德思勤城市综合体京基金融中心kkmall案例研究

地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理
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KK-Mall京基百纳空间案例
德思勤·深圳 2011年3月
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京基百纳空间KK-Mall案例
11 22 33
项目概况 KK-mall 楼层分布 KK-mall 业态比例
44 KK-mall 招商 55 KK-mall SWOT分析 66 77
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KK-mall 人车动线 KK-mall 图片展示
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京基100金融中心项目概况
开发商： 深圳市蔡屋围实业股份公司 京基集团有限公司 承建商： 中国建筑第四工程局 建筑设计单位： 英国泰瑞法瑞(TFP)设计公司香港分公司 英国ＡＲＵＰ、美国ＬＬＡ 华森建筑与工程设计顾问有限公司 广州容柏生建筑工程设计事务所 结构/机电设计： 英国奥雅纳(Arup)香港公司 物业管理公司： 京基物业管理有限公司
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京基100金融中心项目概况
京基金融中心广场位于深圳罗湖金融、文化中 心区，为旧城改造项目，占地4.7万㎡，总建 筑面积约584642 ㎡，总投资约50亿元人民 币，是集甲级写字楼、超五星级豪华酒店、大 型购物中心（KK- mall-京基·百纳空间） 、 商务公寓、精品住宅为一体的城市商业综合 体；京基100主体建筑高度441.8M，总层数 为100层，目前属于深圳第一 高楼。
京基金融中心由深圳市蔡屋围实业股份公司与 京基集团合作建设，是集购物、娱乐、餐饮、 商务、居住、旅游、文化等多种功能于一体的 超大型都市场综合体项目；京基金融中心由超 高层建筑京基100+六栋京基公寓（回迁安置 房）+大型购物中心（KK-Mall）三大功能配 套部分组成。
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写字楼
公寓
KK-MALL
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京基100写字楼概况
京基100写字楼面积326200 ㎡ ，1至4层为 商业层、5至74层为办公层、75至94层为酒 店（瑞吉酒店）；95至100层为顶部蛋形观 光餐厅。其中在75层将修建一个大型游泳 池，这也将是深圳最高的泳池。而酒店的 大堂实行“倒挂式”，设置在94层，这也 将是深圳最高的酒店大堂。作为金融聚集 地，大厦的5-7层将专门设为“交易层”， 用于证券交易使用。 京基100写字楼采取持有物业纯租赁模式， 目前写字楼对外的招租条件： 租 金：现阶段接受租户登记，租金范围 150-220元/㎡； 管理费：物业管理费按建面32元/㎡收取， 包含中央空调使用，电费由租户承担； 写字楼面积：105-120㎡ /间； 租赁押金：按两个租金收取； 使用率：65%； 计划2011年10月封顶，2011年10月入伙
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95-100观光 餐厅
75-98层五 星级酒店
6-74层为 写字楼
7栋回迁安置楼
五层国际 会议中心 1-4层为商业
KKMALL
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京基100案命由来
京基深圳“第一高楼”地标建筑， 于2010年9月16日 面向社会推出案名万元征集活动后，吸引国内各届人 士的广泛关注与积极参与;截止2010年9月26日24：00 时，京基共收到符合要求的命名邮件及传真达4300封 案名共两万余组,通过戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联 行、第一太平戴维斯等国际知名地产专业机构及地产 界相关专业人士共同组成的专家评审团,最终以陈昌扬 先生(广州塔的命名者) 的“京基100”这一案名脱颖 而出，拔得头筹。 一是100在中国传统文化中寓意圆满、完美，公司本 着负责的态度，对大厦寄予了很高的期望，矢志将深 圳第一高楼打造成深圳改革开放三十年这幅恢弘画卷 中最完美的一笔，也为全体深圳市民提交一张满分的 答卷，故取“100”之名;二是0到1是第一个阶段，1 到100是第二个阶段。0到1象征着项目创建时京基人 的勇气和开拓精神，敢为深圳之先。而1到100则是 一个坚守理想、实现价值的过程，它充满着艰辛和韧 性，直至成功。
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KK-Mall购物中心概况
?位置：位于深圳罗湖区深蔡屋围大 剧院旁京基金融中心 ?购物中心总建筑面积：83500 ?楼层：购物中心B1F—4F ?楼层高度：楼层净高5.6-6.5m ?场内通道宽度：330cm ?购物中心使用率：小面积商铺 50%，1000㎡以上加上公摊面积 使用率能达到55%； ?车位数：B2、B3层共计2101个 车位，与京基100写字楼、及住 宅共用 ?经营管理：京基百纳商业管理 公司 ?开业时间：2010年11月26日 KK-MALL是深圳京基集团继红树湾圈 “京基百纳广场”成功之后第二个大型商业购物中心。 商业定位：以年青时尚为主题， 打造深圳首个中高端国际时尚精品购物中心。
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KK-Mall案名由来
据了解ＫＫ ｍａｌｌ名称中之“ＫＫ”除了显 示项目是京基（ＫｉｎｇＫｅｙ）开发的，也代 表尊贵的，荟萃国际商业精华的意思，一个富含 国际时尚意味，品质感十足的Ｍａｌｌ空间。同 时亦表示此项目日后将成为深圳中高档购物中心 的又一新亮点。未来将以“时尚的高端，潮流的 前尚”为营商主旨，努力创建深圳购物中心新体 验消费模式。
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KK-Mall购物中心区位
中信 广 场
1.3公里
1.7 公 里
0m 29
480m
万象 城
KK-MALL地处罗湖金融、文化中心区，比邻深圳大剧院，项目离深南大道直线距离290M， 中信城市广场1300M，万象城480M；此商圈虽具有浓厚的商业氛围，同时存在非常激烈的 商业竞争，KK-MALL购物中心为了寻找市场锲机点，与中信和万象城采取差异化定位，以国 际中高端年青时尚为主题来占领市场。
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京基百纳空间KK-Mall案例
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项目概况 KK-mall 楼层分布 KK-mall 业态比例
44 KK-mall 招商 55 KK-mall SWOT分析 66 77
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KK-mall 人车动线 KK-mall 图片展示
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KK-Mall
定位 面积㎡ 商家数量 品牌
B1楼层—生活空间
国际生活馆 商业实用面积约:7461.20 共计17户；其中餐饮8户，零售9户 H&M、SEPHORA、ZARA、MANGO、WATSONS、IZZUE、ARMANI EXCHANGE 、Bit超市、石名家、翡翠拉面小笼包、面点王、85度C 、Pizza Hut、元気寿司、Burger King、自然派 业态 业种 零售、特色餐饮为主 超市、服饰、礼品、美食
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KK-Mall
B1楼层—生活空间 业态业种及商铺实用面积
H&M 602.18㎡ 192.21㎡ 495.77㎡ 89.22㎡ 114.16㎡
Burger King 190.34㎡ 自然派 元気寿司 Pizza Hut 85度C 33.78㎡ 187.13㎡ 265.42㎡ 124.30 ㎡
SEPHORA ZARA MANGO 屈臣氏
面点王 IZZUE
267.08㎡ 515.61㎡
翡翠拉面小笼包 332.86 ㎡
ARMANI EXCHANGE 107.60㎡
石名家
317.44 ㎡
BLt 超市 3626.40 ㎡
餐饮 银行/配套服务 精品/家居生活/ 数码影音/休闲娱乐 尚未营业 的铺位
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服装/鞋/包
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KK-Mall
定位 面积㎡ 商家数量
L1楼层—精品空间
国际精品馆 商业实用面积约:5725.31 业态 业种 零售、餐饮及金融配套业态 国际一线精品服饰、银行、西餐
共计30户；其中餐饮1户，银行2户、零售服饰27户 ARMANI COLLEZIONI、 CERRUTI 1881、Gieves& Hewkes、LLOYD、 ENZO 、KENT&CURWEN、 Harmont & Blaine、Aquascutum、 Brooks Brothers、 Calvin Klein、星巴克、 O‘BRIEN、VERSACE、Lladro、 Massimo Dutti、TUMI、 MC·CHOICE、PORTS、华夏银行、 PAUL&JOE、 FURLA、FRATELLI ROSSETTI、VDP、 VERTU 、ANTEPRIMA、 MODN WATCH、1881皮具、S·T·Dupont、周大福、中国银行
品牌
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KK-Mall
FURLA PAUL&JOE PORTS 华夏银行
L1楼层—精品空间
77.93 ㎡ 124.57㎡ 263.23㎡ 349.78㎡
业态业种及商铺实用面积
FRATELLI ROSSETTI 89.05 ㎡ VDP ANTEPRIMA 中国银行 MODN WATCH VERTU 1881皮具 S·T·Dupont KENT&CURWEN 105.05 ㎡ 73.06 ㎡ 68.35 ㎡ 81.83 ㎡ 134.66 ㎡ 35.54 ㎡ 39.72 ㎡ 29.39 ㎡
MC·CHOICE 70.39㎡ TUMI 57.96 ㎡ 440.75㎡ Lladro VERSACE 117.52 ㎡ 80.12 ㎡
Massimo Dutti
ARMANI 191.02㎡
O’BRIEN 95.73 ㎡ 星巴克 247.17㎡ 150.19 ㎡
CERRUTI 1881 Harmont & Blaine 136.52 ㎡ LLOYD
105.27 ㎡
Calvin Klein
Gieves& Hawkes 99.31 ㎡ 70.67 ㎡ 178.29
Brooks Brothers 112.05 ㎡ 周大福 190.96 ㎡ Aquascutum
银行/配套服务
124.73 ㎡
ENZO
㎡
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精品/家居生活/ 数码影音/休闲娱乐
尚未营业 page16 的铺位

KK-Mall L2楼层—时尚空间
定位 面积㎡ 国际时尚馆 商业实用面积约:10872.81 业态 业种 零售、概念餐饮、休闲娱乐、配套 商业 国际二线服饰、概念餐饮、精品百 货
商家数量 共计26户；其中休闲娱乐2户、餐饮2户、零售22户 品牌
NOVO、INTERMEZZO、LA FEE MARABOUTEE、7 for all mankind、MARCCAIN、 LIU·JO、HAZZYS、 Calvin klein Underwear、AEVUM SPA、鼎悦坊、深名人食府、 VJC、Cabbeeen chic、 MUX、BRAUN BUFFEL、 GCI collezione、 SCOFLELD、 UM、LACOSTE、PIERO GUIDI、i·t、 COCKTAILA·T by Atsuro TAYAMA 、GSD、 ARMANI JEANS、 Calvin Klein Jeans、GUESS
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KK-Mall L2楼层—时尚空间
Calvin Klein Jeans ARMANI JEANS 194.99 ㎡ 114.56 ㎡ 198.35 ㎡
业态业种及商铺实用面积
GUESS 70.04 ㎡
Cabbeeen chic 143.83㎡ 中国银行 VJC 303.26 ㎡ 45.52 ㎡
COCKTAILA.T by Atsuro TAYAMA GSD i.T PIERO GUIDI LACOSTE UM SCOFLELD 255.57 ㎡ 719.72 ㎡ 103.09 ㎡ 121.90 ㎡ 148.38 ㎡
BRAUN BUFFEL 55.69 ㎡ MUX 88.10 ㎡
GCI collezione 44.30 ㎡ NOVO INTERMEZZO 2177.55 ㎡ 150.27 ㎡ 102.15 ㎡ 162.98 ㎡
175.72 ㎡ LA FEE MARABOUTEE 7 for all mankind 鼎悦坊 MARCCAIN LIU·JO
深名人食府 1708.91㎡ AEVUM SPA 844.74 ㎡
Calvin klein Underwear 95.05 ㎡ HAZZYS 164.40 ㎡
1881.64 ㎡ 183.75 ㎡ 182.24 ㎡
尚未营业 page18 的铺位
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银行/配套服务
精品/家居生活/ 数码影音/休闲娱乐

KK-Mall L3楼层—潮流空间
定位 面积㎡ 商家数量 国际潮流馆 商业实用面积约:12432.39 业态 零售、餐饮、休闲娱乐、配套商业 业种 休闲服饰、概念店、餐饮、精品百 货
共计31户；其中餐饮2户、休闲娱乐2户、配套商业1户、零售26户
NOVO、mademoiselle、 SIERLI.COLLECTION、Masfer.su、INSUN、AMASS、 JETEZO、PSALTER、Di Caro、舞鹤、 Best Pals、ME&CITY KIDS、天才地久优优宝 贝（儿童、婚纱摄影）、 MONNALISA、星际传奇、 Combi、Mind Bridge、 TBF、Ashworth、ELEGANT.PROSPER、 Embry Form、BERNIS、EEE、Map by BELLE 、Timberland、 SKAP、ORIGIN、俏江南、 AIGLE、MEPHISTO、ACE、
品牌
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KK-Mall L3楼层—潮流空间
EEE BERNIS Embry Form 26.09 ㎡ 100.60 ㎡ 307.69 ㎡
业态业种及商铺实用面积
Map by BELLE 508.17㎡ Timberland 93.69 ㎡ SKAP 121.51 ㎡ 俏江南 994.46 ㎡ ORIGIN 176.29 ㎡ AIGLE 77 ㎡ ACE 14.07 ㎡
ELEGANT.PROSPER 413.64 ㎡ TBF Mind Bridge Combi MONNALISA 星际传奇 152.46 ㎡ 69.50 ㎡ 42.14 ㎡ 90.93 ㎡ 2824.02 ㎡
MEPHISTO 48.15㎡ Ashworth 46.86 ㎡ NOVO Mademoiselle 1950.27 ㎡ 141.12 ㎡
天才地久 优优宝贝 545.62㎡
ME&CITY KIDS Best Pals Di Caro JETEZO AMASS
200.10 ㎡ 187.25 ㎡ 47.60 ㎡ 173.85 ㎡ INSUN 143.47 ㎡ 169.34 ㎡
SIERLI.COLLECTION 102.31 ㎡ Masfer.su 151.69 ㎡
舞鹤日本料理 2023.64 ㎡ PSALTER 161.34 ㎡
尚未营业 page20 的铺位
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服装/鞋/包
餐饮
银行/配套服务
精品/家居生活/ 数码影音/休闲娱乐

城市商业综合体项目的风险规避研究

我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这

城市综合体开发模式初探

城市综合体开发模式初探龚伟广州富力地产股份有限公司 伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式—— —城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 一、城市综合体的来源 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 工业革命前，主要生产方式是以家庭为单位的手工业生产方式，各生产者之间为了互通有无渐渐形成了“集市”；工业革命带来了机器化大生产，在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随着科学技术的发展进步，资本和劳动力源源不断涌进城市，城市的政治优势也逐渐被商业、交通、信息优势所取代，一个商业中心已经远远不能满足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以城市中心为原点逐渐向四周扩散，这样在非城市中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及生活中心，有的甚至发展为相当规模的卫星城，于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随着城市化的进程慢慢形成了。 城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为，城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外，至少还有以下三方面的优势： 一是，城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一，需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要，然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设，因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱，而城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后，才做出整体、系统的规划与设计，故恰好能弥补传统开发模式的不足。 二是，城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场客户群体。因此，城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。例如，广州的万达广场、深圳的华润万象城等，一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。 三是，城市综合体开发还有利于缓解城市 的

城市综合体开发的法律风险分析及防范对策—

随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强，使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移，其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。 一、城市综合体及其特点 所谓城市综合体，还有许多别的称呼，如：商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。目前，并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。根据目前房地产开发企业的一般理解，城市综合体简称HOPSCA，即将酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心/会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。一般情况下，一个城市综合体至少组合了上述功能中三种，并且以一种功能为主，多种功能配套的形式存在。 城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体，各种功能之间互相联系，互为补充，在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。形成了以下特点：（1）容量巨大性。（2）规划设计复杂性。（3）物业形态众多。（4）投资资金大且收益回收周期长。（5）建设周期长。（6）运营管理复杂。（7）涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。 二、我国 2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城市综合体的开发进行了一次普查和调研，指出了我国城市综合体的开发情况如下： 1. 大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资

金实力和开发经验的大型房地产开发企业。其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。 2. 杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土房产商也进入外地连锁开发行业。业态主要以住宅和购物中心为主。 3. 面积在50万平方米以下的城市综合体，主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。 4. 外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配套写字楼和住宅。 5. 目前我国城市综合体主要集中在华东地区、华北地区的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区江苏的苏州和无锡外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。 6. 我国城市综合体的开发基本成为众多品牌实力房产商的主流开发模式。除了一直以房产商业地产闻名的万达，近来，保利、万科、金地等知名房产商均高调宣布进军城市综合体的开发。 三、城市综合体开发过程中易产生的法律风险类型 1. 宏观调控政策的风险。宏观调控政策是指国家行政机关利用行政或经济政策对某些过热的市场进行干涉的方法从而使这类市场内的投资风险增加。比较常见的行政调控手段有交易限制和行业准入。比如，国家各机关及各地政府最近针对住宅类房屋的买卖采取的各种限制性措施和手段。由于城市综合体物业形态众多的特点，决定了无论投资、

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。

日本城市：东京、福港、京都 中方城市：北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 1.交通枢纽型城市综合体

城市综合体的发展过程分析

理论探讨 随着时代前进与经济发展，城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式［１］。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体，又称ＨＯＰＳＣＡ，是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说，城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。 一、西方城市综合体的发展 （一）城市综合体的起源：建筑综合群 从城市产生之时起，城市化进程就已经开始。然而，农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集，导致城市产业结构简单，城市规模普遍较小，城市性质、功能单一，对外辐射能力较弱，人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程，仅在某些较为先进的大城市，出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群，如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。 （二）现代城市综合体的雏形：单功能综合体 １８世纪６０年代，工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合，使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此，传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破，城市结构和规模都发生了急剧的改变。 同时，由于城市中拥有较多的就业机会，较好的社会服务保障制度，较高的薪金待遇，这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会，随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”，１９世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到２０世纪２０年代，在国际现代建筑协会（ＣＩＡＭ）的倡导下，城市逐步脱离古典主义传统，向功能主义形体化方向迈进［７］。　城市开始出现功能分区的综合体： （１）大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度，人们对住房的需求不断上升，再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响，西方社会开始出现“邻里单位模式”，以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境，典型如法国马赛公寓。 （２）工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的，以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例，防止城市功能的混乱，却易使城市发展偏向单一化，导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”，从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割，相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。 （三）二战结束后城市综合体的缓慢发展 １９４５年二次大战后，由于工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达６０％以上。“城市病”更加严重，市中心区聚集了大量的低收入者，人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面，汽车工业得到长足发展，中产阶级普遍拥有私人汽车，大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加，人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点，这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。 郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响，如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等，但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体，由于中产阶级搬到郊区居住后，强烈要求从各方面提高生活舒适度，城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来，如美国的休斯顿长廊（Ｔｈｅ　Ｇａｌｌｅｒｉａ　Ｈｕｓｔｏｎ）。 然而，由于大量的城市高收入人口外流，分散到城市周边，却并没有形成一个中心区或城市新区，同时还带走了城市的商业和服务业，城区中主要居住者都是低收入阶层，这些在一定程度上都致使了城市的衰落，对城市的发展产生了严重阻碍。 另外，“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素，抽取了组织结构中最有效的表象成分，却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理［６］。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此，１９６０年以来，西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念，并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性，讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。 总之，这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。 （四）现代城市综合体的盛行：２０世纪７０年代至今 ７０年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求，成为城市综合体开发建设的催化剂。 另外，第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替，这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。 与此同时，技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高２－３倍的闲暇时间。因此，人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容，如求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。 居住空间的构建模式也发生了根本变化，在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等，即在居住空间中融入多种城市职能，比如办公、小型工业、多种服务设施，同时将多种功能立体化地进行组织。　城市综合体开始在西方国家大量兴起，例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。 二、中国城市综合体的发展 按照特定的历史背景，中国的城市化可分为以下四个阶段［４］： （１）１９４９年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础，另外，几千年自给自足的小农经济，也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。 （２）１９４９年至１９７８年，中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。 （３）１９７８年改革开放以来，随着我国城乡户籍制度等政策的调整，工业化进程的加快，特别是乡镇企业的“异军突起”，吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移，带动了小城镇的迅速发展，中国的城市化水平有了较大提高。 （４）２０００年后，中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段，并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力，目前我国的城市化率已接近４６％。 然而，由于中国城市化进程整体的缓慢，城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。 （一）中国早期的建筑综合体 城市综合体的发展过程分析 曾 月 中海物业管理有限公司 【摘 要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来，城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景，分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展，揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系，以及城市综合体对城市发展的重要性。 【关键词】城市综合体 城市化 发展过程 ２０１１．　０１２４１

城市综合体及其开发模式

【商业地产】城市综合体及其开发模式 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。 所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 促成因素 1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造） 2.城市框架拉大 3.交通体系完善 4.土地价值上涨 5.城市居民需求 产品构成 从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。 功能组合 包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。 项目类型 按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；

按规模划分为：大型、中型、小型； 按形状划分为：点式、线式、板式； 按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型； 开发要求 大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。 首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。 其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。 再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。最后，为满足城市精英阶层的居住。、消费、休闲、娱乐、社交等多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中一般具备一定规模的大型购物中心、星级酒店与国际化写字楼。 属性空间 城市综合体作为一种投资模型，其自身拥有四重主要的属性空间： 1.可售部分可回收现金流 2.持有部分拥有稳定的租金回报、收益 3.若企业开发多个综合体项目，当租金回报达到一定水平，资产包达20-30亿，即可作为上市IPO借壳上市 4.资产可作为银行的贷款抵押 开发模式 城市综合体的开发模式大致可分为四类： 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式

城市综合体景观设计要点

城市综合体景观设计要点 一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分，城市综合体景观设计，又是一个城市商业街景观设计规划的点睛之笔，一条商业街在进行了整体的规划之后。在整个商业街的设计中，首先必须要保证规划设计的科学性，其次要有弹性设计的部分，以遍在以后的招商中做出适当的调整。 城市综合体以超大的空间尺度、地标式的城市建筑、现代化的城市景观等为主要特征，代表了一个城市发展的面貌。 准确的商业定位 商业综合体是一种复合型的表现与复合型的地产，其中包括传统的商业、会展、办公、停车等多种的相关产业形成明显的业态组合形式，同时每一个产业都可以单独成为个体存在。其整体定位是十分重要的。 定位应基于几个方面： 第一，本地区城市历史的渊源和资源。景观设计往往要与文化和历史相关联; 第二，要考虑自己的商圈，可以在城市的交通枢纽地区，也可在城市的开发区或新城市的中心地区，或者选择在商业街区和商业集群的地方，此外也适用于休闲设施和会展设施较全的地区。 这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，进行一定的辐射，如果定位准确，辐射的范围就可能很广，日后经营的范围中的销售也会有很多的便利。 “以人为本”设计理念 商业街是人流相对集中的地方，人们出入商场，忙于购物和娱乐，很容易产生心理上的紧张情绪，通过自然环境的介入，可以大大缓解这种紧张情绪，创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。 朝向自然景观的商业区最适合当地人的思维及喜好，这是一种可以同时交流享用的街道、漫步路，水道、广场和公共绿色空间等区域，多一些景观、多一些休息椅、多一些盲人道，会给你的商业街景观设计增色不少。人们可以在这里用餐、娱乐、购物、工作、休闲放松。 例如在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因，使人们喜爱停留的区域。 营造现代、时尚景观氛围 城市综合体代表了一个城市的发展水平与现代化的面貌。商业街的氛围也是非常重要的，同时商业街对商业氛围也要求非常高，应用当代艺术，体现景观艺术气息，为城市注入了新的活力。如通过标志物、

开发城市综合体的流程

【专题9-2】开发城市商业综合体的流程 城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与**单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表 现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综

全国与宁波城市综合体发展的趋势特点

全国与宁波城市综合体发展的趋势特 点 发布处室：重项办发布日期：2011-11-01 点击数：1405 【字体：大中小】保护视力色： 城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上，各功能之间有机联系、相互助益，规模体量大、交通衔接好，且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看，这一城市建设开发方式起源于西方国家，在我国兴起和发展的时间并不长，但近年来发展迅速，呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。 一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点 （一）从发展阶段来看，我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明，当城市人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步发展阶段，而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前，我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求，城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐，许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且，随着我国新型城市化进程的快速推进，将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此，在某种意义上，我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。 （二）从实践进展来看，我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据《2009年中国城市综合体开发调研报告》和《2010年中国城市综合体专业研究报告》，目前国内城市综合体发展可以分为四个层次：一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列，它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体，如北

城市综合体景观设计研究

城市综合体景观设计研究 摘要：指出了随着时代的进步和发展，越来越多的商业综合体出现在我们的城市，景观中的铺装形式和材料也越来越多，而关于城市综合体的景观设计中的铺装研究并不多见。基于此，以郑州市升龙天汇广场的铺装为案例，分别从各个分区的不同铺装形式研究了商业综合体的景观设计中硬质铺装的特点及方法，以期为今后城市综合体的景观中的硬质铺装设计提供借鉴。 关键词：商业综合体；升龙天汇广场；硬质铺装；景观设计 １城市综合体景观设计中的铺装的作用 城市综合体是在城市的一个区域范围内，由多个建筑群体建成的集合了商业、住宅、办公、酒店、娱乐等多种城市功能的城市商业中心［１］。铺装是城市综合体的景观中重要的元素，是人们体验景观最直接的载体［２］，优秀的铺装设计是与周围环境相协调，不仅满足功能上的需求，更重视审美的需求。 ２城市综合体景观设计中铺装的功能 ２．１空间的分隔 城市综合体中的铺装样式多样、材料多样、铺设方法多样［４］，由这些不同样式不同材料的铺装相结合，形成一条隐形的边界线，自动划分了不同的区域空间。通常两种或多种不同功能的空间会使用不同的铺装样式或者不同的铺装材料。

２．２游览路线的引导 景观中的游览路线都是由不同的铺装面形成的园路，这些路面的铺装的样式、纹理和材料往往具有导向性［５］，所以由铺装的材料和大小区别出一级道路、二级道路和游步道等。城市综合体中的园路铺装通常和广场相连，不同的广场的性质也可以由铺装表现，人们通过不同的铺装与心理反应选择自己需要到达的空间。 ２．３主题的升华 优秀的景观铺装可以烘托场地的气氛［６］，通常由当地的地域文化演变成的特殊符号或者图案运用到铺装上，是常见的在场地中表现地域文化的景观设计手法。利用铺装图案传达场地的主题定位，有韵律的、节奏性的铺装还能丰富景观的层次，增加人们体验景观的愉悦感。 ３升龙天汇广场景观硬质铺装设计 ３．１项目分析 ３．１．１基地分析升龙天汇广场位于河南省郑州市，基地位于冉屯里路和朱庄大街西侧，高档住宅、商业中心、商务办公楼，此项目是郑州最大最具特色的国际生活体验中心。３．１．２场地分析场地由４条市政道路围合而成，地理位置及交通条件较为便利。场地分为Ｃ－０３－１地块与Ｃ－０３－２地块。Ｃ－０３－１地块主要是商业办公楼区，景观用地面积５２５２．０３ｍ２，绿化面积１８４８．７ｍ２；Ｃ－０３－２地块主要为住宅、幼儿园、门诊所、派出所等配套区，景观用地面积２３８３６．１３ｍ２，其中绿化面积１

《城市综合体开发与运营》

【城市综合体开发与运营】读书报告 简要说明：通过课堂对城市开发的学习，课后我查阅了相关资料，对城市综合体的开发背景、发展历程、开发要素以及国内几个典型的城市综合体项目进行了研究分析，现将心得体会：以“城市综合体的开发模式”为题，写如下报告。 城市综合体的开发模式 【摘要】伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造成”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从多个城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产开发模式，华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局建设。本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进行粗浅探析，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。 一、城市综合体市场要素分析 城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。在国外，城市综合体已经是非常成熟的商业地产模式。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务

为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城市综合体，都具备以下典型特征，即超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等。因此，城市综合体的开发必须具备特定要素。 1.城市综合经济实力强 城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体，一般建筑规模都在数十万平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城市综合体的城市来看，都是北京、上海、深圳、杭州等一线城市。可见，城市综合体与所在城市综合经济实力要相匹配才具备开发条件。 2.区域经济的聚集效应突出 由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群的聚集效应日益显著，“城市———区域”一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能，增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD 的财富中心，成为东莞城市的象征而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，使其成为区域经济的标签。 3.项目选址的要求高 城市综合体的开发对项目选址的要求非常高，从国内外的成功实践来看，几乎所有的城市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先，城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区，区域内要有足够的消费人群；其次，城市综合体要求周边交通便利，保证综合体与城市保持快捷的联系，为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供四通八达的交通组织；再次，城市综合体要处于城市的主力商圈，其中的大型购物中心需要以城市消费力做支撑，否则购物中心的经营就会存在问题。因此，城市综合体的选址至关重要，需要综合考虑地段、交通、商圈等因素。 4.开发商要有雄厚实力和操作经验 从建筑规模上看，城市综合体小则二三十万平方米，大则百万平方米左右，而且物业类型主要是管理难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼及高档住宅；从投资周期看，购物中心和酒店通常要长期持有，只有住宅、写字楼可以开发后快速变现。所以，城市综合体的开发对开发商的资金实力要求较高。

万达商业综合体

吉林华桥外国语学院本科毕业论文 （2010级）

万达商业综合体商业模式与核心竞争力的构建Wanda build commercial complex of the business model and core competitiveness

摘要 自2004年开始，我国商业地产的规模在不断发展壮大，逐渐形成了商业地产风起云涌格局。好的商业地产模式是企业生存的前提和基础，因此研究商业地产的模式对企业生存和发展来说具有重大的现实意义。 优秀的商业地产模式是企业的核心竞争力，房地产企业选择何种商业地产模式，决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否可持续发展。在实践和时间的历程上，万达集团坚持不懈地追求“国际万达百年企业”的宗旨，探索、验证、积累、完善和创造了具有核心竞争力的商业地产模式，创立了以“万达广场”为代表的第三代商业地产的模式—城市综合体，为业界树立了商业地产整合经营的典型。 本文通过分析万达集团的背景、业务布局以及商业地产—城市综合体的模式，并就商业地产发展态势进行了SWOT分析理论分析万达城市综合体开发的优势和劣势，总结出万达集团城市综合体的模式、成功的要素，纳出万达集团城市综合体模式对企业发展战略的重要意义及对我国商业地产发展的启发意义。 关键词：万达集团；商业地产；城市综合体；模式

Abstract Since 2004, the scale of China's commercial real estate continues to grow, gradually formed a commercial real estate surging pattern. Good commercial real estate model is the premise and basis of survival, the study of the commercial real estate model has great practical significance for the survival and development of enterprises. Outstanding commercial real estate model is the core competitiveness of enterprises, real estate companies to choose which mode of commercial real estate type, determining its resilience to the economic cycle, determining its ability to sustainable development. In the course of practice and time, Wanda Group relentlessly pursue " international Wanda century enterprise " the purpose of exploration, validation, accumulation, improve and create a commercial real estate model with core competitiveness, the creation of a " Wanda Plaza " as the third generation model represents commercial real estate - the urban complex, the commercial real estate industry has set a typical integrated operations. This paper analyzes the background of the Wanda Group , layout, and commercial real estate business - urban complex models and commercial real estate development trend analysis conducted SWOT analysis theory Wanda Urban Complex Development strengths and weaknesses , summed up the city's comprehensive body of Wanda Group factor model, successful , satisfied the Wanda Group urban complex model of the importance of enterprise development strategies and instructive for our commercial real estate development. Keywords: Wanda Group；Commercial real estate；Urban complex；Model

城市综合体运营模式分析

城市综合体运营模式解析 城市综合体有三个方面的特点。 第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。这是第一个方面的特点。 第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。相应也导致综合体的密度比较大。还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。 第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。最后导致整体的运营非常复杂。 我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包

城市综合体的研究与规划案例分析

城市综合体的研究与规划案例分析 一、都市综合体的概念 1、都市综合体的定义 “都市综合体”是将都市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等都市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的综合体，并将这些功能空间进行优化组合，存于一个有机系统中。 2、都市综合体的特点 n 规模大。都市综合体项目是站在都市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补性支持，因此其规模通常在50—100万平米。 n 功能性强。通常都市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能互相支持形成整体态势。如酒店、公寓、商场为写字楼的良性进展提供了硬件配套、形象和人气的保证，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。都市综合体的产生是都市经济进展到一定时期的结果。在那个时期，都市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、活动日益活跃，信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必定的趋势。

都市经济的需求，必定要求与之相匹配的满足都市经济需要的建筑，都市综合体便应运而生。 n 商圈核心位置，外部交通优势明显。都市综合体是都市运营进展的必定产物，因此周边的环境必须对它形成有力的支持，便利的交通设施来保证综合体与都市保持紧密的联系，为综合体的零售、办公、居住出行、商务活动、提供四通八达的交通组织。n 内部交通组织自成体系。都市综合提通常通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与都市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形状打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 n 绝对区域地标、都市代表。 二、都市综合体的差不多理论 1、都市综合体的进展历程 2、都市综合体的分类

城市综合体设计任务书审批稿

城市综合体设计任务书 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】

城市综合体设计 指导教师：王承慧雒建利巢耀明吴晓刘博敏 助教：吴迪（研究生） 日期：（2016-2017学年秋季学期) 教学结构框架图 关键词1——高层建筑 超过一定高度和层数的。自2005年起规定超过10层的和超过24米高的其他为高层建筑。高层建筑由于集约利用土地，是用地紧张地区城市建设的必然选择。相较多层建筑，高层建筑在结构、交通、防火等技术规范上有更复杂严格的要求。 关键词2——城市综合体 城市综合体是城市高强度开发的产物，是在有限地段内实现土地经济价值和商业运营价值最大化的手段。其最大特征就是功能复合型、交通组织网络化以及配套系统复杂化。城市综合体一般具有办公、酒店、商业、文化、娱乐等功能

中的两项以上，有时也混合一定的居住功能。城市综合体的规模也分不同层级，如街区城市综合体、地段城市综合体以及建筑综合体。 1、课程设置与主要目的： 1.1设计位于城市中心地区的城市综合体，要求初步掌握一般高层建筑和 商业建筑的设计原理，并扩大公共建筑设计的基本知识。 1.2学习空间、功能、结构、环境互动的设计方法。学习分析类型载体的 流程和分析场地内外关系的技巧，学习在规范限定条件下，功能配置 与结构配置结合的技巧。 1.3了解城市中心地区的环境特点和要求，合理组织流线关系，构筑具有 活力的城市空间。 1.4培养利用手工模型进行快速推敲方案的能力。培养快速入手，多轮反 复，逐轮深入的工作习惯。培养图纸、模型、设计对象之间想象的能 力和把握调整的能力。 2、项目任务书： 基地概况 基地A：位于南京历史道路太平南路中段，周边历史文化资源丰富，紧邻三号线常府街地铁站。四至边界分别为太平南路、小火瓦巷、户部街和规划支路。地块内原有建筑江苏饭店为民国时期老字号，拆除后将兴建商业综合体，并要求设置1处地铁出入口。规划总用地面积公顷。 基地B：位于梅园新村历史文化街区南部，江苏省美术馆以东，与南京总统府也仅有200余米距离。四至边界分别为钟岚里、中山东路、长白