资产评估常用方法与参数手册

名称：《2010-2011年最新资产评估常用数据与参数手册》作者：编委会

出版社：中国经济科学出版社2010年出版

开本：16开精装

册数：全七卷

定价：1698 元

优惠价：780 元

详细目录

第一篇 2009-2010年房地产价格及投资运行情况

第一章房地产价格

第一节全国房屋销售价格总体情况

第二节房地产价格动因分析及未来价格走势

第二章房地产开发投资

第一节房地产开发投资总额

第二节房地产开发商资金

第三节区域投资特征

第三章 2010年房地产价格预测

第一节房地产投资预测

第二节房地产需求预测

第三节房地产供给预测

第四节房地产价格预测

第五节房地产景气预测

第四章房地产市场相关政策

第一节 2009年1—11月主要房地产政策一览

第二节地方特殊政策

第三节 2010年房地产市场相关政策展望

第二篇全国工业用地出让最低价标准与土地级别的划分第一章全国工业用地出让最低价标准

第二章土地等级

第三篇资产评估常用数据与参数

第一章资产评估的依据、原则与标准

第一节资产评估的定义与特点

第二节资产评估的目的及假设

第三节资产评估的依据和原则

第四节资产的价值类型及评估标准

第二章土地评估

第一节土地评估的程序

第二节土地质量评估

第三节土地自然适应性评估第四节土地生产潜力评估

第五节土地经济评估

第六节城镇土地评估

第七节农用地评估

第八节征地区片综合地价评估第三章资产评估的程序与方法第一节资产评估的程序

第二节资产评估方法

第四章房地产评估

第一节房地产评估概述

第二节折旧计算

第三节拆近评估

第四节房地产税收评估

第五节抵押贷款评估

第六节房地产和市场评级

第七节写字楼定义

第八节旅馆房地产评估

第九节购物中心评估

第五章机器设备评估

第一节机器设备评估概述

第二节机器设备评估的成本法

第三节机器设备评估市场法和收益法第六章无形资产评估

第一节无形资产评估概述

第二节无形资产的评估方法

第三节专利权和非专利技术的评估

第四节商标权的评估

第五节其他无形资产的评估

第七章流动资产评估

第一节流动资产评估概述

第二节实物类流动资产的评估

第三节债权及货币类流动资产的评估第八章珠宝首饰评估

第一节珠宝首饰评估概述

第二节成本法在珠宝首饰评估中的应用第三节市场法在珠宝首饰评估中的应用第四节收益法在珠宝首饰评估中的应用第九章金融资产和递延资产评估

第一节金融资产评估概述

第二节债券的评估

第三节股票的评估

第四节递延资产的评估

第十章资源性资产评估

第一节资源性资产概述

第二节资源性资产价格

第三节资源性资产评估概述

第四节再生资源性资产评估

第五节不可再生资源性资产的评估

第十一章整体企业价值评估

第一节整体企业价值评估概述

第二节整体企业价值评估的加和法

第三节整体企业价值评估中的收益法第四节整体企业价值评估的比较法

第十二章资产评估报告

第一节资产评估报告概述

第二节资产评估报告的内容

第三节资产评估报告编制

第四节资产评估报告的使用

第五节资产评估报告书实例

第四篇各行业资产评估常用数据与参数第一章建设工程评估

第一节建设工程的组成与构造

第二节建筑装饰装修工程

第三节房屋建筑工程质量验收与损伤评定第四节建筑工程量计算

第五节建设工程造价

第六节建设工程造价的确定

第七节建设工程财务评价与功能评价

第八节建筑物的损耗

第二章投资项目评估

第一节投资项目建设必要性评估

第二节生产建设条件评估

第三节投资项目技术评估

第四节财务基础数据评估

第五节财务效益评估

第六节国民经济效益评估

第七节投资项目社会评估

第八节不确定性分析

第九节投资项目总评估与评估报告

第十节改扩建项目评估

第十一节利用外资项目评估

第三章高新产业风险投资综合评估

第一节建立我国风险投资综合评估体

系的重要性

第二节风险投资环境评估

第三节商业计划书评估

第四节创业者和管理团队评估

第五节高新技术项目评估

第六节风险企业综合素质评估

第七节风险投资风险评估

第八节风险企业成长过程评估

第九节高科技项目与风险企业价值评估第四章石油项目评估

第一节石油地质评估

第二节资源经济评价

第三节油气田开发建设项目简化后评价第四节油气田开发建设项目综合后评价第五章矿产资源评估

第一节矿业权评估

第二节矿山资源评价

第三节矿产资源经济评价

第四节矿产资源综合定量评价系统

第六章水利水电建设项目评估

第一节水利水电建设项目经济评估概述第二节财务效益评估数据

第三节国民经济评估数据

第四节不确定性分析

第五节投资方案的比较参数

第六节社会效益评估数据

第七节水利水电建设项目后评估

第七章交通项目评估

第一节项目技术评估

第二节项目技术评估的主要方法

第三节投资项目后评价

第四节项目目标持续性评估

第八章汽车评估

第一节新汽车评估

第二节汽车碰撞损失评估

第九章医药卫生评估

第一节卫生项目评价标准与评价指标体系第二节新兴卫生技术评估

第三节药物评估

第四节医疗器械评估

第五节外科技术方案评估

第六节预防技术评估

第七节医疗机构评估

第十章自然灾害损失评估

第一节自然灾害灾度等级的划分

第二节中国务类自然灾害损失评估

第三节自然灾害综合评估

第十一章城市生态资产评估

第一节城市生态安全研究的理论与方法第二节城市环境危机诊断分析

第三节城市环境危机评价

第五篇资产评估典型案例分析

第一章用地估价案例点评

第二章机器设备评估案例分析

第三章流动资产评估典型案例分析

第一节实物类流动资产的评估

第二节货币类及债权类流动资产评估第四章房屋建筑评估典型案例

第一节建筑物评估中的成本法

第二节建筑物评估的收益法

第三节建筑物评估的市场比较法

第五章土地使用权评估典型案例分析

第六篇资产评估准则体系

第一章资产评估准则

第七篇资产评估法律法规

《2012机电产品报价手册》

【主编】中国机械工业信息研究院数据中心中国机电企业联合会【出版】中国机械工业出版社

【日期】2011-9-1

【规格】16开全18册含数据库光盘

【定价】￥3380元

【优惠价】 1680元

出版说明：

《2012机电产品报价手册》（共18册）是由国家发展和改革委员会价格管理司、中国机械工业信息研究院数据中心、中国机电企业联合会及各行业协会等有关领导、专家组成编辑委员会编辑出版的大型工具书。

编辑说明：

出版格式规范：包括产品名称、规格型号、主要技术参数及备注、参考价格、生产厂家、电话。

特色说明：

数据新：收集的报价均为20011年1～10月份的价格，参考价格（除特殊说明外）均指出厂价格和含税价格，不包含包装费和运输费。权威性强：价格信息直接来源于企业当年的产品市场报价。

实用性强：参照国家标准GB/T7635.1—2002⟪全国主要产品分类与代码⟫分类编辑出版。

代表性强：本书所含46万多条数据是从90多万条产品报价中精心挑选的，涵盖了5000多家大中型企业的主要产品报价。

详细目录：

通用设备分册(一)

第一章锅炉

第二章原动机

第三章液压与气压动力机械

第四章真空获得设备

第五章气体压缩机及气体分离设备

第六章通用零部件

通用设备分册(二)

第六章通用零部件

第七章烘箱和炉用燃烧器

第八章真空应用设备

第九章传热设备

第十章空调设备

第十一章冷藏、冷冻设备和热泵第十二章气体净化与纯化设备第十三章包装机械

第十四章衡器

第十五章风机

通用设备分册(三)

第十五章风机

第十六章分离机械

机床分册(一)

第一章金属切削机床

机床分册(二)

第一章金属切削机床

机床分册(三)

第一章金属切削机床

机床分册(四)

第一章金属切削机床

第二章锻压机械

机床分册(五)

第二章锻压机械

第三章拉拔设备

第四章石材加工机床

第五章石材加工机床

第六章气动工具

机床分册(六)

第七章金属切割和焊接设备第八章热处理设备

第九章机床附件

第十章其他设备

升降搬运设备分册(一)

第一章轻小起重设备

第二章起重机

升降搬运设备分册(二)

第二章起重机

第三章水利闸门启闭机第四章叉车及搬运车辆第五章升降机

升降搬运设备分册(三)

第六章输送机械

第七章给料机械

第八章装卸机械

第九章其他升降搬运设备

泵阀分册(一)

第一章清水离心泵

第二章耐腐蚀离心泵

泵阀分册(二)

第二章耐腐蚀离心泵

第三章离心油泵

第四章船舶用离心泵

第五章污水泵

泵阀分册(三)

第五章污水泵

第六章杂质泵

第七章潜水泵

第八章旋涡泵

第九章往复泵

第十章回转泵

第十一章其他泵第十二章闸阀

第十三章截止阀第十四章节流阀

泵阀分册(四)

第十五章球阀

第十六章蝶阀

第十七章隔膜阀第十八章旋塞阀第十九章专用阀门

泵阀分册(五)

第二十章液压阀

第二十一章气动控制阀

第二十二章真空阀门

第二十三章调节阀

第二十四章柱塞阀

第二十五章浆液阀

第二十六章排污阀

第二十七章电磁阀

第二十八章其他阀门

工业专用设备分册(一)

第一章农、林、牧、渔业机械

第二章非金属矿制品工业专用设备第三章陶瓷机械设备

第四章粮油及饮料加工设备

第五章食品加工机械

工业专用设备分册(二)

第五章食品加工机械

第六章制药机械设备

工业专用设备分册(三)

第六章制药机械设备

第七章纺织机械

第八章缝纫、服饰及制革机械

工业专用设备分册(四)

第八章缝纫、服饰及制革机械

第九章日用化工机械设备

第十章电工专用设备

第十一章木材处理设备

第十二章造纸及纸加工设备

第十三章印刷工业专用设备

第十四章橡胶工业专用设备

第十五章塑料工业专用设备

第十六章炼油化工设备

工业专用设备分册(五)

第十六章炼油化工设备

第十七章机械维修专用设备

第十八章文化办公设备

第十九章社会公共安全设备圾器材第二十章矿山采掘和洗选设备

第二十一章建筑工程机械

第二十二章钻探机械

第二十三章金属铸造设备

仪器仪表与医疗器械分册(一)

第一章自动仪表及系统

仪器仪表与医疗器械分册(二)

第一章自动仪表及系统

第二章电工仪器仪表

仪器仪表与医疗器械分册(三)

第二章电工仪器仪表

第三章生产或供应气体、液体或电力用的计量仪表第四章光学仪器

第五章分析仪器

仪器仪表与医疗器械分册(四)

第六章试验机

第七章实验仪器与装置

仪器仪表与医疗器械分册(五)

第七章实验仪器与装置

第八章电子和通信测量仪器

仪器仪表与医疗器械分册(六)第八章电子和通信测量仪器第九章钟表及定时仪器

第十章专用仪器仪表

第十一章仪器仪表元件及器材第十二章计量标准器具

第十三章长度测量仪器、量具第十四章机械量仪表、计数器第十五章量仪、转速计

第十六章医疗器械

电气设备及器材分册(一)

第一章电机

第二章变压器

电气设备及器材分册(二)

第二章变压器

第三章互感器

第四章电抗器

第五章调压器

第六章电力电容器

第七章低压电器及设备

电气设备及器材分册(三)

第七章低压电器及设备

第八章高压电器及设备

第九章电线电缆

电气设备及器材分册(四)

第九章电线电缆

第十章蓄电池

第十一章防盗、火灾报警设备及类似装置第十二章广播电视设备

电气设备及器材分册(五)

第十二章广播电视设备

第十三章电子元器件

第十四章变频器

第十五章可编程序控制器

交通运输设备分册(一)

第一章牵引车

第二章挂车

资产评估公式大全

成本法: 基本公式: ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 ＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率 1、重置核算法 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括:购买支出、运输费、安装调试费等。 2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价,就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照,通过调整功能差异,获得被估资产的重置成本。称功能系数法,即根据功能与成本的函数关系,确定重置成本。 (1)功能价值法 若功能与成本呈线性关系,计算公式: (2)规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系,计算公式: 该方法计算的一般就是更新重置成本。 3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得,就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数 （2）环比物价指数 物价指数法计算的就是复原重置成本。 功能性损耗及其计量: 年净超额运营成本＝年超额运营成本×(1－所得税率) 据资产的剩余寿命与收益率(折现率)将年净超额运营成本折现, 计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×(1－所得税率)×(P/A,r,n) 经济性损耗及其计量: （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝(重置全价－有形损耗－功能性损耗)×经济性贬值率 (2)因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×(1－所得税率)×(P/A,r,n) 收益法: (一)未来收益有限期 1、每期收益不等额 2、每期收益等额 （二）未来收益无限期 1、稳定化收益法(年金化法) 稳定化收益A 的估算方法: 参照物生产能力 被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的?x ??? ???参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的资产购建时物价指数 资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产?n i a ）（产的历史成本被估资产重置成本＝资%1+?%1001???? ???????? ??x 资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝∑=+=n i i i r R P 1) 1(),,()1(11)1( 1)1(11n r A P A r r A r A r A P n n i i n i i ?=??????+-?=+?=+=∑∑==r A P =) ,,()1(1n r A P r R A n i i ÷+=∑=

资产评估基础(完整资料).doc

此文档下载后即可编辑 一、资产评估会计项目 1、对固定资产来讲： 账面价值=固定资产原价-计提的减值准备-计提累计折旧 账面余额=固定的账面原价 账面净值=固定资产折余价值=固定资产原价-计提累计折旧2、对无形资产来讲： 账面价值=无形资产原价-计提减值准备-累积摊销 账面余额=无形资产账面原价 账面净值=无形资产的摊余价值=无形资产原价-累积摊销3、其他资产（成本计量模式下的投资性房地产与固定资产和无形资产相同） 账面价值=账面余额-计提资产减值准备 二、资产折旧方法 ①年限平均法：年折旧率=（1-预计净残值率）÷预计使用寿命×100% ②工作量法： 单位工作量折旧额=固定资产原价×（1-预计净产值率）÷预计工作总量 某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额 ③加速折旧法：年折旧率=尚可使用年限÷预计只用年限的年数总和×100% 预计使用年限的年数总和=n×（n+1）÷2 月折旧率=年折旧率÷12 1.固定资产计算折旧最低年限： ①房屋、建筑物为20年 ②飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年 ③与生产经营活动有关的器具、工具、家具等为5年 ④飞机、火车、轮船以外的运输工具为4年 ⑤电子设备为3年

三、价值类型分类 ①以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：收益现值、现行市价、变现价值和清算价格四种； ②以资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种； ③保险价值：保险更新重置成本是指被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本。 扣减贬值后的保险更新重置成本是被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本扣减设备的贬值，即使用重置成本法的评估值。 ④报废价值和残余价值

资产评估计算公式总结

第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产?= 4．规模经济效益指数法： X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111

资产评估学公式大全

市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 ??? ? ??÷?= 特征参照物特征评估对象成交价格参照物 象价值评估对A A （二）类比调整法 1．市场售价类比法 差异值 交易情况差异值 时间差异值功能物售价参照估价值资产评+ +++=...... 修正系数时间差异 修正系数 功能差异物售价参照估价值资产评 ? ??= 2．功能价值法 ??? ? ??÷?=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评 3．价格指数法 ??? ? ??+?=动指数物价变成交价格参照物估价值资产评1 4．成新率价格法 ???? ??÷?=成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评 5．市价折扣法 ??? ? ?? -?=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 6．成本市价法 ??? ? ??÷?=行合理成本参照物现成交价格参照物 行合理成本评估对象现估价值资产评 7．市盈率乘数法 市盈率 参照物 收益额评估对象估价值资产评? = 收益法中的具体评估方法 （一）纯收益不变 1．在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r 2．在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： ?? ? ???+-= n r r A P )1(11 （二）纯收益在若干年后保持不变 1．无限年期收益 () () ∑ =++ +=n t t t t r A r R P 1 11 2．有限年期收益 ()()()∑ =-? ? ????+-++ +=n t n N t t t r r r A r R P 1 11 111 （三）纯收益按等差级数变化 1．在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式： 2 r B r A P += 2．在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式： ()() n n r n r B r r B r A P +?-?????? +-??? ??+=11112 （四）纯收益按等比级数变化 1．在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下， s r A P -= 2．在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下， ? ?????????? ??++--=n r s s r A P 111 成本法 性贬值 资产经济 性贬值资产功能性贬值资产实体重置成本资产的 估价值资产评 - -- = 成本法中的具体评估方法 1．价格指数法 价格指数资产的账面原值重置成本?= 2．功能价值法 重置成本参照物 参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 3．规模经济效益指数法 X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 实体性贬值的测算方法 1．观测法 ?? ? ??-?=成新率实体性成本重置性贬值资产实体1

2011版资产评估常用方法与参数手册.1

2011版资产评估常用方法与参数手册. 作：编委会 机械工业出版社 2011 16开 1册 光盘：0 定价：180元 优惠：180元 ..

详细： .......................................... ............ .......................................... ............ 读者对象： 本书可供从事资产评估操作、管理或有委托业务的广大企业、事业单位、资产评估机构，会计师事务所、政府相关部门等相关人员随时查阅，书中的大量常用方法与参数可直接供评估人员进行评估操作时参考，是目前国内评估行业最具实用性的工具书。 【目录】

★土地评估常用数据及参数 ★房屋建筑物评估常用数据和参数 ★机器设备评估常用方法及参数 ★知识产权评估常用方法及参数 ★企业价值评估常用数据及参数 ★宏观数据获取方法及参数 ★附录： 1.评估常用法规文件参考目录 2.国家产业政策相关文件参考目录 3.国家淘汰落后生产能力、产品、设备目录 2011版资产评估常用方法与参数手册读者对象：本书可供从事资产评估操作、管理或有委托业务 的广大企业、事业单位、资产评估机构，会计师 事务所、政府相关部门等相关人员随时查阅，书 中的大量常用方法与参数可直接供评估人员进行 评估操作时参考，是目前国内评估行业最具实用 性的工具书。 【目录】 ★土地评估常用数据及参数 ★房屋建筑物评估常用数据和参数 ★机器设备评估常用方法及参数 ★知识产权评估常用方法及参数 ★企业价值评估常用数据及参数 ★宏观数据获取方法及参数 ★附录： 1.评估常用法规文件参考目录

资产评估公式1

现行市价法（要求：基本相同、差异为新旧程度、时间先后、零部件差异……适用于股票债券、设备、汽车） 1、评估对象价值=参照物成交价格*修正系数1*修正系数2*修正系数 3*……修正系数n 2、评估对象价值=参照物成交价格+-基本特征差额1+-基本特征差额2+-基本特征差额3+-……基本特征差额n 市价折扣法（要求：销售条件、销售时限等不利因素；适用于套现）1、评估资产价值=参照物成交价格*（1-价格折扣率） 功能价值类比法（要求：资产的功能在一定程度上决定资产的价值，以功能价值指数表现其关系，1为功能完全决定价值，<1为功能不完全决定价值。如果x=0.7，计算出来的价值会高于x=1。适用于生产线） 1、评估对象价值=参照物成交价格*（评估地向生产能力/参照物生产能力）^x（x为功能价值指数） 价格指数法（含定基指数与环比指数，定基指数是相对于参照物交易日期成交价格的升降；环比指数是参照物交易日到评估基准日各期的指数） 1、环比指数=1+环比变动指数 2、定基价格指数=1+定基价格变动指数 2、评估资产价值=参照物资产交易价格*（评估基准日定基指数/参照物交易日定基指数） 3、资产评估价值=参照物资产交易价格*参照物交易日至评估基准日各期环比指数乘积 市场售价类比法（应用市场法之一）——房地产评估 1、资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值 2、资产评估价值=参照物售价*功能差异修正系数*……*时间差异修正系数

（评估一块土地所需要的修正系数） 待修正资产交易情况修正率=100/(100+-x) x是交易时交易价格相对相对正常买卖价格的涨跌百分点 待修正资产交易日期修正率=（100+-x）/100 x是评估基准日交易价格相对于参照物交易日交易价格的涨跌百分点 待修正交易区域修正率= 评估资产综合评分/待修正资产综合评分 待修正资产面积修正率=（100+-面积决定的价格浮动比率）/100 土地年限修正系数= （1-（1/（1+折现率）^评估资产剩余使用年限））/（1-（1/（1+折现率）^待修正资产剩余使用年限）） 最终对四个参照物的修正价值进行算术平均，得出评估资产的评估价值。 价值比率法（含多种价值比率） 1、成本市价法：评估资产价值=评估资产现行合理成本*参照物成本市价率（成本市价率=市价/成本） 2、市盈率倍数法：评估资产价值=评估资产相同口径（相同时间段、空间段）收益额*参照物市盈率（市盈率=参照物市场价值/参照物口径收益额）

资产评估的基本方法习题(含答案)分析

第三章资产评估的基本方法 一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 A.10203 B.18423 C.7869 D.22333 5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A.40 B.5 C.8 D.12.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为1 00万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保

持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 A.1120 B.1160 C.1579 D.1610 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关 8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 A.820 000 B.700 000 C.140 000 D.100 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 A.54 B.76 C.87 D.101 11、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率 C.收益期限

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基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 ＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率 1、重置核算法 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能 系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。 （1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： 该方法计算的一般是更新重置成本。 3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数 （2）环比物价指数 物价指数法计算的是复原重置成本。 功能性损耗及其计量： 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） 参照物生产能力 被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的?x ??? ???参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的资产购建时物价指数 资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产?n i a ） （产的历史成本被估资产重置成本＝资%1+?

据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现， 计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n ） 经济性损耗及其计量： （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率 （2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n ） 收益法： （一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 2、每期收益等额 （二）未来收益无限期 1、稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益A 的估算方法： 2、分段法 3、增长率法 %1001???? ???????? ??x 资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝∑=+=n i i i r R P 1) 1(),,()1(11) 1(1)1(11n r A P A r r A r A r A P n n i i n i i ?=??????+-?=+?=+=∑∑==r A P = ),,()1(1n r A P r R A n i i ÷+=∑=n n i i i r r A r R P )1(1)1('1+?++=∑=n n i n i i r g r g R r R P )1(11)1(1+?-+?++=∑=

自考-资产评估计算公式总结

资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间资率截止评估日资产累计法定利用 三、功能性贬值及其估算 一. 成本法的基本计算公式：被评估资产评估值= 重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬 值 被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算：1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/ 按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成 本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成 本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 被评估资产被评估资产年产量参照物 重置成本参照物年产量重置成本 4 . 规模经济效益指数法： 被评估资产n被评估资产年折现功能性贬值额t1净超额运营年本系数 （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本四、经济性贬值及其估算 资产预计可被资产原设计 利用的生产能力生产能力 经济性资产年收所得 贬值额益损失额1税率P A,r,n 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限）X 100% 2.修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本X 100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： n 评估值=P t 1 R t A 1 r t 1 r t R---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有设备评估值=重置成本- 实体性贬值- 功能性贬值- 经济性贬值 资产的功能性贬值测算方 第二章资产评估的基本方 经济性 贬值率 100% 被评估资产的重置成本参照物资产的重置成本被评估资产的产量 参照物资产的产量限时，R-中还包括期末资产剩余净额。 n——收益年期r——折现率 X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R /R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R'-----某类抽样资产 的重置成本R---- 某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1. 观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置 成本x （1—实体性成新率） 2. 公式计算法： 资产的实重置成本预计残值实际已 体性贬值—总使用年限使用年限总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率2.资产未来收益无限期情况: （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额 R t 2.未来收益不等额情形: 评估值= 资产评估值（预期收益现值）=Y前若干年各年收益额x各年折现系 数+以后各年的年金化收益/资本化率x前若干年最 后一年的折现系数 第三章、机器设备评估的成本法:机器

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第二章 资产评估的基本方法 成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 一、被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2.物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3.功能价值法：重置成本 参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产 ? = 4规模经济效益指数法：X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R （K---资产重置成本与历史成本的调整系数；R ’---某类抽样资产的重置成本；R---某类抽样资产的历史成本） 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实? -= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 % 100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法：∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ? ???????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性 五、成新率及其估算 1.使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2.修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法：1.资产未来收益期有限情况：评估值= ( )()∑=+++= n t t t t r A r R P 111 Ri--未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期；r-----折现率错误！未指定书签。 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值= () () ∑ ∑ ==++ +=n t t n i t t r A r R P 1 1 11 （2）未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 一、重置核算法：(1)外购单台不需安装的国内设备重置成本： 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费 或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率） (2)外购单台需安装的国内设备重置成本： 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费 或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费） (3)外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本=（FOB 价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费 或=CIF 价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费 其中FOB 价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费 (4)外购单台需安装进口设备重置成本： 重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他 (5)外购成套需安装设备重置成本 重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息 (6)车辆重置成本 国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用 进口车辆重置成本=车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用 其中：进口关税=车辆价格（CIF ）×进口关税 消费税=【车辆价格（CIF ）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率） 进口增值税=【车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税】×增值税率 2.进口设备从属费用 1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取 海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4% 2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价 国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右 3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率 4）消费税的计税基数：关税完税价+关税 消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率） 5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税 增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率 注：减免关税，同时减免增值税 6）银行财务费的取费基数为货价人民币数 银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰

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《2010-2011最新资产评估常用数据与参数手册》出版社：中国经济科学出版社 2010年 规格：精装七卷16开 定价：1698．00元 优惠价：780元 目录 第一篇 2009-2010年房地产价格及投资运行情况第一章房地产价格 第一节全国房屋销售价格总体情况 第二节房地产价格动因分析及未来价格走势 第二章房地产开发投资 第一节房地产开发投资总额 第二节房地产开发商资金

第三节区域投资特征 第三章 2010年房地产价格预测 第一节房地产投资预测 第二节房地产需求预测 第三节房地产供给预测 第四节房地产价格预测 第五节房地产景气预测 第四章房地产市场相关政策 第一节 2009年1—11月主要房地产政策一览 第二节地方特殊政策 第三节 2010年房地产市场相关政策展望 第二篇全国工业用地出让最低价标准与土地级别的划分第一章全国工业用地出让最低价标准 第二章土地等级 第三篇资产评估常用数据与参数 第一章资产评估的依据、原则与标准 第一节资产评估的定义与特点 第二节资产评估的目的及假设 第三节资产评估的依据和原则 第四节资产的价值类型及评估标准 第二章土地评估 第一节土地评估的程序

第二节土地质量评估 第三节土地自然适应性评估 第四节土地生产潜力评估 第五节土地经济评估 第六节城镇土地评估 第七节农用地评估 第八节征地区片综合地价评估第三章资产评估的程序与方法第一节资产评估的程序 第二节资产评估方法 第四章房地产评估 第一节房地产评估概述 第二节折旧计算 第三节拆近评估 第四节房地产税收评估 第五节抵押贷款评估 第六节房地产和市场评级 第七节写字楼定义 第八节旅馆房地产评估 第九节购物中心评估 第五章机器设备评估 第一节机器设备评估概述

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第二章 资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功 能 价 值 法 ： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 4．规模经济效益指数法： X ? ?? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的 重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2. 公 式 计 算 法 ： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实? -= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 % 100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间 截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: % 1001???? ? ???????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1???? ? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值= () ()∑ =+++=n t t t t r A r R P 1 11 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有 限时， R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期 r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年 等 值 收 益 额 ： 评 估 值 = () () ∑ ∑ ==++ +=n t t n i t t r A r R P 1 1 11 2. 未来收益不等额情形： 资产评估值（预期 收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数

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第三章 机器设备评估 一、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）机器设备重置成本的估算 1.物价指数法： 数设备购建时定基物价指 数评估基准日定基物价指 史成本设备历置成本设备重?= （定基物价指数） 或： ∏+=? =2 11 t t t 环比物价指数设备历史成本设备重置成本 （环比物价指数） 2.规模经济效益指数法 X ? ?? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X ：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x ?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系； 当x ?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 （二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重置成本×实体性贬值率 = 重置成本×（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100% 2.机器设备已使用年限： 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率 成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100% 其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） Σ加权更新成本= i r R i n i i ?+?∑=)1(1 R i ：投资额； i=评估日－投资日； Σ更新成本= i n i i r R ) 1(1 +?∑= r ：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日 贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% （三）机器设备的经济性贬值机器估算

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第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产?= 4．规模经济效益指数法： X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111

资产评估基础-收益法的基本步骤和基本参数知识点

收益法的基本步骤和基本参数 三、收益法的基本步骤和基本参数 （一）收益法的基本步骤 1.搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势与产品竞争、行业水平、所在地区收益状况以及经营风险等； 2.分析测算被评估资产的未来预期收益； 3.分析测算折现率或资本化率； 4.分析测算被评估资产预期收益持续的时间； 5.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值； 6.分析确定评估结果。 （二）收益法的主要参数 1.收益额 收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。 收益额的特点： （1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； （2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。 不同种类资产的收益额表现形式不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为净收益等。 一般来说，资产预期收益有三种类型：净利润、净现金流量和利润总额。 净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍采用。两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。两者之间的关系可以简单表述为： 净现金流量=净利润+折旧-追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资） 净现金流量更适宜作为预期收益指标，有两点优势： （1）净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益。 （2）净现金流量体现了资金的时间价值。

在评估实务操作中，为了反映评估对象的价值内涵，在预期收益的口径上会进行适当的调整，对于现金流量而言，资产评估采用的是自由现金流量。 预测资产未来收益的方法有两种：时间序列法和因素分析法。 时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列将会持续。时间序列方程是根据历史数据，用回归分析的统计方法获得的。 如果在评估基准日之前，资产的收益随着时间的推移，呈现出平稳增长趋势，同时预计在评估基准日之后这一增长趋势仍将保持，则适合采用时间序列方法来预测资产的未来收益。 因素分析法是一种间接预测收益的方法。首先确定影响一项资产收入和支出的具体因素；然后建立收益与这些因素之间的数量关系，例如销售收入增长1%对收益水平的影响等，同时对这些因素未来可能的变动趋势进行预测；最后估算出基于这些因素的未来收益水平。 间接预测收益的方法比较难操作，因为它要求对收入和支出背后的原因作深入分析，但它的适用面比较广，预测结果也具有一定的客观性，因而在收益预测中被广泛采用。 2.折现率 从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情形下对投资所期望的回报率。 折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成。 无风险报酬率，亦称安全利率，是指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得的投资报酬率。在具体实践中，无风险报酬率可以参照同期政府债券收益率。 风险报酬率是对风险投资的一种补偿，在数量上是指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率，取决于特定资产的风险状况。在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。 （1）折现率与资本化率的区别。 折现率是将未来有限年期的预期收益折算成现值的比率；折现率可被视为投资中对收益流要求的回报率，需考虑投资的机会成本和收益的不确定性，因此折现率一般由无风险报酬率与风险报酬率组成。 资本化率是将未来永续性预期收益（年金）转化为现值的比率。资本化率除了反映无风险报酬率和风险报酬率外，还反映资产收益的长期增长前景。

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. 市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 ??? ? ??÷?=特征参照物特征评估对象成交价格参照物象价值评估对A A （二）类比调整法 1．市场售价类比法 差异值 交易情况差异值 时间差异值功能物售价参照估价值资产评+ +++=...... 修正系数时间差异 修正系数 功能差异物售价参照 估价值资产评 ? ?? = K K 2．功能价值法 ???? ??÷?=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评 3．价格指数法 ???? ??+?=动指数物价变成交价格参照物估价值资产评1 4．成新率价格法 ???? ??÷?=成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评 5．市价折扣法 ??? ? ?? -?=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 6．成本市价法 ??? ? ??÷?=行合理成本参照物现成交价格参照物 行合理成本评估对象现估价值资产评 7．市盈率乘数法 市盈率 参照物 收益额评估对象估价值资产评? = 收益法中的具体评估方法 （一）纯收益不变 1．在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r 2．在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： ?? ????+-= n r r A P )1(11

（二）纯收益在若干年后保持不变 1．无限年期收益 () () ∑ =++ +=n t t t t r A r R P 1 11 2．有限年期收益 ()()()∑ =-?? ????+-+++=n t n N t t t r r r A r R P 1 11 111 （三）纯收益按等差级数变化 1．在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式： 2r B r A P += 2．在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式： ()() n n r n r B r r B r A P +?-?????? +-??? ??+=11112 （四）纯收益按等比级数变化 1．在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下， s r A P -= 2．在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下， ??? ???????? ??++--=n r s s r A P 111 成本法 性贬值 资产经济 性贬值资产功能性贬值资产实体重置成本资产的 估价值资产评 - -- = 成本法中的具体评估方法 1．价格指数法 价格指数资产的账面原值重置成本?= 2．功能价值法 重置成本参照物 参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 3．规模经济效益指数法 X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 实体性贬值的测算方法 1．观测法 ?? ? ??-?=成新率实体性成本重置性贬值资产实体1