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收益法题目

163、某写字楼的持有期估计为10年,预测其未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为18万元,有效毛收入每年增长5%,运营费用每年增长3%;该类房地产的报酬率为8%,持有期结束时的资本化率为10^%,转让税费为转售价格的6%。请计算该写字楼目前的收益价值。[2012年真题]

164、某旧商业用房的面积为20000㎡,业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同,约定第一年的租金为240元/㎡,以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定为该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年,装修改造费用为1000元/㎡,分两期投入,前半年均匀投入60%,后半年均匀投入40%,装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/㎡,年租金增长率为5%,空置率为10%,运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。(报酬率为10%)[2011年]