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【北美购房网】美国新产权公寓购买最全指南

选房议价

看房选房：根据家庭需要和财务能力选定合适的地点、价位和房型，确定欲购房源。

出价议价：经过买卖双方的经纪，互相讨价还价，卖家接受出价及其它的条件。

成交纪录单：由经纪人将成交价、买卖双方的姓名地址、双方律师地址与联络方式、大致的过户时间等等记录在案(Deal Sheet),提交给双方律师,供其准备买卖合同时参考。

2签订合约

商谈合同条款：在纽约，买卖双方都需要聘请专业的律师代为拟定合约并检查条款。买方律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根据客户的具体情况进行更改，删减，或添加。

正式签约：签约时，买方一般需缴纳房价10-15%的定金，并存入卖方律师的托管账户（Escrow Account）。买方律师将签好的合同与定金一起送给卖方律师, 待卖方签字并将签好的合同送回给买方律师，合同正式生效。

3贷款产权

产权调查：合同签署完毕后，买方律师向产权公司订产权报告并审阅，看该房屋的产权是否存在问题，可不可以过户；买方需要购买产权保险，以保护自己的权益。

贷款申请：如果买方需要贷款，买方需要与银行联系商讨贷款事宜。如果您的合同条款中明确合同是取决于您是否能取得贷款的，那您不能取得贷款时，合同取消。如果合同中没有该条款，或是明确合同不取决于您是否能取得贷款（如购买某些新房），那无论您能否取得贷款合同都将继续。

入住许可证：新建的建筑物完工後、经政府验收合格方可获得入住许可证(Certificate Of Occupancy)，卖方提供入住许可证给买方并通知买方准备过户。

4过户交房

买主验屋：过户前48小时内，经纪会带买家进行最后的检查(Final Walk-through)，确定水电气工作正常以及公寓其它状况良好。

产权过户：买者律师会预先通知买主过户交接的所有费用，最后过程是在律师楼签署过户文件，付清过户费用，完成产权交接事宜。过户后，产权公司会把房契(Deed)资料交给纽约市政府登记，此宗交易完成。

新产权公寓过户費用

1产权调查和产权保险费用

产权保险：一次性的，大概是买价的0.2%—0.3%

产权调查及产权报告相关费用：$300—$1500产权登记：$250—$750

2购买房产相关税费

纽约市转让税：50万= 1% / 50万以上=1.425%

纽约州转让税：0.4%豪宅税：当买价为100万或100万以上，需要支付买价1%的豪宅税贷款登记税：贷款50万以內买家需支付贷款额1.8%，贷款50万或以上买家需支付贷款额1.925%

3其他费用

买家律师费：$2000—$3000 卖家律师费：$2000—$3000房屋保险：每年付费，由于保险条款不同而不同，一般在$500-$2000之间其他康斗杂费：部分康斗需要支付减税申请费，贡献管理费，管理公司使用单元的购买费分摊

4贷款费用

银行经办費：$300-$1500

银行估价费：$300—$1500信用调查：$10—$30银行律师：$750—$1000

总而言之，如果全现金购买新康斗公寓，过户费基本要准备到买价的3-4%左右。如果需要贷款购买新公寓，过户费基本要准备到买价的5-6%左右。

外国人购买和出售纽约房产时常见问题

A：当然可以。在美国购买房产程序很简易。您不需要是美国公民也不需要拥有绿卡，更不需要解释您购买房产的用途，只要您能提出证明，您有能力支付房款，在美国是很欢迎外国投资者在美国购置房产的。最重要的是，您需要一位值得信任的有经验的房地产律师，协助您了解和熟悉美国的买房程序，规章制度及法律条款。

A：不一定，可以委托他人办理买房，但最好是本人事先来美国开立好自己的银行帐户，以便用该帐户内的资金支付购房款。如果不来美国而将资金打入在美国的亲友帐户，可能会给亲友当年的报税带来一定的麻烦。

A：如果本人亲自前往购买，只要有护照就行了。如果是委托他人购买，需要给受托人写一份授权委托书（Power of Attorney)，该授权委托书需要公证，另外提供一份护照复印件就可以了，受托人有了授权委托书，可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款，代签买房合同等法律文件和代办过户手续。

A: 美国房产交易过程比较复杂，专业分工也明确。交易过程牵涉到许多法律细节，需要专业人员的帮助。美国50个州，每个州的法律不同，各州的房地产法更是不尽相同。房产交易过程为了遵从法律规定，也为了保障交易双方的各项权益，通常，在一次房产交易过程中，约有十几个公司(买方、买方律师、买方仲介、卖方、卖方律师、卖方仲介、银行、银行律师、验屋师、房地产价值评估师、信用调查公司、保险公司产权公司、政府房地产登记、大楼委员会等等)互相协作，提供服务。这听起来有点吓人，但是对买卖双方来说，这些专业人士其实大大简化了操作。对那些不熟悉美国法律的外国人到美国买房，劝你一定要请当地的房地产律师，他们专做房地产方面的业务。他们在买卖中起到的作用无可替代。律师在地产交易过程中起到下面这些作用：买卖合同（Purchase andSale Agreement）产权调查（Title Search）完成交割（Closing）售后登记（After the Closing）以下分别阐述：

一：买卖合同。这是律师的第一步工作。为保护各自利益，一般交易中，买卖双方各自有自己的经纪人，也各自有自己的律师。包括买主和卖主，这里一共有六方人员。通过双方经纪人帮助，买卖双方在拟定买卖合同前已经达成价格和附加条件的协议。然后律师的第一步工作就开始了，双方律师就前面已经达成的协议用法律语言和措辞来制定合同。通过这个买卖合同，双方律师帮助雇主了解他们将要签署合同里双方的责任和义务，违反的法律后果等。然后在双方同意基础上签名。

二：产权调查。只有双方都在买卖合同上签字后，律师的第二步工作才能开始。他们去地契登记处（Registry of Deeds）调查产权。审阅产权报告，审阅地产证明，以确保符合买卖合同，确认是否符合适用的区划法律、建筑规范、及其他法律要求。如果房产是遗产还要到当地遗产登记处调查（Registry of Probate）。地契登记处和遗产登记处都是以郡县来管辖的，每座房子在那里都有登记。每座房子的交易历史都有记录，有的可以追寻到一百年以前。产权调查是为确保房子卖主拥有完全产权，而且可以合法买卖。

三：完成交割。在产权转让予买方之日，卖方、买方、产权保险公司、贷款方等各方均须到场。所有各方均由法律顾问代表，以保护自身利益。有时也包括双方地产经纪到场签字。这时产权调查完成。买方资金到位，卖方完全搬出物业。签署文件主要包括地契，贷款书（买方），贷款清偿（卖方），地税和水

电煤表交割等。记住，律师一行包括的很多专项，你在房产买卖中要找的是当地专业做房地产的律师。

A：没什么不同，都是永久产权，产权文件上都会载明产权拥有人的姓名，获得不动产产权的时间和位置，單位面积等等。

A：在美国，不管是代理买方的经纪人还是代理卖方的经纪人，其报酬“佣金”一般都是由卖方支付的，买方不需要支付佣金。这与国内的习惯刚好相反。卖方在与经纪人签署委托售房合同时，会约定佣金的数量，一般为售价的5%-10%，常见的是6%。卖方经纪人在获得这份合同后，就把这个房屋通过经纪人联合会共同开设管理的媒介（如网络、杂志、报纸）去做广告，这叫上市（listing），同时在广告上面会特别说明如果该房通过其他经纪人卖出的话，则其他经纪人将分享的佣金数量的比例，比如是3%还是4%，有了这个公开的广告，买方的经纪人就不用担心卖出房子后得不到佣金。

A: 多数外国投资者在美国买房，是以现金交易(没有经过贷款的) 来支付全数房款。过程大约如以下：看房，出价，被接受后，签和约，产权调查，准备相关文件，过户。

A: 海外买家可以在美国贷款购房,并且很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。核实外籍人的收入和信用不太可能,所以外籍人对银行来说, 风险较高, 外籍人的利息和首付也较高.另外, 如果买房屋是作为投资，其房屋贷款利率会比买来自住地产房屋贷款也是高的。

A：产权调查是指将一块不动产的历史事件撷取出来，以确定相关权益和有关规定以及财产的证明文件。产权调查通常是在房屋买卖交易中进行或是屋主重新贷款时，银行要求屋主进行产权调查。它主要包括三个问题：卖方是否真的有合法的房产权益？这土地上有没有涉及到任何限制？有没有存在任何官司，房产卖价是否需要在过户时支付？

A: 在美国，中國人出售美國房產所繳納的費用主要包括以下部分，其中資本利得稅是最重要的支出：

a.資本利得稅:資本利得是指當資本資產出售時，買價與賣價之間的差額减去交易费用以及房屋整修（修缮）费用，即是淨資本利得。一套房屋如果買入時為200萬美元，交易费用以及房屋整修费用為10萬美元,賣出時為300萬美元，那麼其淨資本利得為90萬美元，而針對這90萬美元征收的稅費則為“資本利得稅”。目前,联邦資本利得稅为淨資本利得的15％,纽约州8.82％(对非居民)。

b. FIRTPA预扣税:外國人賣屋時會遇到“房產資本利得稅預扣”法令。根據1980年外籍人士房地產投資法案規定：當非居民外籍人士出售美國房產時，需要先被預扣稅，其目的是防外國人買賣後離境無法追索增值稅。收走預扣稅，外國人就必須申請稅號，在報稅季填交稅表才能拿回退稅。

FIRPTA预扣税税率约为总售价的10％。如果卖家目前尚未向美国国家税务总局(IRS)缴纳所有其他税款（即所得税和资本收益税等），则需先繳納10% FIRPTA 预扣税。通过信托方式出售美国房产的外国受益者和外国公司必须预提销售所得金额的35％。如果售房沒有收益甚至虧本，也要先繳預扣稅，但可以請會計師向國稅局申請免稅，一旦批准，這筆預扣款不必等到報稅季，就能拿回。

例外:在任何购买过程中，美国不动产权益的卖方须预扣全部销售价格的10％，只有四个以下情况不需要扣税：

?30万美元或以下的自用住宅购买，或

?买方收到来自卖方的卖方非外籍人士声明。

?基于同美国公司的非公开交易获得的收益，且该企业提供所需的宣誓书。?获得公开交易的公司的份额。

值得一提的是，美國1031條款，簡單來說，當你賣出一處房產後“一定期限內”，又購買了一“類似”的房產，那麼資本利得稅是可以避免的。所以想要更換自己的房屋，若符合1031條款的要求，將可免去這一筆稅。但在不同情況下，該條款所設定的條件以及具體操作相當復雜，需咨詢專業的律師及會計事務所代為處理。

A: 兩種「外國人」，建議用個人名義買a.持工作簽證H1B的人，每年都報稅，享受和本地人一樣的稅務優惠。b.留學生：父母希望給孩子當地買房。最好直接給錢，以孩子的名義買房，也享受稅惠。

下列情況,適合用外國公司名義買:金額巨大的投資型房產，尤其會牽涉到贈與稅和遺產稅問題，最好以公司名義購買。有一位來自深圳的公司高管鄭先生看中曼哈坦一套價值千萬的房產，請稅務公司對房產購買進行稅務規劃，在得知他將用個人名義買房時，該公司便作了提醒，誰知鄭先生不以為然。兩年後他因車禍去世，美國聯邦稅局徵收40%的遺產稅，紐約州也要徵收16%的遺產稅，繼承房產的兒子只好賣房來繳稅。

美國身分的居民也有贈與稅和遺產稅，但每個人一生有545萬(2016)的免稅額。外國人將美國財產進行贈與或繼承的時候，終身免稅額只有6萬，在6萬之上的利潤最高要繳納40%的贈與稅或遺產稅。而若是公司且是國外註冊的公司，鄭先生便不是將美國房產轉給孩子，而是轉讓外國公司的股權。而且外國公司最好在一些免稅國家如英屬維京群島或開曼等地成立。

A: 以公寓為例，每月的主要固定支出為地產稅、管理費、保險費和房貸本金及利息（如果是用房貸購屋）。新建公寓多有減免稅款，因此可降低每月繳納的

房地產稅。若無減免，每年稅金約為房產價值的0.5~1%左右。商住混用住宅及多家庭住宅樓的支出較高，需支付更高的房地產稅、保險費、維護費、修繕費、管理費等。

A: 這是一個很常見的問題，但買房與移民或簽證之間是沒有任何關係。在美國買房、移民或美國簽證都是由不同的部門及人員來處理。移民局管不著申請人在美國有沒有房產，當然，更不會因為有沒有房產而區別對待。买房在某些情形下可能为赴美签证带来便利, 但是没有直接关系。如(1) 短期观光访问签证B1/B2的签证的成功由很多因素决定, 与买房没有很大关系; (2) 学生签证F-1,要求必须通过考试, 被正式大学接受; (3) 投资商业地产符合移民条件可申办投资移民EB-5签证,但周期较长, 条件基本是投资100万（或50万）美元, 创造10人以上的就业机会. 由于买房是被动投资,无法直接用这种投资来申请绿卡;(4) 若以公司名义投资于商业地产可申办L签证，获美工作许可. 但是L签证的申请,也取决于很多因素. 如必须是跨国公司的高级管理人员或高级技术人才等等.

A: 1.中国政府规定每个中国公民每年只能从中国汇50,000美金来美国。

所以如果要汇一笔较大金额给美国子女，父母需要在中国要多用几个亲戚的名义帮忙汇款，每人汇50000美金。美国的子女也要在美国多开几个账户，避免大笔资金流入同一账号，引起政府关注。父母最好从中国的账户直接汇款到美国子女的账户，不要先把钱汇到父母美国的账户，再转到子女的账户。

2.父母还应该注意，千万不要送现金给子女，之後存入子女账户。

因为在美国超过一万美元现金入账，都必须说明来源。另外一个可以采取的方法是，让美国的亲戚朋友给子女美金，父母在中国还人民币给这些亲戚朋友。父母要是想给孩子们在美国买房，汇款过程中一定要注意以上提及的几点。15我无法经常去美国，我的房子怎么办?可以找专业的中介机构委托处理，包括每月巡查以及房屋维修、定期清洁及冬季维护。

酒店式公寓合同

酒店式公寓合同出租方：承租方：根据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的××酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。 ??第一章总则 ??第一条甲方将其所有的坐落在××街×路×号××酒店式公寓 ??楼??房，出租给乙方作居住使用。 ??第二条租赁期限共??天。甲方从??年??月??日起将上述房租给乙方使用，至??年??月??日收回。 ??第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本合同规定的优惠。甲方为乙方提供酒店式家居服务；甲方保证乙方在公寓里的人身和财物的安全。为乙方提供贵重财物的保管服务；甲方对乙方实行住客管理。乙方向甲方提供个人相关资料，甲方承担保密责任。

??第四条甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防安全规定及其他有关法律、法规和规章的规定。乙方保证在租住公寓期间不改变公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和有关政策的规定，且遵守本合同各项约定。 ??第五条本合同于乙方向甲方缴纳??元押金后生效。 ??第二章租金和其他费用的交纳与结算 ??第六条乙方在人住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他消费费用。 ??租金=标准租金×优惠折扣率×租用的公寓面积 ??有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电话和网络使用费用及送餐、托婴、文印等特殊费用。 ??甲方负责承担房产税、出租公寓所用土地的使用费、租赁管理等政府税费。 ??第七条乙方租住同一房——天，付——％房租；砖?—天及以上享受??％的优惠价。

??乙方在入住期间，每月??日向甲方交纳下月租金，先付后用。否则甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必须出具税务机关监制的收租凭证。 ??第八条乙方要求提前退房时，甲方根据不同情况计算应付租金和应付其他费用。 ??第三章公寓的使用、维修和转租 ??第九条甲方在出租公寓内配备的所有设施均属甲方所有，甲方保证出租公寓及其配套设施的安全符合有关法律、法规和规章的规定要求。乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。 ??第十条乙方事先未经甲方的书面同意： ??1．不得在公寓内放置货物； ??2．不得更动公寓内的电线、管道位置； ??3．不得随意更动配套设施的摆放位置或搬离出租公寓； ??4．不得在公寓内安装隔墙、隔板和改变公寓的内部结构。

产权式酒店分析

产权式酒店分析 1.项目产品定位调整建议 1.1产品特性分析 1.1.1产权式酒店的起源 “产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售转让或者交换。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。 1.1.2产权式酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型： ·时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权； ·养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有； ·有限自用的投资型酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权；本项目就是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度利润分红，同时获得酒店管

【北美购房网】亚特兰大最全购房指南,求你千万别上当!

【北美购房网】亚特兰大最全购房指南，求你千万别上当！说到美国的亚特兰大，中国人最熟悉什么？是1996年亚特兰大奥运会；还是北美最顶尖大学佐治亚理工或者意大利足球俱乐部？这里不仅是世界饮料工厂可口可乐的总部，也是全球最先进的CNN总部，更是美国航空巨头达美航空的总部。更重要的是，亚特兰大还是一座非常宜居的城市，这里环境优美，别墅都特别漂亮，而且房价低，亚特兰大房产市场也非常的火爆。

亚特兰大的投资价值常被华裔投资人忽略据一个研究亚洲问题的权威智囊机构Asia Society 在2016年发布的年度报告中统计：华人在美国房地产投资中，45% 在加州，30%在纽约，15%在波士顿、西雅图、芝加哥，达拉斯等主要城市，剩下的10%在其他各州。而佐治亚州仅占中国人在美国地产投资份额的0.3%。与亚特兰大房地产巨大的优势完全不成比例的这点可怜的投资份额，说明一般中国投资人对亚特兰大太缺乏认识。实际上，近一两年来纽约和加州一些有眼光的华人已经开始纷纷在亚特兰大置业。亚特兰大的物业投资竞争力显著绿树成荫、气候宜人、鲜少自然灾害的“森林之都”亚特兰大与旧金山等加州城市一样，被公认为美国最宜居的大城市之一。唯一的不同之处是，亚特兰大的房价比加州要便宜太多。

亚特兰大的平均房价与美国整体房价的中间值基本持平，在25万美金左右，与纽约、旧金山等城市相比则是非常之低的。但是，亚特兰大的生活质量之高却直逼纽约、旧金山，而其生活成本之低以及就业机会和发展机遇之多，却又远远高于美国平均值，她的综合优势甚至可以在全美国名列前茅。亚特兰大房产实际优势一. 价位低，漂亮。北部最好几个好学区一般在30万美元左右，即可买到非常漂亮的房子。50万美元可买到小豪宅。二. 好出租，出租净回报高。因为美国房租相差不大，亚特兰大房价低，所以出租净回报较高。一般在5%到8%，除去养房成本，包括房产税、物业费、保险、经纪公司管理费。三. 升值潜力大。主要是众多442家世界500强企业，支撑巨大的工作机会，吸引很多人来找工作。较低的商业、生活成本。正是因为此，所以企业多。

产权式酒店公寓别墅等房产管理暂行办法

产权式酒店公寓别墅等房产管理暂行办法 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】

《海口市产权式酒店管理暂行办法》已经2011年11月10日市人民政府第86次常务会议审议通过，现予发布，自2012年2月1日起施行。市长：冀文林二○一一年十二月十二日第一条为积极引导发展本市旅游房地产业，规范产权式酒店管理，根据《物权法》等法律法规以及《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发〔2009〕44号）等规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内，产权式酒店的规划、建设、销售、登记、经营等管理，适用本办法。第三条本办法所称产权式酒店，是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售，酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店。本办法所称客房产权人，是指通过购买或受让等方式取得产权式酒店可分割转让客房产权的单位或个人。本办法所称酒店产权人，是指基于开发建设或转让等方式取得除已分割进行销售的客房外酒店其他客房、配套用房及设施产权的单位或个人。第四条市住房和城乡建设行政主管部门（以下简称市住建部门）负责产权式酒店的销售、房屋产权登记等管理工作。市土地行政主管部门负责产权式酒店的土地出让、土地登记等管理工作。市规划行政主管部门负责产权式酒店的规划报建审批管理等工作。

市市政市容、工商、税务、旅游、公安、卫生、价格、环保、质监等相关行政主管部门按照职责分工，负责产权式酒店的相关管理工作。第五条产权式酒店应当在旅游度假区、景观区、文化风景区和交通便利、配套设施完善的区域建设，开发用地应当符合土地利用总体规划、城市规划和特定地区规划。第六条开发建设产权式酒店项目，在办理建设工程规划许可证时应标明产权式酒店。第七条商服用地、住宅用地、金融办公用地可兼容建设产权式酒店，用地性质和年限可以不变。第八条产权式酒店应按不低于三星级酒店的标准进行规划、设计、建设及装修。配套服务设施的建筑面积应占建筑总面积的16%以上。产权式酒店交付使用前，应当由建设单位按建设的相应星级标准进行统一装修及配套设施建设并经工程质量、消防、规划、人防、园林、水务、环保等相关部门整体验收合格。未经整体验收或整体验收不合格的不得交付使用。第九条产权式酒店建设单位在申请商品房预售许可证前，应委托房屋测绘单位对预售房屋进行预测绘，出具测绘报告书，并以电子件形式报市住建部门备案。房屋测绘单位应按市规划行政主管部门批准的规划许可及设计方案出具预售房屋的测绘报告书。预售房屋的测绘报告书应包括建筑物专有部分房号及套内建筑面积，共有部分的名称、范围及建筑面积等。

美国房产抵押贷款流程

美国房产抵押贷款流程美国住房抵押贷款业经过一个多世纪的发展，已经形成了一个建立在市场机制上、政府适度干预下的完备发达的体系。近年来，随着经营环境的不断变化和市场竞争的日趋激烈，美国住房抵押贷款业的发展也遇到了很多新的问题，下面就来给您介绍一下美国房产抵押贷款流程。 1、签写贷款申请书，无非就是写些住址单位收入等等，写好交资料等审批。(5个工作日) 2、银行审批通过，就签贷款合同，下午或者什么时候银行安排评估公司去估价拍照。 3、等银行的人能知去房产局做抵押登记，先是查档，然后做抵押登记。(做完抵押登记有张受理单，到时可以由我们去查) 4、房产局制证要3-7个工作日。 5、确定房产局抵押登记跟他项权证放了，就约银行的人一起去领证。(领证委托书) 6、等两天银行就行款。

银行房产抵押贷款流程 1、首先是确定要做抵押贷款的额度，并评估自己的贷款条件，开始选择银行贷款产品，通过对比，选择适合自己的银行，和银行相应的贷款产品。这个过程可以自己去花时间来评估了解，如果觉得自己没时间和不一定能了解的全面，以节省成本，提高成功贷款的几率。 2、通过第一步的事先了解和评估，选择出一部分适合的贷款产品，然后再递交自己的贷款申请资料，选择其中一家银行。然后银行根据贷款人递交的贷款资料，进行正式评估，以确定是否放贷，和批贷多少额度，多长期限，利率多少等。 3、对于银行不批贷的借款人，回头继续整理自己的贷款资料，通过咨询或者是自行查漏补缺，也可以咨询贷款服务机构，协助，以增加更多的证明材料，进行再次递交审批。第一次通过审批的，如果银行批复的贷款额度、期限、和执行利率符合自己的预期，那么就进行下一步的借款合同的签订准备。如果达不到自己的满意的，可以继续尝试申请其他行贷款产品，流程类似。 4、同意银行的相关批复后，接下来就是要签订借款合同、抵押合同及现房抵押贷款服务合同，然后银行进行审批确认。确认后办理房屋所有权证、国有土地使用证办理抵押登记手续。办理完抵押登记手续。产权、国土、抵押合同交银行存档。 5、银行按合同协议发放贷款，借款人按合同协议的还款方式履行还本还息。至此，银行房屋抵押贷款的流程就走完了。

【北美购房网】2017美国西雅图买房、房价、投资指南

目录01. 大西雅图地区简介 02. 大西雅图重点学区介绍贝尔维尤 Bellevue 默瑟岛 Mercer Island 西雅图市中心 Seattle Downtown 伊瑟阔 Issaquah 雷德蒙德 Redmond 萨马米仕 Sammamish 柯克兰 Kirkland 肯摩尔 Kenmore 03. 大西雅图地区私立学校 04. 美国购房流程 05. 投资案例分析

大西雅图地区介绍西雅图（Seattle）作为美国西北部最大的港口城市，也是美国太平洋西北部的商业丶文化及先进技术中心，星巴克、微软等国际集团的总部均在西雅图。西雅图以其独特的宜居优势，吸引着来自世界各地的投资商来此投资及居住。随着“西雅图不眠夜”，“北京遇上西雅图”等电视电影的热播，大西雅图地区也逐渐被广大华人熟知，逐渐成为人们心目当中的浪漫圣地。 1. 空气质量，气候条件大西雅图地区毗邻加拿大温哥华，常年气候湿润温和，四季常青，因此西雅图又称“翡翠之城”。因为雨水充沛，树木繁盛使得西雅图地区空气质量PM2.5 均为10左右，因此西雅图地区是美国仅次于旧金山地区的第二宜居城市。 2. 经济基础雄厚众所周知诸多世界著名公司的总部都设立在西雅图地区，包括波音，微软，亚马逊，星巴克，Nordstrom, Costco, Expedia, Redfin。这样雄厚的经济基础保证了西雅图地区房地产市场的稳健性。2008年华盛顿洲是受到美国经济泡沫冲击最小的洲，大量的就业机会为健康的贷款市场打下了良好的基础，居民买房不难自然促进房产买卖。 3. 西雅图租赁市场价格稳健增长由于优越的地理位置，温和的气候，以及强劲的经济发展，大西雅图地区在过去50年内人口一直以每年2%左右的速度稳健增长。人口的增长导致对房产需求的增长，特别是租赁市场。房产租赁价格在过去50年中以每年5%的速度增长。西雅图房地产市场价格自2011年起至2017年上旬已经增长近45%，目前仍处于积极的上升阶段。据美国最大的房地产数据信息网站Zillow预估，这种增长状态会持续到至少2018年，并于2018-2022年逐渐趋于平稳。 4. 其他地区货币贬值，周边房地产市场价格过高华盛顿洲地处美加边境，邻近温哥华。温哥华是原始华裔富商投资首选，但是目前由于加币持续贬值，导致温哥华房地产价值相对贬值严重，所以很多大温地区投资商已经将目光转移至毗邻的大西雅图地区。另一方面北加洲胜地旧金山因为房地产价格的持续上涨导致诸多移民望而却步，进而选择邻近的全美地二大益居城市西雅图居住。 5. 种族多元化根据美国2015年人口数据显示，西雅图地区主要居住人种以白人为主，约占总人口比例的65%，其次便是亚太裔居民约占14%，比非洲裔美国人及西班牙裔美国人比例高出许多。西雅图有众多的华人超市，华人社工团体，各大政府部门都提供华语工作人员，这样多元化的生活给华人生活提供很大方便。 6. 优质教育资源西雅图是华盛顿州中最大的城市，拥有华盛顿州中最为丰富的公立教育资源。华盛顿州的高中升学率为87%，大学升学率为70%，全州拥有1300多所公立小学，教育基础非常稳定，西雅图拥有很多可以让孩子过渡的中英双语的学校（可上到4年级），能帮助孩子顺利融入英文环境。西

酒店式公寓租赁合同模板

编号：GR-WR-78776 酒店式公寓租赁合同模板 After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改

酒店式公寓租赁合同模板备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。出租方(甲方)：承租方(乙方)：根据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的××酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。第一章总则第一条甲方将其所有的坐落在××街×路×号××酒店式公寓楼房(建筑面积、使用面积、装修完整程度、家具设备及家居用品附后)，出租给乙方作居住使用。第二条租赁期限共天。甲方从_____年___月___日起将上述房租给乙方使用，至_____年___月___日收回。第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本合同规定的优惠。甲方为乙方提供酒店式家居服务;甲方保证乙方在公寓里的人身和财物的安全。为乙方提供贵重财物的保管服

酒店公寓营运方案详解

梅沙公馆项目规划营运方案目录一、项目概述二、项目酒店式规划三、项目合作模式四、业主投资收益及业主权益五、前期介入及后期运营团队六、深圳市**酒店管理有限公司简介深圳市**酒店管理有限公司二0一0年九月二十五日第一部分项目概述

一、开发商简介梅沙公馆项目由中萃集团开发。中萃集团成立于1999年，目前集团在全国拥有多家下属公司，涵盖了房地产、塑胶、化工、电子科技、教育、物业管理、酒店餐饮等多元化产业。集团建设经营有广州南航碧花园、广东冠义工业园、中阳花园、中阳商务酒店、揭阳商业步行街及学校、上市公司岳阳恒立、山东寿光市温泉大酒店、长沙碧花园、唐山碧花园、大亚湾中萃花城湾等项目。中萃集团不仅实力雄厚，并专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，集团坚守社会责任与义务，秉承“诚信、专业、精细”的核心价值观，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品不断的努力前行。二、项目概况梅沙公馆位于东方夏威夷之称的深圳大梅沙海滨旅游度假区，坐落于盐葵路与金沙街交汇处，地理位置得天独厚，尽享大梅沙一线无敌海景和金沙音乐街人文艺术景观。同时，公馆临近享誉球的东部华侨城，美致园景山景尽收眼底，大梅沙国际游艇会更是近在咫尺，非凡品味处处彰显。梅沙公馆占地面积5492.93㎡，建筑面积30875.84㎡，由两栋连体楼宇构成。其中主楼地面楼高15层，附楼地面楼高3层，设地下停车场一层，约有90个停车位。公馆一楼为大堂及公共配套预留位置；二楼为会议室其他经营配套预留位置；三至十四层为公寓房间，共有320间，分为标准房、一房一厅、二房二房、三房二厅等四种房型；十五层为开发商预留办公写字楼。第二部分项目酒店式规划梅沙公馆是按酒店式规划的地产项目，而酒店地产能否成功运作和产生品牌效应，很大程度上依赖于后期的经营管理。因此，梅沙公馆在配套规划方面应及早考虑后期的经营需要。鉴于该项目已经完成选址及主体工程已竣工，特参照星级酒店的相关标准，提出应考虑的功能配套规划如下：一、公共设施设备配套设计方面 1、有应急供电系统，即须配有发电机房；

【北美购房网】十五张图：旧金山湾区房价趋势、经济与人口统计全知道

【北美购房网】十五张图：旧金山湾区房价趋势、经济与人口统计全知道导读关心旧金山湾区房产的一定想了解：哪些县最贵或最实惠？哪些县增长率高？哪些县最受教育程度最高，收入最高或贫困率低？以及哪些城市的人口在增长？HHause 就为您总结。摘要旧金山湾区总体房价升值曲线相同旧金山湾区各县市房产单价不一各县市中位价增长率旧金山奥克兰居高经济和人口因素对房价的影响湾区城市和邮编收入排名就业率&失业率湾区贫困率&住房负担能力湾区的高档住宅市场湾区的人口构成湾区的凯斯-希勒房价指数本文涉及的主要数据来自以下各县市：旧金山San Francisco 马林县Marin County 圣克拉拉县Santa Clara County 阿拉米达县Alameda County 圣马特奥县San Mateo County 纳帕县Napa County 索诺马县Sonoma County 索拉诺县Solano County 旧金山湾区总体房价升值曲线相同

1990年以来旧金山湾区主要县市的房价曲线图先来看一张湾区各县市整体的房价曲线图，升值趋势大致相同。索拉诺县仍低于十年前的房价峰值，和索诺玛和纳帕县刚刚与之前的峰值持平，其他大部分县市已经远远超过以前的高点，创造了新的峰值。

房价增长幅度较大的县市包括旧金山市、圣马特奥县、马林县、圣克拉拉县等，下文会详细说明，高科技产业的繁荣成为近年来房价升值的主要因素之一。旧金山湾区各县市房产单价不一单价超过$1000/平方英尺的分别是旧金山的独栋别墅和公寓，次之的是圣马特奥县和马林县的部分社区，单价最低位于索拉纳县和纳帕县、索诺玛县，普遍低于$500/平方英尺。

2020最酒店式公寓租赁合同范本

2020最酒店式公寓租赁合同范本出租方：承租方：根据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的××酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。第一章总则第一条甲方将其所有的坐落在××街×路×号××酒店式公寓楼房，出租给乙方作居住使用。第二条租赁期限共天。甲方从年月日起将上述房租给乙方使用，至年月日收回。第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本合同规定的优惠。甲方为乙方提供酒店式家居服务;甲方保证乙方在公寓里的人身和财物的安全。为乙方提供贵重财物的保管服务;甲方对乙方实行住客管理，乙方向甲方提供个人相关资料，甲方承担保密责任。第四条甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防安全规定及其他有关法律、法规和规章的规定。乙方保证在租住公寓期间不改变公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和有关政策的规定，且遵守本合同各项约定。

第五条本合同于乙方向甲方缴纳元押金后生效。第二章租金和其他费用的交纳与结算第六条乙方在人住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他消费费用。租金=标准租金×优惠折扣率×租用的公寓面积有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电话和网络使用费用及送餐、托婴、文印等特殊费用。甲方负责承担房产税、出租公寓所用土地的使用费、租赁管理等政府税费。第七条乙方租住同一房天，付%房租;砖—小时内进行维修。本条维修的费用由甲方承担。甲方维修期间，乙方应积极配合，不得阻挠施工。第二条因乙方使用不当或不合理使用，导致公寓内的设施损坏、丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维修和安装或重新添置。乙方承担维修、安装或重新添置的费用，并赔偿相应损失。

产权式酒店的经营管理

试探产权式公寓酒店的经营管理公寓式酒店作为酒店业的一个创新品种，是近几年在我国出现的新事物。但无论是酒店行业，还是房地产行业对它并不感到陌生，因为它与国内在90年代中期出现的酒店式公寓在产品设计、服务模式和功能配套等方面都极其相似，二者只有从经营角度上分析才能区别。酒店式公寓面向的是长期租赁客户，而公寓式酒店主要是针对中短期旅游者市场。近几年，随着酒店式公寓的长期租赁客户的租金不断下降，一些拥有整体产权的酒店式公寓开始提出了以按天到按月为短期租赁的酒店经营模式。这种经营方式的演变，实际上就是国外公寓式酒店（Extended Stay Hotel）的经营模式。虽然目前酒店式公寓楼很多，但在此之前，酒店式公寓楼盘大都将每个单元出售给个体购房者，购房者拥有产权，或自住或对外出租，因此，能按照以公寓式酒店方式经营的酒店式公寓楼并不多。如此可见，从市场供求关系来看，国内公寓式酒店的市场前景极其广阔。随着中国加入WTO，北京申奥和上海申办世博会的成功，预计未来国内主要大中城市的商务和度假旅游市场将大幅增长，房地产开发商也适时机地推出了产权式公寓酒店品种。鉴于国内酒店业和房地产行业对产权式公寓酒店其独特的经营模式比较陌生，本文将从酒店经营管理的角度通过对国外公寓式酒店（Extended S tay Hotel）的市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面加以分析，并

结合国内旅游和酒店业的发展现状和趋势，运用SWOT分析方法对国内产权式公寓酒店的目标市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面作尝试性的探讨。一．国外公寓式酒店(Extended ¨C Stay hotel)的现状按照字面上翻译Extended Stay 的意思是指相对较长时间的逗留。Extended Stay Hotel是美国酒店业在20世纪80年代的创新品种，与传统酒店比较，Extended Stay Hotel的特征是：拥有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器。由于其客房特征类似公寓房，因此国内把它称为公寓式酒店或延时酒店。1．目标市场在美国，Extended Stay Hotel的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的旅游者（一般在一周以上）。比如：万豪公寓式酒店（Marriott Executive Apartments Extended Stay）的客人平均居住的时间是十天左右。典型的客户群包括：因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。在该类酒店出现之前，此类客人一般都只能选择传统酒店。2．美国公寓式酒店(Extended Stay Hotel) 的产品设计美国的Extended S tay America, Inc (ESA)成立于1995年，是美国历史上拥有酒店物业最多，并在自我经营管理公司中发展速度最快的公寓式酒店管理公司，同时，也是世界上第三大拥有酒店物业和自我经营管理的酒店连锁公司。该公司属下拥有三个Extended Stay Hotel的品牌,分别是Studio Plus Deluxe

美国反向房屋抵押贷款相关法律规范

第四章美國反向房屋抵押貸款相關法律規範在反向房屋抵押貸款商品相關法律規範方面，由於在美國市場上分為由美國國會授權聯邦政府自行設計商品、由金融機構販售的住宅權益轉換抵押貸款；以及由聯邦政府自行設計商品販賣的所有人反向房屋抵押貸款，還有私人金融機構自行設計之商品，因此，在法律適用上即有所區隔。就美國聯邦法律之規定，以住宅權益轉換抵押貸款為例，其因為由國會立法為之，因此其所依據之法律規定，為美國法典第12部§1715z-20以及美國聯邦法規施行細則第24部§206中規範；至於其餘非住宅權益轉換抵押貸款之反向房屋抵押貸款，則是遵循美國法典第15部§1648以及美國聯邦法規施行細則第12部§226.33之規定。至於州法之規定，則因州而異，而略有不同，本研究以以加州為例，介紹州政府規範反向房屋抵押貸款之態度。因此，以下將分別針對聯邦政府法律和加州政府法律規定，為詳細之說明。第一節美國聯邦政府法律關於反向房屋抵押貸款之規定對於反向房屋抵押貸款之規定，美國聯邦政府並沒有統一之法典為規範，而是散見於各相關法律規定。若以商品之發行機構為區分，受聯邦政府保證之住宅權益轉換抵押貸款，其授權法律以及詳細執行之規定見於美國法典第12部 §1715z-20以及美國聯邦法規施行細則第24部§206以下；其餘非屬住宅權益轉換抵押貸款者，即另詢相關規定，目前，美國對於反向房屋抵押貸款之規定，可見於美國法典第15部§1648以及美國聯邦法規施行細則第12部§226.33以下之相關規範。亦即：

住宅權益轉換抵押貸款→美國法典第12部§1715z-20 美國聯邦法規施行細則第24部§206 其餘反向房屋抵押貸款(如：所有權人反向房屋抵押貸款、現金帳戶反向房屋抵押貸款)→美國法典第15部§1648(信實貸款法) 美國聯邦法規施行細則第12部§226.33 圖十一美國反向房屋抵押貸款相關適用法律第一項住宅權益轉換抵押貸款相關法律之規定第一款住宅權益抵押貸款計畫：美國法典第12部§1715z-2047 美國國會1987年通過住宅權益轉換抵押貸款保險計畫(Home Equity Conversion Mortgage, HECM)，規定於美國法典第12部§1715z-20。全規定分為十小節，總體來說，可以歸類為： 1、發行貸款目的。 2、關於住宅權益轉換抵押貸款之定義。 3、保險機構。 4、申請人的適格要件。 5、抵押權人之揭露義務。 6、提供給抵押人之資訊服務。 47見附錄(一)。

【北美购房网】外国人在美国买房及贷款的详细解说

【北美购房网】外国人在美国买房及贷款的详细解说在美国，外国人也能拥有美国的房产权。实际上，外国人和美国人在购房时差别不大。但是，外国人应该了解美国的购房流程及美国房地产市场的惯例，而美国房产交易中的做法可能与买家本国的做法有很大不同。外国人买房流程在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨，通常都会选择一个好的专业房产经纪人来一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。来美买房的基本步骤： 1）须有合法来美的签证； 2）选择想要买房的地区和房屋种类（独立屋还是公寓）； 3）选择一个合法注册的房产经纪人，讨论购买要求，由经纪人介绍看房，选房；4）填写买房出价合同书，付定金支票，如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入具体操作程序； 5）一旦出价合同书被卖方接受，则定金支票须存入双方选定的公证托管公司，这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表任何一方； 6）公证托管公司对房屋产权进行核实，对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户，则会通知双方进行下一步操作；

7）即使经过产权核实未发现睱疵，买方也会在过户（closing）之前购买产权保险，以便将来出现产权问题时获得赔偿； 8）如果购房合同是有条件履行的合同，即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买，则当卖方接受出价合同书后，买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查，如果检查结果满意，则进入交易的最后一个程序：过户（closing），如果检查结果不满意，买方要求卖方维修，则双方在卖方进行维修后进行交易的最后一个程序，如果卖方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易，则交易中止，定金退还买方； 9）买方在过户（closing）之前购买房屋保险； 10）按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户（closing），买方付款（支付至公证托管公司帐户），卖方签署产权文件，交收房屋钥匙和其他文件资料； 11）过户（closing）完成之后，公证托管公司清算各方的款项，并将产权文件报送当地县政府备案，县政府备案后并盖印章，原件由公证托管公司领回后邮寄给买方，交易完整结束。

酒店式公寓租赁合同协议范本

编号：_____________酒店式公寓租赁协议甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日第 4 页共 5 页

出租方(甲方)：_______________________________ 承租方(乙方)：_______________________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《_____省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的_____酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此协议。第一章总则第一条甲方将其所有的坐落在_________街_________路_________号_________酒店式公寓 _________楼_________房(建筑面积、使用面积、装修完整程度、家具设备及家居用品附后)，出租给乙方作居住使用。第二条租赁期限共_________天。甲方从_________年_________月_________日起将上述房租给乙方使用，至_________年_______月_________日收回。第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本协议规定的优惠。甲方为乙方提供酒店式家居服务;甲方保证乙方在公寓里的人身和财物的安全。为乙方提供贵重财物的保管服务;甲方对乙方实行住客管理，乙方向甲方提供个人相关资料，甲方承担保密责任。第四条甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防安全规定及其他有关法律、法规和规章的规定。乙方保证在租住公寓期间不改变公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和有关政策的规定，且遵守本协议各项约定。第五条本协议于乙方向甲方缴纳_________元押金后生效。第二章租金和其他费用的交纳与结算第六条乙方在人住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他消费费用。租金=标准租金×优惠折扣率×租用的公寓面积；有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电话和网络使用费用及送餐、托婴、文印等特殊费用(费用标准另定)。甲方负责承担房产税、出租公寓所用土地的使用费、租赁管理等政府税费。第七条乙方租住同一房_________天，付_________%房租;住_________天及以上享受 _________%的优惠价。乙方在入住期间，每月_________日向甲方交纳下月租金，先付后用，否则甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必须出具税务机关监制的收租凭证。第八条乙方要求提前退房时，甲方根据不同情况计算应付租金和应付其他费用。第三章公寓的使用、维修和转租第九条甲方在出租公寓内配备的所有设施均属甲方所有，甲方保证出租公寓及其配套设施的安全符合有关法律、法规和规章的规定要求。乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。第十条乙方事先未经甲方的书面同意：第 4 页共 5 页

美国住房抵押贷款体系

美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义 (2008-08-02 23:09:53) 转载https://www.docsj.com/doc/d71278314.html,/s/blog_591a68ad0100a6oy.html 美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义前言：这段时间房利美和房地美受到很多关注，因此就把自己四年前写的一篇旧文给翻了出来，虽然其中的数据都很陈旧了，但是其中的很多结论仍然适用，至少可以使自己对房地美和房利美的前世今生有一个比较全面和系统的认识。房地美和房利美作为美国众多的政府支持企业（GSE）之一，可能也是最为著名的两家GSE，而且其董事还受到美国政府强有力的控制，所以原来对美国政府是否会出面救助两家公司的顾虑根本就是不必要，对于所谓外汇储备中有4000多亿美元的两房债券的担忧也是大可不必的。因为，这不仅仅是关系美国老百姓住房的问题，也是关涉美国所有其他GSE地位和信誉的问题。美国的金融体系非常发达，经过长期的发展和不断完善，形成了一个完善而高效的资本市场体系，几乎能满足所有的融资需求。作为最重要财富形式的住房，自上世纪30年代以后，在美国政府及金融机构的推动下，也逐渐形成了一个专门为其提供融资的住房金融体系－－住房抵押贷款体系。与股票和债券相似，美国住房抵押贷款也有自己的一级市场和二级市场。美国住房抵押贷款的一级市场

根据主体功能区分，美国住房抵押贷款以及市场的参与者有三类：①融资活动的供给方，即贷款人；②融资活动的需求方，即借款人；③融资活动的中介方，主要是担保人。借款人基本上就是需要买房的居民和家庭，这里主要介绍一下贷款人和担保人。 1、美国住房抵押贷款的贷款人在美国，存在着许许多多各式各样的金融机构，从目前来看，提供住房抵押贷款服务的金融机构主要有如下几种： ·储蓄和贷款协会（Saving and Loan Association，S&Ls） S&Ls历来是美国最大的抵押贷款者，因为其主要资金来源是储蓄帐户（相当于我们的定期存款）和储蓄证书，相对比较稳定，所以S&Ls可以把贷款集中于期限较长的住房抵押贷款。也是由于这个原因，在很长一段时间里（1989年以前），S&Ls资产总量虽然不如商业银行大，却是美国最大的抵押贷款者。 ·商业银行（Commercial Bank）商业银行是住房抵押贷款的另一个主要提供者，但是在美国，除了夏威夷商业银行等个别例子外，大部分商业银行的资产组合中，抵押贷款都只占15％－20％的比重。 ·互助储蓄银行（Mutual Saving Bank）

【北美购房网】美国的租房体系介绍及中美租房对比

【北美购房网】美国的租房体系介绍及中美租房对比不同于中国租赁市场的不成熟，美国具有较完善的租房体系和法律法规，许多房源都是由房屋租赁公司统一开发、规范管理。租客在与出租办公室签订合同后，权利会受到充分保护，不会突然被房东赶走。更为重要的是，美国真正做到了“租售同权”，美国的基础教育，遵循的是划片入学原则，全美大概1.5万个学区。但美国学区的标准不是产权，而是实际居住。也就是说，入学的标准不是房産证，而是真实居住在这里的证明。所以，美国所谓的“学区房”完全不同于中国的“学区房”。也正因爲如此，面对高高在上的房价，很多美国年轻人坦然选择了租房而不是买房。有统计数据显示，2014年，美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时，大城市的租房市场也得到了充分发展，纽约的整体租房率达到了56.9%。不必为买学区房而焦头烂额美国人不需要考虑一些中国丈母娘担心的户口、孩子上学等问题。美国没有户口制度，人们可以较爲随意地迁入和迁出大城市。同时，拥有本地房产也不是送子女到当地学校的必要条件，家长没必要为了购买昂贵的学区房而焦头烂额。相比中国，美国在“租售同权”这件事上走在了前面。综合北京《中国青年报》、环球网报道，美剧《欲望都市》的女主角曾感叹，在纽约，你永远在寻找三样东西：房子，工作和男友。

其实，高房价是国际大都市的共同特点。以纽约和华盛顿爲例，一间公寓房的月租金通常在1000美元以上，幷且每年以5%至10%的幅度上涨。对于毕业不久的年轻人来说是不小的开支。一般说来，年轻人须花费1/3至一半的收入付房租。加上日常开支，每个月存不下多少钱，根本别想买房。值得一提的是，2008年金融危机后，美国住房市场经历了重构，“千禧一代”更倾向租房。目前多数在售独栋房産都位于市郊。与前代人偏好住在市郊不同，新一代年轻人更愿意租住在离市中心近的地方。这样，他们可以更方便地参与社交生活，也可以省下大笔通勤费用。同时，他们也不必爲房産税和繁琐的房屋维护工作担心。更重要的是，与中国不同，美国的住房制度和“租售同权”可以让人们不把买房当成一件大事。有统计数据显示，2014年，美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时，大城市的租房市场也得到了充分发展，纽约的整体租房率达到了56.9%。这首先是因美国具有较完善的租房体系和法律法规，许多房源都是由房屋租赁公司统一开发、规范管理的。租客在与出租办公室签订合同后，权利会受到充分保护，不会突然被房东赶走。美国人不需要考虑一些中国丈母娘担心的户口、孩子上学等问题。美国没有户口制度，人们可以较爲随意地迁入和迁出大城市。同时，拥有本地房産也不是送子女到当地学校的必要条件，家长没必要爲了购买昂贵的学区房而焦头烂额。

酒店式公寓租赁合同范本

酒店式公寓租赁合同范本出租方(甲方) 承租方(乙方) 根据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。第一章总则第一条甲方将其所有的坐落在街路号酒店式公寓楼房(建筑面积、使用面积、装修完整程度、家具设备及家居用品附后)，出租给乙方作居住使用。第二条租赁期限共天。甲方从年月日起将上述房租给乙方使用，至年月日收回。第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本合同规定的优惠。甲方为乙方提供酒店式家居服务;甲方保证乙方在公寓里的人身和财物的安全。为乙方提供贵重财物的保管服务;甲方对乙方实行住客管理，乙方向甲方提供个人相关资料，甲方承担保密责任。第四条甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防安全规定及其他有关法律、法规和规章的规定。乙方保证在租住公寓期间不改变公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和有关政策的规定，且遵守本合同各项约定。第五条本合同于乙方向甲方缴纳元押金后生效。第二章租金和其他费用的交纳与结算第六条乙方在人住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他消费费用。

租金=标准租金优惠折扣率租用的公寓面积有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电话和网络使用费用及送餐、托婴、文印等特殊费用(费用标准另定) 甲方负责承担房产税、出租公寓所用土地的使用费、租赁管理等政府税费。第七条乙方租住同一房天，付%房租;砖天及以上享受%的优惠价。乙方在入住期间，每月日向甲方交纳下月租金，先付后用，否则甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必须出具税务机关监制的收租凭证。第八条乙方要求提前退房时，甲方根据不同情况计算应付租金和应付其他费用。第三章公寓的使用、维修和转租第九条甲方在出租公寓内配备的所有设施均属甲方所有，甲方保证出租公寓及其配套设施的安全符合有关法律、法规和规章的规定要求。乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。第十条乙方事先未经甲方的书面同意： 1.不得在公寓内放置货物; 2.不得更动公寓内的电线、管道位置; 3.不得随意更动配套设施的摆放位置或搬离出租公寓; 4.不得在公寓内安装隔墙、隔板和改变公寓的内部结构。第十一条乙方在公寓使用过程中，发现公寓本身或内部设施出现或发生妨碍安全、正常使用的自然损坏或人为故障时，应及时告知甲方并采取有效措施防止损失的扩大，甲方应于接到乙方通知的小时内进行维修。本条维修的费用由甲方承担。甲方维修期间，乙方应积极配合，不得阻挠施工。。