上海烨隆房地产咨询公司嘉年华广场市场篇页精编版

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嘉年华广场市场篇

第一部分、淄博概况

1、地理淄博处于鲁中地区，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄

5区和桓台、高青、沂源3县，总面积5938平方公里，人口412万，其中市区人口万

2、交通胶济铁路，与淄东（营）、淄八（陡）铁路，济（南）青

（岛）高速公路于滨（州）莱（芜）高速公路纵横交错，周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南和青岛国际机场分别为70公里、210公里。

3、城市风貌淄博的城市布局独具特色。张店、淄川、博山、周

村、临淄5区和桓台县呈梅花状分布，东南西北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市群组，被专家称为“淄博模式”。2003年起人均国内生产总值为24319元，增长为%。

第二部分、桓台县概述

1、全县总面积平方公里，辖11个镇、1个开发区和1个城区街道

办事处，343个行政村。2002年底全县总人口万人，其中农业人口万人，非农业人口万人。少数民族352人。

2、全县农民人均收入3929元，人均居住面积平米；城市居民人

均可支配收入7800元，人均居住面积25平米。2002年，桓台县国内生产总值亿元，在全省139县市区排位中列35位，比上年前移2位次。索镇的人口规划2020年在20万人左右。

第三部分、桓台县的规划

1、功能定位

淄博市组群城市北部城区，加工制造业基地，生态型园林城市。

2、发展目标与指标体系

3、城市用地发展方向

总体思路：规模适度，依托淄博发展优势，发挥区域规模效应，集中加强与张店的发展联系。

发展方向选择：县城驻地向南向西发展为主，近期向南发展，加强与张店联系，远期向西发展保证桓台城市形态的完整性与独立性，向北发展留有足够的产业纵深，控制向东发展。

4、城市总体规划结构

延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局结构，即“一轴、二心、三带、四区”，具体为：

一轴：一中西路与一中东路之间，形成的集行政办公、文化娱

乐、体育休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。

二心：以南部新区政务中心为城市主中心，带动城市向南向西发展，是南北主轴现的景观标志点；以东区旧城传统的商贸中心为城市副中心。两个中心，一主一次，新城旧城遥相呼应。

三带：沿南一中东路两侧形成公路设时代，沿东西中心大街两侧形成商业服务带，沿205国道两侧形成传统的商贸生活带。

四区：东部205国道以东为居住商贸区；北部工业路以北为产业区；205国道以西，工业路以南公园路以北纬居住生活区。

第四部分、近期建设规划

1、期限：2003——2010年。

2、发展目标

到2010年，初步把桓台建设成为基础设施完善、服务体系健全、生态环境优美、有较强经济实力和辐射带动作用的生态型园林城市。

3、近期建设重点：

“开发新城区、提升老城区、整合工业区”

、拉开城市空间布局，形成“一轴、二心、三代、四区”的城市格局。

在现状基础上，近期来开城市的建设布局，城市向南部迅速推

进。重点进行南部新区的开发和南北公共景观轴的建设，积极实施新区开发策略。形成“一轴、二心、三代、四区”的城市大格局，近期城市以向南为发展方向。

、疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境通过近期建设，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化基础设施和公益性公共设施的建设，改善人居环境，提高城市竞争力，全面提升城市形象。近期疏解老城密集人口，改善老城综合环境，缩小新老城差距。制定政策，引导“城中村”的改造和旧区的开发。

、整合工业区，是城区工业健康有序的发展

通过近期的建设，陆续的搬迁、改造现有用地不合理及带有污染的工业企业

第五部分、桓台沿街商铺综合分析

一、商业市场普查方案

1、说明：为了全面了解桓台商业经营供给市场状况，为项目定位

提供准确、科学、及时的信息，特安排本次商业市场普查，预定用五天的时间完成本次问卷调查工作。

2、调研目的

了解桓台县主要商业街道店铺的售价及租金水平；

了解桓台县主要商业街道店铺的实用面积；

了解桓台县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营

种类所占市场比例）；

为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。

3、调研范围

a中心路b张北路c兴桓路d镇南大街

e建设路f卫生街g公安路h公园路

4、调查对象

调研范围内所有营业中的店铺

5、调查方式

采用问卷式，具体内容见调研表

6、人员组织与时间进度

调查样本预计900份；

临时调查人员安排4人；

调查工作预计于9月25日实施至9月29日完成，实施前须提前一周做准备工作。

7、调研重要分析指标

售价及租金分析；

面积分析；

经营内容指标分析

7.3.1经营内容——租金分析

7.3.2经营内容——面积（实用面积）分析

7.3.3经营内容——规模（数量、比例）分析

8、分析与建议

依托调研分析结果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业种、业态等建议；经营主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊位分割面积建议。营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略等。

9、预算：

问卷印刷费用：300元

问卷调查费用：900份×￥2元/份=1800元

自行车2部×￥160元/部=320元

纪念品：900份×￥4元/份=3600元

招聘及交通费用：100元

共计：6120元

二、调查情况说明

本次调查按计划从9月25号至9月29号，共五天时间。完成调查问卷430份，相当于预估数量的一半。此次调查中确定了项目的名称为“嘉年华广场”，并在调查的同时做了项目前期的形象推广和客户群酝酿工作。以印制有“嘉年华广场”标志礼品作为对被访者的回报，即提高了效率和质量，又达到了宣传的目的。调查数据的分析采用SPSS统计分析软件进行了单项分析和交叉分析。

三、调查分析

（一）、单项分析

1、商铺面积分析：沿街经营商铺的面积51-70㎡占17%，比例最

大；21-30㎡占%，比例次之；10-15㎡占%；31-40㎡占%。累

计可见10-40㎡占%，是主要的面积范围。

2、商铺层数分析：只在一层经营的占%，是非常大的比例；占有二层经营的占%，2层以上楼层做经营的微乎其微。可见沿街的商铺一层有较高的利用价值，但二层及其以上楼层的商业价值很少，也没有很好的挖掘，应有相当的商业潜力。

3、店面形象分析：店面形象为优的占%，良以上的占%。可见，经营者对目前的店面形象评价非常高，也说明了他们重视自己的店面形象。

4、经营产品的品牌分析：经营者的经营品牌多为国内品牌，占%，其

中以中档品牌为主，占%，低档和高档比例相当；国际品牌占%。

说明目前的经营品牌总体上处于中等水平，应有往高品牌发展的潜力。

5、经营产品的行业分析：在被调查者的行业中，男女休闲装所占的比

例最大，为%，其次为女装，占%，服装类共占有%的比例，是行业中的主要部分。可以借鉴，购物中心的服装类经营数量占三分之一为

宜；便利店、百货类占%；鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的分量。总之，这些行业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分。

6、经营方式分析：在调查对象的经营方式中自营者占%，其余方式各

占10%左右。

7、经营收益情况分析：在被调查中经营收益为良的最多，占%；其次是一般的占%，另有%的经营为优。总体的经营收益还比较乐观。

8、每月每平方米的营业额分析：在每月每平方米的营业额的调查中，100元以下的占%，101-300元近一半，占%；另有%的在500元以上，可见，被调查者的营业额的差距较大，大部分在300元以内。

9、商铺每平方米的月租金分析：在租金这一重要指标的调查中，10-15元最多，占；16-30元的占约30%，另有10元以下占%，%的在40元以上。可见，当地的租金差距较大，总体租金水平较乐观。

10、租赁商铺的期限分析：在租赁期限中，一年以下(含一年)的最

多，占%；其次是五年以上(含五年)，占%。可见市场的租赁期限一年期内的短期租赁为主，其次是长期（五年以上）的租赁。

11、商铺的人数分析：经营人数中，2人以下(含2人)的占66%，3人的占%，5人以上(含5人)的占%。多数店铺经营人数较少，为小规模个体经营户。

12、投资金额分析：经营者的投资金额在3-5万的最多，占%；其次是2

万以下的占23%，2-3万的占%，可见大部分的投资金额在5万元内，可见大部分经营者的投资限度很小，可以方便的退出投资。

13、装修投入分析：%的装修投入在5000元以下，%没有装修投入，

5000-1万元的占14%，1万元以下的累计为%，不到10%的装修投入在2万元以上。可见，大多数经营者的装修投入都很少。

14、经营旺季分析：在经营旺季调查中，占最多的是冬季为%；春季、夏季和秋季都在35%左右，并且相差不大。

15、每月的税费支出分析：税费支出200元以下的累计占%，在一半以

上，其中10%以上的没有税费；200-300元的占%，累计占%；另有%的在301-500元。

16、每月的水电费支出：分析：水电费支出50元以下的占%，51-100元

的占%；%的在200元以内。

17、如果在桓台县建设一座环境优美，品牌云集，现代、时尚、典

雅、充满生机和活力的购物乐园，拥有大批顾客群，展示无限美好的发展空间，您是否愿意进驻该购物乐园经营呢？

分析：%的经营者愿意入驻经营。可见，该购物中心是经营者的理想经营场所。

、需要的经营面积分析：需要的经营面积中51-70㎡占%，16-20㎡和21-30㎡各占%；有近一半的需要面积在16-50㎡。相比现在的经营面积，经营者有扩大经营面积的需要。

、适合的租金（元/月/㎡）分析：理想租金在10-15元的最多，占%；16-20元的占%；21-25元的占%；同时，%的理想租金在25元以下。相比其经营的租金水平，经营者希望租金越低越好，因此理想租金相对较低。

（二）、交叉分析

1、行业与面积交叉分析：服装类多数在10-40㎡，以16-30㎡为主，且面积差异不大；鞋、箱包、皮具类，礼品、精品类和文体、音像类在10-70㎡不等，且差异较大；餐饮类多在70㎡以上；数码、通讯、IT类和化妆品多在16-30㎡；家电在50-100㎡为主；美容、美发、健身类和家饰、床上用品、厨具类以50-150㎡为主，且差异较大；医药、保健类和烟、酒、茶类多在20-70㎡。

2、行业与租金交叉分析：服装类的租金差异明显，没有集中的分布区域：10元以下和40元以上所占比例都明显偏大，其余10-30元的比例差别不大；礼品、精品类的租金统计与服装相似；鞋、箱包、皮具类和医药、保健类分布相似，集中在10-25元不等，处于较高水平；餐饮类租金水平较低，多数在15元以下；便利店、百货类和文体、音像类都集中在10-30元；家电和婚纱摄影类的租金的分布相似，租金在16-40元之间且差异较大；数码、通讯、IT类，化妆品和烟、酒、茶类都集中在10-20元，处于足劲的中等水平；美容、美发、健身类在20元以下分布，且差异较大；家饰、床上用品、厨具类则明显集中在10-15元，租金水平略低。

上海房地产公司50强

上海房地产公司50强，恒大排名29（附名单） 上海绿地集团 大华(社区网论坛商铺)集团 复地（集团）股份有限公司 上海中星（集团）有限公司 上海万科城市花园(小区网论坛)发展有限公司 上海市农工商房产(集团)有限公司 上海陆家嘴(社区网论坛商铺)（集团）有限公司上海瀛通（集团）有限公司 上海建工房产有限公司 中华企业有限公司 上海凯迪企业（集团）有限公司 中海发展（上海）有限公司 上海东苑房地产开发（集团）有限公司 上海静安(社区网论坛商铺)地产（集团）有限公司上海新长宁（集团）有限公司 上海中环投资开发（集团）有限公司 上海三湘集团有限公司 上海金外滩（集团）发展有限公司 上海中远三林(社区网论坛商铺)置业集团有限公司上海建德企业发展有限公司 上海证大置业有限公司 上海中邦置业（集团）有限公司 上海鹏欣（集团）有限公司 上海正阳（集团）有限公司 上海中房置业股份有限公司 上海永业企业（集团）有限公司 上海城建（集团）公司 上海达安企业发展有限公司 上海恒大房地产股份有限公司 上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司 上海西部企业（集团）有限公司 上海宝华企业集团有限公司

上海闵行房地产发展有限公司 上海城投置地有限公司 上海兴盛实业发展（集团）有限公司 上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司 上海静安城(小区网论坛)建投资置业有限公司上海珠江投资有限公司 上海中建房地产开发有限公司 上海浦东伟业房地产开发总公司 上海康桥半岛(小区网论坛)（集团）有限公司上海绿宇房地产开发有限公司 上海中福地产置业有限公司 上海静安（地产）有限公司 上海城开（集团）有限公司 上海市上投房地产有限公司 上海顾村(社区网论坛商铺)房地产开发公司上海好世置业有限公司 上海中凯企业集团有限公司 上海住宅科技投资股份有限公司

某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过

10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影

宜兴市场调查环境篇

环境篇 一、宜兴大环境综述 宜兴位于风景秀丽的长江三角洲，江苏省南端，苏浙皖三省交界处，沪宁杭三角中心，是太湖风景区的重点旅游城市。宜兴东濒太湖，西邻溧阳，南交浙江长兴，北接武进，西北、西南分别与金坛和安徽广德毗连。全市总面积2039平方公里，有14个镇、4个街道（园、—区）和5个市属场圃，下设259个行政村、96个社区居委会，共有106.05万人。经国务院批准，1988年1月撤县建市。 1、行政区划 全市总面积2039平方公里，共有106.05万人。经国务院批准，1988年1月撤县建市。 14个镇： 张渚镇: 面积175平方千米，其中水面面积0.5万亩。常住人口7.5万 西渚镇: 面积66平方千米，常住人口2.8万。 太华镇: 面积91平方千米，常住人口2.5万。 徐舍镇: 面积70平方千米，常住人口4.568万。 官林镇: 面积104平方千米，其中水面面积2万亩，常住人口7.2万. 杨巷镇: 面积86平方千米，其中水面面积1.4万亩,常住人口4.9万。 新建镇: 面积44.3平方千米，其中水面面积1.55万亩。常住人口2.6万。 和桥镇: 面积96.71平方千米，其中水面面积3.2万亩，常住人口6.921万。 高塍镇: 区域面积109平方千米，辖14个行政村、1个社区，人口58064人。 万石镇: 面积44平方千米，其中耕地面积3.8万亩，常住人口2.6万。 周铁镇: 面积71平方千米，其中水面面积0.5万亩，常住人口5.8万。 芳桥镇：面积47.81平方千米，其中水面面积0.9万亩，常住人口3万。 丁蜀镇：区域面积205平方千米，辖28个行政村、18个社区，户籍人口149650人。 大浦镇：面积45.5平方千米，水面面积0.6万亩，常住人口3.4万。

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求

却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相

上海国资委下属企业名单

上海国资委下属企业名单及详录

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上海蔬菜(集团)有限公司 上海光通信公司 上海市机械设备成套(集团)有限公司上海锦江航运有限公司 上海地铁建设公司 三、市国资委出资并监管的单位 上海汽车工业(集团)总公司 上海电气(集团)总公司 上海华谊(集团)公司 上海纺织控股(集团)公司 上海轻工控股(集团)公司 上海仪电控股(集团)公司 上海有色金属(集团)有限公司 上海国际港务(集团)有限公司 长江计算机(集团)公司 上海地产(集团)有限公司 上海建工(集团)总公司 上海交运(集团)总公司 上海城建(集团)公司 上海现代建筑设计(集团)有限公司上海市农工商(集团)总公司 锦江国际(集团)有限公司 上海百联(集团)有限公司

关于公司控股子公司上海房地产经营(集团)有限公司

证券代码：600675 股票简称：中华企业 编号：临2004－021 关于公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司 参与投资组建上海金东置业有限公司的公告 重要内容提示： 是否为关联交易及关联股东回避事宜： 本公司第四届董事会第十一次会议于2004年10月26日召开，审议并批准本公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司参与投资组建上海金东置业有限公司。关联董事徐林宝、张景载、戴智伟在审议和表决时进行了回避。 交易内容： 上海房地产经营（集团）有限公司与上海金丰投资股份有限公司、上海电力房地产有限公司、上海联欣科技发展有限公司共同组建上海金东置业有限公司（暂定名），该公司注册资本金为8200万元，上海房地产经营（集团）有限公司出资2460万元，占其注册资本的30％。 对上市公司持续经营能力、损益及资产状况的影响： 参与投资组建上海金东置业有限公司，共同开发上海“大康花园”项目，将有效提升公司的开发实力，提高盈利能力，取得良好的经济效益，符合公司及全体股东利益。 一、关联交易概述： 本公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司（本公司持有其90％股权）与上海金丰投资股份有限公司、上海电力房地产有限公司、上海联欣科技发展有限公司经友好协商，拟共同出资8200万元，组建上海金东置业有限公司（暂定名），参与开发“大康花园”项目。上海房地产经营（集团）有限公司出资人民币2460万元，占上海金东置业有限公司注册资本的30%。 二、关联方与关联关系： 1、上海房地（集团）公司 公司名称：上海房地（集团）公司 注册地址：上海市延安西路129号华侨大厦5楼 法定代表人：徐林宝 注册资本：人民币892900000元 企业性质：国有企业（非公司法人） 经营范围：授权范围内国有资产经营与管理、房地产开发经营、建筑装饰材料、房屋设备、房地产交易及咨询服务、国内贸易（除专项规定） 2.上海金丰投资股份有限公司 公司名称：上海金丰投资股份有限公司 注册地址：上海市松林路111号 法定代表人：阮人旦 注册资本：人民币254942546元 企业性质：股份制上市公司 经营范围：新型建材、楼宇设备的研制、实业投资、房地产开发经营、房地产经纪等 3.上海房地产经营（集团）有限公司 公司名称：上海房地产经营（集团）有限公司

上海房地产总体市场分析现状

静安动力国际企划提案

壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴

建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步

建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M

无锡市房地产市场分析讲课讲稿

无锡房地产市场特点研究 城市属性 城市概况 无锡位于北纬31° 07'至32° 02'、东经119° 31'至120° 36'，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。东邻苏州，距上海128 公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183 公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4628 平方公里（市区1643.88 平方公里），2014 年末建成区面积522 平方公里，其中，山区和丘陵面积为782 平方公里，占总面积的16.90% ；水面面积为1294 平方公里，占总面积的28.0% 。城市交通苏南硕放国际机场，位于无锡市新吴区硕放街道，交通优势十分突出。2015 年元月18 日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量1000 万人次，机场的综合保障能力大幅提升。 无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656 公里，已开通营业航运线221 条。 铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。 无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓 312 、104 国道穿过无锡。 无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中 1 、 2 、 3 号线为骨架线路，三线呈放射状， 4 、5号线为辅助线路。规划线网总长157.77 公里，设车站111 座。

城市人口 2015年末全市户籍人口480.90 万人，比上年增长0.8%。全年出生人口 40571 人，出生率8.47 %。死亡人口33769 人，死亡率7.05 為人口自然增长率为1.42 %。。年末全市常住人口651.10 万人，比上年增长0.2%，其中城镇常住人口490.93 万人，比上年增长1.4%，城镇化率75.40%。[13] 无锡市各区（市）面积与人口数据（2015年末）

上海地产配套收费汇总

上海房地产配套费汇总 供电配套 由供电部门核定供电配套工程费。 变电站的土建工程由建设方承担费用和安排施工，建站土地由建设方无偿提供，建成后产权归供电局所有。 住宅用电（内线工程） 供电所（局）按建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计，建设方按概（预）算（或文件规定标准）缴付业扩工程费。（“业扩工程”为供电局内部俗称，即供电配套工程费）。 本主办岗位负责相关设备的采购。如多层用电设备：多层过渡盒（过路箱）以及住宅与公灯电表箱；高层用电设备：进线柜、计量柜、配电柜、住宅与公灯电表箱及水 泵、电梯的配电箱等。也可委托安装分包采购，具体规则详见作业指导书《采购》。 3.6.3供电局开具验收合格证明后，本主办岗位安排安装分包向供电局无偿领取分户电表，（若为分时电表，需为住户代缴100元/只，并委托物业公司在交付使用时向住户收回）并安装就位。 3.6.4供电局通知送电。 3.7 10千伏及以上高压用电客户新装用电申请业扩流程 3.8 住宅供电配套工程费标准 3.8.1 根据上海市物价局、上海市电力工业局《关于核定市区普通新建住宅供电配套工程费标准的通知》[沪经（2002）第152号]，自2000年9月1日起，在外环线以内地区试行供电配套工程费按每平方米建筑面积收取，计费面积按项目批准的面积（包括住宅小区内公建

设施）。每户建筑面积在150平方米以上的住宅，供电基本容量配置50瓦/平方米，150-1 20平方米的住宅配置8千瓦，120-80平方米的住宅配置6千瓦，80平方米以下的住宅配置4千瓦，公建设施原则上按每平方米40瓦配置。 3.8.2 项目建筑面积在6万平方米以内（包括6万平方米）全电缆工程收费标准为每平方米145元，架空线与电缆相结合工程为每平方米130元，建筑项目建筑面积在6万平方米以上、并一次性付清工程款的，按上述标准的90%执行。 3.8.3 如果建设方要求提高配置容量，住宅每户每提高1千瓦，收费标准提高10%；车库、垃圾房等公建设施如要求低于每平方米40瓦的标准配置，按容量比例收费标准相应降低。3.8.4 因场地狭小，建设方要求采用小型化设备，配置成本又较高的，收费标准上浮20%，有特殊配置要求的其他住宅仍按项目个别核算。 3.8.5 上述供电配套工程包括上级电源出线到住宅楼或公建设施的进户点的所有供配电设施，除供电配套工程费, 建站土建费，变电所到号房配电室排管费和变电所设计费四项以外，不再收取供电、配电贴费和其它费用。 3.8.6 外环线外住宅收取业扩工程费。用户从现有电网支接到用户受电装置的供电工程费用。用户根据供电部门设计编制的供电工程概（预）算缴付工程费。 3.8.7 其他注意事项： 3.8.7.1建设方需要提醒动拆迁单位及时联系供电企业，确保在拆表销户时，将电业线路、设备拆除干净（主要是进户线、电表设备等），对拆表销户的用户的全部电费结清。 供水配套 3.7住宅区供水排管工程收费标准及方式 3.7.1按上海市物价局（沪价经[1998]第240号文）《关于核定住宅建设中街坊自来水管道

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

上海房地产开发模式

上海房地产开发管理模式 上海市场传统模式 目前上海的土地一级开发市场主要存在两种方式：一种是由市区两级政府操控的国有房地产开发企业持有大量土地储备，这种传统的开发模式在上海最为典型。由区一级政府掌控的地产公司也有很多，例如，由嘉定区政府控制的嘉宝集团下属公司拥有上海嘉定区土地储备开发中心2100多亩土地资源；卢湾区政府下面的永业企业在卢湾区亦堪称“地主”。而由市政府直接掌控的几大地产集团更是拥有上海土地储备资格，如：上海地产集团、城投集团、陆家嘴集团等。 上海市一些区政府不但以各级土地中心为依托，全面介入土地一级市场，大量“卖地”获取巨额土地出让收入，还争相成立并大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司。这些公司从各区政府的土地中心手中，以低廉价格获取大量优质地块，并全面包揽从土地开发到住房动拆迁、从房产开发到销售的一系列产业环节，左右逢源，获取了巨额垄断利润。而具体的利润分配方式，外界很难了解。 这种方式在外省也很常见。比如，1月16日，绿景地产发布公告，与广西壮族自治区桂林市永福县人民政府就福龙工业园B区开发事项签订了《福龙工业园B区开发建设意向书》，合作开发苏桥新区工业园内5300亩(约353.51万平方米)工业用地。根据协议，永福县政府负责工业园土地征收、农用地转用报批手续等具体事项，绿景地产则负责筹措资金、编制工业园规划、基础设施建设等前期开发事项，待工业园内地块公开出让时，绿景地产将根据双方约定方式收回开发成本，实现投资回报。 另一种方式则是由政府组建项目公司进行土地一级开发，再通过项目公司转让等方式将已经完成一级开发的土地投向二级开发市场。通过这种方式，可以很方便地定制受让对象的条件，又不引人注意，以达到定向转让的目的。 例如，本报曾连续报道过的上海嘉通建设开发有限公司在产权交易所将下属4个项目公司100%股权挂牌转让，采用的就是这种方式。嘉通建设是嘉定区人民政府和申通集团共同投资组建的国有控股型企业，也是上海市轨道交通11号线嘉定段沿线站点综合开发的建设开发主体。该公司转让的4个项目公司是为轨道交通11号线嘉定城北站地块的一级开发

房地产项目及区域市场分析

目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29

上海房地产市场调研报告完整版

上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初

上海知名的房地产公司列表

上海知名的房地产公司列表 2011-1-6 上海绿地集团 大华集团 复地（集团）股份有限公司 上海中星（集团）有限公司 上海万科城市花园发展有限公司 上海市农工商房产(集团)有限公司 上海陆家嘴（集团）有限公司 上海瀛通（集团）有限公司 上海建工房产有限公司 中华企业有限公司 上海凯迪企业（集团）有限公司 中海发展（上海）有限公司 上海东苑房地产开发（集团）有限公司上海静安地产（集团）有限公司 上海新长宁（集团）有限公司 上海中环投资开发（集团）有限公司上海三湘集团有限公司 上海金外滩（集团）发展有限公司 上海中远三林置业集团有限公司 上海建德企业发展有限公司

上海证大置业有限公司 上海中邦置业（集团）有限公司 上海鹏欣（集团）有限公司 上海正阳（集团）有限公司 上海中房置业股份有限公司 上海永业企业（集团）有限公司 上海城建（集团）公司 上海达安企业发展有限公司 上海恒大房地产股份有限公司 上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司上海西部企业（集团）有限公司 上海宝华企业集团有限公司 上海闵行房地产发展有限公司 上海城投置地有限公司 上海兴盛实业发展（集团）有限公司 上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司上海静安城建投资置业有限公司 上海珠江投资有限公司 上海中建房地产开发有限公司 上海浦东伟业房地产开发总公司 上海康桥半岛（集团）有限公司 上海绿宇房地产开发有限公司

上海中福地产置业有限公司 上海静安（地产）有限公司 上海城开（集团）有限公司 上海市上投房地产有限公司 上海顾村房地产开发公司 上海好世置业有限公司 上海中凯企业集团有限公司 上海住宅科技投资股份有限公司

房地产区域状况分析报告

诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62

第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。

◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。

上海有项目的房地产开发商名录

企业名称在售项目 上海绿地（集团）有限公司64 万科企业股份有限公司19 旭辉集团有限公司16 江苏新城地产股份有限公司12 绿城中国控股有限公司9 融创中国控股有限公司9 金地(集团)股份有限公司8 大华（集团）有限公司10 保利房地产（集团）股份有限公司12 阳光城集团股份有限公司 6 合景泰富地产控股有限公司7 佳兆业集团控股 4 卓越置业集团有限公司 5 农工商房地产（集团）股份有限公司7 大连万达集团 4 中华企业股份有限公司10 保利置业集团有限公司8 星狮地产 1 上海中环投资开发集团 3 招商局地产控股股份有限公司 5 中信泰富有限公司 2 龙湖地产有限公司7 远洋地产控股有限公司 4 华润置地有限公司 5 复地（集团）股份有限公司10 中国中建地产有限公司 2 上海宝华企业集团有限公司 6 宝龙地产控股有限公司 4 上海象屿置业有限公司 5 中国海外发展有限公司 6 上海中星（集团）有限公司9 上海三盛宏业投资集团 4 嘉凯城集团股份有限公司 4 信达地产股份有限公司 2 福建融信房地产开发有限公司 3 长江实业（集团）有限公司 6 和记黄埔地产有限公司 6 仁恒置地集团7 中冶置业有限责任公司 5 上海建工房产有限公司 6 新加坡吉宝置业 3 宝业集团股份有限公司 1 路劲地产集团有限公司 5 凯德置地(中国)投资有限公司 3 上海万业企业股份有限公司 3 三湘股份有限公司7 深圳华侨城股份有限公司 3 长甲地产集团有限公司 4 同润集团 4 上海城投置地（集团）有限公司 5 中国铁建房地产集团有限公司 1 上海昊川置业有限公司 1 中粮地产（集团）股份有限公司 3 中国葛洲坝集团股份有限公司 1 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限 公司 3 世茂房地产控股有限公司 3 沿海家园有限公司 2 上海嘉宝实业（集团）股份有限公司 3 新湖中宝股份有限公司 1 上海恒文投资有限公司 1 上海弘久实业有限公司 2 上海实业城市开发集团有限公司 3 上海绿洲房地产（集团）有限公司 2 上海蔚蓝置业有限公司 1 恒盛地产控股有限公司 4 中铁置业集团有限公司 2 上海外高桥保税区开发股份有限公司 2 朗诗绿色地产有限公司 5 上海实业发展股份有限公司 3 星河湾地产控股有限公司 2 融侨集团股份有限公司 2 当代置业（中国）有限公司 1 广州富力地产股份有限公司 4 上海米兰置业发展公司 1 上海鹏欣（集团）有限公司 4 上海上坤实业投资有限公司 3

房地产区域市场策划分析

房地产区域市场策划分析 前言 1 1.市场分析2 1．1．区域市场分析2 1．2．定向市场分析4 1．3．工程分析5 1．4．竞争对手资料分析7 1．5．工程周边配套状况15 1.6.工程企划思路15 2．工程市场定位20 2．1市场定位20 2．2．工程形象定位22 2．3．目标客户定位24 2．4．目标市场细分28 2．5．目标客户31 3．销售策略建议32 3．1．市场气氛培养32 3．2．促销手段建议34 3．3．付款方式建议39 4．宣传策略40 4．1.媒体选择建议41 4．2.宣传主题43 4．3广告创意及诉求47 4．4广告宣传推广策略48 4．5、媒介的组合策略49 结束语51 前言 ……….敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘工程的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成工程的销售目标。

1.市场分析 1．1．区域市场分析 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。 随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。 1．2．定向市场分析 员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 由于房地产业发展的不成熟，以及经管制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。 员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。 1．3．工程分析 1.工程名称：海景中心 2.工程规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层 4.宣传主题：只交一成，即做业主 5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2 （复式）4228～7289元/m2，均价6255元/m2