集体土地征收知识(五)

征收制度

1、征收究竟是什么？

征收是指为了社会公共利益的需要，依照法律规定的批准权限和程序，强制性地取得其他主体的土地权利并给予补偿的行为。我国的土地征收主要是对集体土地所有权、土地承包经营权、宅基地使用权以及其他土地权利的征收。

2、所谓的征用和征收是一回事吗？

不是。国家或其职能部门在紧急状态下对私人或集体物品实施暂时的占有或使用，待事态处理完毕后将被征用对象予以归还，并对物品本身的损坏进行补偿。与征收不同，征用并不发生所有权的转移。——《中国农地物权制度论》崔文星P183

3、我是一名专门处理征收类案件的律师，我想了解一下执政党关于征收制度有什么相关政

策或文件吗？

自2004年9月起，构建社会主义和谐社会的概念在党的十六届四中全会上首次被正式提出。自2004年至2010年，决策层连续七年发布以“三农”为主题的一号文件。

4、中国共产党2004年一号文件的主要内容：

2004年文件提出要加快土地征用制度的改革，要求严格遵守对非农占地的审批权限与审批程序，严格执行土地利用总体规划，严格区分公益性用地和经营性用地，明确界定政府土地征用权和征用范围；完善土地征用程序和补偿机制，提高补偿标准，改进分配办法，妥善安置失地农民，提供社会保障；积极探索集体非农建设用地进入市场的途径和办法。

5、中国共产党2005年一号文件的主要内容：

2005年文件对征收、征用作了区分，要求加快推进农村土地征收、征用制度改革；控制非农建设占用耕地，确保基本农田总量不减少，质量不下降，用途不改变，并落实到地块和农户，以严格保护耕地。

6、中国共产党2006年一号文件的主要内容：

2006年文件依然极为重视土地征收制度的改革，要求加快征地制度改革步伐，按照缩小征地范围、完善补偿办法、拓展安置途径、规范征地程序的要求，进一步探索改革经验；完善被征地农民的合理补偿机制，加强对被征地农民的就业培训，拓宽就业安置渠道，健全对被征地农民的社会保障。

7、中国共产党2007年一号文件的主要内容：

2007年文件要求强化和落实耕地保护责任制，切实控制农用地转为建设用地的规模，并加快征地制度改革，在全国范围建立农村最低生活保障制度，有条件的地方可探索建立多种形式的农村养老保险制度。

8、中国共产党2008年一号文件的主要内容：

2008年文件要求全面落实耕地保护责任制，建立和完善土地违法违规案件查处协调机制，切实控制建设占用耕地和林地，将土地出让收入用于农村的投入，重点支持基本农田整理、灾毁复垦和耕地质量建设；建立健全农村社会保障体系，完善农村最低生活保障制度，逐步提高保障标准和补助水平，探索建立农村养老保险制度，鼓励各地开展农村社会养老保险试点。

9、中国共产党2009年一号文件的主要内容：

2009年文件更是提出要实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，严格地方政府耕地保护责任目标考核，实行耕地和基本农田保护领导干部离任审计制度，要求从严控制城乡建设用地总规模，尽快出台基本农田保护补偿具体办法。

10、中国共产党2010年一号文件的主要内容：

2010年文件则要求落实和完善被征地农民社会保障政策，健全临时救助制度，切实解决好农村征地、环境污染、移民安置、集体资产管理等方面损害农民利益的突出问题，切实维护

农村社会稳定。

11、国家为什么就有权力征收我们村的土地？

对于国家对私人财产权利进行“剥夺”的权利的正当性依据，学界有“国家主权说”、“所有权所负义务说”等不同认识。一般认为，国家土地征收权力的来源包括：1）所有权负有的社会义务，即基于社会公共利益，可以限制或剥夺个人的所有权；2）提供公共物品的财产需要，即根据相关经济原理，由于公共物品由政府来生产和供给要比市场更为节约和有效，且只有通过强制性的财产征收行为才能避免市场交易的种种弊端，因此，政府在供应公共产品时征收私人财产才是正当的。

12、土地征收就是行政征收吗？

不是。行政征收是行政主体以强制方式无偿取得相对人财产权利的具体行政行为，主要包括行政征税和行政收费两种情况，狭义的行政征收和土地征收都具有强制性、法定性等特征，但两者在又有明显不同，与行政征收不同，土地征收是有偿的，也不具有相对稳定性，只能在公共利益需要的情况下才能实施，这也使得行政征收的相对人具有不可预知性。

13、征收土地的主体是国家吗还是国家授权的机构？

从权力来源上，征收是基于国家的主权而行使的，是国家行使主权的行为，征收与否只能由国家来决定。除了国家可以依法决定对他人所有的土地实行征收外，其他任何单位和个人都无权决定征收土地。但在其他一些国家，如日本，公共团体或私人也可行使征收权，但也都是本于国家的授权。

14、那什么样的组织才能代表“国家”来进行征地呢？

由于“国家”是一个政治意义上的概念，故征收权需要一定的组织来具体行使。从各国来看，多将征收权的事实划分为征收目的核准、征收补偿确定、征收决定的执行三个阶段，并明确每一阶段的具体主体。

在我国，根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等有关法律法规的规定，在我国土地征收的具体审批和实施权限等实际上是由中央和地方人民政府分别行使的。

15、那具体的政府是怎么分配征地权力的？

土地征收方案的拟定者是市县人民政府国土资源行政主管部门，审核者是市县人民政府。

在征地补偿、安置发生争议和纠纷时，争议和纠纷的处理者是县级以上人民政府和批准土地征收的人民政府。

16、《土地管理法》第44条关于我国土地征收批准权人的相关规定：

建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

17、《土地管理法》第46条关于我国土地征收实施权人的相关规定

国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

18、中央政府在土地征收上的职责是什么？

在我国，中央政府对农村土地征收所负的主要职责是全面统筹保护耕地和建设用地的关系，在宏观上保持重大用地关系协调，在微观上保持农地利用、保护和农地转用过程中

的利益均衡，实现经济发展和农地保护的“双赢”。因此，在土地征收的过程中，中央政府更多关注的是带有全局性、战略性的宏观目标，如耕地保有量、国家粮食安全、农民的利益保护和社会稳定等。

19、地方政府在土地征收上的职责是什么？

在我国，地方政府更看重于本地区局部的、短期的发展目标，如本地区工业的率先发展、城镇建设的加快、土地资产性收益的增加和政绩等。

20、我们地方政府征地很不合理，为什么中央不管呢？

虽然名义上中央政府和地方政府均代表国家实施征收行为，它们的利益从法理上将应该是一致的，但实际上，在我国，中央政府与地方政府一直均为独立的利益主体，各自具有独立的意志，其利益和权利义务在部分一致的同时也存在一定冲突，在土地征收领域表现得尤为突出。

21、地方政府的利益为什么和中央的大体政策会存在冲突呢？

国家为了稳定发展农业生产，专门划定了基本农田保护区，征收农地占用税，目的是保护基本农田。在农业生产比较效益较为低下的情况下，若各个地区都按国家规定的用途用地，将会实现全国社会利益最大化。而对于各个地方政府而言，最好的选择是将耕地转化为非农用途，让其他地方政府承担保护农地而造成的比较成本，以实现本地效用的最大化。随从长远来看，这样做会损害农民的长远利益甚至整个国家的可持续发展，但对本地区在整个国家获得的利益而言，则有明显的优势。

22、地方政府既是权力者，又是利益获得者，那么是否会导致他们为牟利而滥用权力？

有这样的可能。在土地问题上，国家具有双重身份，其一是经济发展和社会事务的管理者，国土资源部门依法管理城乡土地资源；其二是国有土地所有者代表。这两种角色和职能非常容易混同，常常出现利用管理者职权谋求所有者利益的现象。

23、我们国家的征收纠纷都由利益所有的政府把关，是不是就难以解决了？

在征收权人的规定和设立上，不同于其他国家或地区，我国并未设立一个中立的机关专门负责裁决土地征收过程中发生的争议，要么没有解决途径，要么交给政府裁决，难以保证土地征收的合法性、公平性和顺利进行。

24、征收土地是意味着政府拿钱来买我们的地吗，那是否应以得到我们的同意为前提？

并非如此。征收是一种国家的强制性行为，是政府代表国家行使征收权的行政行为，征收的主体是国家。因此土地征收不同于一般的土地交易，国家不是通过和被征收人协商后达成合意的方式取得其土地的所有权，而是以政治权力为依托，不问被征收人是否同意，按照法定程序强制取得其财产所有权。强制性是土地征收的根本属性，土地所有权的转移不以所有人的意愿为转移，土地估价也不取决于所有者的要价。

25、土地是否意味着土地不再归农村集体所有？

土地征收指国家根据公共利益需要而行使公权力，以补偿为条件，强制取得他人的土地所有权，而他人的土地所有权因征收而消灭。实质发生了所有权的转移。我国宪法修正案及之后的物权法等均对其作出了较为严格的规定。——《中国农地物权制度论》崔文星P182

26、《宪法》第二十二条第三款对土地征收进行了原则性规定：

第二十二条第三款：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

27、《物权法》第四十二条第一款规定了为公共利益合法征收土地的制度：

第四十二条第一款：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

28、村里的土地不就是耕地吗，还能转化为什么用途？

农地非农化指的是土地不再用于农业种植。在我国现行土地制度下，土地非农化主要有三种途径：国家建设占用农地、乡村集体建设占用农地和农村个人建房占用农地。29、政府可以随意决定土地的用途而对其征收吗？

否。在我国，公用征收必须遵循目的性原则，即征收必须出于公共利益需要的目的。30、政府以修铁路为由征收了我村的部分土地，是所谓的公共利益吗？

是。整个社会全体成员能够直接享受的利益，在各国法律上受到严格的限定，如公路、政府办公大楼、大学等。——《中国农地物权制度论》崔文星P185

31、政府对我们村的征收说是为了公共利益，但我们如何知道是真是假？

缺乏征地目的合法性审查程序是我国征地存在的一个重大问题。公共利益概念具有极大的不确定性，实体法对其难以进行准确界定，因此世界上大多数发达国家地区的法律都规定了公共利益认定程序来弥补实体法规范的不足，防止政府的恣意。但在我国，征收程序设计中却没有专门的征收目的合法性审查环节，也没有要求在征地公告中对征地目的的合法性作专门说明。

32、既然缺乏实际标准，那么政府的公共利益需要时如何认定的？

实践中，市县政府拟定报批征收方案的主要依据是用地单位提供的建设项目计划设计任务书和可行性研究报告。报批征地方案时，以市县政府而非直接用地人为申请人，报批文件不要求确定具体的用地单位和使用目的，不要求对征地符合公益目的作专门说明，导致在实际操作中对征地目的合法性的忽视，进而造成公益目的滥化，各种用地都采用征收方式。

33、开发商的建设用地也和国家的公共建设用地一样，可以强制征收吗？

公益性建设用地指国家为了公共利益，依据《宪法》而进行的强制征收，具有强制性。

依据现行法律，经营性建设用地不能通过国家强制征收的方式获得。——《征地纠纷的政治学分析》孙鹤汀P205

34、政府可以恣意对我村的土地进行征收吗？

否，在我国，征收由于涉及对公民权利的剥夺，故必须严格依照法律规定的权限和程序。

如《物权法》第四十三条：不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。35、为什么政府就有权力征我村的地？有何法律依据？

由于政府通过法律垄断土地一级市场，征收农民的土地常常是政府借助行政权力对农民进行强制性剥夺，形成行政手段全面代替市场手段、政府垄断一级市场的局面。我国《土地管理法》中的审批制度就是这一垄断的依据与体现。——《中国农地物权制度论》崔文星P155

36、政府征地是随意而为的吗？没有任何对其的约束吗？

《土地管理法》第四十三条规定了建设用地行政审批制度。

任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。37、土地征收的合法性具体指的是什么？

土地征收的合法性包含两个方面的涵义：一是指土地征收的实质要件要合乎法律规定，如审批不越权限，补偿安置符合法律的要求等；二是指土地征收的程序要合乎法律规定。

38、所谓的“正当程序”，是否也适用于征收领域呢？

1791年美国联邦宪法（第五修正案）规定“非经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非经公正补偿，不得将私人财产征为公用。”土地征收作为国家行使公权力的方式，对当事人的财产权益影响极大，必须严格按照法定程序进行，以防止政府权力的滥用，维护被征收人的合法权益。

39、政府在征收我村土地的时候涉及到部分耕地，也可以像其他土地一样被征收吗？

农用地转用是指按照法定的权限和程序将土地利用总体规划确定的用于农业生产的土地转化为建设用地的行为，又称为农用地转为建设用地。

在征收土地的时候，如果涉及到农用地的，应当办理农用地转用。此外给类非农业建设需要使用农用地也应当办理农用地转用。

40、听说征地的审批需要“一书四方案”，指的是什么？

指的是建设用地项目呈报材料，即征地报批材料的重要组成部分，包括建设用地呈报说明书、征收土地方案、农用地转用方案、耕地补充方案、供地方案。——

https://www.docsj.com/doc/e314917316.html,/newshow.asp?id=459

否。按《土地管理法》规定，我国征地批准机关为国务院和省级人民政府，并依法严格遵行审批级别。乡政府不具土地征收审批权限。——

https://www.docsj.com/doc/e314917316.html,/newshow.asp?id=459

41、什么是比例原则？

所谓比例原则，是指行政机关实施行政行为应兼顾行政目标的实现和保护相对人的利益，如果为了实现行政目标可能对相对人权益造成某种不利影响时，应使这种不利影响限制在尽可能小的范围和限度内，使两者符合适当的比例。

42、比例原则在征收问题上是如何体现的？

具体而言，在土地征收中遵守“比例原则”，要求：1）政府实施的土地征收行为必须能满足其所欲实现的“公益”目的，并且采用其他手段不足以实现这一目的；2）在征收行为有助于实现公益目的的前提下，政府也要选择危害最小的征收方式，尽量以能实现征收的公益目的为限对农村集体土地进行征收，把对农民合法土地权益的损害降到最低；

3）政府在实施土地征收时，应将该征收行为将实现的具体“公益”（特定建设项目要实现的经济政治文化等社会公共利益）与将给相关农民集体与农民带来的侵害进行衡量，除非前者大于后者，征收行为才能实施，才具有合理性。

43、我们村有一部分人称“吃饭田”的保护区，它和其他农地有什么区别？

不能。国务院1994年颁发的《基本农田保护条例》中，给基本农田下的定义是：“根据一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求以及对建设用地预测，依据土地利用总体规划确定的不得占用的和基本农田保护区规划期内不得占用的耕地。”基本农田是耕地的一部分，而且是高产优质的那一部分耕地，并非所有的耕地都是基本农田。一般来说，划入基本农田保护区的耕地都是基本农田。老百姓称基本农田为“吃饭田”、“保命田”。

基本农田的征收只能由国务院来批准。

44、省级政府征收的20公顷地里包括一小部分基本农田，是符合权限的吗？

不是。土地管理法中土地征收审批权限的问题规定为“基本农田”，但是实际上在征收土地中若经国务院批准应当一并由国务院批准而不是只有基本农田部分由国务院批准，所以在土地征收时只要被征收的土地含有基本农田就应当由国务院来批准。——https://www.docsj.com/doc/e314917316.html,/newshow.asp?id=459

45、基本农田以外的其他耕地都可以由省级政府来批准征收吗？

并非如此。基本农田以外的耕地即一般耕地。35公顷以上的一般耕地在土地征收时也应当由国务院来批准。——https://www.docsj.com/doc/e314917316.html,/newshow.asp?id=459 46、所谓“两公告一登记”是什么意思？

“两公告一登记”是政府征收土地必经的法定程序，对此，在我国《土地管理法》第四

十六条、第四十八条有详细的规定。

47、《土地管理法》第四十六条规定，政府在征收土地前必须向社会发出公告：

第四十六条：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

48、《土地管理法》第四十八条规定，政府必须公告他们的征地补偿安置方案，并听取

我们这些被征地村民的意见。

第四十八条：征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

49、我想了解政府对我们村土地的补偿方案，应该怎么办？

被征地农民在该征地补偿安置方案制订之前有权申请听证，市、县人民政府土地行政主管部门收到听证申请的，应当组织听证。——

https://www.docsj.com/doc/e314917316.html,/newshow.asp?id=459

50、我认为政府对我们村的征地是不合理的，法律上有对审批进行调查方面的规定吗？

在我国，征地程序中没有规定调查程序。我国征收审批主要是审查申请书和有关申请文件，很少或基本不进行专门调查。下级政府为获得批准，往往在申报时有意掩饰不利的情况，只强调有利的方面，导致征地审批结果很难保持客观公正。

51、政府征地对我的补偿不公，也是有效的吗？

征收补偿必须遵循公平原则。征收必须实现予以公平补偿，否则不能产生效力。

52、征收补偿是怎么定义的？只包括对于土地的补偿吗？

征地补偿是指国家为了公共利益的需要，依法对农民集体所有土地实行征收或征用，并按照被征地的原用途给予补偿。

2010年7月13日，国土部发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。

53、没有补偿，征收还有效力吗？

德国基本法规定，对财产的征收必须依照法律进行，且该法律必须规定补偿的形式和额度。这一规定强调征收法律中补偿的不可缺性。征收法律必须有补偿条款，才能有效存在和适用。德国学者将这一条款称为“串联条款”（Die Junktimklausel），我国台湾学者陈新民教授取其“唇齿相依、唇亡齿寒”之意，称之为“唇齿条款”，形容征收与补偿的不可分性。

“唇齿条款”的功能在于强调“有征收必有补偿”，以保障人民的财产基本权利。补偿被作为征收行为的许可要件之一。如果一部法律在规定征收时并未同时规定补偿，就会因违反宪法“唇齿条款”而归于无效。因此，对于立法者而言，“唇齿条款”具有“警惕功能”（die Warnfunktion）。——《论公益征收的补偿原则——从德国法的发展解析我国第四次宪法修正案征收补偿条款》刘东亮

54、近年出台的《物权法》对于征收有什么具体的规定吗？

《物权法》第四十二条第一款和第二款关于征收的规定，以及第一百二十一条、第一百三十二条关于集体土地被征收后用益物权的补偿规定，构成了较完整的土地征收物权制度体系。

55、《物权法》第四十二条第一款和第二款规定，国家可以为了公共利益的需要征收集

体土地：

第四十二条第一款：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

第四十二条第二款：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、

地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

56、《物权法》第一百二十一条对土地被征收后用益物权的补偿作出了规定：

第一百二十一条：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。57、《物权法》第一百三十二条对承包地被征收后用益物权的补偿作出了规定：

第一百三十二条：承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

58、什么叫征地区片综合地价？

征地区片综合地价指的是在市县行政区范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系，以及当地经济社会发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准。例如2009年出台的《山东省征地区片综合地价标准》规定，综合地价标准是征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合地价标准为基础按法定基数进行调整，有利于实现征地补偿标准的统一。

59、政府征了我的地，应该给我哪些补偿？

1982年国务院颁布的《国家建设征用土地条例》规定，补偿包括土地补偿、青苗附着物补偿及安置补助三项费用，同时规定了劳动力安置和农转非制度。（但目前的征地补偿多为单一的货币安置。P209）——《中国农地物权制度论》崔文星P190

1987年通过的《土地管理法》对我国土地征收和补偿制度作了更为全面的规定。60、土地的补偿费是直接给我个人的吗？

否。土地补偿费是指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。按照国家政策有关规定，土地补偿费由被征地单位用于恢复和发展生产，土地补偿费的补偿对象是土地所有人，即相应的农村集体组织。

61、政府给的土地补偿费，到底是怎么算的？

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

62、我家尚未成熟的稻谷也是应该赔偿的吗？

包括。青苗补偿费是对已栽种未收获的农产品的补偿，而地上附着物是对于农地里搭建的如大棚、灌溉系统等的补偿。

63、各地的青苗补偿费都是一样的吗？

否。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定，充分考虑当地经济社会发展的具体情况。

64、我在城市郊区经营的菜地，是否就不属于集体土地而得不到赔偿？

否。根据法律的规定，征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

65、我经过流转形式获得了对一块土地的承包权，后来被政府征收，我是否也应当获得

补偿？

关于集体土地的用益物权人是否为被征收人，《土地管理法》等并无明确规定。但一般认为，土地征收除导致集体土地所有权归于消灭外，在实践中，土地承包经营权等用益物权也因征收而归于消灭。因此被征收人还应包括土地承包经营权人、宅基地使用权人、集体建设用地使用权人等用益物权人。尤其对于土地承包经营权人，《物权法》对其作出了明确的规定。

66、《物权法》第132条关于对被征土地承包经营权人的补偿的规定：

承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

67、我们家的房子在征地时被拆了，是不是应该得到补偿？

在我国，房屋等地上附着物的所有权通常是与其所附着的土地一起发生附随性征收，我国现行法没有像有的国家或地区那样赋予被征收人可以选择性地行使取回地上附着物的权利。

68、我家的宅基地被征收，是否也应得到补偿？

有学者认为，宅基地使用权不应当获得征收补偿，因其本身就是使用人无偿取得并一直无偿使用的。但另一种观点认为，宅基地使用权也应作为独立的征收客体，因其性质是农村村民根据自己的成员资格所应当享有的一种福利，承担居住保障的功能，具有生存权的属性。因此，对此的征收必须给予农民与生存保障利益相称的征收补偿才算公平。

69、我村张三的宅基地超出了法律规定的面积，征收补偿应该怎么算？

宅基地被征收后的补偿金是否全部归宅基地使用人应视具体情况而定。若使用人的宅基地未超过法律规定的面积则针对宅基地使用权的补偿金全部归属使用权人所有；若使用人的宅基地超出了法律规定的面积，则仅针对法定范围内的面积给予补偿，超出部分不应获得补偿。

70、我通过招标获得对A村的一片荒地的承包经营权。政府要征地，我是否可以获得

补偿？

根据我国现行法规定，四荒土地使用权可以设定抵押。但一般认为，根据《物权法》的相关规定，抵押权不发生征收的问题，因为当四荒土地使用权和乡村企业建设用地使用权因征收而消灭时，抵押权并不当然消灭，抵押权为价值权，具有物上代位性，抵押权的效力仍可及于四荒土地使用权和乡村企业建设用地使用权转化而成的其他价值形态即征收补偿金。

71、我的妹妹因为征地纠纷的是精神失常，家不成家，政府是不是应该给我家这方面的

补偿？

目前获得精神补偿的可能性很小。在目前实践看来，征地补偿的范围主要限于与农地有关的直接损失，对因农地征收造成的间接损失如残地的损失、相邻利益损失以及其他各种因征收导致的必要费用（包括临时租房费用、搬迁费用）等则不予补偿，更遑论精神损害赔偿。一般认为，这样的补偿未免过于狭窄，因此有必要适当扩大征收补偿范围，即使部队全部间接损失予以补偿，至少也应将一些常见和必要的间接损失列入补偿范围，如残余地分割损害和相邻土地损失。

72、我的地被征了，需要搬家，政府是否应该给我一定的补助？

是。安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。《土地管理法》对其有相关规定。73、政府对被征地农民的安置有哪些具体的形式？

主要包括农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置几种形式。

74、政府征了我的宅基地和土地，给了我一部分购房补贴，这是什么样的安置形

式？

这是货币安置的体现。货币征收是指从土地补偿费和安置补助费中支付一定比例的现金，直接支付给被征地农民。征收货币安置区农村集体所有土地实行货币安置，即对拆迁群众先转为非农户口，再纳入社会保障体系进行社保，给拆迁户每人8万元的购房补助补贴，由拆迁户自主购房，不再分配重建地。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第18—26条有关于货币安置的类似规定。在农村土地征收中，可以参照这些规定。

75、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条对个人住宅征收作出规定：

第十八条：征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

76、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的评估和补偿作出

规定：

第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

77、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条对房地产价格评估机构的选定作出规

定：

第二十条：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

78、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条对被征收人的补偿方式作出规定：

第二十一条：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

79、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条对需要因房屋被征收搬迁费作出规

定：

第二十二条：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

80、我自家一楼开了个小卖部，土地、房屋被征收后，小卖部停业，造成许多损失，这

些损失有补偿吗？

这可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定。

第二十三条：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

81、我在自家宅基地以外的土地上对房子进行了扩建，扩建的这部分房屋被征收后，有

补偿吗？

这可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定。

第二十四条：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记

的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

82、过几天政府要来找我签订补偿协议，为了避免吃亏，我想先问问律师，补偿协议中

一般包括哪些内容？

这可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定。

第二十五条：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

83、我一直不同意政府提出的补偿协议，政府说，要是再不签订协议，他们就要作出强

制补偿决定。我该怎么办？

这可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：

第二十六条：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。84、政府征了我的地，说要给我安排就业培训，是什么意思？

在我国，一些地方政府从实际出发，在土地征收后采取了多样化的解决被征地农民安置和就业问题的措施，比如组织就业培训，即对需要就业的人员，纳入城镇就业体系，免费进行就业培训，帮助他们进入城镇就业市场。在山东省临沂市河东区芝麻墩镇旧村改造过程中，该项工作开展的较好。

85、政府征了我的地，帮我在一家乡镇企业找了份工作，这是什么安置形式？

国家对建设征用土地造成被征地单位的多余劳动力进行招工安置的形式。被招工人员，一般安置在集体所有制单位。有条件的也可以安置到全民所有制单位。例如《沈阳市国家建设征地招工安置办法》（1992）的规定。

86、我们村土地被征收，打算采取留地安置的方式，具体是什么意思？

留地安置是指将被征土地的一部分（通常为10%-20%）留给被征地村农民集体，并将该部分土地通过办理用地手续，转为建设用地，村集体和村民可利用该部分土地从事经营性活动。因此留地安置不仅可以解决农民的生活保障问题，一定程度还还可以有效增加村集体和失地农民的生活保障问题，目前是广大失地农民比较认可的一种办法，山东省很多地方如滨州、淄博、东营等都采用了这种安置办法。

87、我的地基本都被政府征收了，现在我到底是什么样的身份？

失地农民是指农民的土地被依法征收后,农业户口的家庭人均耕种面积少于0.3亩的统称为失地农民。

失地农民的产生是城市化进程中的正常现象，是一个国家或地区在城市化进程中必然出现的一部分群体。目前我国的农民失地问题突出表现在三个方面，一是土地农转非速度太快，土地征占规模过大，失地农民群体越来越多；二是对失地农民补偿太低，不足以解决他们的长远生计；三是失地农民的社会保障、再就业困难。

88、征地纠纷为什么不能按照一般所有权的纠纷的方式来处理？

征地纠纷与一般的土地纠纷不同，不属于平等主体间的权属纠纷，而体现基层政府与农民关于土地利益的矛盾冲突。——《征地纠纷的政治学分析》孙鹤汀P121

89、土地被征，我对赔偿不服，应该怎么寻求救济？

指由独立于当事人的专门机构对征地纠纷进行协调和解决的机制，在我国现行法律仅在《土地管理法实施条例》第25条有极其简单的规定，即“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。”此条仅限于征地补偿标准纠纷，并不是完整意义上的征地纠纷协调解决机制。——《征地纠纷的政治学分析》孙鹤汀P210

90、所谓的农转非，是指我被征地后，被国家变为城市人口了吗？

农转非是指起源于80年代初期得国家改革开放后城市发展和规划要，把本来从事农业劳动的人口，以划拨部分土地和商业网点建设和各种保障政策作为安置，办成的性质为集体所有制的企业，所转变成为了第三产业劳动的人口。这是国家给予这部分人员生活和生产等各方面的政策性保障。

91、我国现行土地征收制度有什么突出特征？

1）征收主体的唯一性（国家）；2）征收行为的强制性和单方性；3）征地补偿的法定性及有限性。——《中国农地物权制度论》崔文星P191

92、所谓的征地程序指的是什么？

指征地机关在行使土地征收权过程中必须遵守的步骤、顺序以及时限的总称。我国《土地管理法》、《征用土地公告办法》、《国土资源听证规定》等法律和部门规章对此有所规定。

93、法律上对征地程序的规定是否意味着不符合程序的征地就是无效的？

并不尽然，但违法征地程序，征地机关必须承担相应的责任是肯定的。违反征地程序后，征地机关有责任自我纠正，不纠正的，根据我国《行政复议法》第28条、《行政诉讼法》第54条第2款、第67条和最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第58、59条的规定，被征地人可申请行政复议和提起行政诉讼。若征地主体违反征地程序同时构成对被征地人合法权益侵害的，还必须依照国家赔偿法的规定承担行政赔偿责任。——《征地纠纷的政治学分析》孙鹤汀P176

94、《行政复议法》第二十八条规定：村民们可以就集体土地征收纠纷向政府土地行政

部门提起行政复议：

第二十八条：行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：

（一）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持；

（二）被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行；

（三）具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法；

决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为：

1.主要事实不清、证据不足的；

2.适用依据错误的；

3.违反法定程序的；

4.超越或者滥用职权的；

5.具体行政行为明显不当的。

（四）被申请人不按照本法第二十三条的规定提出书面答复、提交当初作出具体行政行

为的证据、依据和其他有关材料的，视为该具体行政行为没有证据、依据，决定撤销该具体行政行为。

行政复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为的，被申请人不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。

95、《行政诉讼法》第五十四条第二款对法院在集体土地征收行政案件的判决作出如下

规定：

五十四条第二款：人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：

……

（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：

1.主要证据不足的；

2.适用法律、法规错误的；

3.违反法定程序的；

4.超越职权的；

5.滥用职权的。

……

96、《行政诉讼法》第六十七条规定村民们可以就集体土地征收中的争议向法院提起诉

讼：

第六十七条：公民、法人或者其他组织的合法权益受到行政机关或者行政机关工作人员作出的具体行政行为侵犯造成损害的，有权请求赔偿。

公民、法人或者其他组织单独就损害赔偿提出请求，应当先由行政机关解决。对行政机关的处理不服，可以向人民法院提起诉讼。

赔偿诉讼可以适用调解。

97、最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第五十八条

对法院撤销违法的具体行政行为作出如下规定：

第五十八条：被诉具体行政行为违法，但撤销该具体行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法的判决，并责令被诉行政机关采取相应的补救措施；造成损害的，依法判决承担赔偿责任。

98、最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第五十九条

对法院撤销违法的具体行政行为作出如下规定：

第五十九条：根据行政诉讼法第五十四条第（二）项规定判决撤销违法的被诉具体行政行为，将会给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成损失的，人民法院在判决撤销的同时，可以分别采取以下方式处理：

（一）判决被告重新作出具体行政行为；

（二）责令被诉行政机关采取相应的补救措施；

（三）向被告和有关机关提出司法建议；

（四）发现违法犯罪行为的，建议有权机关依法处理。

99、村委会主任王某将我村征地补偿费据为己有，还声称其作为集体组织代表有权这样

做，是否是违法行为？

非法侵占、挪用征地费是指单位或个人将属于农村集体经济组织所有的土地补偿费、安置补助费以及农民个人所有的地上附着物和青苗补偿费挪作他用，谋取利益的行为。非法侵占、挪用征地费，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予行政处分。

桂林市征收城市区域内集体土地暂行规定

桂林市人民政府文件 市政〔2006 〕45号 桂林市人民政府关于印发桂林市 征收城市区域内集体土地暂行规定的通知 各县、自治县、区人民政府，市直各委、办、局： 经市人民政府同意，现将《桂林市征收城市区域内集体土地暂行规定》印发给你们，请认真贯彻执行。 桂林市人民政府 二○○六年八月十八日 桂林市征收城市区域内集体土地暂行规定 为保障征收土地工作的顺利进行，维护被征地单位、征地单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广西壮族自治区实施（中华人民共和国土地管理法）办法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。 ?凡征收本市七星区、象山区、秀峰区、叠彩区及雁山区在城市总体规划主城范围内的集体土地，适用本规定。 ?征地工作在市人民政府的领导下，由市土地行政主管部门具体负责实施。市计划、建规、公安、劳动、民政、粮食、林业、统计等有关行政管理部门和区、乡（镇）人民政府，按照各自职责，协同市土地行政主管部门做好征地工作。 第三条征收土地必须符合本市土地利用总体规划、城市建设总体规划。市土地行政主管部门主管征收土地的审查报批工作，下设征地机构，负责征收市辖区内土地的具体业务工作。建设用地单位应委托征地机构征收土地，其他单位和个人不得直接征收土地。 ?建设单位委托征地后，应在规定的期限内足额缴纳土地补偿费、安置补助费、征地管理费等各项费用（具体费用见附表一）。国家出台税费新标准后，按新标准执行。 ?征收土地方案经依法批准后，由市人民政府在被征收土地所在地的乡（镇）、村发布《征收土地公告》。?被征收土地的农村集体经济组织和土地使用权人应当在公告期限内持与土地权属相关有效证件，到公告指定的地点办理征地补偿登记。 ?征地补偿登记结束，市土地行政主管部门核实征地补偿登记事项后，拟订征地补偿安置方案，并在被征收土地所在地的乡（镇）、村将征地补偿安置方案予以公告，征询被征地单位、土地承包经营者和其他有关人员的意见。 ?征收土地补偿、安置方案经市人民政府批准后，应在三个月内将土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等付给被征地的农村集体经济组织。 ?征收集体土地，按地类等级进行补偿。 （一）属基本农田保护区的菜地、水田、旱地，经乡（镇）以上人民政府同意改变种养品种并连续种养三年以上的，按现行地类进行补偿；未满3年的，按原地类进行补偿。青苗费、地上附着物补偿费，按现行地类进行补偿。未经同意自行改变种养品种的，按原地类进行补偿。 （二）不属基本农田保护区的水田、旱地、养殖水面、菜地等，改为其它经营品种并连续三年以上的，按现行地类进行补偿；未满三年的，按原地类进行补偿，但青苗费和地上附着物补偿费按现行地类进行补偿。（地类

辽宁省关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理意见的通知

辽宁省关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用 和管理意见的通知 各市人民政府，省政府各厅委、各直属机构： 经省政府同意，现将省农委、省国土资源厅、省民政厅、省监察厅、省财政厅、省劳动保障厅、省信访局、省政府法制办《关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理的意见》转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。 二○○八年十二月十九日关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理的意见 为进一步规范农村集体土地征地补偿费用（含土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，下同）的分配、使用和管理工作，切实维护农村集体经济组织和农民的合法权益，现就农村集体土地征地补偿费用的分配、使用和管理问题提出如下意见： 一、严格执行有关征地补偿费用的法律法规 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《辽宁省实施〈土地管理法〉办法》和《辽宁省实施〈农村土地承包法〉办法》等有关规定，农村集体土地征地补偿费用的分配、使用和管理应当坚持“六个不准”，即：农村土地依法属于农村集体经济组织所有的，不准擅自改变原集体经济组织的土地所有权（已经打乱集体经济组织界限的，可以本着尊重历史、承认现实的原则不再恢复）；维护农村集体经济组织成员的合法权益，不准剥夺和非法限制其获得相应征地补偿费用分配的资格；严格执行法律法规规定，不准假借村民会议或少数服从多数等办法侵害被征地农民的合法权益；依法保护对农村土地投资人的补偿权，不准克扣或剥夺投资者的合理补偿；公开发放征地补偿费用，不准以暗箱操作、欺骗、胁迫等方式克扣、侵占、截留和挪用；保

持承包关系的长期稳定，不准借征收、征用之机重新调整承包地。法律法规没有具体规定的，要从实际出发，按照法律法规精神，以维护被征地农民合法权益为宗旨，积极探索，统筹兼顾，平稳操作，妥善解决。 二、强化农村集体土地征收、征用的管理 （一）确定被征地农民社会保障对象。符合被征地农民社会保障条件的人员，要办理社会保障。被征地农民所需社会保障资金中集体承担不足部分，由地方政府和用地单位解决。社会保障费用不落实的，不得批准征地。 （二）确定被征收、征用农村集体土地的对象及人口。被征收、征用农村集体土地一般分为本集体经济组织内部家庭承包土地和其他方式承包土地（含专业承包地、机动地、“四荒”地及公共用地，下同）。属于应当实行家庭承包土地的，要依法平均确权给本集体经济组织成员。 （三）制定征地补偿、安置方案。根据依法批准的征地方案，乡镇政府负责指导被征地农村集体经济组织制定征地补偿、安置方案，内容包括征地补偿费用的标准、数额、支付对象和支付方式以及涉及农业人口的安置途径。征地补偿、安置方案经集体经济组织成员的村民会议或者村民代表会议通过并乡镇政府和县级农业部门审核后，交由县级国土资源部门进行公示告，公示告时间不得少于10个工作日。公示告期内被征地农民对征地补偿、安置方案持有异议或要求举行听证的，县级国土资源部门会同农业等部门在10个工作日内组织听证，针对提出的意见，依据有关规定和批准的征地方案对征地补偿、安置方案进行修改。报市、县（市、区）政府审批的征地补偿、安置方案，应附村民会议记录、乡镇政府和县级农业部门审核意见以及对提出意见的采纳情况，举行听证的，还应附听证笔录。 （四）实行征地补偿费用专户管理。县级国土资源部门或征地机构应直接

集体土地征收变化及操作程序

集体土地征收变化及操作程序 一、新法下集体土地征收的变化 （一）新法首次对集体土地征收的公共利益进行界定 新法第45条采用列举式的方式对集体土地征收的公共利益进行界定。为公共利益需要，因军事和外交需要用地、政府组织实施基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、成片开发建设及法律规定可征收农民集体所有土地的其他情形等六种情形需要用地的，可征收集体土地。 （二）新法规范完善了集体土地征收程序 1.新法将征地批后公告调整为征地批前先发布土地征收启动公告，批后再发布土地征收公告，扩大被征收人对土地征收的知情权和参与权。 2.新法规定在批前开展土地现状调查并同步启动社会稳定风险评估。开展社会稳定风险评估是集体土地征收批前新增的重要程序，符合《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》及重大决策暂行条例第22条规定，对于维护社会稳定、避免社会矛盾十分重要。 3.新法将征地批后开展补偿登记、编制土地征收补偿安置方案并公告调整为批前开展补偿登记、编制土地征收补偿安置方案并公告，且公告至少30日听取意见，多数村民有异议应当组织听证，征地报批以前，县（市）人民政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议，对个别未签订征地补偿安置协议的，县（市）人民政府应当依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定。笔者认为，新法通过上述安排，可以让更多被征收人在征地报批前充分的行使参与权、表达权、监督权，将征迁主要问题和矛盾化解在征地批前，有利于批后征地的顺利实施。 4.新法将征地补偿费足额预存作为政府申请土地征收前置程序。新法规定，申请土地征收的地方人民政府应当将土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用以及社会保障费用等足额预存，未足额预存的，不得申请土地征收。实践操作中，由于地方政府财政资金压力，在土地征收补偿费没有足额到位的情况下就开始启动征收，导致被征收人腾空土地房屋之后，没有足额拿到补偿款，从而引发群体性事件或者社会纠纷。笔者认为，新法将征地补偿费足额预存作为申请土地征收前置程序，有利于保障被征收人的补偿安置权益，也有利于政府的和谐征迁、社会稳定。 5.新法规定被征收人穷尽司法救济途径后方可启动强制执行程序。新法规定，被征收人对土地征收不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收土地所有权人、使用权人在规定的期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在

北京市关于印发《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》的通知

北京市关于印发《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》的通知 (京国土房管拆[2003]666号) (北京) 各区县国土房管局、各房地产开发公司、各房地产价格评估机构、各拆迁单位： 根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号），我局制定了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》，现予印发，请遵照执行。 本通知自2003年8月1日起施行。 二○○三年七月二十八日 《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施意见 一、暂停办理有关事项(北京) 1、[暂停事项申请] 按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号，以下简称《办法》）第八条规定，用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在征地或者占地批准文件规定的用地范围内暂停办理有关事项。用地单位应当提交暂停办理事项申请书、规划批准文件、征地或者占地批准文件。 2、[暂停事项通知和公告] 区、县国土房管局收到用地单位暂停办理事项申请后，应当在7个工作日内审查完毕；审查批准后，应当在7个工作日内就暂停事项书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项、暂停期限等内容。 3、[暂停期限] 暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位需要延长暂停期限的，应当提前30日向区、县国土房管局提出申请，并说明需延长期限的理由和拟采取的措施。延长的期限不超过半年。区、县国土房管局批准延期申请后，应当将延长暂停期限的决定书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府，并在拆迁范围内公示。区县国土房管局的审查和通知时限按照本实施意见第2条规定执行。 除市政府确定的重大市政基础设施建设工程或者其他建设项目经市政府批准的以外，暂停期限满20日后，区县国土房管局方可发布拆迁公告。

[农村集体土地征用流程]集体土地征用流程

[农村集体土地征用流程]集体土地征用流程 集体土地征用流程(一) 基本流程 1、编制呈报说明书：国土房管部门根据各项征地相关方案编制建设项目用地呈报说明书; 2、同级人民政府审核：国土房管部门将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级政府审核。 3、上一级土地主管部门审查：同级政府审核同意后，报上一级土地主管部门审查。 (二) 建设项目用地呈报说明书及附具材料 1、呈报说明书的各项主要内容 (1) 项目用地安排情况; (2) 拟使用土地情况; (3) 其他应说明的呈报内容。 2、附具材料 (1) 经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应提供乡级土地利用总体规划图; (2) 由用地单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及测定界技术报告书; (3) 地籍资料或者其他土地权属证明材料; (4) 以有偿方式供地的，还应提供草签的土地有偿使用合同

及说明和有关文件; (5) 为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应提供城市规划图和村庄集镇规划图。 相关阅读： 集体土地抵押的相关问题 1、允许抵押的土地 根据《物权法》的有关规定，现在允许抵押的集体土地使用权只有两种： 其一，乡镇企业所占用的集体土地使用权。该土地使用权并不能直接抵押，但可以在抵押土地上的建筑物时，一起将所占有的土地使用权抵押; 其二，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权。 2、办理抵押主要涉及以下三个方面： 1、相关权属证书; 2、主体信息资料; 3、承包经营合同或其他权益确认文本。各文件之间应当相互印证。办理抵押时应当注意抵押证书与抵押合同的一致性。 3、抵押登记程序 集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押必须依法向土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。(《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第二条) 办理

征地程序及法律法规

征地相关程序及法律法规 （培训材料，内部使用） 一、征地程序 根据宪法第10条的规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对农村集体土地实行征收或者征用并给予补偿。 所谓的公共利益一般是指国家的建设需要进行国防工程建设，公用电讯事业建设、市政建设、交通运输、大型水利工程等，广义的还包括政府招商引资用地或其他国家主管机关批准的建设活动都可以视为的公共利益的目的。 国家征收土地有哪些特点： 1、国家征收土地是一种国家行为，具有主权性。 2、国家征收土地是一种行政行为。 3、无需征收土地双方当事人协商同意。 4、接收征地是农民集体土地所有权人对国定的一种义务。 但是农民群众有知情权，确认权，听证权、参与权、监督权利。 现根据《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作，切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电[2010]10号文），必须严格履行有关程序，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为，征收集体土地，必须在政府的统一组织和领导下依法规定有序开展，征地前要及时进行告知，征求群众意见，对群

众提出的合理要求，必须妥善予以解决，对于程序不合法，补偿不到位，被拆迁人民居住条件未得到保障以及未制定应急预案的，一律不得实施强制拆迁。

征地的程序主要分为用地批前和批后两个阶段，即征地批前报批程序和征地批后实施程序。 （一）批前阶段 1、确定征地位置范围相邻，四至要明确 根据城市建设需求情况和拟建项目用地情况结合土地利用总体规划确定的城市建设用地区和城市规划用地区来确定征地块。 2、征地预公告：在征地依法报批前，将拟征地的用途、地块位置以及相关规定要求以书面形式告知拟征地块的集体经济组织和农户。 发布迁坟迁社庙公告 告知听证权利：被征地村组对拟征收地块的补偿标准和安置途径有申请听证的权利。 深入村组召开动员会，争取群众支持。 对预公告后抢搭抢建抢栽的附着物和青苗一律不予补偿。 执法检查：土地部门会同住建部门，加强对拟征收范围内的土地执法巡查，严禁抢建、抢搭、抢栽行为发生。 组织调处部门对土地权属等纠纷开展调处。

农村集体土地征收存在的问题及对策

农村集体土地征收存在的问题及对策 （合肥学院09工程管理一班万占强） 摘要：随着农村城镇化和新农村建设的不断推进，土地征收现象越来越普及。在征收过程中。由于制度上的缺陷，很多被征地的农村集体组织和农民的合法权益无法得到有效的保障。本文在对这些问题进行分析的基础上，提出了对农村集体土地征收制度进行改革的思路。 关键词：土地征收、征收补偿、征收程序 所谓农村集体土地征收是指国家基于公共利益的需要，以强制方式取得集体土地所有权，并给予被征地人补偿的行为随着我国城镇化水平的进一步提高。农村土地征收现象越来越普遍，将日益成为农村的一个基本问题。在不少地区尤其是城市近郊已经出现农民不务农、无田耕种的现象。目前全国三分之一以上的群众生活归困于土地问题，而其中60％左右是直接由征地引起的。由此看来，如何改革当前的土地征收制度，从而促进农村经济健康、协调发展，已经是我们必须要面对并解决的问题了。 一、农村土地的征收过程中存在的问题 （一）土地征收补偿标准偏低，且分配不合理，严重损害了农民利益。 1、补偿标准不合理。我国现行征地补偿制度是采用计划经济体制下形成的“产值倍数法”计算标准。这种补偿标准较土地实际产出价值而言往往脱离实际。现在我国的农业大部分已经不是传统意义上的农业了，是集精品农业、生态农业、休闲观光农业等为一体的现代型农业，土地的产出已完全不是普通的粮食或蔬菜价值可比的。但在计算补偿费用时，仍按照传统的粮食与经济作物之比来测定前三年的农业产值，这样形成的土地补偿额当然不能反映被征耕地本身的实际产出价值，且往往偏低。 2、补偿范围不合理。《土地管理法》四十七条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》四十二条规定了安排被征地农民的社会保障费用。但现有的法律没有考虑可能给农民造成的其他损失，如对残留地、对相邻土地损害的赔偿。 3、补偿方式单一。我国农村土地征收补偿方式主要有金钱补偿和劳动力安置两种方式。随着劳动用工制度的改革，原有的劳动力安置办法在实践中很少使用。单纯的金钱补偿无法真正安置失地农民的生活。农民失地后大量涌入城市，由于缺乏技能和知识，无法在城市激烈的竞争环境中生存下去。待仅有的一点补偿金额用完后，失地农民就彻底失去了生存的依靠。 4、补偿费用分配不合理。在实际补偿分配过程中，争议最多的是土地补偿费和安置补助费。首先是土地补偿费。征地补偿费一般先经乡政府，再经村委会，最后才到农户，资金拨付一般也是直接到乡财政，只有个别地区直接到村。这往往造成各级政府、村委会以及集体经济组织相互争抢土地补偿金，或通过各种名义克扣征地款，甚至个别乡村干部凭借权力分割征地款项，导致真正的所有权主体不能享受应该享有的利益。其次，安置补助费的分配。安置补助费是为了确保被征地农民现有生活水平不降低而给予的补助，由安置单位享有，但现实中常出现未按规定足额发放，甚至完全没有发放到农民手中，而是被层层截留。 (二)土地征收程序不完善，欠缺司法救济 1、征收程序中土地权利人参与程序不够。《土地管理法实施条例》虽有公告和听证的规定，但缺乏农民实际参与听证的程序保障。公告在土地征收中是一种后置程序，只作为附属程序置于批准之后，目的也只用于权利登记，不是与农民协商，对征收并不起监督作用。“听取意见”只是流于形式。不管农村集体经济组织和农民对征地补偿、安置有何意见，国家都

《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》沪府发〔2011〕75号

市政府印发《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》沪府发 〔2011〕75号 关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的通知各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 现将《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》印发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府二○一一年十一月四日上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定 第一条（目的和依据） 为规范征收集体土地房屋补偿行为，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施?中华人民共和国土地管理法?办法》等法律、法规的规定，制定本规定。 第二条（适用范围） 在本市行政区域范围内征收集体土地中实施房屋补偿的（以下简称“征地房屋补偿”），适用本规定。 第三条（补偿原则） 征地房屋补偿，应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，维护被征地农民的合法权益。 第四条（管理部门） 市土地管理部门是本市征地房屋补偿工作的主管部门。 市和区（县）发展改革、城乡建设、农业、社会保障、房屋管理、财政、工商、审计、监察等部门应当协同做好征地房屋补偿工作。

镇（乡）人民政府、街道办事处应当配合做好征地房屋补偿工作。 第五条（补偿主体与实施部门） 区（县）人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。区（县）土地管理部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。 区（县）土地管理部门下属的征地事务机构（以下称“区（县）征地事务机构”）具体实施征地房屋补偿工作。 第六条（征收集体土地房屋补偿程序） 征地房屋补偿是征地补偿安置工作的组成部分。征地补偿安置程序按照国家和本市有关规定执行。 第七条（拟征地告知后不得实施的行为） 在征收集体土地依法报批前，区（县）土地管理部门应当向被征地农村集体经济组织和农户公布《拟征地告知书》，告知征地房屋补偿的政策依据以及本条第二款的要求，公布时间不得少于10日。 《拟征地告知书》公布后，拟征地范围内应当执行下列规定，但限制的最长期限不得超过一年： （一）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施； （二）不得突击装修房屋； （三）不得办理新增、变更工商营业登记； （四）拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工； （五）不得从事其他不当增加补偿费用的行为。 违反前款规定实施的，不予补偿。 第八条（房屋调查确认）

集体土地上房屋拆迁参照《国有土地上房屋征收和补偿条例》规定

中央纪委监察部通知：进一步规范征地拆迁行为 集体土地上房屋拆迁参照集体《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定，政府不得实施强制拆迁！ 近日，中央纪委、监察部发出通知，要求各级纪检监察机关按照十七届中央纪委第六次全会部署，切实加强对征地拆迁政策规定执行情况的监督检查，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为，维护人民群众切身利益，促进科学发展和社会和谐稳定。 通知指出，2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是规范国有土地上房屋征收与补偿的基础性法规。各级纪检监察机关要加强《条例》贯彻执行情况的监督检查，督促各地及有关部门按照规定的征收范围、补偿标准和征收程序，依法征收、公平补偿。督促地方政府及有关部门认真清理现行规章制度和规范性文件，该废止的予以废止，该修订的抓紧修订，该配套完善的尽快配套完善。《条例》颁布前已经作出行政强制拆迁决定但尚未组织实施的项目，不得再组织实施，要依法由人民法院裁定是否强制执行。 通知要求，要督促有关地方政府和部门进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题。农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标

准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。 通知强调，要督促地方政府及有关部门深入贯彻落实以人为本、执政为民的要求，畅通被征地拆迁群众反映问题、表达诉求的渠道，广泛听取群众意见，妥善解决群众的合理诉求，紧紧依靠群众的支持和参与开展征地拆迁。要强化责任落实，督促地方政府和有关部门依法履行职责，建立健全矛盾纠纷排查调处机制，及时解决苗头性、倾向性问题，防止矛盾纠纷积累激化。要及时总结依法拆迁、“阳光”拆迁、和谐拆迁的好经验、好做法，组织力量进行宣传报道；对群众反映强烈的突出问题和突发性事件，依法妥善处置，及时回应社会关切。 通知要求，切实加大查办违法违规强制征地拆迁案件力度，重点查处采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁行为，采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方式强制征地拆迁行为，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后仍然组织实施行政强制拆迁等问题。对有令不行、有禁不止的，违规动用警力参与征地拆迁的，因

房屋拆迁及土地征收法律法规知识

房屋拆迁及土地征收法律知识 一、土地征收程序 第一步：发布征地通告 由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。 第二步：征询村民意见 由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。 第三步：地籍调查和地上附着物登记 由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。 第四步：拟订“一书四方案”组卷上报审批 由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。 第五步：征用土地公告 征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容： 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途； 征用土地的所有权人、位置、地类和面积； 征地补偿标准和农业人员安置途径； 办理征地补偿登记的期限、地点。

(完整word版)集体土地征收操作流程

集体土地征收操作流程 征转土地操作流程： 一、征地告知 拟征收农民集体所有的土地，县（市、区）国土资源部门应当将拟征地的面积、用途、位置、补偿标准、安置途径等情况，以书面形式告知被征地农村集体经济组织。 下发告知书后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的，征地实施时一律不予补偿。 二、确认征地登记调查结果 征地书面告知后，县（市、区）人民政府组织相关部门对拟征收土地的权属、地类、面积以及青苗和地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查清点，调查结果须与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人签字确认。 三、拟订《征地补偿安置方案》 县（市、区）国土资源部门会同有关部门依据有关规定、土地征收补偿安置标准和调查确认结果，拟定《征地补偿安置方案》。土地征收补偿安置方案包括下列内容： ⑴土地的权属、地类、面积； ⑵土地征收补偿安置费的标准、数额； ⑶地上附着物和青苗补偿标准、数额；（不包括拆迁安置等费用） ⑷失地人员的具体安置方式; ⑸其他补偿安置措施。 四、预存征地补偿费用 被征地的农村集体经济组织对《征地补偿安置方案》有异议并要求听证的，县（市、区）国土资源行政部门应当按照《国土资源听证规定》的程序和有关要求组织听证；没有异议的，由申请用地单位或市（县）土地储备中心根据《征地补偿安置方案》核定的费用标准将征地补偿费、耕地开垦费、征地管理费和失地农民社保费用全额缴入预存征地补偿款专户。五、组织用地申报材料 征地补偿款预存后，县（市、区）国土资源行政部门应当按照有关规定编制“一书四方案”，连同以下材料报市国土资源局审查。 ⑴县（市、区）人民政府请示文件； ⑵建设用地“一书四方案”； ⑶《土地权属、地类、面积汇总表》、《人均耕地变化情况表》、《建设拟征（占）地土地权属汇总表》； ⑷城乡规划意见； ⑸集体所有权证； ⑹征地听证告知材料； ⑺预存社保费用的资金凭证； ⑻补充耕地验收文件及补充耕地位置图； ⑼土地勘测定界技术报告和土地勘测定界图（执行TD/T1008－2007《土地勘测定界规程》标准）； ⑽标注征地位置的土地利用现状图、规划图。 ⑾其他需要按照省厅规定提供的材料，按省里有关规定执行。 征地批准后操作流程： 一、公开征地批准事项 用地批准后，由县（市、区）人民政府在被征收土地所在地的农村集体经济组织予以公告。

[方案]集体土地征收程序

[方案]集体土地征收程序 集体土地征收 集体土地征收是指国家为公共利益的需要～通过法定程序～将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。土地征收方案依照法定程序批准后～由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内～持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 土地征收的具体实施部门是各级国土行政主管部门。 一、土地征收程序 第一步:发布征地通告 由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告～告知被征土地的村集体经济组织和村民:征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。 第二步:征询村民意见 由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府～就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见～有不同意见的应记录在案～根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的～应告知被征地相对人有权提出听证申请～并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。 第三步:地籍调查和地上附着物登记

由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积～地上附着物种类、数量、规格等～并由国土资源局现场填制调查表一式三份～由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。 第四步:拟订“一书四方案”组卷上报审批 由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况～按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即:“建设用地说明书～农用地转用方案～补充耕地方案～征收土地方案～供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。 第五步:征用土地公告 征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容: 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途; 征用土地的所有权人、位置、地类和面积; 征地补偿标准和农业人员安置途径; 办理征地补偿登记的期限、地点。 第六步:征地补偿安置方案公告 县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容: 被征用土地的位置、地类、面积; 地上附着物和青苗的种类、数量; 需要安置的农业人口的数量; 土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

土地征收两费分配及管理办法

土地征收两费分配和管理办法 为依法搞好被征地农民的补偿安置工作，确保征地补偿费的合理分配和使用管理，维护被征地农户和农村集体经济组织的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法?、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法?、《四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知》（川办函[ 2008 ] 73号)、《四川省人民政府办公厅转发省农业厅关于加强农村集体经济组织征地补偿费监督管理的意见的通知?(川办函[2005]92号)等相关法律法规及文件精神，制定本办法，供各被征地组织参考。 一、征地补偿费分配和管理办法总述 （一）法律依据 征地补偿费，是指国家依法将农民集体所有土地征收为国家所有时，支付的各项经济补偿。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。” 土地补偿费是指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条：“土地补偿费归农村集体经济组织所有。”土地补偿费由被征地单位用于恢复和发展生产，土地补偿费的补偿对象是土地所有人。 安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。 青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

附着物补偿费用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所有人支付的一种补偿费用。 年产值确定。征用耕地前3年种植业的平均年产值。我县征地统一年产值标准：江口镇1720 元/亩，其他乡镇1580元/亩。 （二）分配问题 1、征收土地的面积:以实地丈量、登记的面积经三审三公示确认并锁定的数据为准，以确保被征土地面积准确无误。 2、被征收土地的确认:以被征地农户、现场调查人员、村社群众代表、所在村(居)民委员会、乡(镇)人民政府签字盖章为准。 3、征收土地的农业人口，按县公安部门户籍登记并整顿后确认的数据为准。 （1）新增人口的确认： 时间期限：1999年公历1月1日后至分配期止的月底止。 ①婚进。双方必须达到法定婚龄，且依法办理了结婚登记的，凭结婚证确定计算为新增人口，且原居住地需出据土地承包证明。 ②出生：常住人口具有土地承包经营权的户中新出生人员凭入户户籍证明计算。 ③符合法定收养程序的收养人员。 除上述以外的新入户人口均不计算为新增人口。 （2）减少人口的计算方法： ①死亡：期内死亡不论是否注销户口的人口应减除。 ②退包人口：期内符合法定程序退出承包地的应减少相应人口。 ③农转非：全家迁往设区的市且农转非的应减少相应人口。部分成员户籍变动的不作减少人口计算。 （3）关于出嫁女和新迁户的问题，妇女与男子享有平等的权利，

集体土地征收补偿实施方案

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集体土地征收补偿实施方案 为规范集体土地征收补偿工作，确保征收土地工作目标和任务的完成，依据《土地管理法》和省、市集体土地征收补偿的相关法规、政策，结合区实际，制定本实施方案。 一、补偿依据 1．《土地管理法》 2．《省人民政府关于修订征地区片价的通知》 3．《市征收土地地上附着物补偿标准暂行规定》 二、补偿标准 1．土地补偿费 按被征土地的区片价（13.3万元/亩）乘以被征土地的面积计算土地补偿费。土地补偿费20%归集体经济组织；80%归被征地的土地使用权人或者按照家庭承包方式承包土地的农户。被征土地没有土地使用权人和集体经济组织未发包以及实行其它方式承包的土地，土地补偿费全部归集体经济组织，由村集体经济组织依法分配或者使用。 2．青苗及地上附着物补偿费 （1）地上附着物及青苗补偿，一般按综合补偿的办法给予补偿。综合补偿标准为8万元/亩（青苗补偿7.2万元/亩，清拆补助0.2万元/亩，按规定时间清场的给予0.6万元/亩奖励），对综合补偿办法持有异议的，依据《市征收土地地上附着物补偿标准暂行规定》据实补偿。 （2）耕地内简易看守房的补偿，砖混结构的补偿标准为120元/平 第 2 页共 4 页

方米，砖墙保温顶的彩钢房补偿标准为120元/平方米，简易彩钢房的补偿标准为60元/平方米。 （3）兴办养殖用地并已办理审批手续的管理和生活用房、饲料储藏室用房等设施用地，按评估实施补偿。养殖的畜禽等动物类和与从事养殖有直接关系的可移动生产设备等，给予迁移费，不对其本身价值进行补偿。与畜禽养殖无直接关系的建（构）筑物等动产和不动产、超过用地期限、建设规模、改变位置和擅自改变畜禽养殖用地为非农业建设用地的不予补偿。 （4）被征收土地范围内的农田水利、电力、交通等公共设施的补偿，按2万元/亩实行综合补偿。如有个人投资的水利、电力、交通等设施的补偿，应在综合补偿的价款中与村协商后，予以补偿。 （5）对实施征地后进行抢栽、抢种、抢建的各类作物、植物和地上附着物、建（构）物，征地时一律不予补偿。被确认为违法建筑的一律不予补偿。 第 3 页共 4 页

嘉兴市人民政府关于印发《嘉兴市征收农村集体所有土地管理暂行办法》的通知(嘉政发〔2009〕70号,2009年8

嘉兴市人民政府 关于印发《嘉兴市征收农村集体所有土地管理暂行办法》的通知 嘉政发〔2009〕70号 （2009年8月19日） 各县（市、区）人民政府，市政府各部门、直属各单位： 《嘉兴市征收农村集体所有土地管理暂行办法》已经六届市政府第33次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。 嘉兴市人民政府 二○○九年八月十九日 嘉兴市征收农村集体所有土地管理暂行办法 第一章总则 第一条为规范农村集体所有土地征收补偿工作，维护被征地人员和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地人员的基本生活，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规和政策的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于全市行政辖区内农村集体所有土地的征收管理。征收农村集体所有土地的，征地单位应当依照本办法的规定建立被征地人员基本生活保障制度。 大中型水利、水电工程等建设征地的补偿费标准和移民安置办法，法律、法规另有规定的，从其规定。 征收农村集体所有土地涉及房屋拆迁补偿安置的，按国家和省有关规定执行。 第三条市、县（市）统一征地机构对本辖区内农村集体所有土地实行统一征地，并按照本办法规定进行补偿安置。 第四条征收农村集体所有土地工作原则： （一）征收农村集体所有土地不得降低被征地人员的生活水平。 （二）征收农村集体所有土地应当坚持依法征地、合理补偿。 （三）征收农村集体所有土地应当坚持公开、公正和公平。 （四）征收农村集体所有土地应当有利于社会和谐稳定。 （五）征收农村集体所有土地应当兼顾国家、集体、个人利益。 第五条市、县（市）土地行政主管部门负责农村集体所有土地征收的管理和监督工作。市、县（市）统一征地机构负责征地安置补偿协议的拟定和征地补偿各项费用的收支等工作。 市、县（市）劳动保障部门负责被征地人员基本生活保障资金的测算、发放管理和被征地人员再就业促进等工作，具体由各级劳动和社会保障部门的社会保险经办机构和就业服务机构办理。 市、县（市）财政部门负责征地补偿资金和被征地人员基本生活保障资金的收支管理。

集体土地征用补偿安置合同正式版

The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 集体土地征用补偿安置合 同正式版

集体土地征用补偿安置合同正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 甲方(建设单位 )：____ 乙方(村委会)：______ 甲、乙双方根据《中华人民共和国土地管理法》和省(自治区、直辖市)市(县)政府的有关规定，就____省(自治区、直辖市)、_____市(县)_____乡(镇)_____村征地补偿安置事宜达成如下协议： 一、征用土地面积及安置人数 甲方征用乙方集体所有、使用的土地，面积为_____平方米，四至(见绘图)，常住户口_____人(其中应安置____人)，由甲方依据____确认。

二、手续的办理 乙方自签订本协议之日起_____日内办理_____手续，并将原所有、使用的____所列项目完整地交给甲方，甲方应派员验收。验收中如发现与_____所列项目不符时，对意外情况，乙方应向甲方如实说明情况;对因乙方过错而造成的损失，乙方应负赔偿责任。 三、征地费用及其标准 征地费用包括 ____费用，以《土地管理法》第40条第2款规定为基本标准(标准的数额应具体化)。 四、补偿、安置费的结算 土地补偿费和安置补助费的结算，按照财政部、国土资源部《新增建设用地土

集体土地的征收程序

集体土地的征收程序 征地审批1、征地审批权限。 按照土地管理法的规定，我国征地批准机关为国务院和省级人民政府。 一、下列情形中由国务院批准征收。 (一)1、征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的。将所有占用基本农田都由国务院批准，主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批，并按规定重新补划基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。土地管理法中土地征收审批权限的问题规定为“基本农田”但是实际上在征收土地中若经国务院批准应当一并由国务院批准而不是只有基本农田部分由国务院批准，所以在土地征收时只要被征收的土地含有基本农田就应当由国务院来批准。 (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。基本农田以外的耕地即一般耕地。 (三)其他类型的土地超过七十公顷的。即征收土地若超过七十公顷无论是什么类型都必须由国务院来批准征收，包括了耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的。 (四)、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地的。按照土地管理法的规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地涉及农用地转用的，农用地转用应当有国务院批准，而土地管理法第四十五条规定经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，故在征收农用地的若用地项目属于省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目则征地审批实际上也应当由国务院批准。 二、省级人民政府的征地审批权限。 基本农田以外的耕地35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。由省级人民政府批准。省政府批准征地的同时需要报国务院备案。 2、征收土地报批程序(以批次征地为例)。 第一步：征地告知。在征地报批前，市、县(市)国土资源部门就当将拟征土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以《征地告知书》的形式告知被征地的农村集体经济组织和农户。同时告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准和安置途径有申请听证的权利。《征地告知书》应当在拟征土地所在地的村、组内张贴。征地按规定告知后，应当填写《征地告知书送达证明》。征地告知后，农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的青苗，抢建或突击装修的地上附着物，征地时不予补偿。 第二步：征地调查确认。在征地告知后，市、县(市)国土资源部门应当及时调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物产权人应对调查结果予以确认。《征地调查结果确认表》作为制定征地补偿安置方案的依据，不作为被征地的集体经济组织、农户或地上附着物产权人是否同意征地的凭证。知情确认属于征地审查报批的必备材料。第三步：组织征地听证。被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径提出听证书面申请的，市、县(市)国土资源部门应当按照《国土资源听证规定》组织听证。被征地的农村集体经济组织和农户在听证告知后5个工作日内未提出听证书面申请的，视为放弃听证。放弃听证的，市、县(市)国土资源部门可在《征地告知书送达证明》备注栏内书面记载，由经办人签字并加盖公章。