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对中国房地产市场近期状况的思考
2006-3-20 17:41:53
(据中宏网3月20日报道)
[摘要]首先分析近几年国内房价上涨原因，其次分析方地产市场参与各方的博弈策略并推断出国内房价崩盘的结论.最后提出实现3个层次的内在转变引导房地产业健康、可持续发展。
[关键词]房价行为动机博弈GDP炒作
房地产行业作为经济生活中相当重要的一个领域，在各国的经济总体评价中起到了举足轻重的地位。本文仅就当前我国防地产市场现状、内外因进行分析，并提出自身的观点。
首先。我们看一下近几年国内房地产市场价格疯狂上涨的原因：
1、房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲。房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策。鼓励居民住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署。尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从1999年下半年起.住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁.使无房户对住房的被动需求也不断增加。从更深的层次讲.房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998年至2004年。我国国内生产总值由78345亿元，增长到2004年的136876亿元。扣除物价因素，年均增长8.5%；城镇居民人均可支配收人由5425元增长到2004年的9422元，年均增长8.6%。2004年底。我国城乡居民人民币储蓄存款余额达12万亿元，客观上也具备了一定的住房消费能力。
2、房价快速上涨是房地产市场供需结构失衡的体现。供需结构不合理主要表现在：市场有效供给还不够完善，大多数居民还只能承受的中低价住房供给严重不足；而同时由于政府对土地资源的“挂招拍”处置模式的推广以及开发商逐利的本质导致高档商
品房比重逐年偏高，住房超前消费现象十分突出。在房地产一级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构的错位，国民有效需求不能得到很好的释放。2004年全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%，其中经济适用房却分别下降11%和26.3%。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机市场却大行其道。
3、信贷资金激增、土地交易价格高速上涨是促使房价过快上涨一个非常重要的原因。房地产业是一个资金密集性产业.房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来。也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣.推动了房价的急剧上涨。从资金的角度看，一是随着国内银行业对地产开发支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜在购买力迅速转变成为现实购买力.巨大的市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单一。国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道时。纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。自2003年起，国际上呼吁人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下，大量国际游资通过各种渠道进入中国.相当大部分最终选择进入国内的楼市。中国人民银行公布的2004年上海市金融运行报告表明，2004年1月一11月。境外资金通过各种渠道流人上海房地产市场的总额超过220亿元。比2003年增长13.5%。同时，由于国内金融业对方地产市场的大力扶持，使得地方政府、开发商和个人在进入房地产市场之际就可以轻而易举获得资金上的支持。导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作盛行、房价快速上涨等不好的局面。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6%急剧提升到2003年的21%。从土地资源供给模式的角度看.地方政府利益驱动是国内房价上涨的始作俑者。土地拍卖的直接收益和房价上涨给政府带来的税费收入都是直观的利益所在。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入。房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时。地方政府的土地处置绝对成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的最主要动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格快速增长。
4、市场参与者信息不对称进一步加剧了房价的上涨。目前.我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台。各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。另一方面，大多数开发商与房产中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期。造成了消费恐慌心理。国内居民大量资金盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。由于政府住房信贷政策误导，资金交易的低成本，使得国内民众对住房的投机需求得以激发，加剧了银行业的总体风险，
我们可以借用经济学上比较流行的一种理论工具——博弈论来解读未来一段时期房地产的发展趋势。博弈论作为当代经济理论中的一门重要学科，近年来已被广泛地应用在商业经营的决策中。博弈就是对末来预期的结果，作出你现在的决策。博弈论的出发点在于：假设你的对手在研究你的策略并追求自己最大利益行动的时候，你如何选择最有效的策略。
我们可以把房产市场各方利益主体的博弈行为分为三个阶段来分析。2002年之前.中央政府为了活跃国内住房交易市场，改善人民居住条件。促进方地产市场健康、快速发展，先后推进了住房制度改革和土地制度改革.其本意和出发点应该说是好的。在这个阶段各方利益主体都能享受到房产市场繁荣所带来的种种好处。楼市的兴旺不仅有效的化解了国内巨额储蓄购买力给物价带来的压力，同时还带动了以住房为龙头的相关行业如水泥、钢铁、建材、建筑乃至服务行业的快速发展.最重要的是土地资源制度改革后，土地资源通过拍卖的方式推向市场。为地方政府筹集了大笔的资金用于经济建设，并为部分解决国内社保巨额缺口提供了一个很好的思路。房地产商在经历了几年的地产萧条后，终于等到国家住房改革给地产行业带来的巨大商机，国内居民强劲的购买力也直接推动了全国范围内的房价节节攀升.商品房预售制度在一定程度上为开发商提前回笼资金提供了极大便利。银行对房地产项目的倾力支持也使开发商在项目前期圈地和施工建设时没有资金匮乏的顾虑。内外因素的共同作用使房地产开发已经演变成为只要有项目就能暴利的圈钱运动。短短几年，国内涌现出一大批地产超级富豪。另一方面，作为住房最终消费者的老百姓，在住房制度改革的初期，的的确确也享受到住房改革所带来的实惠，商品房投资逐渐成为老百姓满足投资需求的主要渠道之一。随着国内房价的稳步攀升而同期股市等其他投资渠道收益一落千丈之时，房产投资效益的凸显极大刺激
了民众的投机致富心理。住房在此时已经不是简简单单的投资。它更成为民众自身财富在短期内膨胀的主要渠道。全国范围内的抢购住房浪潮随着房价的攀升开始风起云涌。在这个阶段，市场参与者基本上维持了一种博弈均衡。没有输家，都是赢家。
2002年之后.房价的飙升在民间造成的抢购效应又在一定程度上刺激了房价有恃无恐的猛涨，买不起房子已经成为老百姓不得不面对的一个现实.这种状况显然不是中央政中央政府所愿意看到的.于是调控房价逐渐成为中央政府关于房地产政策文件的主要名词。而此时的地方政府已经发现房地产行业对地方GDP指标的贡献力度之大是前所未有的。除此之外.房产业对其他相关行业的带动作用也是不可估量的。面对发展地产业所带来的种种好处.尤其是对GDP指标的贡献，显然，地方政府是不愿意为了调控房价来作出牺牲和让步。于是乎。中央越调控，各地房价就涨得越快。此时，中央政府与地方政府的价值取向开始出现明显分化，双方根据对方的态度都在不断进行相应调整.以保障自身利益不受侵犯。地产商在这个阶段已经彻底沦为一部赚钱机器，在把政府推出的高地价转嫁给老百姓的同时.很好的利用了地方政府急于要把经济规模做强、做大的心理，使房价始终处在一个快速上升的通道之内。房价在这个阶段是没有任何下跌理由的，对于民众来说，房子是迟一天买，就要多承担一份价格上涨的压力。对住房有不同需求的消费者。此时都无法保持理性的买房心态.既得利益着希望房价继续上涨，后来者希望房价下跌.持币待购者是买也不是。不买也不是。
随着2005年上半年国家宏观调控之声的渐促。此时各方利益主体的博弈也开始出现另一种微妙平衡：中央喊凋控：地方则继续高投入并通过各种手段营造经济繁荣、房价合理的论调；开发商则继续闭眼拉高房价并找出一大堆房价不能下跌的理南，激励鼓动老百姓掏钱：消费者开始出现持币待购的观望势头，此时，房价虽然继续高涨，但是成交量已经大幅度萎缩，新开的楼盘也没有以往“一开盘即售罄”的迹象.二手房市场更是出于有价无市的低迷之中。在各方主体之中.中央无疑起到主导市场的核心的地位，其治国思想自始至终都是以维护社会长治久安、实现资源最优化配置和提高人民生活水平为宗旨。当看到地方政府和地产商的正当逐利行为演变为一场不折不扣的圈钱运动时，并且这种行为最终将摧毁民众财富时。中央政府的调控力度只能是越来越大，调控力度的大小和出台政策的快慢在很大程度上取决于各地楼市的反应。2005年以来中央出台了税收、金融、房产交易模式等一系列强硬措施，目前已经取得初步成效；作为下一级政府.地方政府肯定不会让自己的既得利益受到损失，但又必须按照中央的政策规定
行事。在此前提下，一方面要保住土地拍卖收益模式和高房价对GDP的增长效益，另一方面又要控制房价无序上涨.唯一可行的办法就是吞噬原来属于开发商的那一部分利益，在保住自身利益的同时，对房价进行打压.这将是未来几年地方政府比较可行的整治手段之一。地产商作为盈利实体，其经营宗旨从来都是无利不往，当开发商意识到宏观政策的不利因素时，其理智的做法就是利用市场信息的不对称性，在房价掉头朝下之前，最大限度实现卖房收益或通过银行套回沉淀资金，以防手中现房库存被套牢。经济规律是不以任何单位和个人的意志为转移的，当市场经济不可控性和政府的强制力同时发挥作用时，为作参与博弈的主体之一，开发商面对房产开发可能出现无利甚至亏损时.能做的就是出局。等待市场机会的转变。最近全国各地屡屡出现高价土地流拍案例就是一个明证，对于开发商的此类不作为，政府是无能为力的。开发商也希望通过这种不作为博弈来等待有利于自己的时机出现。消费者作为个体，其主导市场的能力是最弱的，他们的利益是最容易受到侵犯的.在这一点上只有中央政府的立场是完全与民众一致的，民众的博弈出发点就是通过各种舆论造势，已达到中央政府做出有利于国民大众的举措，并通过市场传导机制的运行作用于其他博弈主体，迫使其他主体改变策略。很不幸，由于我国市场机制的不完善。民众在这场博弈中往往是最大的输家。这也是中央政府最不愿意看到的结果。所以，这一阶段的各方博弈最终朝什么方向倾斜，还不能立刻做出结论。但可以肯定的是，博弈的结果是各方利益的相互妥协。
作者认为：在国家明确通过立法形式开征物业税之时，就是国内房价泡沫破裂之日。当前国内主要城市的房价疯涨完全是房地产炒作的结果。而且这种炒作随着“外资”的进入，03年以来达到了疯狂的地步。从目前的所掌握的信息来看多以外籍或港台地区华人为主，特别是台湾、香港、新加坡等地的华人，多数是通过不合法的途径进入的，而且多数是套取国内商业银行的资金在炒作房地产。一旦房地产业有风吹草动.其风险难以控制，一如上世纪五十年代的纽约、九十年代的香港、日本楼市。中央政府正是为了避免重蹈覆辙，才痛下决心出重拳对国内楼市进行整治。呼声很高的物业税政策的酝酿.更是被视为从根本上遏制投资房产的猛药良方。国内房价当前实际上已经如履薄冰，高价位、低成交量的背后其实是某些利益团体在为资金出逃作最后的挣扎。国家宏观调控政策的高压之下一旦出现部分地区房价崩塌，则全国的房价“雪崩”就会接踵而至。
我国的房地产业要想走出大起大落的怪圈，必须实现三个层次的内在转变。即重新确立住宅消费和投资理念，加快完善房地产发展的制度和政策，改变和完善住宅的生产
销售方式。我们应该坚持可持续发展观的经济理论和建立以法治为基础的市场机制。离开这个前提则这场房地产博弈的最终结果是全盘皆输。
重庆房地产市场研究报告
一、重庆市宏观市场分析
1. 重庆城市经济概况
城市化率迅速提高。直辖7年来，重庆市城镇化率从1997年的28%提高到2003年的38.1%，年平均提高1.7个百分点，高于全国同期平均水平0.3个百分点。城镇人口从852万人增加到1192万人，年均增长5.8%。人口的增加必然会带来住房需求的增加，从而促进房地产业的发展。
经济快速发展。1996年，重庆人均GDP不足500美元，仅为北京的1/3，上海的1/4。但是，7年以后，重庆经济翻开了新的一页，2003年，重庆市GDP达到2250亿元，人均GDP达980多美元。而且主城区内人均GDP还远远高于这一水平，像渝中区的人均GDP就已达到3085美元。根据GDP与房地产发展的关系，重庆市主城区房地产已进入快速上升阶段，而且还会有几年的高速发展时期。
2. 重庆自2001年以来的房价走势
自2001以来，重庆房价一路飚升，2年多的时间里重庆房价已翻了一番，下面是各个时段的重庆房价对比。2001年底：
重庆各类商品房销售均价为1442元/㎡。
2002年：
重庆住宅销售价格达到1415元/㎡，同比增长1.53%，非住宅销售价格达到6369元/㎡，同比增长9.42%，人均住房面积为22.8㎡。
2003年秋季房交会：
重庆商品房成交均价为2098元／㎡。
2004年春季房交会：
重庆成交房屋11880套，成交面积近11万㎡，成交金额近37亿元，均价为3100元/㎡，其中商品住宅成交面积近85万㎡，销售均价为2540元/㎡。
3. 重庆房地产市场发展概述
1）总体房地产市场概述
确切地说，2002年7月是重庆房地产市场的一个分水岭。在此之前，除了少数开发商如“龙湖”开发的楼盘销售状况较好以外，大多数楼盘的销售都比较缓慢。由于重庆城市呈组团式分布格局，一个区域到另一个区域往往需要花费较长的时间，交通时间和交通成本的增长使人们不愿意选择到渝中区以外的其他区域购房，“宁要渝中一张床，不要南岸一套房”一度成为人们的择房准则。交通曾一度是制约重庆楼市发展的重要瓶颈。
2002年，一系列的利好政策终于唤醒了重庆房地产市场，重庆的房价一路高歌猛进，窜到了2004年的3100元/㎡（按平均20%的公摊折算后的房价为2580元/㎡?建筑面积）。
重庆房价上涨主要源于以下几个方面的原因：
A. 2002年6月，政府对重庆市土地价格和土地级别进行了调整。调整内容涉及两个方面：一是土地出让金商业用地和住宅用地上涨了91%；二是土地基准地价商业用地和住宅用地上涨了45%左右，这意味着重庆房地产市场的门槛将进一步提高。
B. “七桥一隧”路桥实行年票制收费。2002年7月1日，重庆市政府对主城8区“七桥一隧”实行年票制收费，该项政策的实施，对房地产市场的促进作用是显而易见的：从短期来看，实行年票制后由于降低了各组团之间的通勤时间和交通成本，使人们的购房半径扩大，从而带动了江北区、南岸区等地的房地产发展；从长期来看，由于改善了重庆的投资环境，大量的外来资本将涌入重庆，使重庆的GDP和人均收入水平增
加，从而进一步刺激重庆房地产市场的发展。
C. 大规模旧城改造带来的集中消费人群。2003年，重庆房屋拆迁量为326.4万㎡，有5.1万拆迁户，其中71.4%实行的都是货币安置，也就是说将有3.6万的拆迁户将进入商品房市场。据悉，2004年，重庆主城区仍将有300万㎡左右的拆迁量，这将进一步刺激重庆房地产市场的发展。
2）商业房地产市场概述
据统计，2004年重庆商业地产投资额突破28亿元，新开工面积160余万㎡，可销售面积同比增长23%，其中10万㎡以上的Mall就有10多个，总面积近100万㎡。目前重庆主城区营业面积在5000㎡以上的商场有55家，专业市场近80个，营业面积在200—4000㎡的超市有63家。2003年，重庆商业营业用房面积为287.05万㎡，但销售面积只占竣工面积的一半。全国40个重点城市中，重庆商业营业用房的空置面积达224.68万㎡，居全国第一。
从以上数据可以看到，重庆商业营业用房的整体销售情况不太理想，有一半的商业物业被迫作为固定资产沉淀下来，这与重庆大量商业物业是裙楼商铺是密切相关的。
从重庆一家专业市场研究机构的调研分析得知，目前重庆最受欢迎的是独门独户的临街独立式门面，其次是平层商铺，而被大力打造的开放式商业街被投资者认可还需要一定的时间，商场内二楼以上的商铺和开放式商业街二楼以上的商铺关注度非常低，这和经营者的选择是密不可分的，如解放碑好吃街二层以上铺面空置率非常高就是一个佐证。
重庆主城各个区域都有自己独立的商业步行街，并围绕步行街形成一个一个的区域商业中心。从重庆主城几大区域的商业投资竞争力来看，渝中区的商业竞争力仍排在第一位，其次是沙坪坝、江北区和南岸区。从商业地产的发展方向来看，重庆商业地产开发主要集中在大型购物中心、开放式商业街和社区商铺三大类，据业内人士介绍，目前大多数住宅小区都有一定数量的商业地产开发，商业地产开发量约占整个社区开发总量的20%。
3）土地市场概述
早在2002年7月，重庆就实行了土地招标、挂牌、拍卖出让政策，但是至今土地交易市场仍不是很规范，“靠关系拿地”仍是重庆土地市场的主要特征。而且，重庆很多土地还未完全拆迁之前，就与开发商签定意向性土地出让协议，至于什么时候能够拿到地，则未为可知（因为拆迁难度越来越大）。
重庆市交易中心于2003年8月29日成立，截至2004年3月近7个月时间内，共办理土地使用权交易71宗（其中招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗），面积581.7公顷，平均成交单价为60.17万元/亩。2004年3月16日重庆市土地交易中心出让的10宗土地的平均成交单价为264.9万元/亩，最高单价为1141.35万元/亩（该地块位于“江北区观音桥街道渝北二村1号”，属江北核心商业地段），也是交易中心成立以来地块成交的最高单价。
据业内人士透露，目前重庆有大量土地握在开发商手中，估计有3万多亩，相当于16个“国际社区”的土地开发面积，外地开发商要与之竞争，很难在拿地方面获得优势。
4）重庆楼市与成都楼市的主要区别
计价方式：成都以建筑面积计价销售，而重庆一律以套内面积计价销售；λ
λ土地交易：成都以拍卖出让方式为主，采用净地出让，土地交易透明化程度较高，而重庆一般采取先公告，然后再根据报名的开发商的多少确定出让方式（3家及3家以上采取拍卖出让方式，2家采取挂牌出让方式，1家则采取招标出让方式），从2003年8月交易中心成立以来的土地出让方式来看，以挂牌出让方式出让土地的居多，土地交易透明化程度较低，“靠关系拿地”仍是主要方式，而且，在重庆，一般拿地后还需自行进行拆迁，难以准确预估前期所需花费的时间及成本。
λ商铺租售关系：成都商铺的租金一般能够支撑其售价，而重庆商铺售价较高，但租金却比较低。以龙湖?北辰天街为例，商铺在前期销售非常火爆，而从后期的经营状况来看，不仅专卖店人流量稀少，连北京华联经营也比较艰难，一直处于亏损状态。
运营模式：成都商铺运营模式呈现多元化的格局，出售产权、出售经营权、承诺一定比例投资回报等多种方式并存，但重庆由于大部分商业物业都是购物中心形式，大多数都以承诺“返租回报”的形式进行销售。
二、主要考察地块评析
参考资料：https://www.docsj.com/doc/0a13517576.html,/Soft/Index.html
重庆楼市启动牛市行情 2003年房地产市场数据
https://www.docsj.com/doc/0a13517576.html,房地产门户-搜房网 2004年02月05日09:47 来源：重庆商报吴雪娟[提要]刚过去的2003年楼市让人记忆犹新。住宅卖得火，经常从楼市开发商处传来放号排长队，销售几天告罄、封盘涨价的消息；投资物业也是抢手货，常常有外地客户打飞的来渝购房的“奇观”；二手房市场爆发井喷行情，交易量上涨了70%……这一切迹象套用股市的行话说，2003年楼市牛气冲天。2003年楼市牛市行情具体表现如何？数据则是最好的佐证。日前来自市国土房管局2003房地产市场概况中的楼市各个层面的数据统计，透过权威的数据背后，我们将全面了解2003年牛市行情的表现。价量配合楼市销售旺数据一：2003年主城区商品房成交均价2103
刚过去的2003年楼市让人记忆犹新。住宅卖得火，经常从楼市开发商处传来放号排长队，销售几天告罄、封盘涨价的消息；投资物业也是抢手货，常常有外地客户打飞的来渝购房的“奇观”；二手房市场爆发井喷行情，交易量上涨了70%……这一切迹象套用股市的行话说，2003年楼市牛气冲天。2003年楼市牛市行情具体表现如何？数据则是最好的佐证。日前来自市国土房管局2003房地产市场概况中的楼市各个层面的数据统计，透过权威的数据背后，我们将全面了解2003年牛市行情的表现。价量配合楼市销售旺数据一：2003年主城区商品房成交均价2103元，比去年同期上涨5.5%；成交金额284.84亿元，上涨42.0% 点评：2003年房价上涨，销售量增幅，这成为楼市出现牛市最合理的解释。套用股市行情中一种说法，价升量增，价格与放量有很好的配合，成为股市行家预测牛市最好的证明。同样，在2003年楼市中，整个销售量上涨了35.5%，而房价也上扬了5.5%，楼市出现有价有市的局面，量增大后而价格也在上涨，市场需求还在攀升。房价上扬除了市场呈现出良好的走势外，还有一些客观因素决定的。比如目前土地市场上的配套费已经上涨了，土地拍卖交易中心经过公开的拍卖确定土地开发权，市场游戏规则将带动土地总价上涨。作为开发最大成本的土地上涨趋势明显，自然会带动房价上升。数据二：2003年主城区新开工面积2098.23平方米，增长22.7%；销售成交面积1645.26万方，上涨35.5%，空置房一年以上的商品房面积为259.92万方，减少3.99万方。点评：2003年楼市的供应量与销售量相差的距离是历年来最小的一次，这意味着供求市场比例平衡，楼市销售旺也在情理之中。二手房交易上涨数据：2003年主城区存量房转让面积373.04万平方米，增长31.1%；转让金额40.27亿，增长70.7%；主城区存量房转让均价1079元/平方米，上涨30.2%。点评：2003年楼市中二手房交易如此活跃，交易面积与金额增幅如此大在楼市中创下新纪录。这一组利好数据将给楼市整体提供更为活跃的上涨空间。直接因素是二手房交易额上涨后就置换出一大笔金额投资到一级市场。不妨算一笔账，以统计数据中二手房转让
金额40.27亿，比去年同期增长70%，也就意味着2003年比去年多出28亿资金投向一级市场，一级市场的新增长点显而易见。另外，间接因素更重要，二手市场的活跃为楼市建立了健全的退出机制，为投资市场预留了足够的空间。有了通畅的退出机制，让炒家敢于下叉，活跃投资市场。比如，在全国投资热点城市上海，2003年二手房交易量与一级市场相当，二手房交易网点比银行还多，这成为投资看好上海投资前景的重要因素之一。同样，2003年天津楼市吸引不少温州炒房团，精明的温州人发现二级市场交易十分不活跃，选择了放弃天津市场。因此，二手市场活跃程度对楼市而言十分关键，这也为重庆楼市发展良好势头埋下伏笔。旧城改造启动数据：今后5年内，重庆旧城改造拆迁面积400万方点评：全面启动旧城改造工程是2003年楼市中一件大事。众所周知，拆迁直接能够带来新资金投入到楼市中一级或二级市场中，释放出巨大的需求市场，直接刺激楼市交易量的上幅空间。比如，仅以400万方拆迁面积的80%计算，货币补偿金额为1500元/平方米，那么将近48亿的投放量是相当可观的。另外，拆迁已带来二手房市场的增幅。重庆市江北区一带的二手房市场价格已经上涨。一套位于观音桥小湾80平方米的二手房，去年10万元，而今年同样地段、面积的房屋，价格已达到14万元左右。因此，拆迁对楼市是新机遇，特别是价位合适的中小楼盘与二手房市场。写字楼“咸鱼翻身”数据：写字楼成交面积23.14万平方米，上涨144.4%，成交金额7.22亿，上涨231.6% 点评：写字楼一直是楼市投资物业中的“软肋”。从1992年开始楼市出现写字楼投资项目，近十年时间来始终是冷门。直至2003年备受冷落的写字楼全面解冻，市场复苏，销售量与增幅比例都是历年之最。虽然与住宅、商业用房相比，写字楼2003年销售量最小，但销售增幅比例则是其中最大的（住宅销售增长39.7%，商业用房13.7%，写字楼144.4%），写字楼异军突起成为2003年投资的新亮点。写字楼走俏是综合因素，比如重庆直辖市地位向外辐射能够不断加强，商务氛围，开发商提升写字楼品质等。而在其他城市上海、北京等地写字楼市场十分火红，投资者往往会首选写字楼。有业内人士预测，重庆写字楼发展将沿着发达城市的轨迹。
[提要]房地产泡沫正成为社会关注的焦点、热点问题，引起各级政府和管理部门的高度重视。2002年年末，重庆市统计局、企调队会同有关管理部门，对该市房地产开发投资状况进行了调查，新近出台的《统计分析报告》在分析投资速度、房价涨幅、资金来源、供需关系等四项重要指标后认为，目前重庆房地产开发投资运行势头良好，前景乐观。本轮重庆房地产开发热潮起于1998年，在取消住房实物分配，启动货币化分配等住房制度改革进一步深化的利好政策刺激下；房地产开发热度持续高涨，投资持续稳定增长，市场交易火爆，房地产成为了重庆市社会经济新的增长点和消费热点
房地产泡沫正成为社会关注的焦点、热点问题，引起各级政府和管理部门的高度重视。2002年年末，重庆市统计局、企调队会同有关管理部门，对该市房地产开发投资状况进行了调查，新近出台的《统计分析报告》在分析投资速度、房价涨幅、资金来源、供需关系等四项重要指标后认为，目前重庆房地产开发投资运行势头良好，前景乐观。本轮重庆房地产开发热潮起于1998年，在取消住房实物分配，启动货币化分配等住房制度改革进一步深化的利好政策刺激下；房
地产开发热度持续高涨，投资持续稳定增长，市场交易火爆，房地产成为了重庆市社会经济新的增长点和消费热点。对此热潮，业内人士指出，这种热潮与一般经济周期性房地产热潮产生原因不同，是由于住房体制改革、停止实物福利分房后，城镇居民长期被旧住房体制压抑的住房商品化需求集中爆发引起的房产热潮。投资速度房地产泡沫的出现往往伴随着房地产开发投资不正常的高速增长，进而导致房地产开发与经济发展水平的失衡。1992年、1993年重庆市与全国“大潮流”一致，出现过一次“泡沫”。当时该市国民经济年增长约为16％和15％，同期房地产开发投资增速分别高达77％和264％，大约是经济增长速度的5倍和17倍，房地产开发远远超出经济发展的正常范围。而2002年，该市各月房地产开发投资增速均保持在23％左右，约为经济增长速度的2.3倍，远低于1992年、1993年的比例，处于适度的范围内。放在全国比较，2002年1-11月，该市房地产开发投资总量占全国的2.7％，投资速度居全国35个大中城市第17位。房价涨幅商品房价格涨幅的高低是判断房地产发展过热与否的重要指标之一。重庆不论是房地产价格基数还是近几年房价的涨幅，均处于全国中下水平。2001年年末，该市商品房均价为1443元，比全国平均水平低783元。其中，商品住宅均价1133元，只及全国平均水平的1／2左右。同处中西部地区的成都、西安、武汉三地商品房均价也分别比重庆高出407元、652元和370元。从商品房价格涨幅来看，以住宅为例，2001年年末均价仅比1996年年末上涨了113元，年均涨幅约2％，同期全国住宅价格上涨了463元，年均涨幅超过5％。金融风险房地产发展过热、出现泡沫经济的另一个重要特征是大量银行资金沉淀、贷款无法收回，导致金融风险。上世纪90年代初房地产开发投资的资金来源中，银行资金占了70％，信贷资金的过度介入导致金融风险加剧。近几年，房地产开发资金来源渠道已渐趋多元化，银行对开发商的直接信贷资金大幅降低，重庆市去年1-11月房地产开发资金来源中，银行贷款的比例只占22％，自筹资金占34％，其他资金(含定金、预付款)占44％。相对于开发贷款而言，个人住房贷款因开展时间不长，住房信贷的不良资产比率低，住房消费贷款条件较严格，以及个人住房贷款保险制度的实施，从客观上分散了银行的信贷风险，加之，银行对个人购房贷款转化为开发商的开发资金，减少了房地产市场的金融风险。供需状况产销脱节、供大于求，进而导致空置房急剧增加，是泡沫经济出现的又一重要特征。当前，重庆空置房400余万平方米，空置一年以上的占45％(普遍认为，此为真正意义的空置房)。报告分析认为，并非市场没有需求，而是商品房供给结构与需求结构存在矛盾，绝大部分空置房存在户型设计老化、配套设施不齐全等问题，必然为市场摈弃。对开发商的调查也显示，超过80％的企业认为空置房增加，多因商品房自身设计缺陷及定位不准确造成。近两年来，这种供需关系逐步协调起来，在开发、销售面积大幅增长情况下，空置率不但没有增加，反而有所减少，特别是住宅空置率逐年下降。2001年全市商品房销售面积占同期竣工面积的73％左右，2002年1-11月该比例已达95％。而上世纪90年代初，该比例仅为50％左右。在泡沫“阴影”下，重庆的开发商仍保持了十足的信心。
调查显示，50％的企业家对本地房地产前景持乐观态度，有10％的企业对前景忧虑；近90％的企业家表示，将在未来两年内加大或保持现有的开发投资力度；近6成企业认为本地房地产开发投资规模与经济发展相适应。他们认为重庆房价还有很大上升空间，直辖市和西部大开发等政策基本面将继续向好，有利于房地产发展。此外，政府加快城镇化发展战略，大规模的旧城改造都将会为重庆市房地产行业的发展带来广阔的空间。
重庆房价仅为京沪零头
1997年，重庆成为中国第四个直辖市。10载之后，2007年，重庆被批准为统筹城乡综合配套改革试验区，即新特区。然而，今天重庆的房价仅为其他直辖市的零头。2007年，根据重庆市国土房管局发布的数据显示，1月至8月重庆主城区商品房均价为3123元/平方米。根据中国指数研究院天津分院公布监测数据，从7月2日至8月19日，天津市和平区住宅成交均价达10304元/平方米，高校、科研、文化部门相对集中的南开区成交均价为8735元/平方米，商务单位集中的河西区成交均价为8637元/平方米。上海房地产均价早已高企万元，上半年商品房平均成交价格也突破万元关口，从去年同期的9813元/平方米上蹿到上半年的10028元/平方米，目前在徐汇、长宁等中心区，除去一些公房或者小户型外，已经很难找到总价200万元以下的次新房了。在北京，从环路看，四环路以内住宅期房均价已达到13696元/平方米，四至五环路为11439元/平方米，五至六环路为8006元/平方米，六环路以外为5385元/平方米。
重庆房价的空间不可限量。戴德梁行投资部董事曹念国表示：“外来资本大量涌入重庆，主要是因为目前重庆已成为全国房地产市场的价格洼地。”
大牌开发商重庆疯狂圈地
哪里潜藏着巨大的机会，资本就会乘机而入。目前，进入重庆房地产市场的知名开发商的名单有一长串：
2007年3月初，香港华润以17亿高价拿下建设厂地块，将打造总建筑面积近200万平方米、集商住一体的综合高档社区。
2007年05月11日，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业两家地产公司以24.53亿元在重庆市投得坐落在重庆市南岸区杨家山。同时，附近还有一处在建的珊瑚水岸住宅项目也属于这两家公司。
2007年7月底，香港信合置业尖沙咀置业集团以41亿抢得重庆新“地王”——原三钢厂307.6亩土地。
2007年8月3日，恒大地产集团以25.3亿元的天价分别摘得位于渝中区和九坡区黄金区域的两幅地块，成交价高出拍卖底价16亿元。
2007年，国内女首富——杨惠妍旗下的碧桂园进入重庆“圈地”，两个项目分别位于长寿桃花溪和大坪岛。其中桃花溪项目将建五星级酒店和住宅。而在长寿湖，碧桂园投资20亿元，圈地6300亩，整体开发大坪岛。
2006年，富力地产进军重庆。2007年，富力海洋广场、富力现代广场分别于2007年5月、7月正式开盘。总建筑面积约为670万平方米的富力重庆大学城也已经动工，追捧者如云。富力重庆土地储备达800万平米，已经进入重庆前10名。
一度对重庆商业地产空置率太高犹豫不决的大连万达，最后还是禁不住重庆地产的诱惑，以10多亿元取得占地约170亩的南坪珊瑚村项目的旧城改造项目。
此外，山东鲁能，上海复地、绿地，以及国美和香港企业也蜂拥进入重庆。
重庆鲁能开发(集团)有限公司开发的鲁能·星城总占地2000亩，总建筑面积320万平方米，总规划居住人口6.5万人。
早在2005年，复地集团就以收购当地房地产公司的形式进军重庆。今天在重庆开发复地上城，总建筑面积约80万平方米。
作为上海排名第一的绿地集团在重庆开了首个项目绿地翠谷，占地约800亩。
中海地产作为中国房地产行业低调的龙头之一，开发的“中海北滨1号”位于主城核心的黄金版块，项目用地近300亩。据透露，中海地产在重庆的圈地运动还将有大动作。
重庆奥林匹克花园置业在北部新区金渝大道、机场路交汇处圈地3300亩，开发重庆奥林匹克花园。2007年6月，奥园集团又取得重庆市中心总占地面积16万平方米、总建筑面积达70.9万平方米的开发用地。
阳光100圈地近50万，开发阳光100国际新城，建筑面积超过100万，沿长江绵延1.2公里。
北京首创集团在重庆开发首创·十方界，系首创集团旗下公司在渝推出的第一个住宅项目，规划建筑面积20万平方米。
金融街控股股份有限公司2007年5月22日通过拍卖形式以12300万元获得重庆市沙坪坝区西永组团土地使用权，总建筑面积近20万平方米。
招商地产投入重金在重庆打造的首个地产项目招商江湾城，建筑面积近50万平方米。
早在2003年，棕榈泉就进入重庆。
有统计称，重庆地产行业土地储备数量最多的十个企业中，除了本地企业龙湖以外，外来的房地产公司占了9个。2007年2月5日，重庆市建委开发办发布消息称，全国50强开发商半数多进军重庆。另有统计数据表明，重庆具有相当实力的外来开发商已有66家，在二线城市当中位居第一位；这些外来开发商最近3年囤积土地已超过3万亩，占最近3年重庆土地拍卖数量的2/3以上。
而据重庆市统计局最新消息显示，2006年有100多亿元外来资金投入重庆房地产市场，占重庆引进内资总量的1/3强。有大约66家进入重庆的大型地产公司。而彼时，成都有27家大型房地产企业入驻，武汉则有23家。
目前，港资地产企业在重庆的投资总额约为29.4亿元。投资总额在3000万美元以上的港资企业就有18家，其中包括和记黄埔、瑞安天地、香江高科、庆隆物业等知名公司。
除此之外，ING房地产基金、麦格理基金都在重庆拥有巨量投资。4月6日，协信集团与境外投资基金合作的首个房地产项目———协信·彩云湖项目在九龙坡区二郎破土动工。协信的合作伙伴是国际上大名鼎鼎的“汉威基金”。
房价飙升前夜正是拿地良时
美国《纽约时报》国际版今年曾经刊登头条文章，将重庆称为“中国未来都市的范本”。其他国外媒体最近也频频赞许重庆，称之为“超级大都会”和
“中国最富裕的港口城市之一”。这些评价并非空穴来风。目前，重庆正在加快建设的“一小时经济圈”，无疑使这座本就光彩迷人的山城更加充满活力。重庆市共有40个区县，“一小时经济圈”是以重庆主城区特大城市为中心、以1小时车程为半径的区域，涵盖23个区县，是重庆的经济主体和产业聚集区。
在直辖市、特区、西部经济中心城市等光环下，重庆的房地产价格不可能保持现有水平。事实上，重庆的土地价格现在是一路飙升。
据悉，按供地计划，重庆主城现在有3万亩土地可以供应，待开发建设的土地有7000万平方米，其中主城占70%，而这其中有3500万亩是用于建设住宅的。在这些由于城市化进程而带来的潜在的巨量土地供应背后，无不蕴涵着地产开发的快速发展。据悉，江北CBD地价已经超过700万元/亩。比照4年前在该地段拿地的价格，土地增值速度远超过房价涨幅，庞大的土地成本也将抬高房价。
即使只在一年之前，主城区每亩超千万的地块也只能出现在解放碑，但到了2007年，一批身价颇高的地块频现重庆：7月30日，江北三钢厂地块每亩拍卖价1000多万；8月23日，大渡口区一块面积为4.79亩、底价1777万元的土地，在不到15分钟内被一家企业以3820万元的价格拍到手……
土地价格的快速上涨，意味着房地产价格的飙升之时已经为时不远了。重庆正处于房价和地价真正发生质变的前夜。尤其是对于重庆近郊区域，比如紧邻沙坪坝和渝北区、位于北碚区嘉陵江畔数十平方公里的蔡家组团等，土地价格目前还处于较低水平，对于真正有实力的开发商而言，机遇不可多得。
o2006-2007年重庆房地产市场分析及投资咨询报告(上中下卷)
o2008-09-06 中国投资咨询网
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o【报告名称】2006-2007年重庆房地产市场分析及投资咨询报告(上中下卷)
o【关键词】重庆房地产重庆房产重庆地产市场分析投资咨询报告
o【出品单位】中国投资咨询网
o【出版日期】2006年10月
o【交付方式】特快专递
o【报告页码】486页
o【报告字数】42.4万字
o【图表数量】60个
o【中文版价格】印刷版：RMB 6600 电子版：RMB 7100 印刷版+电子版：RMB 7600
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o内容简介：
o重庆市作为西部的直辖市，在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为重庆房地产业发展提供了良好的机遇。重庆作为新兴的直辖市，房地产政策十分灵活，房地产市场呈现一片繁荣的良好势头。重庆市住宅房地产市场近年一直保持持续、快速、稳定、协调的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”
和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城
市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进重庆房地产开发投资和消费的进一步活跃。
经过宏观调控的“洗礼”，重庆市房地产市场已由成长期向成熟期迈进。2005年，重庆市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，比2003年同期增长8.45%，较2004年13.7%的增幅，增速已经明显放缓。
2005年，重庆市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，稳中有升。2005年房地产开发投资中住宅投资300.37亿元；商业营业用房投资71.39亿元。主城区批准可售的商品住房，面积在120平方米/套以下的普通住房占到了60.85%，价格在3000元/平方米以下的占73.34%。
2006年上半年，重庆市商品房销售面积累计807.23万平方米，实现销售额188.69亿元。其中住宅销售733.87万平方米，实现销售额156.68亿元，占全市商品房销售比重的90.9%；办公楼销售10.84万平方米，比重为1.3%；商业用房54.97万平方米，比重为6.8%。上半年全市商品房现房均价1816元/平方米，同比上涨2.5%；商品房期房预售均价2550元/平方米，同比上涨9.3%。
重庆做为西部大开发的龙头城市，近年来在房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，重庆房地产经济发展趋势良好。随着各项房地产政策法规的贯彻落实，重庆房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境将越来越好，房地产业将持续健康的发展。
本报告共十六章。首先介绍了房地产行业的相关概念，其次分析了国际国内房地产业的发展概况，再次分析了重庆房地产发展面临的外部环境和重庆房地产业的发展现状，再次分别对重庆土地供需状况、住宅市场、别墅市场、商业地产、写字楼市场、二手房市场作了具体分析，再次介绍了重庆重点房地产企业的运营状况，再次对重庆房地产作了营销渠道分析、投融资分析及未来发展趋势分析，最后详细列明并解析了重庆房地产的相关政策和法规。您若想对重庆房地市场有个系统的了解或者想投资重庆房地产，本报告是您不可或缺的重要工具。
o报告目录：
o第一章房地产相关概念
1.1房地产概述
1.1.1房地产的定义
1.1.2房地产的类型
1.1.3房地产业的特点
1.1.4房地产业的主要涵盖领域
1.2房地产的形态与特点
1.2.1房地产的自然形态
1.2.2房地产行业的特点
1.3中国房地产行业特征与发展历程
1.3.1中国房地产行业的特征分析
1.3.2中国房地产行业的发展历程
1.3.3房地产行业在国民经济中的地位
第二章房地产行业发展概况
2.1国际房地产市场发展状况
2.1.1全球性房地产市场过热概况
2.1.2全球流入房地产市场的资本增加
2.1.3世界房地产市场一片繁荣
2.1.4世界大多国家房价增速放缓
2.2中国房地产行业发展回顾
2.2.1中国房地产市场发展回顾
2.2.22004中国房地产市场发展综述
2.2.32005年中国房地产开发市场
2.32006年中国房地产现状
2.3.12006年中国房地产市场概述
2.3.22006年一季度中国房地产市场现状分析
2.3.32006年二季度中国房地产市场现状分析
2.3.42006年上半年中国房地产价格分析
2.3.52005－2006年1－8月中国房地产投资状况
2.4房地产业发展中出现的问题与对策分析
2.4.1中国发展房地产急需解决的问题
2.4.2中国房地产业发展过程中出现的问题
2.4.3中国房产市场四大问题分析
2.4.4房地产开发过程中的不确定性因素
第三章重庆市房地产行业经济环境分析
3.12006年重庆市整体经济环境分析
3.1.12006年1－5月重庆市经济运行简况
3.1.22006年1－5月重庆市固定资产投资分析
3.1.32006年上半年重庆市固定资产投资稳定
3.1.42006年1－7月重庆市重点建设项目投资情况
3.2重庆市宏观政策环境分析
3.2.1房地产税收政策
3.2.2房地产行业政策
3.2.3房地产金融政策
3.3重庆市产业结构调整分析
3.3.1重庆市产业发展现状
3.3.2重庆市第二产业内部结构分析
3.3.3重庆市主导产业选择标准
3.3.4重庆主导产业的确立及发展战略分析
第四章重庆市房地产行业分析
4.12004－2005年重庆市房地产行业发展回顾
4.1.12004年重庆房地产市场分析
4.1.22005年重庆房地产市场特点分析
4.1.32005年重庆房地产市场开发回顾
4.1.42005年重庆房地产价格平稳回落
4.1.52005年政府宏观调控对重庆房地产市场的影响
4.22006年重庆市房地产行业现状
4.2.12006年上半年重庆房地产市场开发分析
4.2.22006年7月重庆楼市简析
4.2.32006年外资大量进入重庆房地产行业
4.3重庆市房地产楼盘供需分析
4.3.1重庆楼市的六大现象
4.3.2竞争导致重庆主城楼盘打折现象明显
4.3.32006年下半年重庆市大量新盘上市
4.3.4外来购房者捧热2006年6月重庆市楼盘
4.4重庆市房地产行业发展的问题分析
4.4.1当前重庆市房地产的四大发展瓶颈
4.4.2重庆房地产行业面临的挑战
4.4.3重庆房地产市场存在的问题
4.5重庆房地产行业发展的对策分析
4.5.1重庆市政府引导房地产行业发展的对策
4.5.2重庆市应对房地产行业瓶颈的措施
4.5.3促进重庆市房地产市场健康发展的建议第五章重庆市房地产土地供需分析
5.1土地供给方式分析
5.1.1中国土地供给制度的发展历程
5.1.2对中国土地供给方式的比较研究
5.1.3土地供给方式的建议
5.2重庆市土地供需现状概括
5.2.1国土部采取措施加强土地调控
5.2.2土地供应政策向住房市场靠拢
5.2.3为优化投资结构重庆调整土地供给
5.2.4重庆住宅建设中的土地政策分析
5.3重庆市区土地供应制度分析
5.3.1重庆土地供应制度的问题分析
5.3.2重庆市区土地供应制度的选择分析
5.3.3推行都市圈土地整治储备制度的对策
第六章重庆市住宅市场
6.1住宅行业的相关概述
6.1.1住宅产业的定义
6.1.2住宅产业的特点
6.1.3住宅产业的分类
6.2重庆市住宅市场现状
6.2.1重庆市社区商业带动住宅市场发展
6.2.2重庆市商品房涨幅回落高档住宅价格上涨
6.2.3目前重庆商务住宅市场需求量大
6.2.4重庆住宅节能状况分析
6.3重庆市花园洋房市场分析
6.3.1重庆市花园洋房的发展历程
6.3.2重庆市花园洋房市场现状分析
6.3.3重庆市花园洋房消费群体分析
6.3.4消费者认可、满意度分析
6.3.5重庆市花园洋房市场潜力分析
6.3.6花园洋房发展趋势分析
6.4重庆市住宅产业化分析
6.4.1国外装配式住宅分析
6.4.2重庆装配式住宅的发展意义
6.4.3重庆发展住宅产业化的优势
6.4.4国际合作项目简介
6.4.5住宅产业化项目成功的关键
6.5重庆市住宅市场发展趋势
6.5.1重庆市住宅发展趋势分析
6.5.2重庆市生态健康住宅渐成趋势
6.5.3重庆市住宅的节能流行趋势
第七章重庆市别墅市场
7.1重庆市别墅市场概述
7.1.1重庆市别墅市场开发历程
7.1.2宏观开发情况分析
7.2重庆市别墅市场现状分析
7.2.12005年重庆别墅市场供应量大
7.2.2重庆别墅高端市场需求旺盛
7.2.32006年重庆别墅市场细分受宠
7.3重庆别墅市场供需分析
7.3.1现有供应分析
7.3.2市场潜在供应分析
7.3.3影响别墅供应的因素分析
7.3.4宏观需求分析
7.3.5微观需求分析
7.3.6竞争环境分析
7.4重庆别墅的发展前景
7.4.1重庆别墅市场总体发展方向
7.4.2重庆别墅市场区位发展方向
7.4.3重庆别墅产品发展方向
7.4.4重庆TOWNHOUSE四大趋势分析第八章重庆市商业地产
8.1商业地产概述
8.1.1商业地产的特征
8.1.2商业地产的专业化要求
8.1.3商业地产的分类
8.2中国商业地产分析
8.2.12006年中国商业地产快速发展
8.2.2国外开发商挑战中国商业地产旧模式
8.2.3中国商业地产竞争加剧
8.2.4中国商业地产风险凸现
8.2.5商业地产的误区分析
8.3重庆商业地产发展分析
8.3.12005年重庆商业地产政策概述
8.3.22005年重庆商业地产政策分析
8.3.32005年重庆商业地产分析
8.3.4重庆九大商圈分析
8.3.52005年重庆商家投资分析
8.4重庆市商业地产形态分析
8.4.1商业街
8.4.2超市
8.4.3家居建材市场
8.4.4特色商业地产
8.5重庆市商业地产发展趋势分析
8.5.1全国商业地产市场趋势
8.5.2商业地产的开发操作趋势分析
8.5.3重庆商业地产期待理性回归
第九章重庆市写字楼市场
9.1写字楼概述
9.1.1写字楼商圈
9.1.2写字楼选址特点分析
9.1.3写字楼创新分析
9.2中国写字楼市场分析
9.2.12003年的写字楼市场
9.2.2回顾2004中国写字楼市场
9.2.3中国小户型写字楼市场热销
9.2.4国内写字楼市场前景不容乐观
9.2.5写字楼市场存在的问题
9.3重庆市写字楼市场概述
9.3.1重庆写字楼的发展历程
9.3.2重庆甲级写字楼市场需求广
9.3.3重庆写字楼格局改变
9.3.4重庆市打造主题式写字楼
9.4重庆市写字楼发展趋势
9.4.1写字楼发展前景分析
9.4.2可持续发展写字楼成新发展趋势
9.4.3重庆写字楼发展趋势分析
9.4.4重庆主题式商务楼市场发展趋势分析
9.4.5未来5年重庆北部新区写字楼供应量广大第十章重庆市二手房市场
10.1二手房概述
10.1.1二手房的概念及种类
10.1.2二手房专有名词的概念
10.1.3二手房升值的因素
10.2中国二手房市场分析
10.2.1国内二手房市场呈现四大特点
10.2.22005年二手房市场概述
10.2.3中国的二手房市场已回暖
10.2.4二手房市场走向的决定因素是供求关系
10.3重庆市二手房市场现状分析
10.3.12005年重庆二手房市场回顾
10.3.2重庆二手房价格分析
10.3.3重庆二手房“售转租”形势平稳
10.4重庆市二手房发展前景分析
10.4.1二手房交易趋势分析
10.4.2重庆二手房市场发展前景广阔
第十一章重庆市房地产重点企业介绍
11.1重庆华宇物业（集团）有限公司
11.1.1华宇物业简介
11.1.22005年华宇集团荣获“五十强”第一名
11.1.3华宇集团管理体系分析
11.1.4华宇集团建成重庆首个购房超市
11.2重庆市金科实业（集团）有限公司
11.2.1金科实业简介
11.2.2金科实业的发展历程
11.2.32000－2005年金科实业荣誉榜
11.3重庆龙湖地产集团有限公司
11.3.1龙湖地产简介
11.3.2龙湖地产发展历程
11.3.3龙湖地产全国发展趋势分析
11.3.4龙湖地产30亿打造重庆商业副中心
11.3.5龙湖地产开放三大体验区
11.4重庆建工集团有限责任公司
11.4.1建工集团简介
11.4.2建工集团经营状况分析
11.4.3建工集团诚信经营
11.4.4建工集团开发新技术
第十二章重庆市房地产市场渠道策略分析
12.1房地产市场销售渠道的结构
12.1.1直接销售渠道
12.1.2间接销售渠道
12.2重庆市房地产中介
12.2.1重庆房地产中介模式分类
12.2.2与房地产经纪人制的比较
12.3房地产广告
12.3.1房地产与广告关系密切
12.3.2当前房地产广告存在的问题
12.3.3房地产广告的整顿
12.4物业管理
12.4.1物业管理的概念、类型及法律关系
12.4.2房地产与物业管理的关系
12.4.3中国物业管理发展现状
12.4.4约束物业管理发展的立法缺陷
12.5重庆市房地产市场渠道构建中的问题及对策
12.5.1重庆市房地产市场渠道构建中存在的问题
12.5.2重庆房地产市场渠道构建策略
12.5.3重庆市房地产销售渠道选择比较
12.5.4重庆市房地产市场开发商与代理商的渠道矛盾及解决策略
第十三章重庆市房地产行业投资分析
13.1重庆市房地产投资机会
13.1.1房地产不同投资方式的比较
13.1.2中国房地产投资现状分析
13.1.3重庆房地产投资机遇多
13.1.4重庆房地产市场投资资金潮涌现
13.2重庆市房地产投资风险
13.2.1房地产行业的投资风险
13.2.2房地产行业投资的特有风险
13.2.3各类房地产投资风险的差异分析
13.2.4重庆商铺投资的风险分析
13.3重庆房地产市场热点版块分析
13.3.1四公里版块
13.3.2冉家坝版块
13.3.3沙坪坝滨江路版块
13.3.4南滨路版块
13.3.5沙区凤天路版块
13.3.6两路版块
13.3.7大石杨版块
13.3.8西南新城版块
13.3.9新牌坊版块
13.3.10黄杨新城版块
13.4重庆市房地产投资建议
13.4.1房地产行业个人投资动机分析
13.4.2房地产投资地点及时间建议
13.4.3重庆楼市投资可行性建议
13.4.4写字楼投资策略分析
第十四章重庆市房地产行业融资分析
14.1中国房地产融资概况
14.1.1中国房地产开发的融资模式分析
14.1.2中国房地产上市公司债务融资水平分析
14.1.3中国房地产融资渠道渴望改革
14.1.4中国房地产行业的融资方向
14.1.5国内房地产行业融资信托的创新
14.2房地产信贷分析
14.2.1中国房地产信贷结构变化大
14.2.2中国房地产信贷政策分析
14.2.32006年一季度国内房地产面临信贷调控
14.2.4中国房地产信贷面临的风险分析
14.3中国REITs融资分析
14.3.1中国发展REITs的环境优势
14.3.2中国发展REITs的作用
14.3.3REITs运作模式分析
14.3.4发展REITs的途径