写字楼市场竞争策略研究

迈科中心市场竞争策略研究

一、西安甲级写字楼市场分析

1、单一业权供应量增加重组租赁市场格局

历经十年，西安单一业权写字楼市场现拐点，2015年是西安单一业权写字楼的拐点年，2015年之前，西安的单一业权写字楼仅停留在初步阶段，主要以工业园、软件园区类自持物业为主。如龙旗科技园，西安软件园等，品质单一业权写字楼仅长安国际、林凯国际等品质较好的物业，2015年开始，大量单一业权项目入市，高新区以研祥广场、神州数码等为代表，南二环附近凯德广场、中铁第一国际随机入市，北郊以西北国金，赛高为首的自持型项目涌入租赁市场，摩尔中心等买卖类型写字楼由于销售不佳也转入自持租赁市场，单一业权写字楼总量相比十年前增长84%，2016年以后，随着锦业路片区超高层陆续竣工，整个租赁市场，西安市累计写字楼存量将达到200万方，市场竞争格局愈发激烈，优质客户的抢夺也将愈加白热化，提升租赁速度将越来越难，市场空置率也将提高，尤其在老旧写字楼最为明显，散售投资型物业价格也会越来越低，单一业权写字楼的大量入市，其竞争将改变之前的区域界线，在同品质级写字楼里展开竞争，企业的选择性也会更大，对标性也会增大，有了更多的选择性。目前西安租金水平仍体现区域的差别，其中以高新、城南一直处于租赁的最高水平，经开和曲江近几年发展迅速，租金上涨较快，而城东和城西则是写字楼租赁的市场洼地。未来随着大量的优质写字楼入市，自持型写字楼将划分层级出租，超高层租赁均价会在拉通至100-130之间。

2、市场格局变化引发租金调整

西安市场未来五年的供应量将达到2015以来的存量的3倍，特别是在2016-2018年，市场供应将会非常集中，伴随着供应量的增加、竞争的加剧，2017年第一季度市场租金表现出明显的下行压力，高新老牌写字楼均出现租金下滑，下滑幅度15-20%不等，目前市场租金竞争还表现在自持型物业与投资型小业主物业的竞争，自持物业供应量增大，企业更倾向于选择单一业权物业，从而引发大量投资型业主物业租金的下降。

3、摩天来袭，地标混战

2016年成为西安开启摩天时代的元年，未来25栋摩天大楼里，至少有5栋于2016年入市，后期的规划中，各个区域各个开发商争抢地标之王，欲与天空试比高，早期的绿地270米入市，随后有350米国瑞中心，万达在高新争抢地标，打造400米地标建筑，而近期沣东新城绿地西安丝路国际中心正式启动，501米再次刷新了西安摩天大楼的新高度，随着多核心商圈的不断发展，多处地标拔地而起，2017年之后，市场将进入新的竞争阶段，将形成地标混战的新局面。

4、区域内“霸主之争”

高新区，西安最早发展的国家级经济技术开发区，写字楼从商住公寓到乙级标准办公楼，在到超高层甲级办公楼，区域由二环、科技路，到唐延路锦业路，地域的变迁同样在诠释着写字楼配置和功能的变革，高新作为西安最成熟的发展区域，锦业路创业新大陆板块以其发展的新态势，在不断刷新着这个城市未来的发展方向，区域内目前已经入市的4栋超高层，租赁入市存量约25万，还有30万平米的两栋于2年后正式面世，届时区域竞争愈演愈烈，因此在未来2年内，谁能把握好租赁速度和节奏，谁将占领市场高地！成为区域租赁霸主。

二、迈科中心市场竞争策略研究

1、SWOT分析

内部优势（strength）：

对区域外对区域内

a 西北最大的摩天大楼集群 a 区域内全自持物业

b 高新成熟的产业环境 b 区域内唯一城市综合体

c 完善的商业配套，成熟的办公氛围 c 高标准全精装交付

d 高新管委会的依托和扶持政策作用d艺术的建筑结构，醒目的外观

E 健全的商业配套

内部劣势（weakness）

对区域外对区域内

a 离中心城区较远，周边无大型商业配套 a 无总裁电梯，独立空调机房

b 区域整体配套缺失，人流密集而时间短促 b 户无独立上下水预留

c 公共交通较为欠缺，地铁开通时间晚

外部机会（opportunity）

a 锦业路板块超高层众多，CBD形象已深入人心

b 一带一路国家战略推进，自贸区落成，给区域带来更好的发展契机

c 地下环形隧道、地铁6号线未来开通将彻底改变区域交通环境，带来新一轮发展机会

外部威胁（threat）

a 全球经济下滑，国内产能过剩，尚未恢复

b 商办楼供应量大，短期内无法快速去化

c 西安作为准一线城市，在优质产业、政策、资金倒入过程中易受到周边一线城市的阻击

2、产品定位策略

知己知彼，百战不殆，何谓知己，了解自己，充分挖掘项目自身，对内对外优势和不足，审时度势，充分利用各种机会和资源，才能在激烈的角逐场上立于不败之地。

迈科中心，处于高新CBD核心区锦业路，区域内唯一的超高层综合体，集国际超五星级酒店，2万平米文化主题商业为一体，西北独家百米空中观景连廊，建筑结构和造型独特，有很强的即视感，让人过目不忘，在周边超高层写字楼群里独树一帜。充分了解自身项目的所处的区域优势、地段优势、硬件配套等优势，迈科在基于周边项目的对比中，我们定位于至高点，城市级地标引领者，站位城市竞争顶端，在项目的宣传、广告推广、UI包装、项目讲解、信息释放以及对

外政策等都将和周边项目拉开对标距离！

迈科中心联袂全球21家专业机构智慧打造，在建筑领域，不但与生俱来拥有贵族血统，还是由表及里的人文与艺术情怀的结合，是全国的现在建筑科技的创新，也是先进的国际化前沿建筑风格与十三朝古都悠久历史文化传统的结合，无论是别出心裁，别具一格的建筑形态，还是安全方便的美好体验，无论是其国际化五星级君悦酒店、大师级中国首座图书文化主题商业，还是突破时代局限的商务办公，迈科中心都堪称建筑丛林里的艺术品，奢侈品，设计和建筑水准在业界都是国内领先，国际一流的，对于西安这座历史名城，西部的中心城市，我们对它的定位一定要建立在符合西部地区经济发展现状，又要看到新丝路战略的下的历史契机，一座城市，一座建筑，一个艺术。

3、价格策略

俗话说“一分价钱一分货”项目即在市场中即和竞品来开距离，也一定保证价格的在市场中所处的领先地位，目前迈科从项目立项到现在，对外价格的引领地位始终没有被撼动，市场也逐渐认可了迈科在区域内的独特性以及引领性，但是市场终究不是一成不变，市场地位已然稳固，市场价值如何放大，我们将针对不同的企业实施不同的价格政策，来吸引知名度更高，面积更大，租期更稳定的客户来共同实现价值的最大化，首先，针对世界500强客户、中国500强客户、外资客户等实施不同的价格策略，以企业知名度扩大项目价值，以项目品质和知名度进一步提升入驻企业的价值；其次，对租赁期限越长，租期稳定客户采取部分让利或者价格优惠活动;其三，对租赁面积较大的客户，采取不同的的价格政策，在车位、物业费方面给予一定的优惠；第四，在租赁价格把控方面，实现从低区往高区逐步开放租赁，实现逐层满租状态，小面积客户尽量往开放的分户楼层引导，减少分户楼层的单独空置；第五，对于价格比较敏感的客户，前期可给予适当的价格优惠，而在后期逐年递增来保持价格的恒定。

4、渠道策略

经济时代的变迁，引领的行业的变革，跨界营销到共享经济时代，2015年开始，由于限购等政策带来的持续性影响，地产正式进入渠道为王时代，此后，各个楼盘渠道活动层出不穷，同行转介，圈层营销，中介代理等多种方式的活动不断，同时也导致了中介行业的分化，以住宅销售为主的渠道以大量的门面成为各大楼盘的代理宣传部，如境商、玛雅、链家等源源不断的输送着客户，商办领域，除五大行之外，本地的专业写字楼的中介行业也在快速发展壮大。渠道，曾经一个不为人理解和认可的一种方式，现在已经是市场上客户来源的主流，渠道发展势在必行。

“重赏之下必有勇夫”，这个竞争激烈的时代，以研祥为首的写字楼开创了高佣金时代，用高激励的方式打开了写字楼市场渠道，实现了快速租赁和中介渠道的共赢，也使得写字楼中介代理领域朝更加专业化发展。写字楼租赁客户渠道，大致分为四种，第一，五大行机构代理，五大行拥有外资五百强的客户资源，人员队伍素质更高，专业化也更强，客户来源除自有资源外主要以扫楼，外出拜访，行业跟进等方式挖掘客户；第二，中介带客，写字楼中介行业，通过底商办公，网络端口宣传，发帖等形式挂出所拓展的房源信息，进而让有需求的客户找到自己来吸引客户；第三，同行转介，很多企业会在写字楼租和买之间做抉择，写字楼销售部也有大量由买转租的客户；第四，媒体推广渠道，传统媒体和新媒体的结合，选取传统媒体和新媒体进行精准投放，吸引有效客群。

渠道时代，如何行之有效的用好渠道，吸引渠道，就成为租赁市场的关键，

首先，制定高标准的渠道政策，来激励优质渠道；其次，完善渠道，不断的开拓新的市场渠道，从区域内向区域外拓展；再次；维护渠道，拓展完成，达成合作以后，需要通过各种方式，如同行转介会，礼品赠送等方式不断维护，促使渠道关系稳固而形成长期带客关系。

5、推广策略

经济变革产生行业变革，房地产市场的不断变化导致传统媒体的逐渐没落，地产广告从也从传统媒体向新媒体转变，倒逼传统媒体向渠道方转变，新媒体形势下，户外大牌、LED，报广等对于房地产而言，已经沦为品牌宣传的方式，带不来实际的流量和成交效果。大数据时代，以58同城、360写字楼网，百度热搜以及今日头条等网络和新媒体成为租赁市场的媒体主流，因此在媒体选择上，应该根据项目的工程进度，租赁进度、以及进驻企业等方式采用不同的媒体推广策略，除正常的渠道推广外，58同城，360写字楼网、百度热搜等可作为长效的推广机制，传统媒体可选用精准投放，选择知名广播电台上下班时段投放，选择高档社区以及别墅区的电梯和地库广告，寻找有效客户群体，在根据不同时段变换宣传内容，在运用市场热点新闻，企业新闻等形式进行事件营销宣传，扩大知名度。

6、谈判策略

写字楼的租售不同于传统销售，面对的客群是都是企业的中高层，因此对谈判人员的专业度有很高的要求，谈判策略方面要做到“五个了解，四个理念”，第一，要了解房地产基础的知识，了解房地产行业的规范；第二，多了解市场状况，了解自身项目和竞争对手，对优劣势进行分析，以便在谈判中能够应对自如；第三，了解区域内不同行业和企业的相关税收优惠等政策；第四，了解产品立项、设计、建筑等的前因后果，以及建筑所要达到的理念和高度；第五，了解客户的真实需求，关注点进行精准谈判，引起客户兴趣；第六，及时跟进理念，随时掌握客户租赁进度和抗点，必要时进行拜访；第七，价值理念，不谈价格谈价值，重点强调项目的优势以及客户入驻能给企业所来带来的价值，弱化价格抗性；第八，精准把握，重复强调理念，在项目谈判中，要重点讲解项目与周边对比的差异性，在深入谈判中重点强化，加深客户印象。第九，协调配合理念，成立谈判小组，人员可由租赁谈判人员、工程部经理以及租售经理或总监组成，让在客户复看时可以及时解决客户的各种问题。

7、公共关系策略

一个人要成功的秘诀，就是让周边的人都喜欢你，喜欢你才回去支持你，一个项目也一样，迈科中心在项目设计之初就立志成为周边超高层的领军者，一定也是优质企业的传播者和引领者，迈科中心的落成，将为入驻客户、政府、社会知名人士、媒体等人群提供一个相互了解信任合作交流的平台，打造迈科群利益共享链，也是基于迈科“发现价值、创造价值、分享价值”的理念的体现，是迈科从无到有，从小到大精神文化瑰宝。“善待、惜缘、感恩、真诚、担当、使命”是迈科商业中心新一代奋斗的为人处世准则，让周围人喜欢，不仅仅是楼层的外观质量，还有体验和服务，我们将以迈科的理念为准则，用最好的服务去做迈科中心。

8、营销组合策略

一个好的产品，一定是大家共同努力的结果，产品做的再好，也是要通过营销和体验区让大家感知，工程，租赁、推广、物业是一个有机的租售体系，工程口必须以市场需求为依据进行建筑，醒目从建筑策划起，就充分考虑到高端企业

对高品质办公楼的需求，因此我们在设计结构、建设等方面充分考虑到企业的需求，从外观设计、电梯数量以及精装交付等标准上来满足不同企业的需要，尽量减少企业在装修上所花费的时间成本，五星级君悦酒店和文化主题商业配置，全部为企业配套做服务，降低企业在酒店、餐饮、会客、接待等上面花费的成本，真正做到一站式办公服务需求。

在物业服务上，将真正做到五星级办公服务标准，除了24小时安保巡逻、公区卫生打扫、软硬件设施的维护以及公共区域的香氛等基础性服务，后期还将融入机场接机、机票预订、室内保洁等定制式服务，真正做到为企业所需所打造的物业服务。

以工程的视觉体验给人以耳目一新，以舒适良好的办公体验给人赏心悦目，以温暖贴心的物业服务给人以舒适从容，以建筑结构、迈科品牌、物业服务、迈科群为依托全方位打造迈科中心市场地位，真正做到以口碑立足市场，用口碑来做营销。

写字楼一般营销方式

写字楼一般营销方式：写字楼策划方案 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期) 此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期) 此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 *第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 *第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。

普华永道竞争策略研究

《市场营销学》实训报告 普华永道——竞争战略研究 姓名：金晶 专业：会计2班 学号：3700100229 任课教师：雷彬 报告时间：2012年5月25日 所属行业：财会咨询 □房地产□汽车□旅游□餐饮□财务咨询□教育培训□服装□儿童游乐□快消品□大型零售□IT □互联网 关注企业：普华永道会计师事务所 案例类型：竞争战略 □营销战略□营销环境分析□竞争战略□调查报告 □营销策划□市场定位□营销组合策略□综合报告 附件内容：政策文件 □调查方案□调查问卷□媒体的报道□政策文件 □调查照片□访谈视版或录音□其他 附件类型：视频短片、图片资料、PPT □视频短片□数据表格□PPT □图片资料□文字资料□声音资料

普华永道竞争战略研究 报告目录 第一部分：普华永道基本概况 (3) 第二部分：国际市场上普华永道的基本状况 (4) ㈠普华永道国际市场上的份额 (4) ㈡普华永道与其他三大的对比 (4) ㈢普华永道对比其他三大的优势 (4) 第三部分：中国内地排名前列的会计师事务所——普华永道中天会计师事务所 (5) 第四部分：本土会计师事务所与国际会计师事务所比较. 5㈠两者比较的结果 (6) ㈡结论 (6) 第五部分：我国会计师事务所竞争力SWOT分析 (6) ㈠机会与威胁 (6) ㈡本土会计师事务所的战略选择 (6) 第六部分：附件 (7) ㈠普华永道标志与CEO （图片） (7) ㈡普华永道做客“天天向上”（视频） (7) ㈢普华永道评析（PPT） (7)

普华永道——市场领导者战略研究 第一部分：普华永道基本概况 ⑴概述 普华永道——国际四大会计师事务所之一，英文缩写为PWC，英 文全称PricewaterhouseCoopers，它是普华和永道于1998年合并组 建而成。普华永道和毕马威、安永以及德勤合称为四大国际会计师事 务所。 成立历史：为了进一步利用大型会计师事务所的规模效益，普华和安达信曾在1989年商讨合并事宜，但最终没有达成协议。在1998年，普华和永道合并为普华永道，使得新事务所成为一种不同的联盟，以获取更大的规模效益。 ⑵业务范围 ①保证及企业咨询服务。具体包括：财务报表审计、石油行业价 值证分析、全球扩展及私有化、内部控制服务、内部审计服务、风险管理、外包服务等； ②商业程序外包。具体包括：财务及会计、应用流程、采购、人力 资源、不动产管理等； ③财务咨询服务。具体包括：企业重组服务、致力于有形及无形资 产评估等的公司价值咨询服务等； ④全球人力资源。具体包括：全球人力资源解决方案、人力资源咨 询支持等； ⑤管理咨询服务。具体包括：公司战略、技术战略、组织战略、经 营战略、改造战略等 ⑶企业结构;普华永道是家合伙企业，其法律结构与公司企业的结 构差异很大。普华永道事实上是一些成员公司的集合，它们按照各自的权限自主运行。这些成员公司的高级合伙人是董事会的成员，并由一家在英国注册的总公司普华永道国际有限公司负责协调。目前该公司的CEO是戴瑞礼。 ⑷主要客户：埃克森、IBM、日本电报电话公司、强生公司、高盛集 团、美国电报电话公司、英国电信、戴尔电脑、福特汽车、雪佛莱、康柏电脑和诺基亚等。主要中国客户中国建设银行、中国银行、中国石化·中国石油、中钢集团、中国铝业、中煤集团、中国联通、中国

写字楼销售方案

写字楼营销手法全面总结 (2012-11-12 10:07:49) 转载▼ 分类：关于地产营销 标签： 房产 房地产销售 写字楼 BY:大海无量 QQ：2813586 微博：https://www.docsj.com/doc/d615543023.html,/okeyle 版权没有，传者不究 诡计1 差异化市场营销 差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务繁荣程度及其影响力，写字楼所处区域环境，竞争对手实力与策略等。 1、地段选择 所在地段位置是否有发展前景；周边是否具备客户群；是否具备较好基础配套。 2、具有前瞻性 市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成热点，此类热点地区能形成商务氛围，带动一定客户群。 3、寻求市场空白点 写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。寻求市场细分后的空白点、切入点。 诡计2 “品牌”卖点致胜 据调查，有83％的投资者非常关心所投资的物业今后的出租率。而这批客商往往是有过在写字楼办公经验的人士，他们更关心大楼的电梯等待时间；是否配置了健身馆，休闲吧?有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼的租售率高低的直接因素。 随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，而更多地关注起写字楼内部“品质”。今后的房地产发展格局是多元化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。 一些写字楼广告除在宣传地理位置方便，价格如何优惠的同时已大做内部配套设施完善，商档的文章。有些甚至介绍该大楼用何种名牌空调，某某品牌电梯，告诉消费者如何做到电能节省，电梯内手机信号无盲区等等，很多投资者也正是认可这一系列“品质”介绍后决然下单的。

市场营销策略方法

项目三市场营销策划过程和方法 1.市场营销策划过程 对于整体市场营销策划可以分为以下几个步骤：明确策划任务、进行调查分析、制定营销战略、构思策划创意、形成策划文案、方案论证选择、方案实施与评估。如图1-5所示。 （1）明确策划任务 （2）进行调查分析 （3）制定营销战略 （4）构思策划创意 （5）形成策划文案 （6）方案论证选择 （7）方案实施与评估 2.市场营销策划方法 随着社会的发展和策划理论的不断成熟，策划实践发生了历史性转变。中国的策划业在经历了几次浪潮以后，逐渐跳出了传统的平面式的策划怪圈，靠卖点子做策划的时代一去不复返了，代之而起的是整合各种有用的社会资源，走一条符合中国国情的策划之路，策划更加贴近企业，贴近现实，中国策划业在经过痛苦的反思之后，也逐渐明白了自己能干什么，企业需要自己干什么，再也不是万能的“点金术士”。现代策划是思维模式的升级，要善于运用思维策略，同时要讲究科学的程序，讲究科学的方法。无论是群体或是个体，利用这些方法，都可显著提高策划的创意思维的广度、深度和速度，促进创意、创造难关的突破，因而有重要的研究、推广和实用价值。市场营销策划的方法有下面几种。 （1）头脑风暴法策划 头脑风暴法(Brain Storming，简称BS法)，或者叫做集体思考法或智力激荡法。运用头脑风暴法进行营销策划的过程是这样的：集中营销策划专家和有关营销策划人员对某一营销策划任务召开专题会议，由主策划人提出策划的任务，鼓励群体成员尽量多地提出新颖创见，对各自提出的方案先不要进行评价。由于每一个体受到其他人提出意见的刺激和启发，激起发散性思维，结果在同样时间产生两倍于他独立思考时的意见数量。这种方式使参与成员思维高度活跃，敞开思想，相互启发、相互激励、相互弥补知识缺陷，让参与者引起创造性设想的连锁反应，打破常规的思维方式而产生大量创造性设想。最后对提出的设想逐一客观、连续的分析和论证，从而找出营销策划的最佳方案。 这种方法的关键是尽力创造在融洽轻松的会议气氛，由参与人员畅所欲言，自由提出尽可能多的方案。因此，头脑风暴法要注意下面几条原则。①倡导开阔思路，鼓励每个人独立思考，提出有别于他人的有价值的意见；②与会者充分发言，意见与建议越多越好，不要限制；③不要反驳别人的意见，不要批评，不要下结论；④启发引导对相同意见的补充与发展。 利用头脑风暴法策划的程序如下： ①明确主题。明确策划主题后，如果主题较大，还需要对主题进行必要的分解。例如，某产品的市场的推广策划、就要考虑广告如何做、产品如何定价、推销人员管理、渠道铺货，促销活动等小主题。 ②建立策划团队。选出与会人员，确定主持人等小组人选。

(竞争策略)第五章市场竞争战略最全版

（竞争策略）第五章市场竞 争战略

第五章市场竞争战略 只要存在商品生产和交换，就必然存在竞争。市场竞争是市场经济的基本特征之壹。营销活动的成功不仅要求企业准确地把握顾客现实或潜在的需求，而且要求企业比竞争对手更有效的满足顾客需求。只有做得更好才有继续生存的空间。营销大师菲利普·科特勒说：“忽略了竞争对手的X公司往往成为绩效差的X公司；效仿竞争者的X公司往往是表现平平的X 公司；在竞赛中获胜的X公司则在领导着它们的竞争者。”企业在分析环境寻找市场机会后，必须考虑市场上除顾客之外的第二个重要因素——竞争者。在顾客购买能力既定的条件下，竞争状况将在很大程度上影响企业的盈利水平。所以，企业下壹步的工作是根据市场竞争态势制定竞争性营销战略，确立企业自身的竞争优势。 第壹节竞争者分析 壹、识别企业的竞争者 竞争者无疑是相对于某壹企业而言的。壹般是指和某壹企业共同争夺壹个目标市场的壹家或多家企业。由此可推断：可口可乐X公司是百事可乐X公司的竞争对手；通用汽车X 公司可将丰田X公司、奔驰X公司当作自己的竞争敌手。在北京，北京百货大楼、东安市场、隆福大厦、西单商场互为竞争对手，在中国，八大钢铁X公司也可能互相成为强劲的竞争者。可是，这样认识自己的竞争对手仍不够，这实际上患了被外国人士所称的“竞争者近视症”。如果更全面、更准确地识别企业的竞争者，可将竞争者分为以下四种类型：（壹）首要竞争者 当其他企业以相似的价格向相同目标市场提供类似的产品和服务时，企业可将其视为首要竞争者。表当下产品定位的“市场空间”上，企业和这类竞争者所定位置非常接近。这类竞争者运营的产品壹般是具有高度需求交叉弹性的产品，即密切替代品。例如，别克X公司（BuiCK）可能会发现其首要竞争者是福特X公司、丰田X公司、本田X公司、雷诺X公司（Renult）和其他制造价格适中的汽车生产商。企业和首要竞争者为争夺同壹目标市场或特

写字楼营销推广方式

写字楼营销方式 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法： 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(工程导入期) 此阶段为工程初期阶段，一般工程地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到工程破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(工程导入期) 此阶段工程处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于工程导入期，此阶段宣传的意义在于对工程进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。

*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，工程主体结构封顶，工程以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大工程知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 *第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期) 在本阶段，工程内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。 持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。 小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。 2、写字楼一般销售方式 *现场接待(坐盘销售)

写字楼租赁市场的中期营销是一个常态的营销模式知识交流

写字楼租赁市场的中期营销是一个常态的营销模式，主要工作内容包括：新客户招租、存量客户的续租和扩租、存量客户的分租、客户结构的优化、建立后备客户储备库等。 写字楼的租赁客户包括静态和动态两种类型。优质高端的写字楼一般都有一个相对稳定和相对静态的基础客户群即忠诚客户群：租期稳定、经营稳健、与写字楼互为依托、风雨同舟、和谐共赢、长久不变。然而，写字楼的客户群中也会有一部分动态的客户，由于各种原因而终止租约，有些是因为业务萎缩，有些却是因为业务扩大，有些是因为购并重组，有些则仅仅是因为变更了CEO。同时，写字楼经常会有全新的客户签约入住，还有些存量客户由于业务发展而扩大租赁面积，而另一些存量客户则由于经营欠佳而减少租赁面积。理论上，一个高品质写字楼的理想租赁状态是：由基础客户群占有60%的租赁面积，用20%的租赁面积招租新客户，用另外20%的租赁面积来满足写字楼内优质存量客户由于业务发展而产生的扩租需求。在写字楼的租赁经营中，经常会发生这样令人扼腕的情况：优质存量客户由于其业务发展而产生扩租需求，但却由于写字楼没有适当和足够的空置面积而被迫迁离。这种优质客户的弹性流失是写字楼经营中的大忌，所导致的是一个双输的结局。 写字楼中期租赁营销中新客户招租的具体方式可以根据空置面积的具体情况而定。如果空置面积较大，也可以采取写字楼前期租赁营销中类似的策略，包括举办写字楼推介会、以优惠的佣金政策鼓励和发动业界的中介公司为之效力、在相关的报刊媒体和网络媒体上进行广告推介、将装潢精美的楼书在商务会所和高端俱乐部等地进行投放、赞助和冠名相关的文艺文娱活动和体育赛事等，不断扩大写字楼的知名度，从而扩充和延伸写字楼的客户资源。而在写字楼空置面积较小的情况下，则可以采取其他不同类型的营销策略，包括从自有的储备客户资源中遴选出优质客户、维系良好的客户关系从而吸引存量客户的关联企业入住等。尤其重要的是，写字楼的市场部一定要与相关的商业地产中介机构建立和保持良好的、长期的、可持续的合作关系，从而在写字楼行业内树立起自己稳固的商业信誉。为达到这一目标，首先应制定出良好的佣金政策（一般为一个月的租金）且保证佣金给付及时到位。第二是不能因出租率的高低而影响对中介机构的态度，即使写字楼的出租率达到百分之百仍然要与中介机构维系良好的合作关系从而维系本写字楼在业内的良好口碑和诚信商誉，确保写字楼能在将来市场所发生的错综复杂变化中获得业界的支持从而提升可持续的经营能力。 写字楼租赁市场营销中的优惠策略： 写字楼租赁市场营销中的优惠策略是写字楼租赁市场中供求双方理性博弈的产物。该优惠策略包括：写字楼办公空间租金的减免，写字楼商用空间租金的减免，写字楼次级租赁资源即停车位、储物间、仓库等租金的减免等。写字楼的租金减免即免租期，是指由出租方给予租赁方每年一定时间的不收租金只收物业管理费的无偿使用期限。这种租金减免式优惠策略的应用有如下几种形式：1、写字楼租赁市场前期营销中的促销活动；2、写字楼租赁市场中期营销中的博弈手段；3、写字楼市场部门维持表面租金价格体系的营销方式等。 在写字楼租赁市场供求双方的理性博弈中，租金收入最大化是出租方永远的追求，而租金投入最小化则是租赁方永远的追求。写字楼租赁市场中优惠策略的采用与否和实施强度是市场供求关系的直接反映。从理论上说，当写字楼租赁市场中的卖方市场因素趋大时，其优惠策略将趋弱；而当买方市场因素趋大时，其优惠策略将趋强。与市场经济中的一般商品不同的是，写字楼租赁市场中供求双方的博弈成果将维系较长的周期，按照供求双方达成的契约式约定可为1-3年（甚至更长的时间），这就更增加了此种博弈自身的强度和重要性，使博弈双方需要投入更多的心智和精力来追求最佳的平衡点，而这个平衡点则往往是通过实施具体的优惠政策来体现的。 在写字楼租赁市场的营销活动中，写字楼租金的折扣一般是通过由出租方向承租方提供免租

浩博地产2011-2012年度整体营销推广策略

浩博项目 [2012年度营销推广策略] 第一部分 ◆在本年度的推广体系中，将以大盘营销为主线，突出产品核心价值， 从概念到产品诉求相互推动、相互影响，从而形成一条相对缜密的推广系统, 进而在市场竞争中将优势转化成胜势，为项目创造更多的产品附加值。 1）以鲜明概念迅速切入市场，摆脱竞争泥潭，树立品牌唯一性； 2）以事件营销为主要手段，联动项目品牌优势，营造全城关注的领头羊态势； 3）将阶段产品埋入大盘推广体系中，暗合概念推广，形成有机传播系统； ◆本年度市场推广中分成四个阶段：蓄水预热期、开盘强销期、持续销 售期和准现房强销期。 1、蓄水预热期（11月25日——3月31日）用四个多月的时间做品牌形象 和产品的铺垫，优先运用展会、户外形象广告、平面媒体、短信群发、电视传播等进行产品特性诉求的预告性宣传，同时借助新闻渠道，对开发商、设计商和建造商的品牌分层次、分角度进行预热宣传，促进蓄水的效果; 在客户累积达到一定数量时开始内部认购放号。 2、开盘强销期（4月1日——6月30日）在客户累积达到足以开盘上市 时，项目正式开盘。先集中火力打产品攻势，随即开展品牌强化，广告宣传的重心逐渐向服务侧重。 3、持续销售期（7月1日——9月30日）在项目的强销期过后，通过组织 一系列活动促进销售，延续客户的购房热情，此阶段为持续销售期。 4、准现房强销期（10月1日——12月31日）在项目工程进展到呈准现房 时，依介项目工程形象给客户带来的信任感，配合多种推广手段，促成项目进入准现房强销期。 ◆整个项目的营销分成两个行动方向： 1、SP/PR系列活动，建立在客户服务基础上的通路营销+体验营销手段: 策略：通过建立营销通路，不断强化项目的知名度和美誉度、日新月异的工程形象以及日趋深入人心的产品品质；展开系统化的客户开发、客户维护等参与性活

XXXX-2020年中国快递企业市场竞争策略研究报告

XXXX-2020年中国快递企业市场竞争策略研究报告 2015-2020年中国快递企业市场运行态势及企业竞争策略研究报告 中国产业信息网 什么是行业研究报告

行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。 企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。 行业研究报告的构成 一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：

行业研究的目的及主要任务 行业研究是进行资源整合的前提和基础。 对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。 行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。 行业研究的主要任务： 解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位 分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度 预测并引导行业的未来发展趋势 判断行业投资价值 揭示行业投资风险 为投资者提供依据

2015-2020年中国快递企业市场运行态势及企业竞争 策略研究报告 【出版日期】2015年 【交付方式】Email电子版/特快专递 【价格】纸介版：7000元电子版：7200元纸介+电子：7500元【报告编号】R334984 报告目录： 前言 在现代市场经济活动中，信息已经是一种重要的经济资源，信息资源的优先占有者胜，反之则处于劣势。中国每年有近100万家企业倒闭，对于企业经营而言，因为失误而出局，极有可能意味着从此退出历史舞台。他们的失败、他们的经验教训，可能再也没有机会转化为他们下一次的成功了！企业成功的关键就在于，是否能够在需求尚未形成之时就牢牢的锁定并捕捉到它。那些成功的公司往往都会倾尽毕生的精力及资源搜寻产业的当前需求、潜在需求以及新的需求。 随着中国快递行业竞争的不断加剧，大型企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内外优秀的中国快递企业愈来愈重视对行业市场的分析研究，特别是对当前市场环境和客户需求趋势变化的深入研究，以期提前占领市场，取得先发优势。 本快递行业研究报告共九章是智研数据中心咨询公司的研究成果，通过文字、图表向您详尽描述您所处的行业形势，为您提供详尽

写字楼特殊渠道营销活动方案

以写字楼为代表的特殊渠道拓展一直备注业内关注，企业大都想拓展特殊渠道，以大规模分销覆盖、终端门店拓展等提升销售业绩，仅以下面写字楼特殊渠道营销活动方案展示创新思路。 一、写字楼精耕案推行意义 1. 其是对公司渠道创新的一次有益探索。其主要是针对非主流通路中小型终端的一次集中性攻占，写字楼消费的有效启动将铸造终端攻取的新模式，尔后联合其它通路可尝试建立崭新之新通路。 2. 对公司市场运作经验积累的一次检阅。 3. 对FMCG行业终端运作方式的一次试验性突破。此案既借鉴了对FMCG 行业中主流通路中小型终端的攻占方式，又夹杂了对封闭型终端的推广启动方式，并介入以前期的试验性市场测试，此案一旦操作成功，将是通路运作创新。 4. 其成功经验可借鉴于通路精耕深度分销。 二、写字楼精耕案之推进原则 1、要量更求质，因时而宜。 操作前期应求质为主，集中优势着眼于写字楼终端有效启动和分销点市场基本面建设两大重心，将其操作不断试验，务求成功，加以规范成标准操作流程，以利后市操作；中后期则侧重于运作体系各环节的操作优化，量质并重。（此处“量”指某阶段销售额的单纯粗放性增长，“质”指某阶段销售增长结构的优化，其能提供销售额持续增长的动力，使其不断不竭的增长，这需要专案各主要难题解决，各操作环节规范，运行流程相对优化等方面的支持） 2、试点突破，阶段推进。

为全力解决两大核心问题，营销活动方案操作前期须选择重点城市重点区域进行“写字楼消费有效启动”与“分销点市场基本面建设”的实验，整合规范其有效操作方式；待试点成功,结合其他因素,综合考量后再阶段性推进. 3、协同作战,工作重心略不同。 试验性城市以两大重心—“写字楼终端有效启动”和“市场基本面建设”为主要工作重心,侧重对其的试验、推广、整合并规范其操作方式；非试点城市则以分销点市场布局及其基本建设,通络客情关系、客户优化分级管理为主，并可适当开展“启动”与“建设”的尝试。 4、强化执行力，精细化操作。 此案对执行力要求极高，前期的试点区域之核心事项操作测试，中期的整合推广创新，后期的分销点客户管理，无不要求执行到位，监控到位，精细化表格管理是必经之路。 三、战略规划 1 体系初建: 此阶段是本案的第一阶段, 营销活动方案中心工作在于分销点市场运作体系之框架建立,即完成我生活用纸销售的“通路”建立过程，其重要工作有: ①经销商的开发,由其分管配送及货物周转的其他事宜。 ②分销点客户的开发,区域分销点市场大体布局的完成,其须重质又重量,以量为主 ③市场基础工作先行,市场调查与关键图表绘制已经完成，如重要区域楼宇分布图、区域分销点分布图、写字楼消费周期调查报告、区域竞争态势变化图及表等。

游泳馆项目整体营销策略

游泳馆项目整体营销策略 一、目标市场分析和定位 安徽工业大学校园露天游泳馆位于马鞍山市中心，在此仅有一 家，该游泳馆虽处于刚开业阶段，但市场前景很大。 （一）从消费者收入来分析 安徽工业大学校内露天游泳馆的主要消费对象是学生和周边的居民家庭，年龄主要是成年人，随着人们对游泳健身意识的增强，人们会逐渐爱上游泳这个体育项目，健身的人会越来越多，给游泳馆带来的收入也会越来越多。 （一）从消费者的年龄来分析 1.二十岁左右的消费群体主要是学生。由于受学习和经济条件的制约，他们去价格贵且路途远的游泳馆消费的概率不高，校内游泳馆将会是他们的第一选择。 2.青少年善于接受新鲜事物，追求时尚，迎合潮流，希望白己的消费具有时代特征，因此他们对整个市场起着不可忽视的作用，是游泳项目未来消费群体的主要消费对象。 3.已工作的社会家庭成员由于经济收入稳定，体育健身意识将会不断增强，这将是不可忽视的另一消费群体。 二、营销策略 （一）广告策略 L与马鞍山市公交公司合作，在马鞍山市各路线的公交车上发布

广告，能够及时准确的将游泳馆信息发布给各类消费群体 2.前期招募校园志愿者，对游泳馆信息进行宣传。 （二）网络策略 网络销售具有信息收集、信息发布、销售促进、销售渠道、顾客服务与顾客关系、网址推广等多种职能。竞争更公平、眼界更开阔、沟通更有效、速度更快捷、成本更节省。主要在马鞍山论坛、公共消息群等发布游泳馆信息，让人们更快的了解游泳馆信息。 三、宣传推广策略 （一）在本校积极推广，发布传单或让相关教师在课间推广，让游泳馆信息及时传达到本校学生群体。 （二）对于外校，可已发布广告传单形式推广。 （三）对于社会群体，已公交广告宣传方式为主，不定期的传单发放为辅进行信息宣传，已达到信息的及时更新。 四、活动时间安排策略 由于我校扩建的游泳馆为露天游泳馆，因此年开放时间五月到十月这六个天气比较炎热的月份，日开放时间为早上八点到晚上九点，既不耽误人们的休息时间，也让人们有充分的时间段选择白由。

写字楼销售策略

写字楼的销售分析与技巧 在房地产销售中，由于产品特性和客户特性的不同，住宅地产销售和商业地产销售有着非常大的差别。 ●住宅销售是一种产品化的销售，一部分是购买人群是生活必 需品，潜在客户和成交客户数量相对多，整个营销过程更强， 开发商品牌、产品质量、环境优美、配套完善、户型设计合 理等定位，项目定位准确，只要进行规范的销售组织管理， 将营销广告活动与销售现场配合好，就可以保证项目销售业 绩。 ●写字楼、商铺销售则强调个性化销售，或者说是关系营销或 组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售 过程更强调对每一单的销售进程管理，强调对每个意向客户 决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。写字 楼销售从客户到手段等多方面的不同，都对销售提出了更高 的要求。 我在多年的实践过程中，关注这种差别，目的是在竞争市场中体现这种差别，以更好的针对商业地产销售进行差异 化分析。 二、写字楼销售特征分析 由于写字楼、商铺营销的特殊性，我先对写字楼营销的各个环节特征进行了系统分析：

（一）形象差异化是写字楼营销的终点 在对写字楼产品的营销策略中，写字楼的营销一定要走差异化道路，但是要做到差异化却很难。对此我们认为差异化可以从四个方面入手，即：产品差异化、建筑差异化、理念差异化、形象差异化。 所谓产品差异化即指硬件的差异化，例如地段、档次、景观、大堂、智能化程度、电梯、空调等。所谓建筑差异化一般指层高、采光方面的差异。比如现在有的写字楼的层高已经做到了 3.9米，净高可以达到 2.9米；为了改善采光条件，有的写字楼落地窗户的宽度已经扩大到了8.5米等等。这样的差异化使写字楼的办公条件变得更加舒适。 理念差异化就是提出一些新颖的概念，比如写字楼的生态概念，还有的项目提出“以立方米计算办公空间”的概念等。而形象差异化则是差异化策略的最高境界，是写字楼营销的终点。它是由区域形象聚变、企业形象聚变、人才聚变、配套聚变等一系列变化带来的产业链聚变。因此，随着整体营销水平的提高，前面几项差异化都已经很难做到了，而且在这几方面也很难与竞争对手形成根本的差异，因此市场最终的竞争将落在形象差异化上。 （二）客户定位应遵循四项原则 在写字楼项目的客户定位上，一定要遵循以下四项原则， 政府政策引导原则、经济趋势发展原则、地区经济结构原则、行业习惯特征原则。 上世纪90年代，证券和 IT业曾经在经济领域独领风骚，于是这

媒体的整体营销策略

媒体的整体营销策略 整合营销传播理论的内涵是以消费者为核心重组企业行为和市场行为，综合 协调地使用各种形式的传播方式，以统一的目标和统一的传播形象，传递一致的产品信息，实现与消费者的双向沟通，迅速树立产品品牌在消费者心目中的地位，建立产品品牌与消费者长期密切的关系，更有效地达到广告传播和产品营销的目的。整合营销传播旨在通过信息流通，调动最广泛的受众群体关注媒体传播、产生需求欲望、最终促进视听，其实质是将产品由硬卖”转变为诱导式的软卖”。这里的关键词是整合”即强调媒体将可资利用的各种营销传播方式综合运用，加强协调，让它们对外传播一致的声音，实现以一个声音 说话”以便在受众心目中树立鲜明的品牌形象。 报纸：启动四个市场 当前，报纸要启动四个市场-------- 读者市场、新闻来源市场、广 告市场、资本市场，这是报纸经营的特性；报纸要平衡三方需求 --------- 政府满意、读者满意、广告商感兴趣，这是社会主义中国经营报纸的特性。把握两个特性，才能够将战略落实为战役、战术，促成四个市场的良性循环 运转：以大手笔投入资金，获取并加工新闻信息；以高 质量的内容吸引大批读者；以大规模读者的注意力资源换来充足的广告和投

资。 首先，报纸能否打造出读者认可的品牌，将是决定其能否争取到读者更多注意力的关键。中国人民大学舆论研究所在对2000年12月原新闻出版署评出的100 家第二届全国地方报社管理先进单位的研究中发现，1999年广告额增幅最大的前两家报纸依次是《北京青年报》、《华西都市报》，增幅依次为15％和11．5％。研究分析指出：两家报纸的良好发展态势不能不部分归因于各自的品牌效应，说明随着读者的日渐成熟，对品牌的追求已上升到一个重要地位。其次，如何能够让读者在众多选择中发现亮点，献出自己宝贵的注意力资源呢？据传媒专家指出：传播领域中的价格战是传播产品的大众化进程中一个必经阶段。但他们同样又指出，通过价格战获取竞争优势的做法尽管在今天还有某种战术意义，但是从发展的战略趋势上看，“支出———收益”也会越来越呈现效益递减的趋势，未来的传播竞争将是超越价格的更高层次的竞争。 再次，为报社内部组织注入一种新的结构的潜质。在现存管理体制下，报纸各种营销传播活动往往由不同的部门负责，如编辑部负责报纸编排、发行部负责销售、广告部负责广告经营，各部门之间的沟通并不充分，可能会向读者传达互不协调的信息，影响读者的选择又耗费了资源。报社面临着结构调整的压力，在条件成熟的情况下，设立一个营销策划机构来强化营销统筹工作是迟早的问题。 最后，建立完善、详实的资料库。这里强调整合报社各部门彼此游离的信息资料，包括读者群基本构成情况、各类市场调查结果以及报纸发行和广告收入的数据等。资料库的建立过程实质上是一种能量积聚的过程，经过科学

发展战略-喜洋居商铺、写字楼整体发展战略及营销策略报告 精品

喜洋居商铺、写字楼 整体发展战略及营销策略报告 红方格广告策划有限公司 20XX年10月

前言 本方案是在我司对项目所在区域进行深入市场调查的基础上，根据市场调查的依据，针对本项目的整体开发策略、定位策略和营销策略等方面对本项目进行深入阐述，并提供初步建议，同时初步明确各个阶段的事项及具体工作安排，使整个推广活动有计划、有步骤地开展。

第一部分分析篇

一、市场基本概况 1、项目优势分析： ?地段：本项目位于天河CBD区次中心，中山大道西，天河公园对 面，由于受到天河CBD区商业发展的辐射，随着天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，近年来项目所在区域的商业得到迅猛的发展，商业发展前景非常广阔。 ?交通便利：市内数十条公交路线行驶其中，无论是北上、南下、 东去、西返，都十分便捷。 ?项目所在区域目前拥有万佳、好又多等大型超市，区域商业发展 前景十分看好。 ?本项目一线临街，商业价值相对较高。 ?项目所在区域正逐步形成多个住宅小区，这位本项目提供越来越 多的商业人气。 2、项目劣势分析： ?项目商业部分体量较小，难于形成规模效应。 ?虽然天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，但是现阶段的商业 氛围还不够。 ?由于项目所在区域外来人口较多，而其中多数人大都在市中心等 地上班，他们早出晚归，因此，造成项目所在区域白天人气不足。 3、我们面临的问题：

?如何实现项目利润的最大化原则？ ?如何解决投资者对项目经营的信心？ ?如何解决销售与经营两者的矛盾？ 4、机会 ?由于项目所在区域的夜间经济不够发达，造成区域居住者大都往 市中心跑的局面，因此，本项目在白天经济的基础上，兼顾区域的夜间经济，这样就能够使项目在区域中脱颖而出。 ?随着广州中心办公用地的逐渐减少，中心区域写字楼的租金逐渐 高升，必然把众多成长型企业往中心区域周边挤压，而本项目地处广州CBD次中心区域是众多成长型企业办公的理想之地。，因此，在本项目引进写字楼，拥有广阔的市场前景。

华为智能手机市场竞争策略研究

摘要 近几年来，随着我国经济的高速发展以及电子科技的不断壮大，手机行业逐渐成为我国经济领域不可或缺的一项支柱性产业。在当前手机行业竞争激烈的环境中，手机的相关的企业想要得到竞争优势，就必须首先把顾客对于产品的满意度以及忠诚度放在第一位。近几年来，手机市场已经成为各个行业之间的盈利部门，苹果、三星、微软、LG、索尼等国际品牌已经牢牢地占据了大部分市场份额，而小米、联想、中兴、华为、魅族等国产厂商一并展现出百家争鸣的现象。在这样一个异军突起并且竞争激烈的时期，华为依据市场需求，通过一系列国际化公司的战略，并进一步对自己的产品进行相关的革新以及改造，对其质量以及影响力和价格进行转变，最后形成了自己在电信设备制造业中独特的优势。华为在长期的发展过程中，始终将其自身的发展和顾客的需求结合在一起。华为不断给自己的产品创新，并不断关注客户的需求，给消费者提供具有价格以及质量竞争力的产品，持续给客户创造具有最大价值利益的产品。 本文以华为作为主要研究对象，在于其发展过程中突出的“为客户服务”的发展理念，完美结合东方的管理文化理念与西文的管理流程架构，充分高效利用自有资源，对自己负责，对客户负责。为此，本文将华为手机客户满意度作为切入口，结合影响手机客户满意度的影响因素，分析其营销策略上的优势，并就手机企业的发展战略总结其成功之道。 关键字：华为手机；客户满意度；营销策略

华为智能手机市场竞争策略研究 目录 摘要 (1) 一、绪论 (3) （一）选题意义与背景 (3) 1.1选题背景 (3) 1.2选题意义 (3) （二）研究思路及方法 (3) 2.1研究思路 (3) 2.2主要研究方式 (3) 二、国内外研究现状 (4) （一）国外研究现状 (4) （二）国内研究现状 (5) 三、关于华为公司的背景及概述 (7) 四、华为手机客户满意度现状及影响因素 (7) （一）客户满意度现状 (8) 2.产品因素 (9) 五、华为手机客户满意度提升策略 (10) （一）华为手机“一对一”营销策略 (10) （二）华为手机“面向客户”销售策略 (11) 结论 (14) 参考文献 (15)

淘宝网的竞争策略研究

淘宝网的竞争策略研究 经济与管理学院物流管理专业0607班06016510103 郭华磊 内容摘要：在我国c2c市场中，淘宝网后来居上，在短短两年多的时间里，超越了业 内的领先者eBav易趣。分析其竞争策略．可为业界提供有益的借鉴。淘宝网凭借其免费策略迅速切入市场，通过全面关注去赢取用户，推出支付宝支持安全交易，并能根据条件变化进行阶段推广和战略联盟，这些都是淘宝网运作颇为成功之处。但是我国c2c市场的竞争才刚刚开始，未来的竞争将更加体现在4c之争、物流之争、诚信之争，归根结底，就是用户之争。 关键词：c2c市场淘宝网竞争策略 根据iResearch咨询的报告显示，2004年我国个人交易用户规模实现了翻一番的增长,而网上拍卖市场规模实现了217.8%的增长，全年成交金额从2003年的10.7亿元增至34亿元。我国C2C市场正处在蓬勃发展之中，目前已有ebav易趣，淘宝网、腾讯拍拍网等，而淘宝网更是以其出人意料的崛起和后来居上的不俗业绩而倍受瞩目。 2003年5月10日，阿里巴巴的创办者马云正式将淘宝推出上线。当时，易趣已被eBav 收购且允诺继续增加对中国市场的投入，并占领了中国80％以上的C2C市场份额。马云选择在这样的时刻进入C2C领域，是冒着极大的风险。然而，淘宝也就是这样出人意料地崛起了。淘宝上线后，会员人数和成交额直线上升。2005年第三季度淘宝网总成交金额达到23. 4亿元，根据成交额衡量，淘宝市场份额已经超过60％。2005年，阿里巴巴全面收购雅虎中国全部资产，后者资产中的一拍网曾与eBav、淘宝并称中国C2C市场三大网站。而以上数据尚未把一拍网统计在内。难怪最新出版的《福布斯》杂志认为“如果马云有其发展之道，那么最终占领全球在线拍卖市场的不会是eBav，而是淘宝。” 一、C2C市场开拓策略分析 淘宝何以能在短短两年内异军突起，笔者认为，淘宝的超速发展除了与互联网经济自身发展的特性有关之外，更有赖于其有效的竞争策略的制定。 1.凭借免费迅速切入市场免费是淘宝直接针对eBay易趣而实施的非常强有力的竞争利器。后者坚持收费策略，包括至少50元的店租、商品登录费、交易佣金，还有第三图片费、仓储费、粗体显示费、推荐位费用等。而淘宝凭借免费这把利器，迅速切入了原本为易趣垄断的市场，并且在两年多时间里面，夺下了超过60％的市场份额。2005年10月19日，阿里巴巴再次宣布“淘宝网将继续免费三年”。毫无疑问，免费是对市场的一种巨大的投入，或许未来免费未必是最好的策略选择，但至少对于淘宝的发展过程而言，免费为其后来居上发挥了至关重要的作用。 2.针对国人习惯设置赢得用户摩根斯坦利的最新中国互联网分析报告指出，淘宝占据优势的原因除了免费外，还在于注重用户社区体验、界面友好、反应迅速和用户满意。开发友好界面。界面友好是很多网友对淘宝的第一印象，其活泼的界面和相对较完善的功能使用户很容易进入状况。淘宝很注意听取用户的意见，并曾多次邀请亚马逊网站原首席科学家来淘宝进行讲学和调研，具体到一件产品如何分类，一个页面中产品摆放的细微位置变换所产生的影响，也都是研究的范围。而易趣在被收购以后，从登陆界面到销售方面，很多都是照搬美国eBav的一套模式，不太符合本土的习惯，失去很多用户。为用户提供良好的沟通方式。网上交易与传统方式不同，买卖无法面对面接触，因此沟通就显得更加重要。例如，eBav 易趣为了控制收费，要求买方必须在拍下商品之后才能与卖方联系，且不支持私下沟通。而

写字楼销售方案

写字楼营销 一、差异化市场营销 差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸现项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场上是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务繁荣程度及其影响力，写字楼所处的区域环境，竞争对手实力与策略等。 1、地段选择： 所在地段位置是否有发展，周边是否具备客户群，是否具备较好的基础配套。 2、具有前瞻性： 市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能找到热点，此类热点地区能够形成商务氛围，带动一定客户群。 3、寻求市场空白点： 写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境做出详细的分析和论证。寻求市场细分后的空白点和切入点。 二：“品质”卖点制胜 据调查，有83%的投资者非常关心所投的物业今后的出租率。而这批客商往往是有过在写字楼办公的经验人士，他们更关心大楼的电梯等

待时间，是否配置了健身馆，休闲吧？有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼租售率的直接因素。 随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，更多地关注写字楼的内部“品质”。今后的房地产发展格局多元化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。 三、先入为主手法 正如某写字楼项目广告与所述：“胜算在先、抢占先机”，对客户而言即使如此，对开发商而言，又何尝不是呢？谁能抢占先机，就能先得到市场，有限避开竞争对手。 四、先租后卖手法 所谓先租后卖，即开发商在已有租户前提下，在寻找买主，将她卖给旨在投资的客户，并将原来享有的该房源的权利及义务一并转让给买方客户。 1）对开发商而言，既能充分保证楼盘的整体高少年宫品味，又可以引导整幢写字楼个性化、专业化发展方向，获得更大的市场，在买主与已有租户之间起到桥梁作用。 2）对租户来说，由于租赁事宜仍有开发公司代为办理，既保证了租期的延续性，也让租金制度变得更公平、透明化。 3）对买房者来说，自用、投资两相宜，更解决了买房后寻找租户的投资后顾之忧，减少投资盲目性和繁琐性。 五、创新营销