略论宏观调控背景下,中小型房地产企业发展之路

略论宏观调控背景下，中小型房地产企业发展之路

摘要：为使我国房地产市场能够健康、稳定和有序地发展，国家一直对房地产市场进行宏观调控。对于中小型房地产企业来讲，目前的宏观调控形势和市场竞争环境并没有严重到没有退路的地步，也绝不意味着中小开发商就没有了生存空间，但是固守着传统的发展模式和竞争战略，肯定是不行的。公司到底应该怎么走，如何制订一个切实可行的房地产发展战略己经成为这些小企业的当务之急。为了寻求突破，实现突围，中小型房地产企业应迅速找准自己的定位，找到自己的优势，制定自己的发展战略，走与大型房地产企业不同的路。做到扬己之长，避己之短，充分发挥自身的优势和特长。根据当前宏观调控和市场环境，笔者认为对中小型房地产企业则应以差异化战略、企业联盟作为自身发展之路的取向。

关键词：宏观调控；中小型；房地产企业；差异化。

根据宏观调控目的的不同，我们可以把近十年来房地产市场遭遇的调控分为两个阶段。第一阶段是１９９８年至２００３年上半年，此阶段调控的目的主要是为了规范房地产市场的交易流程，如对房地产发展商的预售行为进行约束和监控等，我们在这里可以把这一阶段称为旧宏观调控阶段。第二阶段是２００３年至今，我们可以称之为新宏观调控阶段，此阶段的调控目的主要是为了打击房地产投资过热

在土地、金融等政策方面都进行了重大改革与调整，房地产开发企业运行的市场条件、竞争环境、开发机制、运行模式和交易方式都发生了很大的变化，在这种新形势下，绝大部分房地产开发企业都面临着生存与发展的难题。新的

形势推动着我国的房地产业进入了一个新的历史发展时期，房地产开发企业如何尽快适应新的发展形势并及时调整和转换企业的发展战略已经显得非常紧迫，

调控归调控，但政府官员考核几乎以GDP增长率为惟一指标，而房地产开发是所有行业中最能立竿见影地创造GDP值的，因而，地方政府完全有理由不计成本地推动房地产业发展。2010年，北京楼市的销售额已占到GDP的42%左右，另据估计，中国现有在建房地产的市场价值占到GDP的1/3。因而，地方政府绝不愿意看到本地房地产业的增长势头逆转

房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，今天，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。由于我国房地产业作为支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动，以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。

中小型房地产企业在实力逊色的情况下，需要采取积极的、进攻的差异化战略来改变被动、落后的形势。中小企业竞争战略的核心应该是：在总体实力不足的情况下，集中力量，争取在局部市场形成优势，通过局部的胜利，积小

胜为大胜，提高自己的市场地位，促进自己的发展。

中小型房地产企业差异化战略的主要内容

1、经营差异化：市场细分原则下的缝隙经营策略中小型房地产企业由于规模、资金和技术力量等方向的局限，在与同行大企业竞争中难免处于劣势。为此，中小型房地产企业在确定经营方向时，要努力避开行业内大企业、大公司所关注的热点项目，选择他们易于忽视而又有一定经济效益的小型缝隙产品，充分发挥自己灵活性和适应性强的优势，拾遗补缺，填补市场需求的不足。这样的缝隙领域是很多的，诸如市场规模较小，对大企业来说生产价值不大的产品；大企业认为信誉风险大的产品。中小型房地产企业在市场竞争中，应随时注意和寻找这样的缝隙领域，根据自身的特点，有选择地进入。中小型房地产企业在寻求市场缝隙时，要做到能及时分析市场的趋势，善于捕捉机会，一旦看准了生产项目，要果断做出决策，并借助企业内外的技术人员和专业力量，迅速制定详细的生产计划，抓紧组织生产，并在最短时间内拿出产品推向市场。因为在市场竞争中，每个中小型房地产企业都在寻求这一缝隙领域。市场缝隙领域的竞争，实际上就是中小型房地产企业之间的平等竞争，谁能抢先进入，谁就占领优势，否则就要坐失良机。

2、产品差异化：精品战略之路产品附加值决定企业利润。我国的房地产市场在经过政策的洗礼后，房地产开发的各项成本，尤其是土地成本开始飙升。纯粹的地产开发已经在政府和市场的双重博弈下变得利润微薄了，收益的大头只能从房产市场中来挖掘。因此中小房地产开发企业要通过走精品战略之路，来提高企业的竞争力，提高产品的美誉度和知名度，提高产品的附加值。

3、项目开发差异策略：确定适合自己开发的房地产项目房地产作为一种

商品，和其他商品一样，都要面临市场的选择，也就是消费者的选择，再加上目前抢滩房地产市场的企业越来越多，谁都想在激烈的竞争中分得一杯羹，于是，对于中小型房地产企业而言，注重对市场和消费者需求的研究，通过对市场进行细分，选择出产品将来可能面向的消费对象，从而确保自己的开发的房产能够在市场中立于不败之地。中小型房地产企业应主攻某个特殊的顾客群、某产品线的一个细分区域或某一地区市场。这一战略依靠的前提思想是:公司能够以高的效率、更好的效果为某一狭窄的战略对象服务，从而超过在较广阔范围内竞争的对手们。这样做的结果，是公司通过满足特殊对象的需要而实现了差异化，或者在为这一对象服务时实现了低成本，或者二者兼得。

4、区域差异策略：定位上以进入二、三、四级城市为主在现阶段，在中国经济最为发达的珠三角、长三角及环渤海湾三大区域，云集了许多大型房地产企业，且市场竞争相当激烈。随着实力的不断增加，这些大型企业以及实力外资企业，已经携资向中国内地中部及西部省会一级城市挺进。在这种环境下，中小型房地产企业可以选择转战周边的二、三、四级中小城市，这样做的好处有五个: 第一，避开与大型房地产企业同城竞争，寻求新的适合自己的发展空间，通过空间的转换来取得竞争优势。第二，在这些经济欠发达的地区，由于其地价、房价总体较低，存在相当的上升空间，中小型房地产企业可以获得较高的投资回报率。第三，与那些经济欠发达的地区相比，经济较发达的地区的开发企业在企业文化、技术水平及资金实力上都具有明显的优势。第四，可充分利用当地的优惠政策，解决资金和拿地上的难题。第五，通过在当地寻求合作伙伴，搞好和当地政府及相关企业的关系，取得政策的支持。在对市场进行充分细分的基础上，选择适合自己资金实力和技术专长的市场进入。比如一些中小

城市里的旧危房改造、烂尾楼处置及废弃地改造等项目，只要选择得当，仍然可以得到良好的发展机会。

二、中小型房地产企业联盟形式

所谓房地产企业战略联盟是指两个以上的房地产企业出于对整个或局部市场的预期目标和企业自身总体经营目标的意愿，采取一种长期性联合与合作的经营行为方式。其特征显示出联合是自发的、非强制的，联合各方仍保持着本公司经营管理的独立性和自主经营权，彼此依靠相互间达成的协议联结成松散性的整体。

房地产企业联盟，不仅局限于房地产开发企业之间的合作关系，更应该涵盖开发企业与设计单位、监理公司、建筑商、代理商、广告公司、物业公司等上下游企业，乃至家电等房地产相关部品生产行业、学校等科研机构之间的长期合作关系。

1、房地产企业战略联盟的模式

（1）资源互补型：这种联盟模式不是简单的企业规模的叠加和扩大，其实质内涵是房地产强势资源的联合。可以说在国际地产市场中通常都是采用这种方式，也是一种比较适合中小房地产开发商的一种形式。通常有一个发起人作为组织者，组织多家企业包括地产公司和非地产公司，联合竞买或收购或投资合适的地产，在约定的期限内共同对地产进行经营包括购地、融资、开发、租售，其管理模式是集合操作加专业顾问。在财务管理方面的组织紧密性与独立性、组织机构的专业化操作、争议解决的中立性、联合体系的稳定性、广泛性及国际性方面，都是值得国内欲走联合之路的房地产开发企业采纳和借鉴。由此延伸，未来很可能还将出现专业房地产金融和房地产基金服务型企业，以及

房地产与金融兼营型房地产开发企业。

（2）交叉营销型：这种整合联盟模式的最大特征就在于身处不同行业的企业间通过结成联盟，进行交叉营销，以达到扩大业务的目的。

（3）经验共享型：房地产的行业特征决定，很多企业在进行区域扩张时，都会或轻或重地表现出一定的水土不服问题，解决这一问题最直接的方式就是与当地成功企业通过联盟，进行经验共享。一般而言，一个大型房地产企业在异地进行投资时，往往通过和当地的房地产开发商进行合作联盟，以减少投资的风险。

（4）分工协作型：这种联盟模式与交叉营销相近似，所不同的是，参与联盟的企业多数是属于房地产关联行业，各企业都专心地集中于某一产品，而其他的附带产品可能不是最专业的，所以联盟就把各企业最弱项的部分用最专业的部分来补充。这种模式突破了行业之间的边界，使投资触角一开始就延伸到了与房地产开发相关的上下游，是整个产业链上的联盟，同时，相关产品还可以进入到其他行业中去，来平衡房地产行业可能到来的波动，这也是最适合中小型房地产开发商的一种联盟模式。

（5）市场瓜分型：。随着土地、信贷等政策的变化，中小房地产企业的拿地、融资问题已经受到了限制，他们可以根据各自不同的开发状况和市场节奏，在资金、土地、项目、服务上形成共享。大多数房地产公司在新的政策环境下要继续发展，特别是进行较大项目的开发由于自身实力的限制，势必要走联合开发之路。

宏观调控下中小房地产企业的发展之路

宏观调控下中小房地产企业的发展之路 来源：中国房地产作者：发布时间：2008.01.02 ２００５年以来，随着国家土地、金融等调控政策力度的加大，房地产业开始进入市场盘整期。对实力强劲的大型房地产企业遇到的可能是困难、瓶颈，但对众多中小型房地产企业（本文专指房地产开发企业）而言，面临的却是困境，甚至绝境。如何应对变化，如何在调控和竞争中立足和发展，是当前中小房地产企业面临的最重要和最紧迫的问题。 本文认为，中小型房地产开发企业的划分标准为：二级资质以下的房地产开发企业；或者二级开发资质但注册资本达到一级资质标准的房地产企业。 截至到２００５年底，全国共有房地产开发企业的数量为５６２９０家，但是大型房地产企业数量所占比重却很低，中小型房地产企业占绝对多数。 一、宏观调控下中小型房地产企业面临的新形势 我国房地产宏观调控重点具有明显的阶段性特点，从２００３年以来的调控政策脉络主线来看，先期是土地供应和房地产贷款（２００３、２００４年）；中期是房地产价格（２００５年）；后期是商品住宅结构（２００６年）；近期则是房地产企业收益（２００７年１月）和住房保障（２００７年８月）。调控的手段主要是运用土地政策、金融货币政策和财税政策，因此中小型房地产开发企业面临的新形势主要体现在以下三方面： １．获取土地门槛提高，面临开发断档尴尬 土地方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏：另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用“招拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。 获取土地门槛的提高还表现在具体的“招拍挂”过程中，如招标文件中对竞标企业高标准的资质要求、高额的招标保证金和严格的付款条件等等，对中小型房地产企业产生了很大冲击。以参加土地招拍挂的要求为例，今年上海新江湾城Ｄｌ地块土地出让文件中明确规定为：境外的自然人、法人、其他组织，其银行同期存款在１亿美 元以上的；已在境内进行工商登记，领有法人或组织机构代码证和营业执照，具备房地产开发一级资质，近三年国内房地产开发量不低于５０万平方米，注册资本金２亿元人民币以上，同期银行存款不低于１．５亿元人民币的信誉良好的企业，另外必须先交纳竞买保证金５０００万元。如此规定，一般的中小企业连到现场感受氛围的机会都没有。 另外，大面积土地资源出让和多企业联手参拍阻挡了中小企业的进入。现在地方政府为了保证城市建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，同时参与的大企业常常是多个发展商组成一个银团联手投标。因此近两年以来，各地开发价值大的土地资源基本上为国内少数几个大发展

房地产宏观调控

房地产宏观调控 一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价 在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。文件对申购第二套以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面：房地产投资继续升温 自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1 —9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高个百分点；1—9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。 房价居高不下 近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房

屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%，涨幅比上月高个百分点；环比上涨%，涨幅比上月低个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨%，涨幅比上月高个百分点；环比上涨%，涨幅比上月低个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到%。 房贷风险加大 我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从%上升到10%左右，年均增速超过40%。 9月末，全国商业性房地产贷款余额万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长%，增速比上年同期快个百分点。其中，房地产开发贷款余额万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长%，增速比上年同期提高个百分点。 个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。

略论宏观调控背景下,中小型房地产企业发展之路

略论宏观调控背景下，中小型房地产企业发展之路 摘要：为使我国房地产市场能够健康、稳定和有序地发展，国家一直对房地产市场进行宏观调控。对于中小型房地产企业来讲，目前的宏观调控形势和市场竞争环境并没有严重到没有退路的地步，也绝不意味着中小开发商就没有了生存空间，但是固守着传统的发展模式和竞争战略，肯定是不行的。公司到底应该怎么走，如何制订一个切实可行的房地产发展战略己经成为这些小企业的当务之急。为了寻求突破，实现突围，中小型房地产企业应迅速找准自己的定位，找到自己的优势，制定自己的发展战略，走与大型房地产企业不同的路。做到扬己之长，避己之短，充分发挥自身的优势和特长。根据当前宏观调控和市场环境，笔者认为对中小型房地产企业则应以差异化战略、企业联盟作为自身发展之路的取向。 关键词：宏观调控；中小型；房地产企业；差异化。 根据宏观调控目的的不同，我们可以把近十年来房地产市场遭遇的调控分为两个阶段。第一阶段是１９９８年至２００３年上半年，此阶段调控的目的主要是为了规范房地产市场的交易流程，如对房地产发展商的预售行为进行约束和监控等，我们在这里可以把这一阶段称为旧宏观调控阶段。第二阶段是２００３年至今，我们可以称之为新宏观调控阶段，此阶段的调控目的主要是为了打击房地产投资过热 在土地、金融等政策方面都进行了重大改革与调整，房地产开发企业运行的市场条件、竞争环境、开发机制、运行模式和交易方式都发生了很大的变化，在这种新形势下，绝大部分房地产开发企业都面临着生存与发展的难题。新的

形势推动着我国的房地产业进入了一个新的历史发展时期，房地产开发企业如何尽快适应新的发展形势并及时调整和转换企业的发展战略已经显得非常紧迫， 调控归调控，但政府官员考核几乎以GDP增长率为惟一指标，而房地产开发是所有行业中最能立竿见影地创造GDP值的，因而，地方政府完全有理由不计成本地推动房地产业发展。2010年，北京楼市的销售额已占到GDP的42%左右，另据估计，中国现有在建房地产的市场价值占到GDP的1/3。因而，地方政府绝不愿意看到本地房地产业的增长势头逆转 房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，今天，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。由于我国房地产业作为支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动，以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。 中小型房地产企业在实力逊色的情况下，需要采取积极的、进攻的差异化战略来改变被动、落后的形势。中小企业竞争战略的核心应该是：在总体实力不足的情况下，集中力量，争取在局部市场形成优势，通过局部的胜利，积小

房地产公司发展趋势分析

前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会

发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

我国房地产市场调控的难点与对策(正文)

我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地

1993年-2010年我国对房地产宏观调控的五大阶段

我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

中小房地产企业发展思路的探讨

中小房地产企业发展思路的探讨 随着我国社会经济的发展，房地产行业需要步入健康稳定的发展道路，从而推动国家社会经济发展。需要采取积极有效的措施，促使房地产行业发展更加科学合理。当前需要从房地产业发展的现状、发展机会等方面入手，采取积极有效的战略措施，提升房地产业战略发展水平。 标签房地产；发展；分析 经过近30年的发展，我国房地产业带动了一大批关联产业的发展，涌现了一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体来说，当前中小房地产企业仍占行业的多数。与大企业大集团相比，中小房地产企业由于自身的不足和局限性，影响着企业进一步的发展。因此，在新形势下，必须找到一条适合企业生存和发展之路。 一、中小房地产企业的地位与作用 中小房地产企业的地位与作用从目前我国房地产行业的实际情况来看，开发企业已经突破5万家，其中大部分都是中小房地产企业，并在国民经济中占据重要的地位和发挥作用。1.企业规模以及融资能力方面。中小型房地产企业规模较小且融资能力较差，故只能更多地趋向于选择中短期和中小型项目。2.房地产开发项目管理经验方面。房地产开发是以项目方式运作的，项目管理的水平将从成本、资金回笼、房产质量等方面对企业利润以及后续项目的开发造成巨大影响。中小房地产企业在项目管理能力这方面不占据优势地位。3.市场营销方面。市场营销是房产开发的重头戏，是房地产公司赖以生存的关键。中小房地产企业在此方面往往处于劣势。4.文化感知能力和品牌号召力。中小房地产企业往往发育于本土，在文化习俗的感知能力上尚具备一定优势，从而能在某些区域范围内以低成本形成一定的品牌优势。5.公共关系能力。中小房地产企业在这一点上具备相当的灵活性。 二、影响中小房地产企业生存和发展的环境要素 （一）外部环境 1. 政策环境继续偏重于大型房地产企业。产业政策继续支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，产生一批实力雄厚、竞争力强的企业集团，金融机构也同样倾向于大企业，迫使中小房地产企业竞争乏力。一是国内大型开发企业几乎疯狂的异地扩张，对区域性开发较强的中小房地产企业带来极大压力；二是外资和外商的涌入，加剧了市场竞争程度，使得原本就在夹缝中求生的中小房地产企业面临更大的竞争考验。 2. 市场环境复杂多变难以应对。中小房地产企业产品结构和融资渠道单一的弊端充分显现，容易造成“一棵树上吊死”的局面。在土地储备方面，由于政府

房地产市场发展历程

中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。 随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

中小型房地产企业的核心竞争力研究

四川城市职业学院毕业论文 中小型房地产企业的核心竞争力研究 学生姓名XXX 系部名称经济管理系 专业班级xxxxxxx 学号xxxxxxxx 指导教师xxxxxxx 四川城市职业学院教务处 二○一二年三月

中小型房地产企业的核心竞争力 学生：xx指导教师：xx 内容提要：随着我国房地产业竞争的日趋激烈，是否具有核心竞争力已成为企业在竞争中获 胜的基础。本文通过分析研究．确定了我国房地产企业的核心竞争力主要由人才、资本、房屋产品、客户服务及品牌五个要素组成，并进一步对房地产企业核心竞争力的培育与形成进行了分析。 关键词：核心竞争力房地产企业品牌客户服务

目录 一、房地产企业核心竞争力主要表现为五大要素 (1) (一)人才要素 (1) (二)资本要素 (1) (三)房屋产品要素 (2) (四)客户服务要素 (2) (五)品牌要素 (2) 二、中小型房地产核心力竞争力的不足体现在以下几个方面 (3) (一)一个产品天下 (3) (二)以区域市场开发为主 (3) (三)没有形成规模成本优势 (3) (四)没有完整的营销团队 (3) 三、核心竞争力怎样帮助中小型房地产企业在日趋激烈的房地产市场中更好的发展 (3) 四、如何加强中小型房地产企业的核心竞争力 (4) 参考文献 (4)

中小型房地产企业核心竞争力研究 随着国家近两年对于房地产市场调控的日益加强，我国房地产业逐步走上规范化的发展道路。特别是现行的土地政策和金融政策，对房地产企业而言，可能意味着在资金使用、项目选择等方面都会有所转变。制度性风险、市场风险和信用风险所导致的中小房地产企业资金短缺、生产经营投入不足、技术创新投入不足、市场份额急剧缩水。中国房地产市场已经进入了经营规模化、所有制形式多元化的竞争时代。规模的增长和项目难度的增加对房地产企业经营方式、管理理念、战略定位等方面提出了更高的要求，使得一些企业无法独立完成，必然要借助于动态战略联盟，通过与其他企业的合作、优势互补、资源共享最终实现双赢甚至多赢。因此，明确房地产企业的核心竞争力，培育企业的核心竞争力就成为当务之急。 一、房地产企业核心竞争力主要表现为五大要素 就以当前的房地产企业而言，核心竞争力的组成要素除了考虑与一般企业相同的要素外，还应体现自己的行业特色。一个房地产项目的灵魂是随时代变迁而不断变化的。由最初的价格比拼到后来的品质取胜，再至品牌大战。随着房地产市场逐步走上正轨，房地产企业的核心竞争力逐渐回归到企业的基本发展要素。个人认为，目前，房地产企业超越竞争对手并取得更高利润和更持久生命力的能力主要表现为五大要素：人才要素、资本要素、房屋产品要素、客户服务要素、品牌要素。 (一)人才要素 人才是房地产企业生存发展的根本，是房地产企业前进的轴心。人力资源是房地产业第一位的战略性资源。房地产业是一个业务门类极其广泛的行业。以房地产经营开发为例，就涉及到规划、设计、建筑施工、监理、园林景观、企业管理、成本核算、营销策划、评估等等，房地产业当前迫切需要的是“一专多能”的复合型人才。房地产企业面对激烈的竞争，还必须拥有一批能驾驭市场运筹帷幄的职业经理人。一个成功运作的房地产企业应注重吸引具备以下五方面专业素质的人才：项目策划能力、营销创新能力、资本运营能力、丰富的人文知识底蕴、扎实的专业知识和较强的创新能力。 (二)资本要素 面临激烈的市场竞争，房地产企业应该积极培育、引进高素质的房地产专业人士。同时加强人力资源的管理和培训，使更多的从业人员具有较强的创新意识、长远的眼光和正确的决策才能，使企业立于不败之地。由于房地产业是一个许多业务环节如建筑施工、物业管理等都可以外包的行业，因此更需要具有一专多能、熟悉业务的专业人才，把好质量关，为树立良好的品牌形象奠定基础。 房地产业是高风险、高投入、高回报的资金密集型行业，充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提，因此资本要素的培养对房地产企业至关重要。与其他国家的房地产企业比，我国房地产开发企业平均资产规模、年均开发规模都非常小，与房地产业资本密集的行业特点极不相称。网由于开发商形不成规模，社会资源分散，造成资源低效率使用，是开发商整体水平不高的主要原因。单个企业，由于开发商不能规模筹集资金，也就无法投人足够的资源用于新产品技术层面的研究；也就不能积极采用新型材料和新工艺。因此，拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，最终走兼并收购的整合之路是我国房地产业发展的必然趋势。 1．注重资信体系建设，积极争取银行受信贷款。 2．充分利用资本市场，拓宽融资渠道，针对我国房地产企业融资渠道单一，负债率高的现状，应通过房地产企业重组上市、与外界经济合作，以支付约定利率或其他方式取得外单位投

中小房地产企业发展分析

政治因素： 2月20日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。其中，“完善稳定房价工作责任制”“坚决抑制投机投资性购房”“增加普通商品住房及用地供应”“加快保障性安居工程规划建设”“加强市场监管”等五项内容，被业界称为“国五条”。 此次的调控政策由于力度较大，甫一出台就在市场上引起了强烈反响。对于调控效果，市场预期出现明显分化。有观点认为，在交易环节提高税负，将明显抑制二手房交易，限制投机、投资需求，进而降低房价。 也有观点认为，征收大额的交易税，会减少市场供给，在限购、限贷、差别营业税并存的情况下，提高交易税已不能进一步抑制市场需求，这会加剧市场供需的不匹配。市场需求早晚会出手，最终结果有可能抬高一手房价格。 此次重申按交易差额的20%征税，原本就是税法中的规定，但过去很多年，各地税务部门仅按交易总额的1%～2%征税，后者要比前者少征很多税。业内人士由此判断，今后二手房市场降温幅度将超过一手房。 房地产业协会副会长朱中一认为，事实上，楼市调控并不是“狼来了”，打压房价也并不是调控的最终目的，而是要促进房地产市场平稳健康发展。我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。 “楼市回暖是不争的事实，但也要看到地区和城市的差异性，同比数据有涨有跌”。朱中一称，2012年以来的量价齐升在全国范围内并不一致，更多的市场反弹出现在一、二线城市，大多是在刚性需求推动下引发的结构性上涨，并不具备全国性普涨的特征。 经济因素： 近年，随着我国国民经济的持续快速发展和城镇化进程高速推进，我国房地产投资总量急剧增长，居民住房消费占国民经济各行业消费比例持续扩大，房地产业成为国民经济中举足轻重的重要产业。2008年由美国次贷危机引起的全球经济危机不单波及了中国经济，而且影响深远广泛，房地产业受到的影响却没有初料的大，甚至一度在2009年底2010年初出现了大幅上涨的势头，国家一系列宏观调控政策效应的影响对房地产业的影响貌似有一种反向的作用。 当前我国房地产企业现状：由于美国次贷危机爆发而引起的全球经济危机，对我国房地产市场发展从外围上加速了它的调整。但由此也给某些房地产企业带

中小型房地产公司管理制度(实用)

xx房地产开发有限公司 管 理 制 度

目录 第一章公司组织管理机构第1节公司组织管理机构图第2节部门人员编制 第二章公司部门职能 第1节办公室职能 第2节财务部职能 第3节工程部职能 第4节销售部职能 第三章岗位职责 第1节董事长职责 第2节总经理职责 第3节董事长助理职责 第4节工程副总经理职责第5节销售副总经理职责第6节办公室主任职责

第7节办公室总务职责 第8节前台接待员职责 第9节驾驶员职责 第10节会计职责 第11节出纳职责 第12节工程部经理职责 第13节采购工程师职责 第14节现场工程师职责 第15节预算员职责 第16节工程档案员职责 第17节销售部经理职责 第18节销售部助理职责 第四章人事管理制度 第1节员工招聘 第2节员工的权利及义务 第3节员工的任免、调配和解聘、辞退第五章行政管理制度 第1节工作制度 第2节公司财产、办公用品管理制度第3节公章、介绍信使用管理 第4节行政档案管理制度 第5节车辆使用管理制度

第六章财务制度 第1节财务会计机构、人员和制度第2节资金管理及成本、费用管理第七章经济管理制度 第1节经济合同 第2节项目建设用款审核 第3节现场签证事项审核 第八章工程管理制度 第1节工程施工技术、质量管理第2节签证管理 第3节工程技术档案管理制度 第一章公司组织管理机构 第1节公司组织管理机构图

第2节部门人员编制 1、办公室：办公室主任、办公室总务、前台接待员、驾驶员； 2、财务部：财务部经理、会计、出纳； 3、成本部：成本部经理、； 4、工程部：工程部经理、材料设备工程师、现场工程师、预算员、工程档案员； 5、销售部：销售主管、销售助理。

房地产宏观调控的必要性

房地产宏观调控的必要性 宏观调控是指国家从社会经济的宏观和总体的角度，运用计划、经济政策和各种调节手段，引导和促进社会经济的健康发展，影响社会经济的结构和运行，维护和促进经济协调、稳定和发展的一种国家调节方式。或者说宏观调控是国家综合运用各种引导、促进方式，对社会经济宏观结构和运行进行调节的一种国家经济职能活动。房地产宏观调控，是指以房地产业的持续稳定发展为目标，政府通过经济、政治以及法律等手段对房地产市场运行进行调节和规范的各项职能活动。国家启动对房地产对房地产经济的宏观调控和引导，是规范房地产市场运行、推动房地产业良性发展的迫切要求和重要内容。总体而言，房地产宏观调控的必要性主要体现在以下四个方面。 (一)实施宏观调控是房地产资源优化配置的需要 宏观调控是社会主义市场经济体制下的政府履行的一项基本职能。社会资源以市场配置为基础，这是市场经济体制的基本要求，有利于资源配置的高效率。但是，市场配置资源也存在着自发性与盲目性等缺陷。为克服市场失灵，保证其健康运行，政府必须对市场经济进行干预和调控。房地产经济作为我国市场经济中的一个重要的子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样需要政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。在房地产市场中，土地和房屋是重要资源，尤其是作为房地产基础的土地作为一种稀缺资源，具有不可再生性，迫切需要通过政府的宏观调控来实现其合理配置。 （二）实施宏观调控是由房地产业的重要地位决定的 房地产行业关联度，带动力强，已成为我国国民经济的重要支柱，占有极其重要的地位。房地产业的运行状况与发展水平，会影响到诸多产业的繁荣与衰退，尤其会对直接相关产业，如建筑业、建筑装潢业的发展起到决定性的作用。另外房地产业的发展还会直接影响社会总供给和总需求的总量平衡和结构平衡。正因为房地产业的特殊地位与巨大影响力，中央与地方政府始终采取各种手段与措施，对房地产市场实施有力的宏观调控，力求在市场发挥积极调节作用的同时，不断提高和履行政府职能，来克服市场失灵，维持我国房地产市场的健康有序运行。 （三）实施宏观调控是由房地产业的特殊性决定的 房地产是不动产，具有位置固定不能移动的特点，短期内难以调整或调整费用很高，所以必须在一个相对较长的时间内进行合理的规划和控制。同时，由于房地产是使用年限特别长、价值很高的耐用品，所以房地产投资决策正确与否，对整个社会的房地产供给总量和需求总量的平衡和结构平衡会产生巨大的影响，甚至会关乎整个社会经济能否良性运行，所以必须对房地产投资实施有效控制。此外，房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来界定、确认和保护，因而也需要运用法律手段来规范其行为。因此，正是由于房地产行业具有以上特殊性，决定了政府宏观控制的必要性。 （四）实施宏观调控是规范房地产市场运行的需要 当前，我国房地产市场总体还不够成熟，主要呈现出如下特点：区域发展不平衡、局部过热；住房保障能力差、结构性矛盾依然突出；市场管理体制仍不健全；房地产价格增长过快；市场主体行为缺乏理性等。因此，必须由政府提供有力的扶持和引导，通过采取适当的宏观调控措施，规范房地产市场运行，促使其

浅谈房地产行业发展前景及发展趋势

浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势 中国是一个新兴的发展中国家，正处于百废待兴，万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力，在世界上很难再找到这样的国家了，因此，当遇到一些小问题的时候就大惊小怪，这本身就意味着我们的不成熟，不成熟就意味着发展的空间。 我们在讨论这个问题时，必要说明的是：中国是一个发展极为不平衡的国家，区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同，因此，在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级，可能相差30年的水平，甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美，有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性，对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过，不管怎样，我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快速发展，住宅行业的发展依旧。 2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是，这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。在这个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。 同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展，中型城市向大型城市发展。由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业核心产生转换； 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。 这些玩意都是机会呀. 3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真

中小型房地产企业发展案例分析

中小型房地产企业发展案例分析 摘要：中小房地产企业的发展问题在我国具有重要的现实意义。在借鉴其他中小房地产企业发展经验的基础上，结合企业的实际情况，对公司的生存现状和发展前景进行较为全面的分析研究... ?? 陕西益兴实业发展公司系陕西省第一建筑工程公司全额投资创办的具有房地产三级开发资质企业。注册资金：壹仟玖佰玖拾捌万元，流动资金6000万，现有职工116人，其中具有高中级专业技术职称的各类技术人员有39人。自1993年成立以来，为省建一公司盘活土地资源36.3亩。盘活资产6200万元；为省建一公司代建职工集资建房、经济适用房项目18个，建筑面积15万平方米，投资额2.5亿元。 一、企业发展环境分析 1.宏观环境分析 现阶段西安市注册登记的房地产开发公司已达2000余家，其中有实力的不过百家，具有规模的也就数家而已。更有甚者，注册登记房地产开发公司资本不过100万元，如此状况，何谈经营房地产或城市运营。西安房地产市场已经迈入一个比品牌、拼实力的战国时代。房地产的建设开发已经完全脱离建筑本身。在西安，以品牌价值11.03亿元的紫薇地产和品牌价值4.18亿元的西部电子为代表的本地品牌分别引领着西安消费型地产和动力型地产的最新发展，而随着以广厦集团、上海绿地、珠江实业等为代表的外埠品牌的挺入，西安房地产市场正打破原有格局，面临重新洗牌。大浪淘沙，谁能经受住残酷的市场洗刷，真正以建设西安、开发西安为己任，谁便是最成功的城市运营商。据统计，2006年，陕西省房地产开发投资297.94亿元，比上年增长28.9%。 2.微观环境分析 ? ? 纵观西安的土地利用和房地产的整体开放情况，主要表现在以下几个方面：城墙以内几乎已无土地出让；二环内已挂牌土地日渐稀少，并且几乎都是50亩以内的小块土地；出让土地多集中于高新、曲江、城北三个地产主力板块，城东、城西挂牌土地相对较少；二环内外，超过100亩的地块已经缺少，而超过200亩、 300亩的地块更是非常稀少。从近几年西安房地产发展的情况来看，日前西安二环内外乃至一环以外区域，土地供应显然已远不能满足市场的需求，西安九宫格局的规划和西安城区版图的日益扩大，以及西安每年新增超过100万平方米的市场消化量，无疑将推动西安地产开发向三环进发，高新、城南、曲江组成的西安南线板块和城东板块甚至会向三环以外扩张，三环内外从而被开辟成为继西安二环内外的第二主力战区。 3.市场发展情况和相关政策对企业的影响 （1）由于政府宏观调控的影响，企业要对开发项目进行重新规划。 由于限制单套面积等政策的影响，企业原有计划开发大户型或者别墅住宅的项目必须重新定位，日前在办理施工许可证的开发商，需要重做设计，而这就要重做调研，再加上重新设计、审批和地基处理时间，至少也要在半年后才能拿到预售证，房地产商的楼盘上市就会相应的

房地产行业发展趋势

房地产行业发展趋势 随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 <一>从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征： 1. 行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势； 2.多项目运营、集团化管控成为发展重点； 3.粗放经营向精细化经营方式转化； 4.异地扩张与全国性企业品牌显现； 5. 民营企业力量崛起和壮大； 6. 客户的维权意识明显提高。 <二>在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化： 1. 规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益； 2.以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化； 3.从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化； 4.职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。 什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。