河北省2015年下半年房地产估价师《经营与管理》汇总考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、下列购买某宗房地产付款方式中,对买方而言最经济的是(假定年折现率是6%)。
A:现在按9.5折一次性支付
B:一年后一次性支付
C:现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付
D:现在首付50%,余款在未来10年分年等额支付
E:工业用地的监测点评估价格
2、下列有关金融工具的表述中,错误的是__。
A.一般而言,金融工具的流动性与收益性呈负相关
B.本票是由出票人签发,委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
C.与银行本票相比,支票不由银行签发,而是由存款人签发
D.中国人民银行发行的人民币,实质上就是一种银行券,它表明中国人民银行对持有人的一种负债
3、将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税,是依据不同来划分的。
A:课税主体
B:课税对象
C:税基
D:税率
E:执行层的组织协调
4、某房地产投资项目的名义收益率为16%,计算后得到该项目的实际收益率为12%,银行的贷款利率为5.44%,则在该项目的计算期内,年平均通货膨胀率是。(2005年试题)
A:3.57%
B:4.00%
C:6.56%
D:10.56%
E:借款合同
5、某套住宅建筑面积为100㎡,套内建筑面积为92㎡,使用面积为80㎡,每平方米使用面积的价格为3000元,则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为.【2005年考题】
A:2400元
B:2580元
C:2607元
D:2760元
E:工业用地的监测点评估价格
6、假设开发法的原理依据与相同,是预期原理。
A:收益法
B:经济法
C:权益法
D:成本法
E:工业用地的监测点评估价格
7、估价上的折旧注重的是__。
A.原始取得价值的减价修正
B.原始取得价格的摊销与回收
C.重置价格的摊销与回收
D.价值的减价修正
8、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款,若月还款递增率为0.2%,首期偿还额为1600元,则该家庭在第6年最后一个月的还款额是()元。
A.1843.86
B.1847.55
C.2279.87
D.2291.27
9、对于不符合条件的,建筑施工许可证发证机关应当自收到申请之日起日内书面通知建设单位,并说明理由。
A:15
B:30
C:45
D:60
E:执行层的组织协调
10、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%,若销售收入为1 000万元,则应缴纳两税一费的总额为万元。
A:55.0
B:85.6
C:150.0
D:123.6
E:借款合同
11、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格,选取的可比实例价格情况是:交易日期为2011年4月15日,按买卖双方约定,买方付给卖方7000元/㎡,交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0.5%,则该可比实例经修正、调整后的价格是元/㎡。
A:7000
B:7003
C:7436
D:7670
E:工业用地的监测点评估价格
12、某宗地总面积为500m2,其上建有一栋6层住宅楼,该楼各层的建筑面积均为200m2,容积率为()。
A.0.4
C.1.2
D.2.5
13、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2,开发商的目标利润率为15%,当前的销售税率为6%,按成本加成定价法可定价为__元/m2。
A.2420
B.2438
C.2447
D.2503
14、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提,即有损失发生则有损失补偿,无损失则无补偿。损失补偿金额不受到的限制。
A:实际损失
B:保险合同
C:保险利益
D:保险标的
E:执行层的组织协调
15、某房地产占地面积40000m2,上有楼房三栋。甲楼4层,每层建筑面积均为3000m2;乙楼建筑面积为3层,每层6000m2;丙楼6层,每层7500m2,则该宗土地的建筑覆盖率为__。
A.242.4%
B.50%
C.41.25%
D.187.5%
16、2008年1月21日,B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权,并交纳土地使用权出让金1000万元,该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位,直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。
A:可以无偿收回土地使用权
B:可以征收200万元以下的土地闲置费
C:可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款
D:既不能收回土地使用权,也不能征收土地闲置费,更不能罚款
E:房地产估价机构必须加盖公章
17、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起__日内给予答复。
A.3
B.5
C.7
D.10
18、某宗房地产的土地出让年限为50年,已经使用6年,预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元,预期报酬率为10%,则该宗房地产的收益价格接近于()万元。
A.147
B.148
C.149
19、估价时点为现在,估计对象为历史状况下的情形,多出现在__中。
A.房地产损害赔偿案件
B.房地产纠纷案件
C.房地产预售
D.房地产预测
20、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租,租期三年,实际成交月租金500元。按国家规定,房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。A.250
B.500
C.750
D.1500
21、搜集估价所需的有关资料,主要取决于拟采用的。
A:估价目的
B:估价方法
C:价格类型
D:估价时间
E:工业用地的监测点评估价格
22、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如图所示:则该统计总体的全距为元/㎡。A:1500
B:1950
C:2131
D:3000
E:执行层的组织协调
23、在市场法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。
A.0.5~2.0
B.1.5~2.0
C.0.5~1.5
D.1.0~1.5
24、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是__。
A.零售商的财务能力
B.零售商需要的服务
C.零售商组合与位置分配
D.零售商的声誉
25、某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为工0年.其中,门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,已使用10年.残值率假设均为0.则该建筑物的评估值为。
A:102.4万元
B:104.4万元
C:122.4万元
D:142.4万元
E:工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分)1、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后,又产生纠纷的,如选择仲裁方式,则。
A:必须经房屋拆迁管理部门同意
B:前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C:实行“一裁终局制”
D:只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的,仲裁委员会不予受理E:对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的,人民法院不予受理
2、规模报酬是指在技术水平不变的条件下,当各种生产要素按相同比例增加,即生产规模扩大时的变化情况。
A:经营成本
B:经营利润
C:销量
D:产量
E:执行层的组织协调
3、下列关于高层建筑,表述正确的是。
A:7—9层为高层建筑
B:10层以上(含10层)为高层建筑
C:公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的,总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑
D:建筑总高度超过100m的住宅,为超高层建筑
E:建筑总高度超过100m的综合性建筑,为超高层建筑
4、评估某宗房地产2005年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2005年1月末,该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元/m2。
A.2938
B.2982
C.3329
D.3279
5、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。
A:为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据
B:为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务
C:为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统
D:减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生
E:不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生6、正常成交价格的形成条件有。
A:理性且自私的经济行为
B:买者和卖者都具有完全信息
C:买卖双方是出于利己动机进行交易的
D:不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价
E:适当的期间完成交易
7、甲地块临街深度为100ft,临街宽度为15ft,形状为矩形,总价为100万元,相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”,下列关于乙地块价格的表述中,正确的有。
A:若乙地块临街深度为25ft,则其总价为25万元
B:若乙地块临街深度为50ft,则其总价为50万元
C:若乙地块临街深度为75ft,则其总价为90万元
D:若乙地块临街深度为100ft,则其总价为110万元
E:若乙地块临街深度为150ft,则其总价为117万元
8、土地费用估算主要包括。
A:划拨或征收土地的征地拆迁费
B:出让土地的土地出让地价款
C:转让土地的土地转让费
D:租用土地的土地租用费
E:转让土地应缴纳的手续费
9、下列关于土地使用税的纳税人的说法,正确的是。
A:土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人
B:土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位,不包括个人
C:土地使用权共有的,由共有各方划分使用比例分别纳税
D:拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人缴纳E:土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税
10、通常情况下法律、法规不得拍卖的房地产包括。
A:未依法取得房地产产权证书的
B:共有房地产,已经其他共有人书面同意的
C:权属有争议,尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的
D:权利人对房地产的处分权受到限制的
E:司法和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的11、下列关于间接融资的局限性,表述正确的是。
A:由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构,隔断了资金供求双方的直接联系
B:在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注
C:在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注
D:减少了对筹资者使用资金的压力和约束
E:增加了对筹资者使用资金的压力和约束
12、下列不属于建设用地使用权出让特点的是__。
A.平等
B.自愿
C.有偿
D.无限期
13、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。
A.前期工程资料
B.土建资料
C.安装方面的资料
D.设计文件
E.竣工图
14、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户,180人。据查征收前,C村人均耕地面积为1亩。另外,已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定,如按最低标准,B 房地产开发公司应每个农民支付元的安置补助费。
A:1000
B:2000
C:4000
D:6000
E:执行层的组织协调
15、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时,土地使用权出让的地价款包括__。A.建筑安装工程费
B.土地使用权出让金
C.拆迁补偿费
D.公共配套设施建设费
E.城市基础设施建设费
16、下列关于w房屋拆迁公司在房屋拆迁中,对公益事业房屋的认定和表述,不正确的是。
A:公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业
B:公益事业多为非营利的社会福利事业
C:根据其服务对象,凡是为大多数老百姓服务,应认定为公益事业
D:根据其服务对象,凡是排他性的且不是共享性的,可以认定为公益事业
E:只要是为大多数老百姓服务,且房屋有经营、有收益,就应认定为公益事业17、金融机构对项目贷款进行综合评价,凡综合风险度超过()的,即为高风险贷款,银行一般不予发放贷款。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
18、地基面积较大,多用于大型公共建筑,由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子,以支承建筑骨架的基础被称为__。
A.条形基础
B.独立基础
C.整体式筏式基础
D.箱形基础
19、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。
A.《中华人民共和国仲裁法》
B.《中华人民共和国宪法》
C.《中华人民共和国土地管理法》
D.《中华人民共和国土地使用法》
E.《中华人民共和国民法通则》
20、政府对房地产市场进行宏观调控时,可选择的手段主要有。
A:加大城市基础设施建设投入
B:调整银行贷款利率
C:调整公共住房政策
D:调整房地产税收政策
E:加快城市化进程
21、下列保险种类中,属于政策性保险的有__。
A.社会养老保险
B.农业保险
C.巨灾保险
D.失业保险
E.出口信用保险
22、下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。A:房地产抵押估价
B:房屋征收评估
C:房地产司法拍卖估价
D:房地产转让估价
E:房地产投资信托基金估价
23、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定,必须经通过。
A:与会业主所持投票权1/2以上
B:与会业主所持投票权2/3以上
C:全体业主所持投票权1/2以上
D:全体业主所持投票权2/3以上
E:执行层的组织协调
24、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》,下列关于估价专家鉴定的表述中,不正确的是__。
A.估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B.估价报告存在技术问题的,估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C.估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告
D.估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内,出具书面鉴定意见
25、下列不属于住房公积金归集内容的是。
A:缴存住房公积金的对象
B:缴存住房公积金的工资基数
C:缴存比例
D:公积金使用
E:执行层的组织协调
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括:地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是: ①商品交换的任何场所; ②使商品交易双方接触的任何安排; ③商品交换关系的总和; ④连接商品生产者的桥梁; ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括:有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括:买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备:买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备:买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性:①不可移动性(决定了房地产市场是一个地区性市场);②独一无二性(相同的房地产不可能出现大量供给);③寿命长久性;④数量有限性;⑤用途多样性;⑥相互影响性(外部影响性);⑦易受限制性;⑧价值高大性;⑨难以变现性;⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点:①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动,只能是无形权益的转移;②交易的对象非标准化,是一个产品差异化的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多地受到法规政策的影响和限制;⑥一般人非经常性参与;⑦交易的金额较大,依耐于金融机构的支持与配合;⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类: 1、按用途(功能)可分为:居住房地产市场和非居住房地产市场; 2、按档次可分为:高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场; 3、按区域范围可分为:整体房地产市场和区域房地产市场; 4、按交易方式可分为:房地产买卖市场和房地产租赁市场; 5、按交易目的可分为:房地产使用市场和房地产投资市场; 6、按流转次数可分为:房地产一级市场(为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(为新
2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师,案例这一门我觉得有点无头绪,复习时都要看哪几本书?怎么看?谢谢 答:《案例分析》复习的时候应当看4本书:《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》,另外,可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书,建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则,纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好,案例分析主观题较多,答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢? 答:(1)尽量多回答要点,相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分: (2)有把握的要点先同答,不要在答题线外答题,否则无分。 (3)相同的要点不要占2个答题线的位置,这样会挤占其他答题位置; 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 (4)具体如何寻找答题点,要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤:听说估价师的案例教材编得漏洞百出,有很多不妥之处,看了会不会受些误倒? 答:案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告,因此,多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析,或者不是所在章节论述的重点,就会不再提出。所以,大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识:即:案例并不是范例!千万不要把2者划等号。要说范例,在教材最后有一个正确的范例,可做参考。至于前面的若干案例,大家重点是去学习篇后的分析,掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法,来得到估价对象客观合理价格的。当然,教材中也存在疏漏和前后描述不一之处,对这些错误,大家可以向中国房地产估价师学会反映,以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话,出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话,那我们全体学员就没必要参加了,是否有道理,铁老师? 答:我好像从没说过这些话吧?我仅仅是说:出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方,并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄,你好,我想问一下,我今年只考案例这一门考试,对于制度这不书,是不是要全面系统的记忆,对于理论方法这本书,要不要把书上的计算题再做一下,请指教!!不胜感谢!! 答:如果你只剩案例一门没过了,应当说是一件好事。因为,案例是开卷考试,你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了,也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点,就是重点在估价的实际运用上! 6、当第三本书与案例分析有冲突时,估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个?望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答:第三本书(理论方法)有些内容和第四本(案例)有冲突,以第三本为准,第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的,不仅和教材不一致,甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的(而且只说了主要错误,并未指出全部错误) 7、铁锤老师:新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同?什么是招租修正值,它有何用?答:这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范,教材中也没有相关内容,不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。
房地产估价模拟试卷和答案
《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题(共25题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.不动产具有供给有限特性,本质上在于(C )。 A.土地总量有限B.规划限制 C.不动产不可移动D.价值量大 2.某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内阳台建筑面积为10 m2,套内墙体面积为20 m2,分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( D )。 A.1667 元/m2:B.1765元/m2 C.1875元/m2D.2000元/m2 3.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用( B )的行为。 A.宅基地所有权B.空间利用权 C.地役权D.建筑物相邻关系4.某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价( D )。 A.78万元B.882万元 C.1210万元D.1272万元 5.一套建筑囤积为100 m2,单价为2000元/m2的住宅,首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的( C )。 A.实际单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元 B.名义单价为1950元/m2,实际总价为20万元 C.实际单价为2000元/m2,实际总价为20万元 D.名义单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元 6.现实中,不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为(A )。 A.存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B.存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C.存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D.存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易,买卖双方约定:买方付给卖方2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%;若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为( D )元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8.现需评估某宗不动产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1%,2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为( C )。
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后,应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑面积2000㎡,其中1层有600㎡为酒店大堂,900㎡出租用于餐厅和咖啡厅,1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每间建筑面积40㎡;会议室5间,建筑面积共500㎡;自用办公室3间,建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡,同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元,年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元,平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容,请指出错误并改正: 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案: 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复,因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误,不是6007万元,应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/㎡,甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时,因债务纠纷,被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖,成功卖出了8栋,平均成交价格为4000元/㎡,其余
期末考试《房地产估价》(A 卷)参考答案及评分标 准 说明:考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题(在每小题后面的括号内填入判 断结果,你认为正确的用“√”表示,错误的用“×”表示。每题1分,共10分) 1.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。(×) 2.人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。(√) 3.在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(√) 4.在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(×) 5.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。(×) 6.如果可比实例的交易时点与估价时点不同,则必须进行交易日期修正。(×) 7.某一地带有一铁路,这一地带如果作为 居民区,铁路就可能成为增值因素。(×) 8.运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。(×) 二、单选题(下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的,请把正确答案填在括号中。每题1.5分,共15分) 1.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( D )。 2.( B )限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3.收益法适用的条件是房地产的( D )。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4.直线趋势法公式y=a+bx 中,x 表示( D )。 A.价格 B.常数 C.价格
变动率 D.时间 5.拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为(A ) A.拍卖价格>招标价格>协议价格 B.拍卖价格>协议价格>招标价格 C.招标价格>拍卖价格>协议价格 D.招标价格>协议价格>拍卖价格 6.房地产价格实质上是房地产的( B )的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是( C )。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8.市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9.某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险,起投保价值应为( B )万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减量趋势法估计,该房地 产于1999年的价格为( B )元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题(每题5分,共15分) 1.城市基准地价评估步骤一般包括哪些? 答:①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。(1分) ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。(1分) ⑤计算区段地价。(1分) ⑥确定基准地价。(1分) ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 (1分) 2.选取的可比实例应符合哪些方面的要 求? 答:选取的可比实例应符合4个方面 的要求: ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近,即为估价对象的类 似房地产;(2分)
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.关于房地产估价误差的说法,错误的是()。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法,错误的是()。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相; B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法,其主要原因是()。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中,不属于该商业房地产价格自然增值因素的是()。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是()。 A.估价对象距离机场35公里
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定,从(C)开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。 A.1997年下半年 B.1998年上半年 C.1998年下半年 D.1999年 2、下列用地中,不宜划拨供给的是(C)。 A.部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地 C.上市公司保卫科值班室建设用地 D.科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前(D)申请续期。 A.15日 B.3个月 C.6个月 D.1年 5、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是(C)。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为(B)。 A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人( A )。 A.有权退房,但应承担违约责任 B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失 D.无权退房 8、转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A.30 B.45 C.60 D.90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A.城市市区、郊区 B.城市市区、城市行政区域内 C.城前市区、郊区以及城市行政区域内 D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城,该县单独编制的历史文化名城保护规划,应报(D)审批。 A.上一级城市人民政府 B.省人民政府 C.国务院 D.建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后,因故不能按期开工,可申请延期,延期(C)。 A.以一次为限,不超过3个月 B.以一次为限,不超过6个月 C.以两次为限,每次不超过3个月 D.以两次为限,每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定,住房置业担保公司提供的担保是(C)担保。 A.一般保证 B.贷款人、保证人分担责任的比例保证 C.连带责任保证 D.信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中,不正确的是(B)。 A.有不少于1000万元人民币的实有资本 B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
2014年考试真题 一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日,评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/㎡为由,对估价结果提出异议,人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅,2014年7月底竣工并开始销售,销售活动中优惠力度较大。经复核,甲机构维持原估价结果,并对异议进行了书面回复。请问: 1.甲机构书面回复的致函对象是谁? 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些? (二)某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值,价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得,2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料,项目实际已支出成本为2800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本(注:应为建设成本,下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实,认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况,在采用成本法估价时,确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问: 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误? 2.在正确确定重置成本后,还应考虑哪些因素才能测算出成本价值? (三)某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时,设定同一价值时点,对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元,被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证,地上建有10幢房屋。第1~6幢办理了房屋所有权证,其中第1~2幢长期出租,第3~6幢自用;第7~10幢自用但未办理权属登记,估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问: 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些? 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些? 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有:①项目三期是临湖别墅,景观视野比估价对象好,价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅,从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些,价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象,但优惠力度较大,评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的,成新率高于估价对象,不论是用成本法还是比较法估价,这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同,在用成本法计算时,这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有:①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算,而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项,不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外,还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点,终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后,还应考虑建筑物折旧因素,扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1~6幢办理了房屋所有权证的房屋,征收评估的估价对象房屋为第1~10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记,没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下,抵押价值低于征收补偿价值主要原因有:①抵押价值要遵循谨慎原则,比正常市场价值低,征收补偿价值是市场价值,并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权,或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
期末考试《房地产估价》(A 卷)参 考 答 案及 评 分标 准 说明:考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题(在每小题后面的括号内 填入判断结果,你认为正确的用“√”表示,错误的用“×”表示。每题1分,共10分) 1.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。(×) 2.人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。(√) 3.在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(√) 4.在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(×) 5.估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。(×) 6.如果可比实例的交易时点与估价时 7.某一地带有一铁路,这一地带如果作为居民区,铁路就可能成为增值因素。(×) 8.运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。(×) 9.房地产的特性主要取决于建筑物的特性,是以建筑物的特性为基础的。(×) 10.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。(×) 二、单选题(下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的,请把正确答案填在括号中。每题分,共15分)
1.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( D )。 2.( B )限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3.收益法适用的条件是房地产的 ( D )。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4.直线趋势法公式y=a+bx中,x表 示( D )。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5.拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为(A ) A.拍卖价格>招标价格>协议价格 B.拍卖价格>协议价格>招标价格 C.招标价格>拍卖价格>协议价格 D.招标价格>协议价格>拍卖价格6.房地产价格实质上是房地产的( B )的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是( C )。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8.市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9.某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险,起投保价值应为( B )万元。 10.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案:C 6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案:B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
案例分析大总结(两套总结版本) 总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 (3)表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 (3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。 (5)正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 (6)资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 (1)修正系数的确定没有充足的理由 (2)比较实例的数量不够,即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 (4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可
一、单选题(每题2分) 第1题:对于少数保密性很强的建设工程,或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程,一般采用()招投标。 A.邀请 B.要约 C.协议 D.公开 【正确答案】:C 第2题:工程建设完成后,单项工程经过共同验收,验收合格者由验收单位填写验收证书,由()发给工程质量等级证书。 A.验收单位 B.建设委员会 C.工商管理部门 D.质量监督部门 【正确答案】:D 第3题:以居住生活单元和居住小区为基本单位来组织居住区,其规划结构形式为()。 A.居住生活单元一居住区一居住小区 B.居住区一居住小区~居住生活单元 C.居住小区一居住生活单元一居住区 D.居住生活单元一居住区一居住小区 【正确答案】:B 第4题:房地产开发项目管理以()负责制为基础,()在人际关系协调过程中处于核心地位。 A.董事长,总经理 B.总经理,总经理 C.项目经理,项目经理 D.总经理,项目经理
【正确答案】:C 第5题:房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型,这一工程项目管理系统不包括()。 A.质量控制系统 B.售后保证系统 C.人、财、物控制系统 D.工程进度计划控制系统 【正确答案】:B 第6题:下列不属于房地产开发可行性研究的阶段是()。 A.项目评估决策 B.投机机会研究 C.初步可行性研究 D.详细可行性研究 【正确答案】:B 第7题:房地产开发项目前期费用中,可行性研究费占项目总投资的()元。 A.1—3万 B.3-5万 C.5~6万 D.5-10万 【正确答案】:C 第8题:标底是根据招标工程的(),在考虑到发包和承包双方单位利益的前提下合理确定的,在开标前标底应该严格保密,不得泄漏。 A.总概算情况 B.总结算价格 C.总实际价格 D.总计划价格 【正确答案】:A
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是()。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归()所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是()年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起()日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金()以下的土地闲置费。 A.5%
B.10% C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到()土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合()规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有()的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是()。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同()。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权
06年房地产估价师案例分析真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题(共3题,每题10分) (一)某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问: 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定,在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选,或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定
以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准; 对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估; 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的,按协商结果确定; 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。 (二)2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问: 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的
目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2,包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问: 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘,搜集资料综合评价完成评估,而不是单纯按委托方提供的数据计算。
2011电大《房地产估价》期末试题及答案 一、填空题(每空2分,共30分) 1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何,关键取决于两个预测:是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式;是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 3、城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、收益性房地产价值的高低取决于:可获净收益的大小;可获净收益期限的长短;可获该净收益的可靠性。 5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 6、某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使权手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为52年。 7、某宗房地产的各层建筑面积相等,建筑层数为6层,建筑密度为50%,土地单价为3000元/平方米,则其楼面地价为1000元/平方米。 二、选择题(每小题 2分,共10分) 1、下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是 B 。 A、某标准厂房 B、某酒厂厂房 C、某待出让土地 D、某写字楼 2、某宗土地总面积1000平方米,容积率为4,对应的土地单价为500元/平方米,现允许将容积率增加到5,则应补地价的总价为 B 。 A、15 B、12.5 C、12 D、14.5 3、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取A净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92. 5、98.1(以2007年1月1日为100)。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米,对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为C元/平方米。 A、1376 B、2308
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况
4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:(
A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价