有关情况报告如下。 基本情况 我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产

市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。 政策回顾 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。

关于2016年房地产调控政策的分析

关于2016年房地产调控政策的分析 针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。 目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡 这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。 此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。 契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。

不可抗力与情势变更

一、情势变更与不可抗力概念上的比较 所谓情势变更原则，是指合同有效成立以后，因当事人不可预见的事情发生，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，应允许变更合同内容或者解除合同。具体是指合同依法成立之后履行届满以前，因出现了不可归责于双方当事人的事由，发生不可预见、不能克服、无法避免的变化，致使合同履行艰难或不必要，若继续维持合同原有效力将导致双方利益根本失衡，因而允许当事人请示人民法院或仲裁机构变更或解除合同，并免除当事人不履行合同的责任的一项法律制度。情势变更原则是公平原则和诚实信用原则在合同关系中的具体运用，其目的在于排除因情势变更导致的显失公平结果，平衡、协调双方当事人之间的利益关系，维护社会公平和经济流转秩序。 　不可抗力，是指人力不可抗拒的力量，即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在合同关系中，它是指当事人在订立合同时不能预见、对其发生和后果不能避免并不能克服的事件。不可抗力起源于罗马法，罗马法国规定，当不可抗力致使物品灭失或给付不能时，债务人可被免责。当今世界各国法律均把不可抗力作为违约责任中的法定免责事由。 二、情势变更与不可抗力适用条件上的比较 情势变更原则的适用条件，可归结为：第一，在客观上，须有情势变更的客观事实。所谓“情势”是指合同生效时作为该合同赖以成立的环境或基础的一切客观情况。所谓“变更”是指合同生效后至履行终止前，该合同赖以生效的环境或基础情事发生异常变动，造成合同基础动摇或丧失。第二，在主观上，情势的变更须是当事人无主观过错。即情势变更的发生，必须是因不可归责于双方当事人的事由引起的，才可能适用该原则。第三，在原因上，须有情势变更发生的不可预见性，且当事人

我国房地产宏观调控政策分析及政策建议

我国房地产调控政策概述 这些年，为了保证房地产市场的健康发展，政府相继出台了大量的调控政策，“国六条”、“国八条”、“国十条”等不断出现。但是每次调控之后，市场并没有取得预期的效果，调控政策很快被市场消化，反而是房价越涨越高。于是，我国的房地产市场陷入了一种“调控——观望——反弹——更高——再调——再高”的恶性循环。 2003年，我国房地产市场开始迅速发展，同时房价也出现过快增长。随之2004年国务院出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。此次重点是从信贷方向进行调控，政策颁布之后，部分地区如上海房价出现明显下降；但是其他地区房价仍继续大幅上涨。为此，2005年国务院先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对个人购房不足2年转让的行为，按销售收入全额征收营业税。虽然此次调控起到了一定的抑制作用，但是全国的房价仍旧高速上涨。 2006年国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。此次调控重点开始转向住房供给结构，但是全国商品房价格继续上涨，但涨幅相对平稳。2007年国务院出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》等措施，继续强化房地产信贷和土地调控。当年市场房价出现暴涨，地王频频出现，但是之后2008年全国房价出现明显下跌。随后，全球金融危机开始蔓延，我国房地产市场开始萎靡，2008年国务院出台《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，房地产政策由抑制转变为刺激，实施了一系列优惠和刺激政策，如放松二套房贷等。于是2009年起我国楼市逐渐复苏，之后房价再次快速上涨。2009年国务院发布《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。虽然政策调控在短期内造成市场观望，二手房成交量出现下降，但是2010年春节前后房地产市场迅速恢复，房价再次暴涨。2010年国务院更是频繁出台各种政策，先后出台了《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等，在信贷、税收、土地等多方面实施更加严厉的政策。调控之后，我国房价增幅开始缓慢回落，投机现象得到很大的遏制，但是房价上涨势头依旧没有停止。 通过分析对比2003年以来我国房地产调控政策，可以发现，虽然每次调控的方向和重点不同，但是总体上我国调控房地产主要集中在信贷、税收、土地、住房保障等几个方面。可以说基本上已经把握住了房地产业发展的几个关键领域。从几次调控的措施和效果来看，每次的调控都在一定程度上产生了积极的效果。但是面对房价依旧持续升高的现实，我国房地产调控依旧存在很多问题。 我国房地产宏观调控政策分析 目前我国房地产调控存在的问题主要表现在以下几个方面：首先，房价上涨受到宏观经济形势的影响，宏观经济政策能够影响到房价走势，而我国当前房地产调控政策很多与宏观经济政策相冲突，抵消了调控的效果。其次，目前我国的住房调控机制不健全，缺乏统一、协调的调控机制，缺乏长效机制和应急机制，很难及时抑制房价不稳定因素。再次，住房调

情势变更原则与相关概念的区别

情势变更原则与相关概念的区别 由于情势变更原则与合同法上的不可抗力、商业风险等概念具有相似之处，在司法实践中易于混淆，因此在理论上有必要明确其与这些概念之间的差异。 情势变更与不可抗力区别 我国《民法通则》第153条对不可抗力作了如下定义：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可见，不可抗力与情势变更的区别如下： 一是客观情况不同，前者是起因于重大的自然灾害和重大的社会事件，后者一般是由社会经济情势的变化引起的。 二是履行后果不同，前者发生后，合同的全部或部分义务不能履行；后者发生后，合同一般仍能履行，只是履行后会造成明显的不公平后果。 三是影响范围不同，前者既可适用于契约关系，又可适用于侵权关系；后者仅适用于契约关系。 情势变更与商业风险区别 商业风险是指当事人在经济交往中可能遇到的并应当承担的正常损失。它与情势变更的区别如下： 首先是性质不同，前者为正常风险，后者为意外风险。 其次是对当事人的主观要求不同，前者是当事人在订约时能够预见的，如未预见可归责于当事人的主观过错；后者为当事人在订约时无法预见的，故其未预见不可归责于当事人的主观过错。

最后是引起的事由不尽相同，前者主要由一般的经济情势所致，后者可为不可抗力、重大的经济情势和其他社会事由所致。 情势变更原则与诚信原则区别 诚信原则的基本要求是：当事人参加民事活动并在其中实施民事行为时，一定要使其他有关当事人与自己于相互之间实现利益平衡。依台湾学者林荣耀先生的看法，在发生情势变更情况下，若绝对无限制的严守契约，势必有违诚信原则。而法律自身又具有稳定性与适应性两相反之性能，就稳定性而言，契约应严守；就适应性而言，应承认情势变更原则。具体言之，二者的区别有： 第一，诚信原则较情势变更原则，为上位概念，即情势变更原则是诚信原则的适用。“然诚信原则过于笼统，在具体适用过程中可能会出现宽严不一的情况，从而动摇信守约定原则。当有可能制定比较具体的法律规范时，还是应尽可能地制定和适用这种具体的规范，而诚信原则则被作为堵塞法律漏洞或矫正可能带来不公正后果的法律规范的作用的最后手段。” 第二，诚信原则系法律之最高原则，而情势变更原则仅系例外之救助方法。