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雅宾利收房详细说明 第二版

雅宾利收房详细说明
正常验收房子的时间一般是持续2-3个小时,建议早上九点或者是下午一点去验房。

一、先看外部:外立面、外墙瓷砖和涂料(注意腰线部位的内墙渗漏)、单元门(外观和试用)、楼道(宽度、扶手、踏步、纱窗)。
二、再查内部:入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟(厨房)、排气(卫生间)、强弱电配电箱、强电:插座、开关、照明灯;弱电:可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。
三、后测相邻:闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

流程一:到物业部门查看相关资料,分别有以下几份资料需要查验:
A 《住宅质量保证书》 -----------可带走 开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》购房者应当留存的文件 属于购房者应当留存的文件 住宅质量保证书中最重要的内容莫过于对商品房保修的承诺,请您注意审查以下几项内容:
保修期起算时间:住宅质量保证书上有两个时间,一个是竣工验收时间,一个是交付使用时间。房屋的“竣工验收”与“交付使用”之间可能相距几个月,现房更是可能相距几年,千万不要将保修期的起算点约定为“竣工验收时间”。
保修期限与保修范围:保修期限可以由双方自行约定,但是有一个最低的标准,国务院《建筑工程质量管理条例》第40条规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为: 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;
 供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。
 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
B 《住宅使用说明书》 -----------可带走 开发商提供的《住宅使用说明书》,此文件应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明,并提出使用注意事项,如装修、装饰注意事项;门、窗类型,使用注意事项等。
C 《竣工验收备案表》 (建设部制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》)它通常包括:工程的基本情况;勘察、设计、施工、监理单位意见;工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的。

D 面积实测表----------房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,标明实际建筑面积是多少,分摊多少,什么地方是公用面积。或者由有权部门(如规划国土局地籍测绘大队)出具的正式测绘报告——《房屋建筑面积测绘报告》。否则至少无法计算实际的公摊面积,也就无法结算最终房款,无法开具正式发票。
E 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-----------可带走 房屋的设计图纸和水电路图纸,管线如何走,哪些墙可以打,配电箱及配线箱的使用说明等
规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》
建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明书》
区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》
卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》
公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》
民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》
质量技术监督部门出具的《电梯(扶梯)验收结果通知单》
环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》
燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》
城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》
这些图纸购房者可带走复印件。
流程二:核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与房地产部门实际测量是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量(面积实测表),与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理)

流程三:拿好工具,准备验房!
从物业处交款,拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。需要带的工具:
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓,拿小榔头轻轻敲击已经初步粉刷的墙壁,如果听到沉闷的碰击声,则说明质量没有多大的问题。
3)1只乒乓球--测量卫生间地面的坡度。按规定,卫生间地面一定要有坡度,朝向地漏位置。将乒乓球放在卫生间门口及墙体底部,轻推一下,查看乒乓球是否滚向地漏。
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高,房屋面积。
5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通,电笔也可;如果没有电笔,也可用有指示灯的插排。
6)1只计算器---用于计算数据
7)1只水笔--用于签字
8)1个打火机--检验在厨房、卫生间预留的排气通道是否正常。用火点燃纸片到冒烟,放在烟道口下方十公分左右,如果烟上升到烟道口立即拐弯吸走,那么就证明排气通道没有问题。
9)1把扫帚--用于打扫室内卫生
10

)1只手电筒—检测阴暗角落,用手电看墙壁是否平直,有没有凸出或者凹陷的部分。用手电抵住墙壁底部,往上照去,出现阴影的部分就是有问题的地方。
11)1只小凳子、鞋套和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。
12)照相机!

流程四:查看入户门
1.1 门要运作自如、门的开启关闭是否顺畅,门开关时有无特别声音。
1.2 门间隙是否太大(特别是门锁的一边)、门四边是否紧贴门框户门;
1.3 除了要留意门身修饰平滑与否外,亦要试开门锁,看看是否运作自如。门锁应安装牢固。
门匙与门锁是否封口等等。门插是否插入得太少;房门的插销、门锁是否太长太紧。
1.4 要注意门上油漆是否完好无缺,门内外面是否光滑平整和有无磕碰。
入户门表面现象、防护措施,锁具(重要)、合页、开关、配件安装情况、门框、扇安装,扇与框的结合情况,密封性能,门品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置等项。
猫眼:入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,修复或更换。
流程五:室内门窗工程
2.1 仔细检验窗是否渗水。窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。还要留意窗台云石是否崩裂,可用手轻触窗台,以不刮手为原则。
2.2 窗与混凝土接口有无缝隙;窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。窗户玻璃是否完好;窗户油灰饱满,粘贴牢固,油漆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。
2.3 窗户开启关闭是否顺畅,关闭窗后密闭性是否好,窗体有无变形。
推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇,应推动开关灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时,是因为双层玻璃的里层脏了,原因玻璃在安装时候就污染了,这时应拆换新玻璃,否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。
框扇安装、固定情况,配件、开启情况、材质表面状况,密封胶表面状况、密封性能、缝隙处理、玻璃表面检查。
室内门检查平整变形:把门打开,眼睛凑到门边,看前后门线是否重合,若门线不重和,比如有一角翘起,必须更换,将来变形更严重;关门后查看四周缝隙均匀适宜;门和锁开关应该开启灵活;还要用专用水平仪测门安装垂直度。
流程六:室内墙面、顶面工程
4.1 墙壁要平滑墙当然应横平竖直。墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声?环视墙身或用手触摸,便

可看出此墙面是否平整滑净,墙面出现的细小裂缝一般是内保温层与饰面之间不平所造成的。
4.2 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?
4.3 内墙墙面上有否石灰爆点?
4.4 抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象;墙身、墙角接位有无水渍?裂痕?
检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝,特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。吊顶工程仔细查验表面平整度、接缝情况、收口处理、固定情况、石膏线、灯槽安装等项。
测乳胶漆质量:墙面天花板是否平整,周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射,灯一亮,墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出,如果不平,要重新补腻子刷漆,不能局部刷漆,会与墙壁原色产生差异。
5.1 顶上是否有裂缝?没有裂缝最好,有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45 度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。
5.2 有无渗水
5.3 看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响。
流程七:室内地面工程
瓷砖、地板、踢脚线、平整度、仔细检查地面有无空壳开裂情况。

流程八:水电煤气检测
主要查看畅通情况和能否正常使用。
大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。
A、检查插座:五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,立即修复,否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确,立即纠正。
C、开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左右晃动检查,如果发现松动,应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时,会造成更大危险。
D、检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进现象。
E、检查弱电插座数目:宽带插座因户型不同个数不一:比如二室二厅至少应有2个,三室二厅至少应有3个;有线电视插座还应

同步多一个。
F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
G、检查入户门门铃:带2节(或4节)5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。
10.1 试用所有的电源开关、插座和电闸。最好带一个有显示灯的插头,这样检查插座时很方便。电笔不合适,因为插座有保护,必须三个头同时插才可以插入。

10.3 电器闸具及户表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电,户内有闸具的,应检查闸具是否控制户内电器。光力闸具应分开,如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具,空调的插座应与其他线路分开
10.4 距离地面30 厘米高的插座必须带保险装置,厨厕应与通风道就近安装,洗手盆的上方不应有插座,卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施;
10.5 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座;
用万用表测量各个强弱电是否畅通。配电箱的配线、导线连接、保护接地线、漏电保护器、空气开关。灯具数量、安装情况、与顶面接合处理、表面防护措施。
提示1:关闭分闸(入户门附近),检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
提示2:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。

流程九:厨房检测
柜体、柜门、台面、厨房套件、墙面挂件、水槽、灶台配件、管道、缝隙处理.
厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下方十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
管道煤气:用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作,及时修复;入住后维修,因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。
厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一,比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格(国家标准“住宅设计规范”)。厨房排烟孔直径15cm,达不到时无法安装油烟机。
厨房和卫生间是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角达90度(房顶四角和地面四角),墙角无碰损,四角无磕碰,地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖,有空洞声音,说明没有铺设好,这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落,应重新铺设。

流程十:水暖及配套
给水配件、热水管保温、排水阻火圈、管道与墙面、地面交接处理措施、采暖安装。
检查管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。如果松动,应重新固定。大开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞),放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗

漏。
①暖气片上方应有放气阀,使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决,否则气放不出来,暖气片不热。
②还要注意暖气片安装牢固,不能有松动现象;进水管和回水管的坡度应符合要求,否则影响采暖效果。

流程十一:排气装置
排烟、排气管道、配件、畅通、管道口设置、回风设施等.

流程十二:卫生间检测
卫生间通风:应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性,同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
闭存水试验、水表空转试验:(重要检验项目)
①楼上卫生间有人在洗澡,楼下卫生间就有可能下小脏雨,这是因为楼上的防水没有做好,所以在验房时需要和楼上进行协调,做好各家的闭存水试验。
具体做法是,在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子,将所有地漏全部堵塞好,然后放满水,保持24~48小时,楼下卫生间没有渗漏现象,说明防水合格。
②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大,赶紧去看自家水表,水表不跑,说明水表合格,因为出现过别人家用水,自家水表帮着跑的现象,说明水表不合格,必须更换。
③闭水试验结束了,提起地漏上的沙袋,将水放掉,这时观察,水全部放掉后地板上还有存水,说明地面不平,要把存水部位的地砖全部砸掉,重新做防水后铺设地砖,直至不存水为止。
有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦,否则入户不久,出现渗水问题,那时解决就麻烦了。
①卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。
②卫生间没有窗户,则应有通风孔。通风孔直径10cm,设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应1.5m,并且是防水插座。
③卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时,门下应留3cm的间隙(国家标准“住宅设计规范”)

流程十三:测量记录
测高度:用盒尺检查房顶,取4-5个点,进行测量,若数值一致,比如房高均为2.7m(或者2.65m)说明房顶或地面没有倾斜。测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,记录采样数据来源地点与具体数据,卧室、起居室(厅)的室内净高,厨房、卫生间的室内净高;最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

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