百盛项目调研报告

“百盛大厦”项目市场调研报告

第一章中国房地产市场情况

2004年上半年，由于国家针对房地产市场爆炸性的增长相应出台了一些必要的紧缩政策，致使我国房地产市场发展较往年有所回落，开始趋于稳定、稳健的增长。

一、国家相关政策、举动

1、监察部和国土资源部日前发出在 2004 年 8 月 31 日前，今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；

2、国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从 20 ％提高到 35 ％以上；

3、银监会加强了对房产信托的监管力度；

4、近日中央 5 家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；

5、针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。

众多政策动态表明国家近期在宏观调控上对房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。

二、中国房地产业现状

据可靠数据，截止2004 年 6 月，全国共完成商品房施工面积165499.36 万㎡，同比增长 23% ，其中住宅 93414.62 万㎡，同比增长

20.2% ；竣工面积 20888.49 万㎡，同比增长 14.4% ，其中住宅 12905.5 万

㎡，同比增长 7.8% 。其中房地产业投资额为 5413.58 亿元，同比增长 28% ，在各行业中占全社会固定资产总投资额的 24.8% ，各项同比增幅普遍有所回落。今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨 9.1% ，土地交易价格上涨 9.5% ，房屋租赁价格上涨 0.8% ； 2004 年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨 2.3% ，土地交易价格上涨 4.1% 。

从统计数据可以看出，全国房地产投资开始从高位持续回落，房地产行业发展趋于稳健。但是投资增幅仍较大，投资结构尚不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。

第二章南京房地产市场情况

一、目前南京房地产发展现状

由于中央紧缩政策的影响，南京房地产也增长开始趋缓，房价继续稳步上升，市场需求实现比例有所降低，这是 2004 年上半年南京市房地产市场的基本表现。

根据南京市统计局发布数据，上半年南京城市居民人均可支配收入达5839.32 元，同比增长 13.7 ％，增幅比去年同期高出 5.5 个百分点；今年 1-5 月南京市全社会固定资产投资总额达 357.84 亿元，比去年同期增长 30.5% ，房地产开发投资额达 80.32 亿元，比去年同期增长 26.7% ，占全社会固定资产投资总额 22.45% ，增幅有所回落。

由于拆迁量有限，刚性购房需求减少，消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间，持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面，受贷款政策的影响，成交量波动较大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢复。土地一级市场方面，

4 月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。

众多事实也表明，南京市房地产市场，已进入全面竞争时代。市场表现为供需平衡被打破，已出现局部的供过于求的状况，供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾，价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。

二、南京市区各板块房地产市场发展现状

1、城中板块

本项目就坐落于城中板块，她位于南京市中部偏东。东起紫金山，西至虎踞路，南临夫子庙，北拥玄武湖。主要由鼓楼区、玄武区和白下区构成。城中板块是南京市地理位置最好，人文环境最成熟的地区。江苏省政府、南京市政府，南京的商业主轴线新街口——湖南路一线以及珠江路科技一条街都坐落在该区。可以说整个城中板块就是南京市的行政、商业、科技和文教中心。

由于具备较好的区位优势和人文环境，所以城中板块向来以中高挡楼盘居多，特别市今年以来，城中板块的房价不断的被刷新，目前已经突破万元大关。由于城中板块可开发土地与南京其他板块相比数量较少，审批也相对严格，造成住宅及商业物业相对的供不应求，这也在一定程度上对城中的房价起了推波助澜的作用。目前该板块内有大小项目约80个，在建面积近500万㎡。

目前，尽管受到中央宏观经济调控政策的影响，但是城中各家楼盘继续保持较好的销售形势。据可靠消息，此次南京秋季房地产交易会一共达成成交意向1229

套，实际成交238套，成交总面积近26万㎡，成交总金额12949.8万元，其中城中板块的交易量就占到总量的一半以上。

可见，城中板块仍应是房地产企业投资开发的首选。

2、城南板块

城南板块主要位于南京市主城区的南部，南至宁南新区，东至大明路，西接长虹路，北抵健康路沿线，由秦淮区和雨花区两区组成。该区交通畅达，环境优美，自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉。

目前，城南板块的房地产市场处于温和上升阶段，该区的商品房价格在南京整个城区最低，而且近期推出不少中小型户型，比较容易引起消费者的关注。但是该区的整体环境欠佳，交通问题已成为制约该区房地产发展的主要因素。

3、河西板块

河西板块位于南京市的西南面，主要处于建邺区，也有小部分位于鼓楼区和下关区。该板块西临长江，东部北端至外秦淮河，南端至凤台南路，南到秦淮新河，基本上为江河所围。

目前，河西板块是南京市最受注目的板块，该板块将成为南京新城区所在。该板块上将建有南京最大的体育场馆——奥体中心，富有标志性的河西十大CBD 项目，中高档住宅群，滨江风光带，高档娱乐休闲场所及“五横七纵”公路交通网。其开发体量之大已经创下南京城建开发之最。

近两年，河西房地产市场也伴随着河西建设飞速的发展，其商品房均价从2001年的2000多一跃冲破5000，其中更有不少高档楼盘的房价已突破7000。可是，目前河西房地产市场也出现一些问题：一、价格过高导致销售量下降。二、高价楼盘集中上市竞争激烈。三、CBD缺乏商业气氛。四、十运会后持续发展成难题。

4、城北板块

城北板块位于南京市北部，属下关区，区域东到红山路及周边，南临中央门以南部分，西面、北面均被长江环绕。

该区域整体环境以及配套情况相对其他板块较逊色，但其也是南京市重点规划改造的区域。城北板块的房地产市场开发相对较晚，楼盘多集中在下关区，以热河南路及大桥南路附近居多。该区开发量适中，但是因为环境和配套等问题，南京市民对诚北板块商品房的兴趣较低。可是由于房价相对较低，且政府对该区投入的期许较高，故城北板块仍具有良好的投资和升值潜力。

5、城东板块

城东板块位于南京市东部，东起光华门，西达马群，北至紫金山北端，南到月牙湖以南。该区环境幽雅，风景秀丽，名胜古迹众多，是南京市最理想的居住场所。

由于优质的环境及配套，城东板块素来是南京高档楼盘集中展示的区域，特别是资金山——月牙湖居住区。该区房价整体较高，但是开发体量相对不是很大，故房地产市场仍在平稳中上升。

总之，就目前各板块市场总体情况来看，南京房地产销售整体已不如往年。城中板块集中了南京多数中高档楼盘，后期发展仍有一定热度。而河西、城北板块已面临供过于求的局面，但房价暂时却没有松动，仍保持平稳，有少数楼盘高开低走。城东、城南板块表现比较稳定。南京目前房地产销售开始进入了一个较长的相持阶段。

第三章项目所在区域房地产市场情况

一、项目市场调研界定

本次市场调研主要针对“百盛大厦”项目周边地理环境、生活和商业配套、房地产市场及人文生活情况展开。

本次“百盛大厦”项目市场调研所选区域，南起鼓楼广场，北至中央门立交，东起中央路，西至山西路广场。

二、项目所在区域情况

“百盛大厦”项目位于南京市鼓楼区。

鼓楼区，南京市中心城区之一，江苏省党政军首脑机关所在地。她东接新街口，西越秦淮河，直抵长江之滨，南面是汉中路和汉中门，北面是挹江门和中央门。全区总面积25.24平方公里，总人口47万人。

鼓楼区辖区内有南京大学、河海大学等大专院校23所；江苏省社会科学院、南京水利科学研究所等省、市科研单位58家；大型企业33家，外国驻华商社、办事机28家；省人民医院、鼓楼医院等综合、专科医院10所；金陵饭店、南京饭店等四、五星级宾馆10余家；省厅级机关98个。

鼓楼区近年来已逐步形成科教与商贸并举；房地产业，旅游服务和信息咨询三足鼎立的良好态势。

三、项目所在区域土地出让情况

鼓楼区属南京市老城区，同时也是南京政治、经济和文化中心，故市土地部门对该区的土地出让及建设规划一向都给予较高的重视。

据统计，2000年鼓楼区出让土地约40000㎡；2002年出让土地25800㎡；2003年出让土地48900㎡；至2004年9月已出让土地约20000㎡。相比而言，鼓楼区每年的土地出让量都不是很大，程波浪式增长，这和南京房地产发展形成正比。

四、区位优势分析

鼓楼区拥有得天独厚的区位优势。

第一，鼓楼区东连玄武区、白下区，西接建邺区，北靠下关区，南依秦淮区。从地理位置上看，她是南京的中心区，交通顺畅，四通八达。

第二，鼓楼区是南京党政军首脑机关所在地，区内还包括南京的商业主轴新街口——湖南路商业一线，同时又是南京市的主要学区，可谓是集政治、经济和文教于一体南京市的“中心”区域。

第三，区内配套设施齐备，社区功能完善，具有良好的人居环境，适宜生产、生活。

第四，鼓楼区内人口素质较高，生活水平相对优异。该区1/4以上人口具有大专以上文化程度，是南京中产阶级主要生活寄居地。

第四章项目情况及分析

一、项目周边情况

1、地理情况

“百盛大厦”项目位于南京市中央路与马家街交汇处，占地5250㎡，总建筑面积39788㎡。项目东依南京市最大湖泊——玄武湖，北通南京市最大门户——中央门，南临湖南路商业圈，地理条件非常优越。

项目周边交通条件良好。中央路，双向六车道，北可至中央门，南可达新街口，是南京的商业主轴线。湖南路，双向四车道，东抵玄武湖，西达山西路广场，是南京最富盛名的商业街区。

新模范马路，双向八车道，东连玄武湖湖底隧道，西至南京河西新区，是南京主要东西向交通线之一。

2、配套情况

项目周边交通、卫生、学区条件较好，生活、商业配套设施齐备。

该项目周边的交通线路多达17条，可通南京市其他各区。项目周边有鼓楼医

院等大中型医疗机构4所，普通卫生医疗机构十数家。有南京医科大学，南京东南大学等高校6座，中小学、幼儿园7座。项目周边超市、酒店、休闲娱乐设施充足，大型商场、商业门点、银行、保险等金融机构林立。

4、竞争楼盘情况

项目周边竞争楼盘相对较少，主要有：住宅项目，蓝山国际公寓、汇林绿洲、金陵大公馆、时尚空间；商业项目，海德大厦、银河国际广场；写字楼项目，城市先锋、一空间等。

从调研情况看，“百盛大厦”项目周边住宅竞争项目主要集中在黑龙江路一线，以中高档楼盘为主，改地区楼盘销售价均超过了7000元/㎡，有冲8000元/㎡的趋势。这些项目的销售周期都较短，这一方面是因为体量有限，但另一方面也反映出该地段的项目的市场去化较快，市场运作良好。该区楼盘的户型以中小户型为主，一般在50㎡—150㎡之间，这在很大程度上降低了住宅的总价，加速了市场去化。另外，良好环境和配套也是该区住宅保持良好销售业绩的原因之一。

目前，“百盛大厦”项目周边在售的商业项目和写字楼项目较少，但是市场前景较为看好。商铺均价在3万元/㎡左右，写字楼、商住楼项目的销售也比较火热。

5、周边二手房市场

从调查情况看，“百盛大厦”项目周边二手房市场比较活跃。由于地处老城区，故这些二手房的建造年代一般都在90—95年，但是普遍均价都在5500——6000元/㎡。

黑龙江路附近二手房房价在5000——6500元/㎡。该地区的房价受建造期限的影响较大，主要原因是该地区在售楼盘较多，档次较高，卖方之间竞争激烈，这也对本项目产生一定影响。模范马路附近二手房价格在5100——6100元/㎡。湖

南路二手房尽管多数建筑年代较早，但是价格普遍高于6000元/㎡，有的沿街的门面房甚至有从7000元/㎡的趋势，可见房屋的商业潜力还是决定湖南路商圈房价的主要因素。本项目周边街道的二手房价格比较稳定，集中在5500——6000元/㎡，这对本项目定价有较好的借鉴作用。

二、SWOT分析

1、优势

（1）区位条件优异

“百盛大厦”项目的区位优势非常明显。该项目地处中央路与马家街交汇处，属南京市鼓楼区的中心区，该区域正是南京市的政治、经济和文化的中心。

项目紧临中央路和模范马路这两条南京市主干道，又是南京地铁一线的沿线，且从项目周边经过的公交线路多达17条，出行非常方便。

同时“百盛大厦”项目又处于南京商业主轴新街口——湖南路一线，该地区集中了南京主要的商业物业和办公物业，配套设施完善，商业氛围浓郁。

另外，该区域是南京市老城区所在，也是南京市的主要学区，该区文教、卫生、生活、休闲娱乐配套一应俱全，是当前“白领”一族首选的生活居所。

（2）双景 + 地铁

“百盛大厦”项目建成后，东面自八层以上的住宅业主就可以足不出户欣赏到玄武湖——紫金山“双景”。这是本项目区别于其他竞争项目特有的优势，这一优势必将会是“百盛大厦”项目参与市场竞争的有力卖点之一。

同时，明年地铁一线的顺利通车将有效改善中央路的交通状况，这必将大大提升本项目的“含金量”，成为本项目又一有力卖点。

（3）竞争楼盘较少

“百盛大厦”项目周边竞争项目较少，在售住宅项目中，“汇林绿洲”和“自由空间”已经销售完毕，目前只剩尾盘；“蓝山国际公寓”与“金陵大公馆”虽然才开始开盘销售，但是由于受到开发进度的影响，阶段上市的体量有限，尚在市场承受能力的范围内。

商业项目中，“德基大厦”在短时间内顺利完成一期销售，目前已经开始二期销售。“银河国际广场”即将开盘，其销售均价在3.5万/㎡，预计也将会在短期内被市场消化。

“百盛大厦”项目周边商住写字楼项目也不多，“城市先锋”今年四月开盘，目前660套商住房中，仅剩4套还在销售。云南路的“一空间”自今年7月开盘以来销售情况良好。

（4）市场潜力大

“百盛大厦”项目地处南京鼓楼区的中心地带，该地区可谓是南京市中心的中心，故由于牵涉面较大，旧城改造工作不能得以大规模的开展，但是也因此在该地区积聚了一定的市场需求。

调查显示，“百盛大厦”项目周边不论是住宅项目，还是商业项目的市场去化相对南京市其他板块较块，且本项目周围的二手房市场也比较活跃，可见项目所在地区的市场潜力相对较大。

（5）利润空间较大

据调查，“百盛大厦”项目周边的物业价格正处于稳健上升阶段。在售商品房价格已经在7000元/㎡以上，并且已经有冲击8000元/㎡的趋势。项目周边上世纪90年代中期的二手房价格也在5500元/㎡——6000元/㎡这一区间内，2000年以后的二手房价格已经在6500元/㎡左右。与此同时，湖南路商区的商业项目的

价格也有显着提升。德基大厦开盘两个月销售价格上调10%，银河国际广场开盘一层定价5万元/㎡。

可见，由于市场容量较大，该地区的物业价格仍有一定的上涨空间，“百盛大厦”项目利润空间较大。

2、劣势

（1）项目北部老街道住宅

“百盛大厦”项目北部观音里、马家巷地段存在一块上世纪末的老式住宅群，这些住宅以平房及老式多层住宅为主。但是由于涉及面复杂，市政府对该区的改造工作一直难以有效展开。这片住宅群的存在对本项目的整体档次和形象而言无疑是一个不小的冲击。而且一旦“百盛大厦”项目建成并交付使用后，市政府对该地区的改造工作必然会对本项目业主的生产、生活造成负面的影响。

（2）交通问题

虽然本项目紧靠南京市主干道——中央路和模范马路，但是由于该区是南京市老城区，人口密集、人流量较大。加之目前南京地铁一线仍处在紧张施工阶段，这也给中央路的交通带来了很大的负担。特别是工作日上下班时间段，中央路经常会发生长时间的堵车，这对本项目也会带来较负面的影响。

（3）小区规划欠缺

由于本项目虽然体量中等，但是占地面积较小，只有5250㎡。而且本项目1—6层为商业物业，必须保证未来商场的人流、车流通畅，故本项目几乎不存在小区规划。这样必然降低了业主的生活质量，从而降低本项目的市场竞争力。

（4）商住项目

“百盛大厦”项目1—6层为商业物业，7层以上为商住住宅。但是商住住宅

本身有其无法避免的缺憾。第一，使用年限只有50年，无形之中降低住宅寿命。第二，不能同管道煤气，对业主的生活带来不便，降低生活质量。三，低层商业物业的运作会影响高层业主的正常生活。

（5）价格相对较高

目前，该地区的商品房价格已有冲击8000元/㎡的趋势，商业物业也打出5万/㎡的天价。如果该地区物业售价继续这种上升幅度，那么必然会提高市场的价格抗性，降低消费者的需求，削弱消费者的购买力。

3、机会

（1）项目板块市场整体趋势良好

虽然南京房地产市场在中央采取紧缩性政策之后，开始出现发展减速的迹象。但是本项目所在城中板块仍然保持了稳健的上升势头，在本次南京秋季房展会上，城中板块虽然在销售量不如河西、江宁板块，但是在成交量上却都占有绝对优势。

这就说明，城中板块房地产市场的整体态势良好，目前在健康、有序的成长。

（2）鼓楼区标志性建筑

本项目坐落在鼓楼区中心，南临湖南路商业圈，东依南京市最大湖泊——玄武湖。由于该区域属老城区，故虽是黄金地段，但缺乏富有时代特征和标志性的建筑。

“百盛大厦”项目，规划建筑高度100m，预计建成为33层的高层商住项目。将来必将是中央路上的丰碑，鼓楼地区的标志。

（3）良好的环境和配套

本项目周边交通畅达，文教、卫生机构林立，商业配套、生活配套一应俱全，集聚优秀的人文、自然环境和良好的商业活动氛围，非常适宜中产阶级在此工作、

生活。

因此，良好的环境及配套必将成为该项目的主要卖点，须在将来该项目的运作过程中深度发掘。

（4）市场潜力可观

据调查统计，虽然本项目周边在售项目的价格整体相对南京市其他地区而言偏高。但是从这些项目的市场去化速度上来看，市场需求仍然比其他地区、板块要旺盛。

另外，从该地区项目的价格变化情况来看，该地区房地产市场仍具备一定的利润空间。

可见“百盛大厦”项目的市场潜力可观。

4、威胁

（1）国家紧缩房地产政策

从去年6月中国人民银行下发121文件为起点，中央对中国房地产市场陆续颁布了一系列的紧缩性政策，这无疑是给如火如荼的中国房地产业泼了一盆冷水。国家目前主要采用的是资金和土地双紧缩手段，从源头上限制了房地产项目的一哄而上；同时国家还利用调整按揭条件的方法，从消费终端抑制过热需求，防范恶意抄作。

可是，近年来飞速发展的中国房地产业却因此面临严峻的考验。在不少中小开发商突然间就感到来自资金和市场的双重压力，在他们眼中房地产业几乎是在一夜间从高利润行业变为高风险行业。随之而来，中国房地产业的增长速度开始减慢，有些地区甚至已经开始回落。

是选择高销售价格，还是选择短销售周期，这已经是开发商们必须直面的选

择。同样对于“百盛大厦”项目，我们也必须作出慎重的选择。

（2）南京楼市开始出现衰退迹象

南京房地产市场从今年年初开始增长幅度明显逊于去年同期。造成这种现象的原因有很多，归结起来大致有四：第一，拆迁速度放缓，刚性需求下降。第二，开发面积过大，市场竞争激烈。第三，炒楼风气太盛，房价虚浮，抑制需求。第四，项目经常出现质量问题，造成消费者不满。

据权威报告显示，今年1-7月份南京市商品住宅销售均价为4069元/㎡，房价累计上涨5.81%，月上涨不足1%，房价的涨幅明显趋缓，已有个别项目的均价出现了小幅回落。

（3）产品问题

本项目的产品缺陷也比较大。第一，容积率过高，影响业主生活质量。第二，缺乏小区规划。第三，商住项目带来的生活不便。

产品问题都是比较难克服的，但是如果在产品策划阶段不做针对性的解决方案，那么一定会对后期的销售产生严重的影响。

（4）沿街项目易受污染

同样作为沿街项目，而且是沿中央路这一主干道的项目，业主一定会受到噪音、废气、粉尘等污染的侵扰。这就需要在设计、建造及装修环节进行细致的探求，努力克服这一弊端。

（5）存在价格抗性

尽管该地区市场潜力巨大，商品房价格仍有上升空间。但是，相对南京市其他板块、地区的楼盘而言，该地区的房价相对较高，毕竟南京市商品房住宅均价刚刚突破4000元/㎡。这势必会产生消费者的价格抗性。

（6）南京国际广场的影响

南京国际广场，紧邻“百盛大厦”项目的又一大型高层商住项目，和“百盛大厦”具有相同的物业形态，享有同等的区位优势，但是该项目的体量比“百盛大厦”要大的多，该项目总建筑面积达37万㎡，总占地面积约32000㎡。该项目现在已经动工，但是还没有开盘销售。目前，处项目基本情况外，销售价格、销售形式等信息尚不得知。但是可以肯定的是，该项目必然是“百盛项目”最强有力的竞争对手。

三、项目产品定位

1、主旨

必须树立“以人为本”的规划设计思想，创造舒适、方便、亲和、安乐的施展人生才华的居住环境，充分满足现代人多样化和生活品味多元化等多方面的需求，使人们产生一种归宿感和自豪感。

2、朝向

一方面，由于项目东面有“双景”，而西面又可眺望长江。另一方面，该项目一定是“塔楼”建筑，故倘若南北朝向，必然会影响北面住宅采光。

故建议采用东西朝向。

3、户型

根据市场调研情况该地区住宅项目中50㎡—130㎡的户型市场去化较快；超过150㎡的住宅空间浪费较大，且总价较高。但是从住宅功能划分的角度考虑80㎡以下的住宅会存在功能不全的缺陷。

故建议住宅面积在80㎡——130㎡。

4、价格

据调查，目前项目周边住宅项目均价普遍在7000元/㎡以上，并且开始冲击8000元/㎡。而商业项目均价也在3万元/㎡左右，并且有上攻的趋势。

故建议住宅销售价格为8300元/㎡——9800元/㎡，突破万元销售压力较大。商铺均价3万元/㎡——3.5万元/㎡。

5、功能

功能可分为住宅功能和项目功能。由于商住项目没有管道煤气，所以一定要为业主提供相应的烹调设备。另外，由于商住项目人员混杂，建议采取住宅区和办公区分楼层销售，在销售过程中可做适当调整。

6、小区配套

力求“以人为本”。虽然本项目可以说并不具备小区配套，但是为了业主们的工作、生活，建议在商铺建设及销售时，不只单纯商品贸易，还可以考虑对餐饮、娱乐、服务等商业。

7、物业管理

商住项目的物业管理比较复杂，需要聘请一只专业的物业管理队伍对本项目进行管理。

四、项目市场定位（STP分析）

1、市场细分

从消费群的组成上来看，年轻消费者占到了购房人群的绝大部分，是购房的主力军。而中老年消费者仅占购房人群的三分之一。

从购房者的学力看，中高等学历的消费者占到绝大多数，初中及本科以上的消费者的购房欲望不是很强烈。

从购房者的家庭结构看，主要以三口及三口以上家庭的消费者居多，单身消

费者购房的可能性较小。

从购房家庭年收入情况看，年收入在1万——5万之间的家庭购房欲望强烈，占购房人群的半数以上。而年收入在5万以上的家庭对购房的需求不是很强。

2、目标市场选择

根据上述统计分析，“百盛大厦”项目的目标市场应该选定在25——35岁之间，具有中高等文化，年收入在3万元左右的三口只家为宜。

3、市场定位

本项目应定位成：鼓楼中心区具有绝佳区位优势的标志性高档商住项目。

项目调研报告模板

项目调研报告模板文件信息

修改历史

目录 文件信息 (1) 修改历史 (2) 目录 (3) 一、引言 (4) 1.1、编写目的 (4) 1.2、文档范围 (4) 1.3、预期读者和阅读建议 (4) 1.4、参考资料 (4) 二、项目描述 (4) 2.1、项目背景 (4) 2.2、项目名称 (5) 2.3、项目概述 (5) 2.4、项目关联性 (5) 2.5、设计和实现上的限制 (5) 2.6、假定和约束 (6) 2.7、名词/术语解释 (6) 三、用户环境描述 (6) 3.1、用户单位组织结构 (6) 3.2、用户部门设置与职责 (6) 3.3、用户业务关系描述 (7) 3.4、系统面向的用户群 (7) 3.5、关键计算机资源 (7) 3.6、用户环境中的其他应用系统分布 (7) 四、功能性需求描述 (7) 4.1、用户各部门当前的工作模式 (7) 4.2、构建该系统的目标 (8) 4.3、功能结构图 (9) 4.4、功能点需求 (9) 4.5、接口需求 (10) 五、非功能性需求描述 (11) 5.1、系统环境需求 (11) 5.2、易用性和用户体验需求 (11) 5.3、软硬件技术需求 (11) 5.4、安全性需求 (11) 5.5、可维护性需求 (11) 5.6、对培训的需求 (12) 六、其他 (12) 6.1、软件应当遵循的标准或规范 (12) 6.2、定义、首字母缩写词和缩略语 (12) 6.3、附件 (13)

一、引言 1.1、编写目的 编写提示：阐明编写该文档的目的；本节内容是读者接触到本文的第一段正式文字，建议通过简短文字描述简明扼要的告诉他们编写本文档的目标。 例如： 1、本文档是[项目名称] [系统属性] 客户需求调研报告，供需求分析人员进行项目需 求分析时使用； 2、本文档可以作为项目验收标准之一； 3、本文档可以作为软件维护的参考资料； 1.2、文档范围 编写提示：对本文当所涉及到所有内容的高度概括，简要说明即可。 例如： 1、本文档包括[项目描述]、[用户环境描述]…等几个章节，并： a)在[项目描述] 章节中描述了…信息； b)在[用户环境描述] 章节中描述了…信息； c)… 1.3、预期读者和阅读建议 编写提示：描述本文档可能涉及到的各类读者对象以及不同的读者应该注意的侧重点； 1.4、参考资料 编写提示：列出本文档的所有参考文献（可以是非正式出版物、客户的规章制度和流程文件、相关法律法规文件等），格式如下： 二、项目描述 2.1、项目背景 编写建议：描述该项目的建设背景；

项目调研报告范本

Screen and evaluate the results within a certain period, analyze the deficiencies, learn from them and form Countermeasures. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 项目调研报告

编号：FS-DY-56798 项目调研报告 **乡位于鲁西平原，北距汶上县城13公里，南距济宁市30公里，东临旅游胜地曲阜，西接水泊梁山，人口3.5万人，总面积40.18平方公里，4.1万亩耕地，辖29个行政村。为进一步摸清当地妇女对家庭致富项目的需求和目前所掌握的手工业技能情况，**乡妇联通过召开座谈会等形式，对全乡29个行政村进行了深入细致的调查，具体情况如下： 一、**乡家庭创业项目的现状 **乡自然条件优越，地属平原，土地肥沃。全乡农业基础稳固，已建成5大高标准方田。初步建成6大优质农产品基地，形成了大蒜、桑蚕、速生林、棉花、蔬菜5大主导产业。畜牧养殖业迅猛发展，现有养殖专业村8个，养殖小区6处。工业基础雄厚，民企发展迅速，现有骨干企业12家，形成了有机肥生产、机械制造、木材加工、食品加工、服装加工、建筑建材等为主的民营产业体系。家庭创业项目也随

之发展，为广大妇女特别是农村妇女就业提供了良好机遇。但发展不平衡、规模小、带动面窄，提供就业机会少。绝大多数的家庭创业项目仅仅需要一家人即可，像养猪、养鸡、养奶牛、养羊、养蚕、种棉花、种大蒜等，限于专业户水平。真正雇人，解决农村妇女就业的项目需要的人数大多也只有几十人，提供的就业岗位少，待遇工资低，多数在300—600元左右，劳动强度大，技术水平低。 二、存在的问题 通过各级各部门的积极努力，我乡妇女在参与家庭创业中已显示出强大的生命力，高涨的积极性，发挥了巨大作用。但仍然存在一些困难和问题： 1、创业妇女整体素质偏低。据调查，我乡农村妇女劳动力初中文化程度以下的占80，只有应付简单的程式化劳动。由于文化素质和专业技能水平低，很难适应家庭创业的需要。 2、思想观念存在误区。许多妇女受传统思想、历史文化影响，闯市场的勇气不够，开拓创新意识不强，只求稳稳当当，不愿冒风险。部分妇女存在小成即满，小富即安，大事干不了，小事不愿干，大钱挣不来，小钱不愿挣的思想，阻

西安商业项目考察报告

西安商业项目考察报告 考察时间:2005年3月1日; 考察项目:骡马市商业步行街、世纪金花地下商场、宏府购物中心; 考察内容:重点了解项目的规划、商业布局、销售情况以及招商情况。 1. 骡马市商业步行街 1) 项目概况 骡马市商业步行街位于西安市东大街骡马市1号，紧临西安钟楼广场，是西安商业最集中的中心区域。骡马市商业步行街是在原骡马市商业区的基础上重新拆迁、开发、修建的。该商业街占地面积4.5万?，总建筑面积25万?，容积率为48%。 骡马市商业步行街由四大区、五条商业街组成，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、酒店、旅游为一体的大型现代化综合性商业步行街区。 2) 商业规划 骡马市商业步行街由五条商业街和三组建筑群组成。商业街主街长360米，街宽8米。商业建筑群共分地上七层，地下两层，根据不同的分区，业态定位不同。 地上北区以经营珠宝、化妆品、名表、男装、女装、皮具、文化用品、日用生活品等百货为主，均采用店中街、街边店的形式。六层为奥斯卡影城、溜冰场、电子游乐中心以及美食广场。地上南区则以主题服饰、时尚购物为主，并配有洗浴、演艺、KTV、酒店、写字楼。 3) 销售、招商情况 骡马市商业步行街北区地下一层和地上一至四层为可售面积，商铺分割为独立店面，商铺面积为15—150?，主力商铺面积为20—30?，均价在3—4万元/?之间。目前面积为30?以下的商铺销售较快，特别是面积为15—20?的商铺只剩2

套。从销售策略上来看，两年售后返租(回报率8%，一次性从房款中扣除返还客户)促进了商业的销售。 招商方面正处于主力店洽谈阶段，该商业拟引进太平洋百货。 2. 世纪金花地下商场 1) 项目概况 世纪金花位于西安市北大街与东大街交叉口，钟楼广场的西北角，为西安市商业的中心。世纪金花为地下两层，建筑面积为3.1万?，其中商场经营面积约为2万?。 2) 商业规划 世纪金花虽规划为地下商场，但其不可复制的地段优势，加之开发商在区域内的品牌影响力，造就了商场高端的经营定位。该商场以经营世界顶级品牌男、女服装、化妆品、美容院、童装、时尚饰品为主。商场内还设有服装大卖场、及大型超市。该商场商铺经营面积在15—80?之间，主力商铺为20—30?左右。 3) 销售、招商情况 世纪金花商场依托金花集团，在商业销售方面只出售经营权，不出售商铺产权。商铺出售面积最小为2?，出售年限为3—5年。开发商按照不同的年限，不同的面积，每年付给业主回报金。 招商方面，商场对于经营的商户按照营业额的18—20%进行扣点，不再征收商 户的管理费。 3. 宏府购物中心 1) 项目概况 宏府购物中心位于西安市西华门大街与北大街的交汇处，宏府大厦的一至五层，是西安城内最大的精品购物商城。 2) 商业规划

项目调研报告-范文

项目调研报告 为全面了解**规划范围内招商引资工作情况，有效促进下一步工作开展，科学制定工作计划，加速推进项目招商，切实做好项目服务，受管委会委托，我部近期对*、*、*三个乡镇的第三产业项目，特别是已引进的商贸、房地产项目进行了一次专题调研。现将本次调研的有关情况及后段工作建议报告如下。 一、基本情况 二、主要问题 2、征地拆迁。征拆进度一直以来都是制约项目建设的瓶颈。近几年来，国家对征拆工作的管理日趋严格，这在一定程度上影响了项目征拆进度。在调研过程中，明发商业中心、永通汽车城、**紫鑫酒店等项目就对加快征拆提出了迫切要求。 3、投资环境。一方面项目落户需要办理的各种手续仍然比较繁琐。项目从签约到启动，各项程序所需耗费的时间一般在三个月以上，如果涉及用地指标、规划调整等问题所需时间更长，甚至要一两年之久。另一方面配套基础设施仍有待进一步完善。配套基础设施的完善程度直接影响到周边项目建设及市场前景。中鼎江岸花城就提出希望政府加快**大道建设以提升楼盘品质。 4、队伍建设。一是人员配置不足。除**镇配备了较多专职工作人员外，其他乡镇专职招商工作人员人数不多，大多数是同时兼任多个工作岗位，不利于业务水平的提升。二是缺乏优秀的专业人才。现有的招商队伍中精通商务、会说外语、熟悉法律的专业

人才不多。 三、后段工作想法及建议 1、加大宣传，奠定招商工作基础。一是强化日常宣传。此次调研中我们把宣传与调研相结合，在今后的工作中，我们将更加注意强化各种形式的日常宣传，将日常工作与宣传相结合，随时随地宣传新区。二是加强网络宣传。应加快门户网站的建立，并设立招商引资专栏，及时发布更新招商项目、投资程序、优惠政策、项目进展等内容，让更多的人认识新区、了解新区、关注新区，为新区发展开拓更为广阔的空间。三是适当活动宣传。根据需要积极组织筹办或组团（队）积极参加各地区举办的会展招商活动，增加外地客商对新区的了解，提高新区知名度。 2、科学规划，确保项目布局合理。一是要加快编制规划。目前滨水新城相关规划正在逐步完善，规划的不确定在一定程度上造成了招商信息的不确定，制约了招商工作的快速推进；二是科学定位规划。规划是对招商工作的指导和服务，要通过科学制定规划为后续招商项目的合理布局提供指导性服务；三是准确采集数据。对新区主要片区的基础数据采集要详实准确，为项目招商争取主动。 3、完善机制，增强招商工作的主动性。一是完善激励机制。对招商工作有突出贡献的部门和个人进行奖励，针对介绍人按其发挥作用大小制定不同等级的奖励措施。二是健全考核机制。科学制定考核目标，将服务招商工作的具体内容列入新区各部门的考

关于行业分析调研报告_调研报告.doc

关于行业分析调研报告_调研报告 ??上看，欧洲平均每家有30多种小家电，而在中国平均每家仅有3～4种小家电。 随着人们经济水平的提高，小家电快速进入消费者家庭，在大家电市场日趋饱和、受人民币升值以及经济发展带来的收入增长、国家鼓励消费政策的出台等环境下，业内人士指出，今后2—5年仍将是我国小家电发展的黄金时期，年需求量增幅在30%以上。 另据中怡康数据显示，20xx年前三季度厨卫、小家电行业整体销售额达到1094亿元，同比增长16%，预计全年将达到1500亿元的市场规模。面对如此巨大的市场机遇，雅乐思、爱庭、浪木等小家电品牌开始借助三四级市场高速成长从而快速崛起。 2、家电行业整体情况 最新统计数据显示，在发布20xx年度业绩预报的28家家电行业上市公司中，预增的有21家，续盈2家，扭亏1家，首亏2家，预减2家。整体而言，报喜的上市公司达到24家，占比高达85%，整体大面积盈利，意味着行业景气度持续高涨。 但是分析发布业绩预告的公司数据，却可以发现一个事实：主营冰箱、洗衣机、空调的青岛海尔(29.06,0.44,1.54%)、美的电器(18.73,-0.22,-1.16%)、格力电器(19.00,-0.27,-1.40%)等主流大家电公司尽管营收规模都在四百亿元以上，但是业绩增幅都较大，可谓是大象起舞。而形成鲜明对比的是，近年来持续登陆资

本市场的厨卫类小家电上市公司，尽管营收规模多在二三十亿元，其增幅却明显缓慢。 3、小家电企业为何不及大家电公司 美的电器前三季主营业务收入达570亿元，预计20xx 年度净利润增长50%-100%，在28亿元至38亿元之间。青岛海尔前三季营收450亿元，净利润预增60%，在18亿元至20亿元之间。格力电器前三季营收442亿元，机构预计全年净利润增长32%，在38亿元左右。 而在小家电板块，市值一度超过青岛海尔的九阳股份(16.92,0.20,1.20%)2010年度业绩平平，仅预计全年续盈，该公司前三季营收41亿元。爱仕达(16.06,-0.12,-0.74%)前三季营收14.8亿元，全年业绩预减。万和电气(28.50,-0.28,-0.97%)前三季营收16亿元，预增35%。 而从盈利能力来看，小家电的毛利率水平远远高于冰箱、洗衣机、空调等大家电。20xx年三季报显示，万和电气的热水器毛利率为32%，爱仕达灶具毛利率为28%，九阳股份的食品加工机毛利率更是高达40%，而冰箱、空调等产品各家公司的毛利率一般在20%左右。 尽管单品毛利率更高，但从企业的盈利能力来看，小家电企业却不及大公司。美的、格力、海尔三季度的净资产收益率均超过20%，而小家电公司一般低于15%。 产品有着更高的毛利率，为何利润却难以体现出来?行业研究人员认为，家电行业已经进入规模竞争阶段，随着制造、

商业项目市场调研报告

商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化

◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议

关于行业分析调研报告

关于行业分析调研报告 引导文：下面是小编整理的行业调查报告，供大家阅读和参考! 行业调查报告1 1、市场总量及增长 家电市场调查研究课题组调研数据显示，随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，人们对品质生活有了更高要求，小家电产品开始跟随彩电、空调、冰箱等大家电之后，成为每个家庭的追求产品。 近几年小家电市场每年以15%左右的增长速度快速发展，20xx年，小家电生产规模达到亿台，同比增长%，全国小家电销售额达到亿元(在各小家电品类中，厨卫类小家电占据最大的份额，占整体小家电市场销售额的78%，家居类小家电紧随其后)。 20xx年销售规模达到1109亿元人民币，同比预计增长%，预计20xx年会突破1500亿元，市场潜力巨大。从市场需求量上看，欧洲平均每家有30多种小家电，而在平均每家仅有3～4种小家电。 随着人们经济水平的提高，小家电快速进入消费者家庭，在大家电市场日趋饱和、受人民币升值以及经济发展带来的收入增长、国家鼓励消费政策的出台等环境下，业内人士指

出，今后2—5年仍将是我国小家电发展的黄金时期，年需求量增幅在30%以上。 另据中怡康数据显示，20xx年前三季度厨卫、小家电行业整体销售额达到1094亿元，同比增长16%，预计全年将达到1500亿元的市场规模。面对如此巨大的市场机遇，雅乐思、爱庭、浪木等小家电品牌开始借助三四级市场高速成长从而快速崛起。 2、家电行业整体情况 最新统计数据显示，在发布20xx年度业绩预报的28家家电行业上市公司中，预增的有21家，续盈2家，扭亏1家，首亏2家，预减2家。整体而言，报喜的上市公司达到24家，占比高达85%，整体大面积盈利，意味着行业景气度持续高涨。 但是分析发布业绩预告的公司数据，却可以发现一个事实：主营冰箱、洗衣机、空调的青岛海尔(,,%)、美的电器(,,%)、格力电器(,,%)等主流大家电公司尽管营收规模都在四百亿元以上，但是业绩增幅都较大，可谓是大象起舞。而形成鲜明对比的是，近年来持续登陆资本市场的厨卫类小家电上市公司，尽管营收规模多在二三十亿元，其增幅却明显缓慢。 3、小家电企业为何不及大家电公司

[项目调研报告模板]调研报告模板

[项目调研报告模板]调研报告模板 【调研报告】 调研报告模板篇1:调研报告模板 调研报告] 怎么写?下面请看小编给大家整理收集的调研报告模板，供大家阅读参考。 调研报告模板 题目 表述课题所研究的对象和内容。要求字数少、简明精炼，最多不超过20 字。如果设有主、副标题，副标题指具体的研究内容。 摘要 对本文的研究内容及结论作一简明的概述，有的还涉及所研究的条件、方法和意义等。由于文字数量所限，必须重点突出，文字简练。摘要字数控制在全文字数的 5 ～10%

以内。 关键词 此是为方便他人的浏览所必需的。关键词需要符合调研及专业术语的通用性。其设置数量一般为 2 ～4 个，每个词均为专业名词(或词组)，一词在 6 个字之内。 前言 主要是阐述调查问题的提出，调查的目的、对象、方法和调查组织及工作完成情况等。 正文 调研报告的核心内容。通常以调查研究后提出的观点或得出的结论为纲目，对逐个观点(问题)进行论述，同时阐明它们之间的关系。切忌只是调查材料的简单堆砌，无主次之分，无作者自己的分析和观点。 意见和建议

此部分也是调研报告的重要组成部分。调研的最终目的在于解决实际问题。作者在经过调研摸清情况，掌握规律的基础上，提出解决问题的意见和建议，它既可以为决策者提供依据和空间，也可为后人进一步研究解决问题奠定基础。 致谢 即向指导老师、向曾经支持和协助自己完成论文课题研究工作的教师、技术人员，以及合作伙伴等人表示谢意。 参考文献 即列出在论文报告中引用的相关文献 范文 农民工文化需求调研报告 文化需求是社会人的一般需求。根据马斯洛的需求层次理论，人有生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求五类，依次由较低层次到较高层次。当新生代农民工物质需求逐步得到满足时，其他方面的需求就会被激发

项目调研报告范文(精选多篇)

项目调研报告范文(精选多篇) 第一篇：项目调研报告一般结构 项目调研报告 一、项目选址地区概况 1、区域介绍 城市介绍、地理位置、基础设施建设情况、行政区域、人口及城市发展的荣誉（配图） 2、区域交通及基础设施状况（配图） （1）公路、铁路、水路、港口和机场 （2）能源、供、排水、邮电通信、环保、防灾等设施 3、区域发展政策、空间布局和发展方向 （1）国家和地方政府发展政策 （2）城市空间结构和城市发展方向（配图） 二、项目选址区域经济发展情况 1、区域经济发展情况 （1）区域的优势资源和特色产业 （2）区域经济社会发展情况调查表（大区域内城市之间比较分析） （3）国企、外企和民企（数量、发展现状、经济实力、发展方向） （4）当地消费能力分析 2、项目有关行业分析

三、项目概况分析 1、项目可行性分析 项目背景研究及必要性分析、基础分析（产业分析）市场分析、 2、项目所在区域整体规划和项目开发思路 政府整体规划、项目整体规划、开发思路（配图） 3、项目选址地块的现状和折迁情况 4、项目选址分析 选址地块交通分析、五通一平分析、地理位置分析（配图）5、项目的评估及效益分析 投资额、投资面积、投资条件、地价问题、经济效益分析、社会效益分析 四、投资建议 1、能否投资及在什么条件下可以投资 2、投资谈判建议---谈判应遵循什么原则，如何谈判 3、投资中应注意的问题 备注：首页封面、第二页目录 第二篇：广元项目调研报告 广元家居建材市场情况 一、广元概况 【城市概括】广元市是1985年经国务院批准的省辖地级市，位于四川盆地北部边缘、嘉陵江上游，气候温和湿润、四季

快递公司行业分析调研报告

快递公司行业分析报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】

第一篇、总论 第一章方案背景 近年来，大型跨国速递企业如国际速递四大巨头等纷纷进入中国市场。我国涉及物流的大部分领域全面开放，跨国速递企业雄厚的资本、资源实力以及先进的技术和运营模式对尚未成熟的中国速递业产生着巨大的冲击。因此，大力发展速递行业，特别是现代速递业，不仅是我国速递企业抓住机遇、应对挑战的关键，更是我国物流产业发展的必由之路。现代物流作为一种先进生产力，对国民经济的贡献率将逐步增大。物流的国际化、市场化、专业化、标准化、信息化的全面推进，将使中国速递业走出初级阶段逐步向发达市场经济国家靠拢。但是，2013年8月营改增全面推进过后，各大物流企业面临进项增值税抵扣问题，导致物流企业税负整体不降反升，当然主要原因是物流业作为服务性产业缺乏进项抵扣。根据宇博智业了解，由于2013年8月之前，各企业会针对营改增有一定的准备，所以营改增最后对中小物流企业的影响将从在8月后的半年时间，也就是2014年年度将表现很突出，最终导致的中小物流企业越来越难做，靠信息转包生存的物流企业将走向末路。(央视的调查数据：我国现有物流企业700多万家，拥有车辆1600多万台，平均每家2台车;货车空驶率达50%，每票货转手五六次才到司机手上，这个数据可以看出很大的问题)。 圆通速递公司作为国内成熟的现代化速递企业，近年来在不断的发展壮大。国家的宏观政策在变化、市场环境在变化、客户端在变化，在这瞬息万变的市场经济环境下，圆通速递公司在力求超越自我，创民族品牌的经营理念下，在行业中争创一流民族企业的目标也在不断提升，因此，及时抓住机遇，大力发展现代化的速递业，实现自身的转型与飞跃，是圆通速递公司提高自身实力、应对激烈竞争的关键之举。 第二章总体框架 本方案将以下图所示的整体框架为基础，紧密围绕圆通速递公司的实际情况逐层展开、进行规划。首先，在方案的第二篇对圆通速递公司及其现状进行了详细的分析；然后，在第三篇对圆通速递公司存在的实际问题，从对网络中心的优化、如何提高速递服务、人力资源开发与利用、大客户管理等方面围绕物流网络这个核心进行规划。 第二篇、圆通速递公司简介及环境分析 第一章圆通速递公司简介 1.1 企业概述 圆通速递创建于2000年5月28日，经过近十四年的发展，已成为一家集速递、航空、电子商务等业务为一体的大型企业集团，形成了集团化、网络化、规模化、品牌化经营的新格局，为客户提供一站式服务。2010年底，成立上海圆通蛟龙投资发展（集团）有限公司，标志着圆通向集团化迈出了更加坚实的一步。公司在网络覆盖、运营能力、业务总量、公众满意度及服务质量、信息化水平、标准化等方面等均走在了行业前列，品牌价值和综合实力名列中国快递行业前三甲。 1.2 产品介绍 圆通速递立足国内、面向国际，主营50公斤以内的小包裹快递业务，围绕客户需求，形成8小时当天件、12小时次晨达、24小时次日达、36小时隔日上午达、48小时隔日达等时效件和到付件业务、代收货款、签单返还、代取件业务、仓配一体等多种增值服务，香港件专递、国际件，以及为客户提供供应链个性化解决方案。已开通港澳台、东南亚、中亚和欧美快递专线，并开展中韩国际电子商务业务，将圆通的服务网络延伸至全球。

商业地产调研报告(精选多篇)

商业地产调研报告(精选多篇) 芜湖商业、写字楼调研报告 项目一：微商财富广场 该项目位于中山北路与长江南路交汇处,与嘉兴贸广场、格力商业地块成三足鼎立之势，位置较好。项目用地性质为商办，占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米，由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。开发商不自持物业。 办公部分：办公部分位于主楼5-19层，标准层呈三角形，分别为北、东、东南向，每层14户，总户数300户；单间建筑面积为33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公摊比达34 %。该部分建筑特色为纯loft创意办公,层高4米8，格力中央空调vivi分层计费，房内上

下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。 售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。 物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。 项目二：星隆国际城 星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性质为商办，首期交房时间为2014年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城、45000平方百盛旗舰店、

12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。 商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并 给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。 商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺

商业项目考察报告

商业项目考察报告 篇一：商业项目考察总结 商业考察总结 考察时间：XX年4月19日至XX年4月23日考察人：代佳琦、赵艳秋、黄溶榕、郝雨考察地点：哈尔滨市、沈阳市考察目的： （1）了解潮流前线上游渠道； （2）了解哈尔滨皮草业态与佳市的关联性； （3）学习潮流前线类型商业项目在策划定位、业态布局、内外部空间设计方面的经验。以上考察能够更好的推动本项目商业部分在前期策划、定位方面的工作。 二、主要批发市场项目介绍：（1）哈尔滨人和商业简介： 北段批发： 南段零售： 特别说明/本项目可借鉴： a.一期北段有几家女装批发商发货量非常大，所经营的服装都为最新款，店面装修时尚，门头采用LED屏很抢眼，

几乎不零售。宏博地下和金太阳形象较好的店面陈列的货品与这里一致。推测佳市质量好一点的潮流女装，或国脉通的部分“广州货”的补货也来自该区域。 b.南段通道内的饰品柜，本案可借鉴： 在一期南段及二期的通道中，单边每隔一个门店，都会有一个长1.2米*高2.4米的饰品柜台。有效的提高了通道使用率，也使通道看起来货品丰富，客流量旺。该柜台费用为： c.对于经营好的业户会有标识奖励： （1.2）二期： 特别说明/本项目可借鉴： a.在南段批发区，有统一装修风格的铺面（3米*3米），对于本项目可针对小经营户及小额投资客。 b.童装品牌的门头及店内装修都非常的可爱，本项目儿童主题层可参考： 篇二：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、 PEST分析 ? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况

关于目前行业分析方法的调研报告

关于目前行业分析方法的调研报告 针对目前存在的不良贷款前清后增、客户经理不了解规范的调查流程、不了解各行业特点及分析侧重点等情况，我经过认真总结梳理,汇总出了贷款出现风险的原因分析;标准化的调查提纲(以贸易类为例);以调查提纲为标准流程，七类行业的分析方法及要点。调查提纲主要内容为：贷款用途;经营历史及资本积累;生意结构及经营模式;期初选点(确定期初权益);抽样确定成本率;确定损益表;确定资产负债表;权益交叉检验。针对七类行业，以贸易类、生产加工类为例完整论述了调查流程。其它五类行业,根据其行业侧重点，并结合案例对该行业分析当中应注意的要点进行了重点阐述。主要内容为： 一、贷款出现风险原因分析 (一)外部原因 1、行业风险：属国家限制、淘汰类行业，或者属于过剩行业，竞争激烈; 2、固定资产投资太多,盲目扩张,造成流动资金短缺; 3、产品附加值较低，无技术含量，无竞争优势,缺乏市场或国际环境变化; 4、应收账款太多，周期太长,收回难度较大; 5、自由资金太少，负债较多; 6、市场需求下降，营业额急剧下滑; 7、成本、费用控制较差，长期处于亏本状态; 8、长期涉及高息民间融资;

9、无真正资金需求，贷款转借他人; 10、涉及经济纠纷、刑事案件; 11、重大疾病、意外伤亡; 12、不正当经营，信用较差; 13、有购买股票、期货、彩票等投机嗜好以及黄赌毒等不良嗜好; 14、家庭不稳定，有大量开支; 15、涉及不熟悉行业; 16、重大或有负债或对外担保致使自己经营困难等。 (二)内部原因 1、客户经理不知道如何调查; 2、客户经理调查未尽职。一是未认真对客户资产进行核实;二是未认真对客户权益进行核实，从而未核实出客户的负债情况;三是未认真核实客户的营业额、成本及费用，从而不能了解客户的净利润;四是没有真正了解清楚贷款的用途(非常关键),资金挪用;五是没有 真正了解清楚客户的经营模式及股权结构，不知道真正的实际控制人;六是对行业不熟悉。 3、道德原因，人为因素; 4、未及时进行贷后监控，出现风险未及时处理或甚至未发现风险等。 二、行业分析要点

商业市场调研报告

北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层

商业市场调查报告

商业市场调查报告 篇一：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、 PEST分析 ? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。

? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划 三、区域商业现状调研 ? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判） ? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究； ? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）

? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析

项目实施调研报告模板

项目实施调研报告模板 调研报告是整个调查工作，包括计划、实施、收集、整理等一系列过程的总结，是调查研究人员劳动与智慧的结晶，也是客户需要的最重要的书面结果之一，为大家分享了项目实施的调研报告，欢迎借鉴！ 近日，区政协组织部分委员，深入凉州区万头良种猪繁育基地和清源镇、韩佐乡高标准农田建设示范工程项目区，通过实地察看、召开座谈会等形式，对全区农业综合开发项目实施情况进行了调研。现将调研情况报告如下： 一、主要做法及成效 在区委、区政府的正确领导下，全区农业综合开发工作坚持以改善农业生产条件为重点，以产业开发为主线，以提高农业综合生产能力和促进农民增收为目标，围绕“项目建设好、资金使用好、队伍打造好”的要求，组织实施了一批高标准农田建设和农业产业化经营项目，取得了比较好的经济、生态、社会效益。XX年以来，全区共实施农业综合开发土地治理项目万亩，总投资7301万元,实施产业化经营项目17个，累计投入资金万元。 （一）着力改善基础条件，农业综合生产能力显著提高。在山水灌区衬砌渠道公里，配套渠系建筑物9582座。在井水灌区铺设低压输水管道公里，修复机井84眼。整修机耕路公里，以补助形式配置起垄覆膜机等农机具89台，项目

区内机耕化水平达到90%以上。注重农田防护林建设，按照“因地制宜，因害设防，全面规划，统筹安排”的原则，共营造农田防护林4430亩。XX年韩佐乡高标准农田建设工程完工后，改善灌溉面积2万亩，增加农田防护林面积万亩，扩大良种种植面积万亩。项目区呈现出“田成方、渠相连、路相通、林成”的喜人景象，为农业结构调整奠定了坚实的基础。 （二）结合调整农业结构，农业科技措施得到推广。注重把科技应用贯穿于农业综合开发全过程，融入项目规划设计、建设管理以及项目区生产发展环节。加大项目区农业生产新品种、新技术示范推广力度，在已建成的项目区内，大力压减小麦等高耗水低效益作物种植面积，全面扩大蔬菜、垄作玉米、经济林、中药材等高效益作物种植面积。推广测土配方施肥技术，改良土壤特性。实施物理诱杀绿色植保等技术，提高植保水平。通过集中培训、现场演示、田间指导等方式，共培训农民23800人（次），示范推广22600亩，项目区农民科学种田意识显著提高，农产品优质率达到98%以上。 （三）围绕产业布局项目，农业产业化持续发展。围绕发展“设施农牧业+特色林果业”主体生产模式，按照“统筹规划、集中连片、整村推进、规模开发”的原则，选择武南、高坝、韩佐、清源、永昌等主干道路沿线乡镇作为项目

淘宝行业分析调研报告

淘宝行业分析调研报告 前言 随着中国互联网的发展及网络安全性的提高，越来越多的人开始选择网上购物，而淘宝正 是中国最大的C2C网络交易平台。而电子商务这门专业最对口的也莫过于阿里巴巴这个企业。经过了我们小组6个人的整体探讨，决定把我们的创业项目定位于淘宝开店。然而，但我们打开淘宝网页，面对琳琅满目的商品，我们有些眼花缭乱，我们只有50万的创业 基金，究竟投资什么才最适合我们，才更有市场前景，这是一个棘手的问题。经过我们6 人的共同分析，决定投身于电子产品这个行业，销售产品主要有鼠标，键盘，MP3,MP4 等待，我们面向的对象主要是针对当今大学生，当然主要是上海大学生。下面我分别从几 个方面谈谈我们的市场分析。 市场状况分析 在淘宝创办之前，很多人都说，如果淘宝能够成功，无疑把一艘万吨轮抬到喜马拉雅山顶 峰上去，之所以这么说是因为当时电子商务在中国发展的背景还不成熟，但在马云的努力下，支付宝的诞生及中国这方面条件的不断改善，网络交易已成为一个大众化的事。在大 学校园里，你随处可看见大家从淘宝或一些网站上买的东西，你也可以看到一些同学已经 开始尝试在淘宝上开店，所以网络交易已经日趋人心。 我们小组选择的创业项目是男女服饰。因为当今的大学生大多是90年代左右出生的人， 这一代人追求自我，追求时尚，他们会更加热情的追求时尚，而且服饰更新的比较快，我们定位薄利多销，大学生的消费水平是有限的，首先我们注重的是尽量获得广阔的市场，为以后的发展奠定基础。 但当我们在淘宝打开买这些产品的网站时，发现里面的产品真是应有尽有，所以投身于这 个行业也必将遭受很大的竞争力。而如何从众多竞争者中脱颖而出，必将是个挑战，所以 我们先从消费者入手。 消费者分析 前面已经说过我们面向的对象是大学生，，这主要有3个原因。一是大学生整体消费水平 比较高，更乐于追求时尚，网络技术比较发达，所以电子产品会很有销路；二是因为大学 比较多，消费面会很广，市场会比较广阔；三是因为我们小组本身就是大学生，对市场状 况较为熟悉，相对来说沟通比较方便，更有利于市场的开发；四是大学生的思想比较开放，相对于上一代的人而言，更容易接受网上购物，并且大学生与时代的进步相接轨的，有更 多的时间和精力网购。 竞争者分析

项目调研报告模板｜项目调研报告.doc

为全面了解**规划范围内招商引资工作情况，有效促进下一步工作开展，科学制定工作计划，加速推进项目招商，切实做好项目服务，受管委会委托，我部近期对*、*、*三个乡镇的第三产业项目，特别是已引进的商贸、房地产项目进行了一次专题调研。现将本次调研的有关情况及后段工作建议报告如下。 一、基本情况 二、主要问题 2、征地拆迁。征拆进度一直以来都是制约项目建设的瓶颈。近几年来，国家对征拆工作的管理日趋严格，这在一定程度上影响了项目征拆进度。在调研过程中，明发商业中心、永通汽车城、**紫鑫酒店等项目就对加快征拆提出了迫切要求。 3、投资环境。一方面项目落户需要办理的各种手续仍然比较繁琐。项目从签约到启动，各项程序所需耗费的时间一般在三个月以上，如果涉及用地指标、规划调整等问题所需时间更长，甚至要一两年之久。另一方面配套基础设施仍有待进一步完善。配套基础设施的完善程度直接影响到周边项目建设及市场前景。中鼎江岸花城就提出希望政府加快**大道建设以提升楼盘品质。

4、队伍建设。一是人员配置不足。除**镇配备了较多专职工作人员外，其他乡镇专职招商工作人员人数不多，大多数是同时兼任多个工作岗位，不利于业务水平的提升。二是缺乏优秀的专业人才。现有的招商队伍中精通商务、会说外语、熟悉法律的专业人才不多。 三、后段工作想法及建议 1、加大宣传，奠定招商工作基础。一是强化日常宣传。此次调研中我们把宣传与调研相结合，在今后的工作中，我们将更加注意强化各种形式的日常宣传，将日常工作与宣传相结合，随时随地宣传新区。二是加强网络宣传。应加快门户网站的建立，并设立招商引资专栏，及时发布更新招商项目、投资程序、优惠政策、项目进展等内容，让更多的人认识新区、了解新区、关注新区，为新区发展开拓更为广阔的空间。三是适当活动宣传。根据需要积极组织筹办或组团（队）积极参加各地区举办的会展招商活动，增加外地客商对新区的了解，提高新区知名度。 2、科学规划，确保项目布局合理。一是要加快编制规划。目前滨水新城相关规划正在逐步完善，规划的不确定在一定程度上造成了招商信息的不确定，制约了招商工作的快速推进；二是科学定位规划。规划是对招商工作的指导和服务，要通过科学制定规划为后续招商项目的合理布局提供指导性服务；三是准确采集数据。对新区主要片区的基础数据采集要详实准确，为项目招商争取主动。

集宁新区商业项目调研报告

集宁新区商业项目 调研报告 1

集宁新区商业项目市场调研报告 调查前言 很荣幸能接手此项目的调研工作，针对这个新区的商业项目，我们对集宁各个售房部进行了实地走访，对各项目信息数据进行了采集，并对当地居民进行了抽样了解和调查，结合当前集宁市各项目的施工现状、促销策略、销售去化率等各方面综合信息以及当地消费能力情况，对新区商业项目情况总结如下，供投资商参考。该商业项目位居集宁市新城区，顺应了整体规划的发展方向，当前市场周边配套尚不成熟，新城区的开发处于是刚刚起步阶段，行政机关办公楼、文体、美食等项目多数已建成，新的行政文化中心已见雏形；商业项目建成的仅有一处，规模宏大，但缺乏商业气氛；新的住宅、商业项目陆续在建，配套设施在逐步完善。预计5年后市场前景较好。 我们经过相关数据的整理，结合本案周边市场情况，初步估算出该项目总销售收入可达37950万元，项目总投资24432.9万元，可实现净利润13517.1万元，投资回报率达到36%。因新城区刚起步，尚不被广大客户认可，加上市场购买力有限，销售去化周期会较长，在

一定程度上严重影响投资收益，使得资金不能在短期内快速回笼，因此对此项目的进一步实施不甚看好。 目录 一、集宁城市概况 (3) 二、集宁楼市现状 (8) 三、集宁各区域项目简析 (11) 四、新区商业项目可行性分析 (20) 五、新区商业项目投资收益分析 (22)

一、集宁城市概况 集宁是乌兰察布市市府所在地，位于内蒙古自治区中西部，阴山山脉灰腾梁南麓，距呼和浩特市130公里，距北京市300多公里。全区总面积404.8平方公里，市区人口35万人。拥有各类商业网点4600多个，实现社会消费品零售额10.14亿元。建成有农机、家俱、集贸、钢材、建材、小商品批发等各类专业市场，从业人员近30000多人，招商引资到位额5.5亿元，其中外资275万美元，出口创汇36.12万美元。 1、地利优势：位于环渤海经济圈和呼包鄂金三角的接合部，区域 发展前景良好。