保证金与违约金可以同时适用吗？(合同法的考试课业)

在租赁合同中履约保证金与违约金是否可以同时并用？

案情摘要：

2011年12月9日，原、被告双方经协商一致签订了房屋租赁合同，约定：1、原告（出租方）将上海市龙阳路****弄**号约220平方米的房屋出租给被告（承租方）；2、租期为5年，自2012年1月10日至2017年1月9日止；3、租金：前两年（即2012年1月10日至2014年1月9日）内每年的租金为28万，自2014年1月10日起，每年租金在上一年的租金基础上按5%递增率递增；租金每三个月支付一次，先付后用；4、违约责任：被告（承租方）有约定的违约行为，原告（出租方）可以解除合同并不退还履约保证金，同时有权要求被告（承租方）按保证金的两倍（100000元）支付违约金。此外，双方就交付时间、租赁保证金、房屋用途、物业管理等也都做了明确的约定。

合同签订后，原告按照合同约定完全履行了自己的合同义务，被告却没有完全履行自己的合同义务，在合同仅仅履行半年后，被告就违背诚信原则于2012年7月1日擅自退租，给原告造成了巨大损失。由于协商不成，原告起诉至法院，要求判决：1、要求没收（不返还）50000元的履约保证金；2、要求被告支付违约金人民币1000000元；

3、诉讼费由被告承担。

法院判决：

法院依法受理后，经开庭审理判决：1、被告支付原告违约金人民币100000元，该款扣除被告向原告已交纳的履约保证金50000元，

余款50000元应于判决生效后十五日内付清。2、驳回原告其余诉讼请求。

法院认为，双方虽然约定了保证金与违约金可以同时使用，但保证金只是押金性质，并且应该以实际损失为限，本案中，原告的实际损失并没有超过100000元，因此两者不能同时并用。

笔者观点：

笔者以为，在本案中，被告违约的情况下，保证金与违约金是可以同时适用的。首先，法律制度来看，系争租赁合同是双方真实意思表示，合同中关于违约条款的约定内容并没有违反法律的强制性规定，应该按照合同法诚实信用原则进行全面履行；其次，根据双方约定，若被告擅自退租违约的话，原告有权不退还被告支付的保证金（伍万元），同时要求被告承担违约责任，即被告应向原告支付100，000.00（壹拾万元）的违约金。由此可以看出，双方明确了违约金和履约保证金是两个不同的概念并起着不同的作用，其中，履约保证金是被告为担保系争租赁合同的履行，向原告给付伍万元作为债权的担保，是系争租赁合同履行的一种债的担保形式，承担的主要是惩罚功能；而，违约金，根据原、被告双方在系争租赁合同中的约定来看，其性质上虽然具有惩罚功能，但是主要是补偿功能。因此，法院把履行保证金视为押金，并且以实际损失为限，否定保证金与违约金同进适用是不妥的；第三，从事前分析方法的角度来看，所谓事前分析方法即需要向前看，考虑这个案子的裁决对将来会产生哪些效应即类似情形中的当事人，他们将来的选择可能会受到该案件的影响。本案中法官的裁

决，在被告违约的情况下，其不需要同时支付违约金和保证金，这种裁决结果，从事前分析的方来看，以后的承租人若违约的情况，是不要没收（不返还）保证金，将导致承租人的违约成本降低，大大提高了承租人违约的随意性，变相鼓励承租人违约，加大了整个房屋租赁市场的交易成本，显然，法院的这个裁决所释放出来的信息将不利于房屋租赁市场的健康发展的。

因此笔者以为就本案而言，法院若裁决保证金与违约金同时并用更为妥当。