中信国安：大通房地产开发有限公司拟进行资产收购事宜涉及的北海中信国安实业发展总公 2010-12-01

大通房地产开发有限公司拟进行资产收购事宜涉及的北海中信国安实业发展总公司

六宗土地使用权价值项目

资产评估报告

中铭评报字[2010]第0053号

（共二册第一册）

中铭国际资产评估（北京）有限责任公司Zho ng Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd

二○一○年十月二十日

总目录

第一册大通房地产开发有限公司拟进行资产收购事宜涉及的北海中信国安实业发展总公司六宗土地使用权价值项目?资产评估报

告（含评估报告附件、资产评估明细表）

第二册大通房地产开发有限公司拟进行资产收购事宜涉及的北海中信国安实业发展总公司六宗土地使用权价值项目?资产评估说

明

本册目录

注册资产评估师声明 (1)

评估报告摘要 (2)

资产评估报告正文 (5)

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况 (5)

二、评估目的 (11)

三、评估对象和评估范围 (12)

四、价值类型及其定义 (15)

五、评估基准日 (16)

六、评估依据 (16)

七、评估方法 (18)

八、评估程序实施过程和情况 (20)

九、评估假设 (21)

十、评估原则 (22)

十一、评估结论 (22)

十二、特别事项说明 (23)

十三、评估报告使用限制说明 (23)

十四、评估报告日 (24)

评估报告附件 (25)

资产评估明细表 (26)

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。

八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵事项对评估结论的影响，亦不承担责任。

评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制。

大通房地产开发有限公司拟进行资产收购事宜涉及的

北海中信国安实业发展总公司六宗土地使用权价值项目

评估报告摘要

中铭评报字[2010]第0053号

大通房地产开发有限公司：

中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司的委托, 根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用剩余法和市场法，按照必要的评估程序，对贵公司拟进行资产收购事宜涉及的北海中信国安实业发展总公司六宗土地使用权价值项目，在2010年8月31日的市场价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：

一、经济行为：根据2010年9月16日中信国安信息产业股份有限公司计划财务部《关于配合评估机构开展评估工作的通知》之规定，大通房地产开发有限公司拟购买北海中信国安实业发展总公司广西北海大冠沙项目土地进行房地产开发。

二、评估目的：因大通房地产开发有限公司拟进行资产收购事宜，需对该事宜涉及的北海中信国安实业发展总公司六宗土地使用权价值进行评估，以提供相关经济行为的价值参考依据。

三、评估对象：为大通房地产开发有限公司拟进行资产收购事宜涉及的北海中信国安实业发展总公司六宗土地使用权的市场价值。

四、评估范围：为大通房地产开发有限公司拟进行资产收购事宜涉及的北海中信国安实业发展总公司六宗土地使用权（土地使用权面积合计549,719.05平方米），具体评估范围以北海中信国安实业发展总公司填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过北海中信国安实业发展总公司确认的资产均在本次评估范围内。

五、价值类型：本评估报告所采用的价值类型为市场价值。

六、评估基准日：2010年8月31日，一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

七、评估方法：本次评估采用剩余法和市场法两种方法进行。在依据实际状况充分、全面分析后，最终将两种评估方法得出的评估结果进行加权平均后确定六宗

出让土地使用权评估价值。

八、评估结论：经实施评估程序后，截止于2010年8月31日，在持续使用、设定用途、设定开发程度、设定年期前提条件下，大通房地产开发有限公司拟进行资产收购事宜涉及的北海中信国安实业发展总公司六宗出让土地使用权评估结论如下：资产账面值为341,353,124.88元，评估值为516,900,558.00元，评估增值175,547,433.12元，增值率为51.43%。

有关评估结论的详细计算过程见本报告之《资产评估说明》、《资产评估明细表》。

九、特别事项：评估报告使用者应关注下述特别事项对评估结论的影响。

（一）产权瑕疵

根据北海中信国安实业发展总公司的承诺，确定纳入评估范围的资产不存在产权瑕疵。

（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素

根据北海中信国安实业发展总公司的承诺，确定纳入评估范围的资产、负债不涉及未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素。

（三）重大期后事项

根据北海中信国安实业发展总公司的承诺，确定在评估基准日期后，评估报告出具之前，无重大期后事项需披露。

（四）其他需要说明的重要事项

1．北海中信国安实业发展总公司评估基准日土地使用权的账面价值为2,113,172,933.40元，是1996年进行清产核资评估和2008年补办土地出让手续时形成的，土地使用权总面积为4,450,755.59平方米，其中出让土地使用权2,213,728.85平方米。纳入本次评估范围内的土地使用权账面价值，是被评估单位根据2008年办理纳入评估范围内的土地使用权出让手续时交纳的出让金和契税等支出，加计按土地面积分摊的前期开发费用得出的。

2．本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。

3．本次评估没有考虑流动性对评估对象价值的影响。

4．本次纳入评估范围资产账面值未经审计。

十、报告使用有效期：本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年，即从2010年8月31日起至2011年8月30日的期限内有效。

十一、评估报告日

本评估报告正式提出日期为2010年10月20日。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

资产评估机构：中铭国际资产评估（北京）有限责任公司

法定代表人：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

大通房地产开发有限公司拟进行资产收购事宜涉及的

北海中信国安实业发展总公司六宗土地使用权价值项目

资产评估报告正文

中铭评报字[2010]第0053号

大通房地产开发有限公司：

中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司的委托, 根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用剩余法和市场法，按照必要的评估程序，对贵公司拟进行资产收购事宜涉及的北海中信国安实业发展总公司六宗土地使用权价值项目，在2010年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况

本评估项目的委托方为大通房地产开发有限公司，被评估单位（又称“产权持有单位）为北海中信国安实业发展总公司。委托方以外的其他评估报告使用者为北海中信国安实业发展总公司、中信国安信息产业股份有限公司、中信国安集团公司以及财产评估主管机关和国家法律、法规规定的评估报告使用者。

（一）委托方概况

1．注册登记情况

名称：大通房地产开发有限公司（以下简称“大通公司”）

注册号：110000006114036

住所：北京市门头沟区门头沟路42号

法定代表人：张润莹

注册资金：人民币玖仟万元整

实收资本：人民币玖仟万元整

公司类型：其他有限责任公司

经营期限：2004年9月27日至2054年9月26日

经营范围：房地产开发经营；建筑与装修工程的承包；建筑物的装饰装修；房地产及工程技术的咨询服务；建筑材料、装饰材料、机电产品、仪器仪表的销售。

2．历史沿革

大通公司是由邮电部下属的中国华信邮电经济开发中心独家出资3,000.00万元，

于1994年6月28日注册成立的全民所有制企业，1995年12月21日经北京兴洲会计师事务所验资，并出具了（95）兴内验发字第1212号验资报告。

1997年8月20日注册资金由3,000.00万元变更为9,000.00万元，1997年3月3日经北京兴洲会计师事务所验资，并出具了（97）兴验字第1012号验资报告，变更后股权结构如下：

国际旅游集团。

2003年4月25日注册地址由北京市西城区西长安街13号变更为北京市门头沟区门头沟路42号。

邮电国际旅行社自2001年1月1日起无偿划转给中国国际信托投资公司管理。2002年1月10日邮电国际旅行社划归中信国安集团公司管理。2002年1月18日起大通公司无偿划归中信国安集团公司管理。

2004年8月30日企业类型由全民所有制变更为有限责任制，企业名称由“大通房地产开发公司”变更为“大通房地产开发有限公司”，股权结构变更如下：

（1）公司产权结构

大通公司现有长期投资单位4个，具体投资情况如下表：

大通公司实行董事会领导下的总经理负责制。大通公司目前的组织结构图：

4．经营业务范围

房地产开发经营；建筑与装修工程的承包；建筑物的装饰装修；房地产及工程技术的咨询服务；建筑材料、装饰材料、机电产品、仪器仪表的销售。

5．主要经营业绩

大通公司经营宗旨：谨持“关注民生，以人为本”的销售通用系统经营理念，努力致力于投资开发高品质的住宅项目，促进房地产业的繁荣和发展。

自1994年成立以来，由于原隶属邮电部属中央企业，在京没有项目开发权，因此，大通公司一直以来以投资为主，投资成立的公司有：北京汇泽房地产开发有限责任公司、北京水清木华房地产开发有限责任公司、海南博鳌水清木华房地产开发有限公司。投资公司单独进行项目开发，项目核算，大通公司通过投资公司获取投资收益。

6．近三年来企业的资产、财务、负债状况和经营业绩

财务状况表

金额单位：人民币万元

金额单位：人民币万元

师事务所审计，并分别出具了京都天华审字（2008）第0562号、北京京都天华审字（2009）第0550-15号、京都天华审字（2010）第0379-14号无保留意见的审计报告。评估基准日的资产状况和经营状况未经审计。

7．执行的主要会计政策

大通公司执行财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则—基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则运用指南。

（二）被评估单位概况

1．注册登记情况

企业名称：北海中信国安实业发展总公司（以下简称“北海国安公司”）

注册号：（企）450500000009865（1-1）

住所：北海市北海大道13号全景大厦A座8B

法定代表人：庄宇

注册资金：人民币壹亿元

实收资本：人民币壹亿元

经济性质：全民所有制

经营方式：开发、养殖、批发、零售。

经营范围：主营：房地产开发经营（凭有效资质证书经营）；兼营：建筑材料，电器机械，金属材料（政策允许部分），办公用品，日用百货、汽车配件。

2．历史沿革

1992年12月北海市政府与北京中信国安实业发展总公司（现中信国安集团公司）

（以下简称“中信公司”）经过友好协商，签订《协议书》和《补充协议》。一致同意由中信公司兼并北海市盐场，北海市盐场的行政隶属关系及债权和国有资产归属中信公司，之后北京中信国安实业发展总公司在北海市正式注册成立了北海中信国安实业发展总公司。

1993年2月，北海国安公司取得《北海市建设用地许可证》并根据北海市经济发展及国家旅游度假区的总体规划，制订了控制性规划，拟投资38亿元人民币对其进行开发。为了进一步明确土地权属，1998、1999、2002年北海国安公司分三次共办理6,676.14亩《国有土地使用证》，同时退还集体土地762.62亩，因版图原因减少175.54亩。

2006年至今，为推动土地的综合开发，中信国安集团公司和北海市政府达成共识，将加强合作，密切配合。北海国安公司通过向市政府申请补办出让土地手续的方式，取得3,320.6亩出让土地使用权证。目前整个区域已完成概念性、控制性详细规划，现着手进行修建性详细规划设计、园林景观设计及有关基础设施建设。

3．近三年来企业的资产、财务、负债状况和经营业绩

金额单位：人民币万元

金额单位：人民币万元

会计师事务所有限责任公司审计，并分别出具了京永审字（2008）第17207号、京永审字（2009）第17205号、京永审字（2010）第17347号保留意见审计报告，保留意见是“贵公司长期待摊费用2009年末余额为73,492,895.32元，其中：处理历史遗留问题1,074,038.57元，计提集团公司资金占用费69,257,753.79元，2005年度利息236644.21元，开办费2,720,387.13元，其他204,071.62元，上述费用一直挂账未进行摊销。”评估基准日的资产状况和经营状况未经审计。

4．执行的主要会计政策

北海国安公司执行财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则—基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则运用指南。

（三）其他评估报告使用者概况

委托方以外的其他评估报告使用者为北海中信国安实业发展总公司、中信国安信息产业股份有限公司、中信国安集团公司以及财产评估主管机关和国家法律、法规规定的评估报告使用者。

（四）委托方和被评估单位之间的关系

本次评估委托方与被评估单位为非控制性关联方，其共同控制人为中信国安集团公司。

二、评估目的

因大通房地产开发有限公司拟进行资产收购事宜，需对该事宜涉及的北海国安公司六宗土地使用权价值进行评估，以提供相关经济行为的价值参考依据。

该经济行为已于2010年9月16日经中信国安信息产业股份有限公司计划财务部批准，批准文件名为《关于配合评估机构开展评估工作的通知》。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象和评估范围

评估对象为大通公司拟进行资产收购事宜涉及的北海国安公司六宗土地使用权的市场价值。

评估范围为大通公司拟进行资产收购事宜涉及的北海国安公司六宗土地使用权，土地使用权面积合计549,719.05 平方米，账面价值合计为341,353,124.88元，具体评估范围以北海国安公司填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过北海国安公司确认的资产均在本次评估范围内。

经核实，委托评估的资产范围与经济行为涉及的资产范围一致。

（二）评估对象的基本情况如下：

1．委托评估的资产数量

纳入评估范围内的资产为北海国安公司以出让方式取得的位于广西壮族自治区北海市银海区大冠沙的六宗土地使用权。

2．法律权属状况

纳入评估范围内的土地所有权属于国家所有，土地使用权人为北海中信国安实业发展总公司，取得方式为出让。

根据《国有建设用地使用权出让合同》［北国土出（补）字2009061、2009056、2009043、2009045、2009046、2009042号］，评估对象为划拨土地，评估基准日前已补办土地出让手续，并按当地政府有关规定全额缴纳土地出让金和土地契税。

经核对土地证原件，纳入评估范围内的六宗土地使用权无抵押等他项权利，具体如下：

3．土地拟开发项目概况

待估土地使用权为中信国安北海生态旅游区项目中的部分用地（以下简称“生态旅游区”），该项目是由北海中信国安实业发展总公司开发经营的一个综合性项目，该项目位于广西壮族自治区北海市银海区大冠沙，规划用地6,676亩，土地利用规划主要可划分为居住用地和商业金融用地两大类。居住用地主要位于区域以北，包括居住及各类城市公共设施；商业金融用地主要位于区域东面及西南，主要由西班牙游艇俱乐部、海洋康体中心、会议中心、东南亚美食风情街、内海码头，主题度假酒店等组成。另外，还有一些绿地、停车场、人工运河线路等用地。

本次评估对象位于生态旅游区的西区，包括两宗住宅用地及四宗商业金融用地，土地面积合计549,719.05平方米，合824.58亩。

4．土地登记状况

纳入本次资产评估范围内的实物资产为六宗土地使用权，均已取得土地使用权证，土地使用权人为北海中信国安实业发展总公司，详细情况见下表：

5．土地利用状况

经现场勘察并根据北海国安公司提供的资料显示，委估宗地位于北海市银海区大冠沙，大冠沙地块内原为大冠沙盐场用地。截至评估基准日止，宗地内具备10万伏高压线路，自备水井，土地现状为已经废弃的虾塘及其他水产养殖池，部分场地回填平整，累计回填土方19万方；宗地红线外达到“三通（通电、通路、通上水、）”。

根据《中信国安北海生态旅游区控制性详细规划》和土地使用权出让合同、《建设用地规划许可证》载明，其规划控制指标如下：

（一）价值类型

本次评估采用的价值类型为市场价值。

（二）价值类型定义

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

（三）选择价值类型的理由

采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。

（四）地价定义

根据被评估单位提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、评估设定剩余使用年限、实际及设定开发程度等状况详《待估宗地地价定义一览表》。

待估宗地地价定义一览表

2010年8月31日的出让土地使用权价格。

五、评估基准日

（一）根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的基准日为2010年8月31日。

（二）评估基准日的确定，是委托方、被评估单位根据本次资产收购工作的总体安排及以下具体情况择定的：

1．该评估基准日与会计报表的时间一致，为利用会计信息提供方便。

2．评估基准日与评估日期较接近，减少实物量的调整工作，增加市场价格的询价和资信调查的准确度、透明度。

3．本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的。

（三）本次评估工作中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。

所选定的评估基准日临近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同受到实质性的影响。本次评估中与评估基准日有关的主要费率为：

中国人民银行贷款利率6个月及以下 4.86%/年

1年期 5.31%/年

3年期 5.40%/年

六、评估依据

（一）行为依据

1．信息公司计划财务部《关于配合评估机构开展评估工作的通知》；

2．大通房地产开发有限公司与本公司签订的《资产评估业务约定书》。

（二）法律法规依据

1．《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42号）；

2．《中华人民共和国企业国有资产法》；

3．《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；

4．《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36号）；

5．《资产评估操作规范意见（试行）》（国资办发[1996] 23号）；

6．《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）；

7．《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令）；

8．《国有资产评估项目备案管理办法》（财企字[2001]802号）；

9．《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令）；

10．《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号）；

11．《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；

12．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；

13．《中华人民共和国土地管理法》；

14．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

15．《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）；

16．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

17．其他有关法律法规。

（三）准则依据

1．《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；

2．《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；

3．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；

4．《资产评估准则—无形资产》（中评协〔2008〕217号）；

资产收购协议范本

遇到公司经营问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.docsj.com/doc/292556297.html, 资产收购协议范本 合同编号： 当事人双方 资产转让方：企业(以下简称甲方) (住所、法定代表人、电话、传真、邮政编码) 资产受让方：企业(以下简称乙方) (住所、法定代表人、电话、传真、邮政编码)

鉴于： 第一条甲方企业性质：，注册资本元，主营业务，甲方愿意按照本合同约定条件将其企业资产转让给乙方; 第二条乙方企业性质：，注册资本元，主营业务，乙方愿意按照本合同约定条件受让甲方企业的资产。 第三条甲、乙双方本着公平互惠、诚实信用的原则，就甲方向乙方转让甲方企业全部资产(以下简称目标企业资产)事宜，经协商一致，达成合同如下。 合同正文 第一条目标企业资产条款

目标企业资产包括如下： 1、土地使用权 位于市平方米国有土地使用权，使用年限年，土地使用权证号：。 2、房屋所有权 位于市平方米的房屋所有权，房产证号：。 3、固定资产所有权 目标企业厂房内所有的机器、设备、设施(包括设备资料及所有目标企业档案资料、备品备件及办公用品)。

4、无形资产所有权 目标企业“牌”注册商标，商标注册证号：。 (详见企业经过审计的财务报表和目标资产明细单。) 第二条债权债务处理条款 目标企业在本合同签订前所发生的一切债权债务(其中包括欠职工工资、社会统筹保险金及税费)不在本次合同签订的转让资产以内，由甲方自行处理。如发生由此所引起的诉讼和纠纷，由甲方予以处理。 第三条转让价款及支付方式条款

现双方议定资产整体出售价格为人民币万元。该价格包括甲方转让的全部资产价款，但不包括乙方应向土地管理部门缴付的国有土地使用权出让金，以及在转让过程中应由乙方承担的一切税费。 乙方分两期支付转让价款。自本合同签订之日起5日内，乙方支付给甲方转让价款的50%，即人民币万元;甲方完成资产权属在土地管理等部门变更登记之日起5日内，乙方支付给甲方剩余转让价款，即转让价款的50%，即人民币万元。 第四条履行条款(资产交付条款)： 1、在本合同签订后，甲乙双方根据作为合同附件的目标资产明细单进行资产清点工作，资产清点工作应在合同签订之日起10日完成。 2、在本合同签订后，乙方支付的第一期款项到位后，甲方承诺在30日内负责为乙方办理目标资产权属变更登记手续，包括土地使用权变更登记，房屋所有权变更登记、固定资产变更登记和无形资产变更登记手续。

兼并收购中资产评估

兼并与收购中的资产评估 兼并与收购中的资产评估在兼并的资产评估实践中，资产评估工作是以一定的程序来进行的。一般来说。完成一项资产评估，需要经过以下六个步骤： 1.评估前的准备工作（1）鉴定资产。明确需要评估的资产数量与质量，进行详细的说明。这是评估资产的一个客观鉴定，它是未来评估的基础。（2）确认资产权利，即确认那些构成无形资产的资产权利。（3）确定所评估资产的所有权。这样才能正确确定资产的评估范围， 通常须以取得该资产时的合法文件或凭证为依据。（4）确定评估日期，这不是指确定什么时候去评估，而是确定评估哪一时点上资产的价值。（5）确定评价目的。（6）确定价值的定义。比如，资产未来预期价值的现值，资产的重值价值，以及对资产未来创造收益能力的当期确定等。（7）初步分析研究。重点放在分析评估的难点、重点、复杂程度、需要投入的力量等方面。 2.制定评估计划（1）制定工作进度表，工作进程表的内容应包 括：工作性质、工作总时数，不同级别人员的工作时数，完成各项具体工作所需时数和预计完成日期等。（2）确定工作要求。包括：评估工作的质量要求，完成工作的期限，工作纪律与委托人联系的方式和方法，评估人员的责任等。（3）确定工作收费标准。 3.收集和分析资料这一阶段工作，主要是通过有关资料的收集、 筛选和分析，是评估人员对所评资产的价值有一个初步了解。所收集的资

料通常分为两类：即一般资料和特殊资料。一般资料是指那些 综合性的、非资产自身的资料，它一般是指资产所处环境的资料，如经济的、政治的、社会的以及资产所处环境的资料。特殊资料是与 所评资产直接关联的资料，包括资产的名称、资产的技术状况、以及资产所处的位置。对上述两种资料进行分析时，一般采用市场分析 和区位分析。市场分析是指地区内的市场分析和宏观上的经济趋势分 析;区位分析是对资产所处特殊环境的分析以及资产本身运营情况和市场销售状况的分析。 4.运用特定方法进行评估这是评估工作的实质性阶段，一般采 用三种评估方法：成本计算法、市场数据法和收益计算法。在具体 运用成本计算法进行评估时，需采用以下五个步骤：(1)要预测资产 重新生产的成本；(2)要估算实际折旧的程度；(3)两者相减得出资产的实际价值；(4)估算主体资产以外间接成本的现时折旧后的价值；(5)所有实物资产的显示价值加上固定的土地价值，就得出全部资产的价值量。在具体运用市场数据法时，评估人员要做好以下几件事：(1) 选择相似的资产；(2)分析该资产销售的客观条件；(3)分析每一项类似的资产对实际所评资产的影响力；(4)确定非相似特性；(5)确定新评资产的价值。在具体运用收益计算法进行评估时，评估人员需要 做以下几种工作：(1)获取资产的收益表，在此基础上分析未来资产的收益预期；(2)获取和分析资产的市场资料，修正收益预期；(3)获取 和分析税收、保险和其它成本开支，以此确定资产的净收益；(4)分析收益持续的时间；(5)选择一个合理的资本化方法和技术；(6)选择一个合

水务公司资产收购合同协议

编号：_____________资产收购协议 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日

鉴于__________________有限责任公司公司因业务发展需要拟收购江南水务公司的核心业务及相关资产，甲乙双方经友好协商，依据《合同法》及有关法规的规定，于_________年_________月_________日签署本协议。 第一条协议各方 1.1 收购方：_______________有限责任公司（以下简称“_______________”“收购方”），是________________有限公司的全资子公司，公司的住所位于________________。该公司将作为收购本协议项下江南片区供水核心业务及资产的主体，承接本协议项下收购方相关权利和义务。 1.2 出让方：_______________有限公司（以下简称“_______________”或“出让方”），是一家民营企业，公司的住所位于__________________，主营 __________________业务。 第二条收购标的资产 双方约定，本次收购的标的资产为江南水务主营业务所必需的资产及相关资源，具体指： 2.1固定资产：主要指为满足主营业务运营所必需的各类固定资产，主要包括供水管网、仓储设施、办公设备、经营场所的房屋以及其他资产； 2.2存货等流动资产：主要指各类供水管材、配件等存货及其他流动资产（包括但不限于原材料、燃料、低值易耗品、备品备件、包装物等不属于固定资产的有形资产）； 2.3无形资产：特许经营权、土地使用权等； 2.4相关资源：主要指为开展主营业务所必需的各种资源，主要包括供应商资源、客户资源等； 2.5其他资产：指虽未列明在本协议条款2.1-2.4或其他文件中，但依双方交易的方式和目的公允判断应当包含在转让资产范围内的资产，或者虽未列明于本协议条款2.1-2.4或其他文件中，但存放在___________________________在本协议签署前未书面声明为非转让资产的资产（存货资产除外）。

调控措施下北海市房地产业目前走向如何

调控措施下北海市房地产业目前走向如何？ 在国家新的房地产宏观调控措施运行了两个月后，北海市房地产业的现状以及走势如何？日前，我们到北海市一些房地产公司和有关部门作了一番调查，与房地产老总们来了一次零距离的深度接触。 有关人士:影响不大 市政府经济研究所负责人陆卡表示，国家政策的调整，对北海市房地产业的发展影响不会很大。他说，新政策的出台，无论是开发商还是消费者都需要一段时间去适应。目前消费者通常会选择持币观望，看看开发商们有什么新的应对措施。所以可能会造成一些买房不太热的现象，但这并不是北海市房地产业的发展趋势，而只是一个过渡阶段。因此，北海市的房地产业是持续健康稳步发展的。我们现在要做的是加大宣传力度。 另外，据一些业内人士分析，目前的“持币观望”的坚冰有望在9月份打破。 财税部门：增长缓慢 我们从8月12日召开的全市财税工作会议上获悉，受国家宏观调控政策影响，地税收入的主体行业建筑业和房地产业税收增长缓慢，1—7月份，北海市建筑业营业税收入4287万元，同比增长0.85%。自4月份以来，国家出台的一系列针对房地产业的宏观调控措施，如调整按揭政策、提高房贷准入条件、取消个人住房贷款优惠利率、调整房产交易税收政策等，对北海市的房地产业形成较大冲击，直接影响了相关建筑营业税、房地产交易营业税收入的增长。1—6月份，北海市房地产开工项目29个，建筑面积60.28万平方米，投资3.92亿元，同比分别下降42.27%、36.31%和44.99%，预售商品房交易额4.76亿元，同比下降28.85%。由于宏观调控政策对税收收入的影响存在滞后性，相关税收减收将在后五个月更为明显。由于上半年北海市重大建筑项目进展缓慢，房地产新增项目减少，新开工面积、预售面积大幅下滑。 开发商：积极应对 一些开发商纷纷表示，自6月1日新政策颁布以来，他们公司的销售业绩有所下降，许多消费者只看不买，或者说过一段时间再买，目前很多消费者大多持“持币待购”

北海市房地产市场调查报告范文

1 北海市房地产市场 调 查 报 告

目录 一、北海市概况 3 二、北海市房地产市场概述 3 三、北海与海南房地产市场比较 5 四、北海与南宁房地产市场比较 6 五、北海房地产营销路线7 六、附：北海部分楼盘调查表8

一、北海市概况 北海市位于广西壮族自治区南部，北部湾畔。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，总面积3337平方公里，人口139.5万，其中市区面积964平方公里，人口50.5万。 北海市地处南亚热带，面临北部湾，年平均气温22.6℃，年平均降水1876毫米。这里阳光充足，雨量充沛，气候温和，植被丰茂，天然优良的海滩，岛屿，珊瑚礁，湖泊，形成了风光旖旎的旅游环境，成为闻名遐迩的全国优秀旅游城市。北海三面环海，每立方厘米空气里负氧离子含量2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国第一天然氧吧，是人类理想的居住地。

北海市2004年完成生产总值158.1亿元，同比增长12.1%。城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资11653元，比上年增长13．6％。城镇居民人均可支配收入8015元，增长4．2％，农民人均纯收入为2587元，比上年增加133元，增长5．4％。 二、北海市房地产市场综述 （一）市场宏观概述 10多年前的“北海投资热”导致了当时房产泡沫的破灭，整个北海房地产陷入了最低谷，据北海市调查数字显示，2000年该市共闲置土地1887公顷，其中房地产开发用地闲置土地面积487公顷；空置商品房107万平方米，其中空置商品住宅80万平方米；停缓建工程项目108个，面积122万平方米，沉淀资金高达200亿元以上。直到2000年初，北海房地产业才从谷底开始了爬升，房产广告悄然出现在了报纸电视上;2001年，北海一度出现有楼就卖的奇迹；2002年12月30日国家财政局，国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，此举为彻底处置困扰北海发展的停缓建工程和闲置土地注入了强大的活力，北海闲置的烂尾楼开始盘活；2003年－2005年北海的房地产出现了新的变化，商业地产，旅游地产纷纷登台，房地产业走向了新的局面。 2004年，北海市房地产完成投资额8.86亿元，同比增长87.1%，比全国增长28.1%的增长水平高出59个百分点；房地产开工项目96个，建筑面积165.6万平方米，同比增长215%和38.6%；房地产竣工项目70个，建筑面积67.7万平方米，同比增长105.9%和89.8%。同时2004年房地产交易量大幅提高。据统计，2004年北海市房产交易面积130.8万平方米，交易额11.4亿元，均为历史之最，同比增长68.9%和89.2%。（二）市场微观特点 1）房地产开发投资迈上新台阶

资产转让合同协议书范本

编号：_____________资产转让合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日

甲方（转让方）： 法定代表人： 地址： 联系方式： 乙方（受让方）： 法定代表人： 地址： 联系方式： 本协议由下列双方于年月日于中华人民共和国（以下称“中国”）________市订立： 鉴于：甲方系依据中国法律合法设立并有效存续的中外合资经营企业；乙方系依据中国法律合法设立并有效存续的外商独资企业；甲方、乙方经过友好协商，同意共同进行协作和配合，促使甲乙双方之间资产转让的顺利完成。就甲方资产转让事宜，甲方和乙方在此明确各自的权利和义务，达成协议如下： 第一条定义 1、交割评估基准日：指为确定转让价格，由甲、乙双方协商确定的，对转让资产进行最终评估、审计的日期。即满足本协议第八条第1款规定的所有条件后的第一个工作日。 2、交割日：指本协议所述的转让资产由甲方转移至乙方所有的日期，即满足本协议第八条第4款规定的所有条件后的第一个工作日。 3、评估基准日：年月日。

4、资产评估报告：以年月日为评估基准日的转让资产的资产评估报告（副本见附件一），由资产评估公司编写。 5、转让资产：依据本协议第三条，甲方应转让给乙方的所有资产，包括于资产评估报告列明的有关企业的固定资产及土地使用权以及未列入资产评估报告，而乙方拟向甲方收购的流动资产和与资产相关的经营业务。 6、相关期间：自评估基准日（含评估基准日）至交割日（不包括交割日）之间的期间。 7、工作日：即星期一至星期五（公众假期除外）。 8、附属企业：就本协议各方而言，由该方直接或间接控制的任何公司或其他经济组织。控制是指任何人士持有股权、出资额，行使投票权、董事任命权或依据合同或其他方式所拥有的决定另一方决策及事务的权力。 9、有关物业：资产评估报告内列明的有关企业拟转让给乙方的，有关企业已或将取得土地使用权和/或房屋所有权的土地和／或房屋，其详情见附件二。 第二条资产转让 1、根据本协议的约定，甲方同意在本协议所规定的交割日将有关企业的转让资产转让给乙方。 2、乙方同意根据本协议的约定自甲方受让有关企业的转让资产。 3、自本协议第八条第4款所规定的交割日起，乙方即成为该转让资产的合法所有者，享有并承担与转让资产有关的一切权利和义务，甲方则不再享有与转让资产有关的任何权利，也不承担与转让资产有关的任何义务和责任，但本协议另有规定者除外。甲方有义务尽量协助乙方完成有关的必要的法律手续。

公司资产收购和股权收购区别

四、第三方权益影响差异 股权收购中,影响最大的是目标公司的其他股东。根据《公司法》,对于股权转让必须有过半数的股东同意并且其他股东有优先受让权。此外,根据我国《合资企业法》的规定,“合营一方向第三者转让其全部或者部分股权的,须经合营他方同意”,因此股权收购可能会受制于目标公司其他股东。 资产收购中,影响最大的是对该资产享有某种权利的人,如担保人、抵押权人、商标权人、专利权人、租赁权人。对于这些财产的转让,必须得到相关权利人的同意,或者必须履行对相关权利人的义务。 此外,在股权收购和资产收购中,都可能因收购相对方(目标公司股东或目标 公司)的债权人认为转让价格大大低于公允价格,而依据《合同法》中规定的撤消权,主张转让合同无效,导致收购失败。因此,债权人的同意对公司收购行为非常重要。 五、政府审批差异 股权收购因目标企业性质的不同,政府监管的宽严程度区别很大。对于不涉及国有股权、上市公司股权收购的,审批部门只有负责外经贸的部门及其地方授权部门,审批要点主要是外商投资是否符合我国利用外资的政策、是否可以享受或继续享受外商投资企业有关优惠待遇。对于涉及国有股权的,审批部门还包括负责国有股权管理的部门及其地方授权部门,审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否流失。对于涉及上市公司股权的,审批部门还包括中国证券监督管

有法律问题，上法律快车https://www.docsj.com/doc/292556297.html,/

性规定国务院经济贸易主管部门有权“对可能导致市场垄断、妨碍公平竞争的,在审核前组织听证”。但是,因为《利用外资改组国有企业暂行规定》仅适用于外资收购国有企业的情形,对于其他企业的收购行为,政府并无明确的法律依据进行反垄断审查。

收购公司资产评估报告

收购公司资产评估报告 导语：想要收购公司，收购公司资产评估报告怎么写?下面为您推荐收购公司资产评估报告范文，欢迎阅读! 资产评估报告书 中通桂评报字[xx]第011号 中通诚资产评估有限公司接受广西贵糖(集团)股份有限公司(以下简称“贵糖公司”)的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵糖公司拟收购广西贵港市安达物流有限公司(以下简称“安达公司”)股权为评估目的而涉及的安达公司全部资产和负债进行了评估工作。评估人员按照必须的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地 查勘、市场调查与询证。各分类资产和负债采用成本法进行评估，整体资产采用成本法进行评估，对安达公司全部股东权益在xx年3月31日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 (一)委托方 单位名称：广西贵糖(集团)股份有限公司 地址：广西贵港市幸福路100号 负责人：黄振标 注册资本：29606.788万元 公司类型：股份制公司

经营范围：食糖、纸、纸浆、酒精干粉、酒精、碳酸钙、减水剂、复混肥料(凭生产许可证开展生产经营活动)的制造、销售;本企业自产产品的出口及本企业生产、科研所需要原辅材料(国家规定一类进口商品除外)，机械设备、仪器仪表、零部件的进口;石灰石开采。 (二)资产占有方 名称：广西贵港市安达物流有限公司 住所：广西贵港市幸福路100号 注册资本：人民币肆仟壹佰捌拾万元 法定代表人：张幼先 注册号：(企)4508001047147(1-1) 经营范围：普通货物运输、中转、仓储 广西贵港市安达物流有限公司于xx年11月29日，由法人股东出资设立，为法人独资的一人有限责任公司，公司股东为广西洁宝纸业投资股份有限公司，公司股东认缴出资额为4180万元，出资方式为：第一期以贷币出资1254万元，占注册资本的30%，第二期以土地作价出资2926万元，占注册资本的70%。两期出资均经上海东华会计师事务所有限公司广西分所验证,公司经营地址为贵港市幸福路100号，法定代表人为张幼先。 二、评估目的 本次评估目的是确定广西贵港市安达物流有限公司全部股东权益价值，为委托方拟收购广西贵港市安达物流有限公司股权提供价值参考。

北海市住房和城乡建设局有关加强房地产开发项目开发车位和车库

北海市房地产开发项目车位和车库 租售管理暂行规定 （征求意见稿） 第一条为进一步加强房地产市场管理，规范房地产开发项目车位和车库出租、出售行为，保护购房人和物业使用人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国人民防空法》、《广西壮族自治区物业管理条例》结合我市实际，制定本暂行规定。 第二条本市市区范围内房地产开发项目车位、车库的出租、出售适用本通知规定。 第三条房地产开发项目建筑区划内占用业主共有的道路或 者其他公共场地用于停放汽车的车位和车库，属于全体业主共有，只能出租，不可出售；依照房产测量规范不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位和车库，可以出售；利用依法结合民用建筑修建的防空地下室划定的车位和车库，经人防主管部门审核同意，房地产开发企业可按“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则出租，但不得出售。 第四条房地产开发项目建筑区划内的车位和车库，应当首先满足该项目购房人和物业使用人的需要，车位和车库不得出售给该项目购房人以外的单位和个人。

第五条专有产权车位和车库作为房地产开发项目的重要附属设施，其销售、租赁行为纳入商品房管理，实行商品房买卖合同登记备案和商品房租赁登记备案。用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案。 房地产开发企业首次办理商品房预售许可时，应当将该项目车位和车库规划配置情况在商品房预售方案中明确，并在销售现场予以公示。 第六条房地产开发企业在销售商品房时，应当向购房人明示本通知，并将该项目车位和车库规划配置情况、车位和车库的归属等在商品房买卖合同中载明。 第七条房地产开发企业在销售商品房时，应当按照购房人每购买一套房屋只能相应购买该项目一个专有产权车位或车库的原则销售。 第八条房地产开发项目专有产权车位或车库的买卖合同中应当注明购房人已经购买该项目房屋的具体房号及房屋所有权证号或者商品房买卖合同登记备案证明编号。 第九条房地产开发项目取得工程竣工验收备案证明且交付使用满一年以上（分期办理的，按最后一期办理时间计算），尚有车位和车库未售出的，经房地产开发企业将车位和车库销售情况在该项目所在地显著位置公示3个月仍未能全部售出的，经房地产市场管理部门审核并在市房地产主管部门官方网站进行公告

北海购房群体特征分析

北海购房群体特征分析 研究目的 2007年初，随着全国房地产市场的升温，北海房地产市场也得到一定的恢复。作为一个以旅游休闲为定位的城市，北海的房地产市场吸引了众多外来购房者的青睐。为更准确了解北海购房群体的各种特征，宝资天地产研究中心特组织本项专案研究工作，以便为公司今后在北海业务的发展提供参考依据。 数据来源 本研究所用数据为北海官方相关数据，从大部分典型在售楼盘中抽取260个样本楼据进行统计分析。成交客户的时间集中在今年的1～3月，在数据整理和统计的基础上总结出几个客户信息最具代表性和综合性的特征，再针对于这些特征提出本次研究工作的结论，对项目提出一些建议。 研究方法 本次研究工作主要采用实证研究法，所使用的统计工具为excel，统计方法为使用excel 的数据统计功能对抽样数据进行筛选、统计整理，并在此基础上生成图表，最后结合图表的情况来进行判断分析。 客户基本数据统计分析情况 本节通过对客户的基本单项材料来研究不同数组之间的联系情况，来对到客户信息的整体情况进行分析，并在此基础上得到几个主要数据的分析结果。 (1) 购房客户居住区域情况 从图1显示，主要购房者为外地人，外地人所占总比例达63%，而本地人的购买比例只有37%。实际上对于今年的北海整体楼市而言，这是一种非常普遍的现象。也就是说，自去年以来北海的房市热潮是由外地人带起，并且由他们作为房源的主要消化力量而支撑下去的。

(2) 客户购房用途分析 通过图2可以得知，有89%的客户购买的物业均以居住目的为主。如前所述，北海的购房客户主要由外地人构成，一般而言，外地人进行异地置业的选择多数带有投资性目的。但是本项数据表明，目前购房者的购买意向还是以居住为主。造成这种现象的原因主要表现在三个方面：首先是因为北海作为北部湾经济开发区的重点城市，在经济发展前景和新型产业培育诞生的环节上具有了较大的优势，这吸引了不少具有经济实力和拥有前往北部湾发展意向的外地客户产生了移居北海的意向;其次是因为北海的气候较为宜人，且具有丰富的海洋风景资源，这也能吸引不少的内陆居民前来居住;再次就是因为对于一些本身居住氛围较好，周边配套较为齐全的项目而言容易获得对客户入住的吸引力。如果北海的楼盘项目能够对小区的品质进一步改善，将更能加强外地人前往居住置业的意愿。 目前对于总体客户数量来说，投资客仅占11%的比率不算高，主要是客户考虑到银行贷款利率不断增加，且在目前北海市房价变化幅度较大，投资前景还面临许多未知因素的缘故。 (3) 客户年龄分布情况分析

资产收购协议书范本

编号： ___________ 资产收购协议书 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年____ 月_____ 日 甲方：乙方： 鉴于：甲方是按照中华人民共和国法律设立并存续的有限责任公司，甲方愿意将本合同约定的资产（下称目标资产）转让给乙方，乙方愿意按照本合同约定的条件受让目标资产，甲乙双方本着公平互惠、诚实信用的原则，就上述资产转让事宜，达成如下一致意见。

一、目标资产 甲方拟出售给乙方的资产包括甲方的有形和无形资产（包括专利技术、专有技术、商标权、技术信息和经营信息等商业秘密在内）。资产具体详情见资产清单。 二、债权债务处理 甲方的债权债务（包括但不限于职工工资、社会统筹保险金及税费等）不在本合同约定的转让资产内，由甲方自行处理。如因此而发生诉讼与纠纷，由甲方处理，与乙方没有任何关系。 三、转让价款及支付方式 1、本次收购的目标资产，经甲乙双方协商一致，确定价格为万元。 2、甲方同意乙方先付元，在所有目标资产的权属变更登记手续完成后，再支付元。剩余款项作为保证金，在收购完成后一年内，如甲方没有违约情形，全额支付。 四、资产交付 1、在合同签订后，甲乙双方依据作为合同附件的目标资产的明细单进行资产清点和移交工作。 2、甲方承诺在收到第一期款项后日内，负责为乙方办理目标资产权属变更登记手续。 3、自本合同签订之日起至目标资产转移之日的过渡期内，甲方应当妥善善意管理目标资产，不得有任何有害于目标资产的行为。 五、陈述与保证 1、甲方的陈述与保证 （1）甲方保证目标资产的质量状况、使用年限、性能状况等情况真实。 （2）甲方保证目标资产权属无争议，无抵押和查封，并且甲方对该资产拥有完全的所有权。如发生有关目标资产的一切纠纷，由甲方负责处理，并承担由此给乙方造成的一切损失。 （3）关于目标资产转让事宜，甲方已经履行了所有应当履行的法律程序。 2、乙方陈述与保证 （1）严格按照约定履行自己的义务。 2）已履行相关资产转让的法律手续。 六、人员安排 1、甲方应当在本次资产收购前与甲方的重要技术人员和其他重要岗位的人员签订有效的书面保密和竟业禁止协议。

公司资产收购合同协议

编号：_________________ 公司资产收购合同 甲方：__________________________ 乙方：__________________________ 签订日期：_____ 年____ 月 _____ 日 甲方（转让方）： 乙方（受让方）：__________________________

为了明确甲、乙双方的权利和义务，根据《合同法》的有关规定，双方达成如下协议，共同遵守 一、目标公司资产的详细陈述 1、资产范围（附清单）： __________________________________________ 2、资产有无设定抵押、担保情形：__________________________________________________ 3、如系国有资产，有无有关部门批准文件：_____________________________________________________ 4、乙方愿意按照本合同约定条件受让甲方的资产。 二、目标公司资产包括以下内容： 1、土地使用权； 2、房屋所有权； 3、固定资产所有权； 4、无形资产所有权； 三、目标公司的有关公司文件、财务报表、营业与资产状况的报表：（尤其是公司负债情况，对 第三人所负的债务等，要开列详细清单）。甲方保证上述条款及文件的真实性，如有错误和不实 之处，应承担赔偿责任。 四、转让价款及支付方式 双方议定资产整体岀售价格为人民币_________________ 万元。该价格包括甲方转让的全部资产价款，但不包括：________ 在内。乙方分__________ 期支付转让价款：自本合同签订之日起__________________ 日内，乙方支付 给甲方转让价款的____________ %即 __________ 万元；甲方完成资产权属变更登记之日起__________________ 日内，乙方支付给甲方剩余____________ %勺价款，即 ________ 万元。 五、在甲方支付第一期转让款到位后，甲方须在________________________ 日内负责为乙方办理目标资产权属 变更登记手续，包括：______________________________________________________________ 六、过渡期条款

收购公司如何估值

收购公司如何估值 主要是根据收益法来评估对你合适，下面是我们的资料清单，企业价值评估资料搜集目录企业法人营业执照及税务登记证、组织机构代码证、经营许可证、国有企业产权登记证等。 在收购公司时，出价是最关键的环节，是确定双方是否能达成合同的关键一步。而出价是以公司价值为依据的，那么，公司的价值怎么确定呢?今天，小编为大家介绍收购公司如何估值，希望对您有所帮助。 一、公司的有形资产评估 公司的有形资产，包括公司的帐面资金，公司的不动产，公司的动产，公司的硬件设备等一切能以有形载体看到的资产。公司的有形资产比较简单，参照市场价格，以及有形资产的使用年限。有形资产的价值一般由双方协商确定。必要的时候，可以委托专门的资产评估机构评估，出具评估意见。 二、无形资产评估：

无形资产概念及分类：无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。按无形资产作用领域可以分为：促销型无形资产，制造型无形资产，金融型无形资产;按无形资产的性质可以分为知识型无形资产，权力型无形资产，关系型无形资产，其他无形资产;按无形资产取得方式分为自创无形资产，外购无形资产;按无形资产的可辨认程度分为可辨认的无形资产和不可辨认的无形资产。企业的无形资产主要包括商标权，专有技术，企业商号，经营谋略，管理能力，产品质量，服务信誉，企业精神，企业文化，企业形象，职工素质等。 无形资产具有以下特征：一是可分性与共享性，同一无形资产经合法的程序可以同时为不同的权利主体共同享用，可以多次转让其使用权;二是增值性，它能给企业带来强大的增值功能，而且本身并无损耗;三是市场透明度低，知识型和技术型无形资产具有很强的保密性和垄断性。 无形资产评估程序，首先是对无形资产进行确认，对无形资产的权属进行鉴定，然后对其性能和功能进行技术鉴定，对其使用空间和使用条件进行鉴定，最后结合这些因素评估无形资产的价值。 三、收购公司价值评估程序 (1)现场考察，了解管理状况，经营情况，市场情况;

资产收购合同协议范本模板

当事人双方： 资产转让方：___________________________企业(以下简称甲方) (住所、法定代表人、电话、传真、邮政编码) 资产受让方：___________________________企业(以下简称乙方) (住所、法定代表人、电话、传真、邮政编码) 鉴于： 第一条甲方企业性质：___________________________，注册资本__________________元，主营业务___________________________，甲方愿意按照本合同约定条件将其企业资产转让给乙方; 第二条乙方企业性质：__________________，注册资本__________________元，主营业务 ___________________________，乙方愿意按照本合同约定条件受让甲方企业的资产。 第三条甲、乙双方本着公平互惠、诚实信用的原则，就甲方向乙方转让甲方企业全部资产(以下简称目标企业资产)事宜，经协商一致，达成合同如下。 第一条目标企业资产条款 目标企业资产包括如下： 1、土地使用权 位于__________________市__________________平方米国有土地使用权，使用年限_________年，土地使用权证号：__________________。 2、房屋所有权 位于__________________市__________________平方米的房屋所有权，房产证号： __________________。 3、固定资产所有权 目标企业厂房内所有的机器、设备、设施(包括设备资料及所有目标企业档案资料、备品备件及办公用品)。 4、无形资产所有权

有限公司资产收购

资产收购 一、基本流程 （1）收购方与目标公司或其股东进行洽谈，初步了解情况，进而达成收购意向，签订收购意向书。 （2）收购方在目标公司的协助下对拟收购的目标公司资产及其上权利进行清理，进行资产评估，对目标公司的管理构架进行详尽调查,对职工情况进行造册统计。 （3）收购双方及目标公司债权人代表组成小组，草拟并通过收购实施预案。 （4）债权人与被收购方达成债务重组协议，约定收购后的债务偿还事宜。 （5）收购双方正式谈判，协商签订收购合同。 （6）双方根据公司章程或公司法及相关配套法规的规定，提交各自的权力机构如股东会就收购事宜进行审议表决。 （7）双方根据法律、法规的要求，将收购合同交有关部门批准或备案。 （8）收购合同生效后，双方按照合同约定履行资产转移、经营管理权转移手续，除法律另有规定外，应当依法办理产权变更手续。 二、律师业务 收购的全过程可以分为收购预备阶段、尽职调查阶段、意向达成阶段、并购执行阶段。在每一个阶段，律师都可以提供相应的法律服

务，为当事人规避法律风险、并购项目的顺利进行提供保障。 （一）收购预备阶段 收购预备阶段为收购方初步确定目标公司起至实施收购前的准备期间。律师在收购预备阶段的法律事务有: （1）根据收购方的需求，为其寻找收购目标。 （2）协助收购方收集目标公司的公开资料和企业资信情况、经营能力等信息，在此基础上进行信息整理和分析，从公司经营的市场风险方面考查有无重大障碍影响收购活动的进行。 （3）综合研究公司法、证券法、税法及外商投资等法律法规，对收购的可行性进行法律论证，寻求立项的法律依据。 （4）就收购可能涉及的具体行政程序进行调查，例如收购行为是否违背我国收购政策和法律、可能产生怎样的法律后果、收购行为是否需要经当地政府批准或进行事先报告、地方政策对同类收购有无倾向性态度。 （二）对目标公司的尽职调查阶段 律师应就收购方拟收购的目标公司进行深入调查，核实预备阶段获取的相关信息，以备收购方在信息充分的情况下做出收购决策。根据个案的不同，由律师灵活掌握需要调查的容。 1.对目标公司基本情况的调查核实主要涉及： （1）目标公司及其子公司的经营围； （2）目标公司及其子公司设立及变更的有关文件，包括工商登记材料及相关主管机关的批件；

收购协议范本

公司收购合同 转让方(以下简称为甲方)： 注册地址： 法定代表人： 股权持有人：持有甲方%的股权股权持有人：持有甲方%的股权 受让方(以下简称为乙方)： 注册地址： 法定代表人：

鉴于： 1、甲方系依据《中华人民共和国公司法》及其它相关法律、法规之规定于_______年____月____日设立并有效存续的有限公司。注册资本为人民币万元；法定代表人为：__________；工商注册号为：_____________； 2、乙方系依据《中华人民共和国公司法》及其它相关法律、法规之规定于_______年____月____日设立并有效存续的律师事务所。注册资本为人民币万元；法定代表人为：__________；工商注册号为：_____________； 3、甲方的股权持有人为：_________、_________；其中_________持有甲方%的股权，__________持有甲方%的股权。至本协议签署之日，甲方各股东已按相关法律、法规及《公司章程》之规定，按期足额缴付了全部出资，并合法拥有该公司全部、完整的权利。 4、甲方的全部股权持有人均一致同意将所持有甲方共100%的股权以及甲方的办公及仓库的全部设备、设施通过转让的方式，将甲方公司全部股权及办公和仓库设备、设施（不包括应收应付款项，即应收应付款项全权由甲方负责）转让给乙方，且乙方同意转让。 第一条、先决条件 1、签订本协议之前，甲方应满足下列先决条件： （1）甲方向乙方提交转让方公司章程规定的权力机构同意转让公司全部股权及全部资产的决议。

（2）甲方财务帐目真实、清楚；转让前公司一切债权，债务均已合法有效剥离。且甲方及股权持有人应向乙方出具相应的书面声明及保证。 （3）甲方负责向乙方委托的会计、审计组织审计甲方财产、资产状况相应的财务资料，以便于乙方对甲方进行资产、财务状况进行评估。 上述先决条件于本协议签署之日起日内，尚未得到满足，本协议将不发生法律约束力；除导致本协议不能生效的过错方承担缔约损失之外，本协议双方均不承担任何其它责任，本协议双方亦不得凭本协议向对方索赔。 第二条、转让之标的 甲方同意将其各股东持有的公司全部股权及其他全部资产按照本协议的条款出让给乙方；乙方同意按照本协议的条款，受让甲方股权持有人持有的全部股权和全部资产，乙方在受让上述股权和资产后，依法享有公司100%的股权及对应的股东权利。 第三条、转让股权及资产之价款 本协议双方一致同意，公司股权及全部资产的转让价格合计为人民币万元整。 第四条、股权及资产转让 本协议生效后日内，甲方应当完成下列办理及移交事项： （1）将公司的管理权移交给乙方（包括但不限

公司并购中的资产收购与股权收购

公司并购中的资产收购与股权收购 公司并购是公司兼并与企业并购的简称，广义上包括公司合并、资产收购和股权收购。公司合并是指一个公司购买另一个公司的全部和大部分财产。其效力之一是债务承继，为了避免转嫁债务，实践中不经常采用公司合并而经常采用资产收购与股权收购。 一、资产收购与股权收购异同点。 资产收购和股权收购的相同点为二者的目的均在于凭借财产权及股权的控制，掌握公司的经营权，并以此实现获利。不同点有： 1、定义不同 资产收购是指收购方以现金或其它有价证券为对价，收购卖方公司全部有形或无形资产而接管卖方公司营业的行为。股权收购是指收购方通过一定方式购买目标公司的股权，当其获取的股权达到一定比例后，取得该公司控制权的一种市场交易行为。 2、主体不同 股权收购的主体为收购方和目标公司的股东，资产收购的主体是收购方和享有该资产的目标公司。 3、收购标的不同 股权收购的标的为股东对公司所享有的股权，资产收购的标的是公司的有形或无形资产。 4、价金支付不同

股权收购，收购方的价金支付给公司的股东，资产收购中，收购方所支付的价金支付给享有该财产权的公司。 5、对目标公司的影响不同。 股权收购对公司的影响表现为公司的股东发生了变化，而对公司的资产无任何影响，资产收购则会使公司资产形态发生变化。 二、股权收购的主要特点 1、不需要获得目标公司的同意。股权收购的主体是收购公司和被收购公司的股东，因此收购不需要取得目标公司的同意，也不需要征得目标公司管理层的统一。交易的决策权在各个分散的股东的手中。因此被收购公司管理层不能从根本上阻止收购活动的进行； 2、需要的收购资金相对较小。就股权收购而言，只需要取得被收购公司的控制权就可以了，一般而言，拥有公司50%以上股权就可以控制目标公司，这种控制权称为绝对控制权，但是对于一些股权比较分散的公司来说，收购公司取得50%以下的股权就可以控制该公司，因此在很多情况下，收购公司只需要部分出资就可以控制目标公司，从而实现以少量资本控制大量资本的目的； 3、法律程序简单。在法律程序上，股权收购只要收购公司与目标公司的股东达成协议收购股权，并取得目标公司的股权优势后，再进行董事、监事改选即可。但是如果采取资产收购的方式，则必须根据《公司法》，由目标公司的董事会、股东会做出特别决议，交易双方签订协议之后，还要公告并通知债权人。虽然股权收购的程序比较简单，

北海市房地产市场调查报告

北海市房地产市场 调 查 报 告

目录 一、北海市概况 3 二、北海市房地产市场概述 3 三、北海与海南房地产市场比较 5 四、北海与南宁房地产市场比较 6 五、北海房地产营销路线7 六、附：北海部分楼盘调查表8

一、北海市概况 北海市位于广西壮族自治区南部，北部湾畔。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，总面积3337平方公里，人口139.5万，其中市区面积964平方公里，人口50.5万。 北海市地处南亚热带，面临北部湾，年平均气温22.6℃，年平均降水1876毫米。这里阳光充足，雨量充沛，气候温和，植被丰茂，天然优良的海滩，岛屿，珊瑚礁，湖泊，形成了风光旖旎的旅游环境，成为闻名遐迩的全国优秀旅游城市。北海三面环海，每立方厘米空气里负氧离子含量2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国第一天然氧吧，是人类理想的居住地。

北海市2004年完成生产总值158.1亿元，同比增长12.1%。城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资11653元，比上年增长13．6％。城镇居民人均可支配收入8015元，增长4．2％，农民人均纯收入为2587元，比上年增加133元，增长5．4％。 二、北海市房地产市场综述 （一）市场宏观概述 10多年前的“北海投资热”导致了当时房产泡沫的破灭，整个北海房地产陷入了最低谷，据北海市调查数字显示，2000年该市共闲置土地1887公顷，其中房地产开发用地闲置土地面积487公顷；空置商品房107万平方米，其中空置商品住宅80万平方米；停缓建工程项目108个，面积122万平方米，沉淀资金高达200亿元以上。直到2000年初，北海房地产业才从谷底开始了爬升，房产广告悄然出现在了报纸电视上;2001年，北海一度出现有楼就卖的奇迹；2002年12月30日国家财政局，国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，此举为彻底处置困扰北海发展的停缓建工程和闲置土地注入了强大的活力，北海闲置的烂尾楼开始盘活；2003年－2005年北海的房地产出现了新的变化，商业地产，旅游地产纷纷登台，房地产业走向了新的局面。 2004年，北海市房地产完成投资额8.86亿元，同比增长87.1%，比全国增长28.1%的增长水平高出59个百分点；房地产开工项目96个，建筑面积165.6万平方米，同比增长215%和38.6%；房地产竣工项目70个，建筑面积67.7万平方米，同比增长105.9%和89.8%。同时2004年房地产交易量大幅提高。据统计，2004年北海市房产交易面积130.8万平方米，交易额11.4亿元，均为历史之最，同比增长68.9%和89.2%。（二）市场微观特点 1）房地产开发投资迈上新台阶

资产收购意向协议书

篇一：资产收购意向书 资产收购意向书 甲方： 法定代表人： 地址： 乙方： 法定代表人： 地址： 甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》以及其他法律法规的规定，本着平等互利、诚实信用的原则，鉴于乙方欲，甲方有收购乙方相关资产意向，经双方多次协商，现就收购事宜达成意向如下： 一、甲方收购乙方的资产标的基本情况如下： 1：土地（土地证号：面积） 2：房屋 2：设备 （具体明细详见本意向附件《收购资产清单》） 具体收购资产范围由双方协商同意后在正式资产收购合同中确定。 二、收购的尽职调查 本《意向书》》签订后，甲方应积极配合乙方及其律师对所涉收购资产状况进行尽职调查，甲方应当如实向律师提供转让资产的法律文件及相关资料，并保证资料的合法性、完整性和准确性。甲乙双方均同意，在乙方已经确认其对该资产收购项目所涉事项的尽职调查完成后，方可签订《收购协议》。本《意向书》的签订不表明双方必须在此基础上签订《收购协议》。 三、意向书的变更和解除 1：未经双方一致书面同意，任何一方均无权变更和接触本意向书。 2：因不可抗力等原因，经双方协商一致，可以对本意向书部分或全部内容进行变更或终止履行本意向书。 3：本《意向书》在双方正式签订《资产收购合同》后终止。

四、保密条款 甲乙双方保证对《意向书》的内容及双方各自提供的资料保密， 除非对方同意，否则不得泄露获得对方的相关资料和谈判信息。 五、其他事项 （手写）或直接填写（无） 六、成本与费用 双方各自承担执行本《意向书》产生的成本与费用（包括相关方 的顾问费）。 七、争议解决 在执行本意向书过程中发生争议，双方应当友好协商，协商不成，向仲裁委员会申请仲裁。 本意向书一式两份，双方各执一份，自双方签章之日起生效。 甲方： 法定代表人： 公章： 日期：乙方：法定代表人：公章：日期： 篇二：资产收购意向书 资产收购意向书 申请书所需附件（交易特别规定的除外）： □董事会决议；资产负债表；授权委托书；（以上附件均需签字）□若申请人为自然人，请提供身份证复印件。篇三：资产收购意向书 资产收购意向书 一、目标公司资产的详细陈述： 1、资产范围（附清单）； 2、资产有无设定抵