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房地产市场风险问题研究——探究南京市房地产市场风险预警体系

房地产市场风险问题研究——探究南京市房地产市场风险预警体系
房地产市场风险问题研究——探究南京市房地产市场风险预警体系

房地产市场风险问题研究

——探究南京市房地产市场风险预警体系

胡蝶

(浦发银行南京分行营业部,南京,210002)

摘要:房地产市场风险是由于市场以及政策调控原因而导致的房地产供应与需求之间的矛盾,从而造成个人、企业和社会财富的损失。本课题以南京市为实证研究的对象,通过主成分分析法确定指标因子的权重,建立南京市房地产市场风险预警体系,以期为南京市房地产市场的健康发展及相关部门的决策提供一些参考。

关键词:房地产市场风险预警南京市主成分分析法

一、引言

(一)研究的背景及意义

1、研究背景

房地产市场从不同的角度来看有不同的定义。从狭义上说,房地产市场是房地产交换的场所;从广义上说,房地产市场是房地产交换关系,即房地产全部流通过程的总和,房地产市场是房地产经济运行的基础。在市场经济条件下,房地产市场是指买卖双方在某个特定的地理区域内,于每一特定的时间段内达成的所有房地产交易的总和。由于房地产市场具有供需时滞性、资金依赖性、政策敏感性、周期性波动等特点,因此,房地产市场的风险具有客观的必然性。

南京市是江苏省省会,别名“金陵”、“建康”等,是中国四大古都之一,有“六朝古都”、“十朝都会”之称,是中华文明的重要发祥地。南京位于长江中下游,是承东启西的枢纽城市,华东地区中心城市和重要产业城市,中国国家区域中心城市,国家重要的政治、军事、科教、文化、工业和金融中心,国家综合交通枢纽、通信枢纽和科技创新中心。根据《2012年中国城市房地产市场风险排行榜》,作为一线城市的南京市,房地产市场风险排名倒数第八位,从市场供应角度看,南京不存在过剩问题;从土地、人口规对比来看,南京市人口密度偏高,而由于城区面积大多狭小,因此其人均可占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后,以上两方面来看,南京市市场面风险小;从房价角度看,南京市虽然经济发

展水平较高,但由于多年以来房价增速相对更快,因此从房价收入比层面上看确实偏高,考虑到激烈的市场供求矛盾以及国家宏观调控的政策环境,高房价所带来的风险暂时是可控的(见表1)。

表1 一线城市市场风险相关指标排名情况

数据来源:《2012年中国城市房地产市场风险排行榜》,2012年10月

2、研究意义

实践方面:从宏观上来讲,可以为政府房地产主管部门调控房地产市场、制定房地产发展战略和政策提供参考依据。通过对经济运行的异常态势的事先预报,使政策调控同步甚至超前于现实经济波动,从而使房地产业与社会经济发展相协调,健康稳定地发展;从微观层面上来看,本课题将以南京为例作实证研究,通过对南京房地产市场状况及风险程度的研究,可以使房地产投资开发者、参与者等清楚地了解和把握房地产市场发展动态和脉络,正确地进行房地产投资决策,制定相应的企业发展战略和市场营销策略。

理论方面:本课题将对房地产市场风险进行系统的研究,结合实际情况,运用的科学方法,对房地产市场风险评价体系做出一些改进,并确定合理的评级标准,有效控制和预测房地产市场的风险。

(二)研究的技术路线、创新点及写作框架

1、技术路线

本课题将建立科学的预警指标体系,对我国房地产市场的风险状况做出评

价。本课题采用统计预警法建立南京市房地产市场风险预警体系,首先筛选出四项指标,涉及到房地产开发投资额增长率、房价收入比等要素;其后,借助SPSS 软件,运用主成分分析法确定各项指标的主成分权重,并建立综合指标;然后依据正态分布原理确定警界区间,并根据各指标值确定警级;最后结合当前房地产市场实况,运用指数平滑法对下一期的综合指数做出预测。

2、创新点

(1)理论与实证相结合

本课题不仅从理论的角度构建了房地产市场风险的预警体系,而且以南京为例对房地产市场风险体系进行了运作和检验。

(2)定量与定性分析相结合

本课题主要采取定量的方法如主成分分析法、指数平滑法,保证分析过程的科学客观性,同时结合定性分析的方法,使分析能根据情况调整,同时合理适当地简化分析过程。

(3)理论与实地调研相结合。

在分析南京的市场状况时,本课题参考了统计年鉴、市场报告、统计公报等文件,同时也结合了自己在南京工作多年的实地调研,从而得出相应的市场总结。

(4)比较研究

在选择方法及构建体系时,本课题通过比较多种方法,结合专家意见,综合选择出较适合的方法。

(5)长期与短期趋势相结合

房地产市场是一个不断发展变化的市场,具有周期波动的特点,在分析其发展阶段时,将长期趋势配合目前短期状况进行分析,使结论具有科学性和时效性。

3、写作框架

图1 本课题写作框架

二、房地产市场风险预警体系的设计以及评价

(一)我国房地产市场风险预警理论及实践

1、国内理论研究

目前我国已建立了房地产市场预警体系,对房地产市场风险作出评价。它是房地产市场的“天气预报”,不仅能描述目前的状况,更重要的是对未来的发展趋势和风险程度作出预测,以便政府、开发商等房地产市场主体采取防范措施。我国房地产预警的研究起步于20世纪90年代后期,一些专家和学者利用宏观经济预警的原理和方法,结合房地产业的特点,形成了一些研究观点。

预警方法是预警体系的核心,预警方法是否合适是房地产预警体系能否发挥其预见、监测、防范和调控功能的关键。顾海兵认为,经济预警的方法依据其机制可以分为:黑色预警方法、黄色预警方法、红色预警方法、绿色预警方法和白色预警方法。黄色预警方法是宏观经济领域最常用的预警方法。作者认为,黄色预警方法分为三种方式:利用警兆的某种反映警级的指数进行预警的指数预警系统;对警兆与警素之间的相关关系进行统计处理,然后根据警兆的警级预测警素的警度的统计预警系统;以警兆为自变量的滞后模型进行回归预测的模型预警系统,这三种方式为我们选择房地产预警方法奠定了重要的基础。

赵黎明等人对经济预警的各种方法进行了分析比较,选择了统计预警方法来

作为房地产预警系统设计的基础。他们认为该方法既可以看出经济活动的升降,又可以反映各指标的综合结果,不仅能监控整体经济活动的波动,还可以监控每一个指标的波动,由此可以从宏观上明确对房地产经济波动调控的目标和方向。

国内学者在对房地产预警方法深入研究的同时,还对如何实现房地产预警理论与实践的有效结合,构建城市房地产预警系统进行了一定的研究。丁烈云、李斌对房地产市场预警调控系统的构筑技术要点及流程设计进行了分析,以武汉为例,将计算机信息系统建模技术引入到城市房地产经济预警领域,将预警问题中的定量化处理技术与定性分析有机地结合起来,提出了在房地产领域开发预警系统、实现预警过程自动化的思路。

2、国内实践推广

2003年初,建设部开始房地产预警系统的研究,具体工作主要由上海社会科学院承担,研究成果计划推广至上海、天津、重庆、哈尔滨、大连、南京、杭州、西安、郑州、长沙、南昌、厦门、深圳等13个城市试点。目前我国在40多个城市建立或正在建立该系统,其中上海、深圳的研究较为先行。上海房地产市场预警预报体系研究主要包括建立并完善“基于GIS的房地产权籍管理信息系统”和“房地产市场管理信息系统”,在此基础上编制房地产市场预警预报指标体系。深圳房地产预警体系研究结合深圳市房地产发展的实际情况,分析周期波动,运用数理统计方法,设计运行房地产预警系统,通过单指标预警和综合指数预警,对深圳房地产业的发展进行监测,并对未来的发展趋势进行预警。(二)房地产市场风险预警体系的设计思路

通过对上文的理论进行比较分析,本课题首先选择统计预警法进行房地产市场风险的评价,结合当前的市场特点,建立一套指标体系,将能反映房地产市场运行状况的指标综合成一个或几个综合指标,以反映南京市房地产市场的运行状况和风险程度;通过模型的建立,对未来一段时间的市场状况做出预测,以期对未来可能出现的风险趋势作出防范。在建立指标体系的过程中,由于经济预警体系需要采用多个变量共同描述,且各个变量之间存在着相关性,为了避免变量过多,造成解释上的复杂与困扰,故本课题采用主成分分析法,在尽量不丧失原有信息的前提下,抽取少数几个主成分作为代表原有变量的总体性指标,利用主成分分析法确定指标权重,采用的μ-δ法来确定指标警限;在对各指标进行预测

时,本课题采用指数平滑法进行,最后进行综合评价。

1、指标因子的选择

由于房地产风险评价体系的设计原则就是对现在的市场状况做出评价,并对未来风险状况作出预警,因此,为了更直接地表现指标体系要达到的效果,本课题结合目前的市场状况,参考专家意见,建立如下指标体系,并对选取的指标因子做出分类,见表2.1。该指标体系选用的均为综合性指标,我国城市的房地产市场普遍适用,且可得性较好,因此具有通用性;另一方面指标体系的指标因子涉及到房地产市场的土地、市场供求、价格、开发投资等各个关键环节,具有系统整体性和简捷性,因此,指标体系具有一定的科学合理性。

表2.1 城市房地产市场风险预警指标

2、确定各指标的权重及综合指数

指标权重的确定方法主要包括:专家经验法、层次分析法、加权平均法、主成分分析法等,其中,专家经验法与层次分析法都属于主观的权重确定方法,加权平均法与主成分分析法属于客观的权重确定方法,但加权平均法对各指标赋予同等权重的方法过于简单化,不能反映不同指标重要程度的差异性。主成分分析法根据各指标数据序列的特点确定权重,具有客观准确的优点,但是同样在现有条件下受到样本不足的限制,也不能确定定性指标的权重。由于本指标体系均采

用定量指标,因此本课题拟采用主成分分析法确定指标的权重。在进行主成分分析前,我们要先通过KMO 检测,判断指标因子间的相关系数是否适合进行主成分分析,KMO 值处于[O ,1]内,值越高,表示变量间相关性越高,越适合主成分分析(见表2.2)。

表2.2 KMO 值判断标准表

3、划分预警区间

本论文采用的μ-δ法来确定指标警限并得到如下区间划分: 表2.3 预警区间划分表

4、预测并预警

为了达到预警的目的,必须对今后1-2年趋势进行预测。本文采用较为简单实用的指数平滑法。指数平滑法是用过去时间数列值的加权平均数作为预测值,它是加权移动平均法的一种特殊情形。基本指数平滑法模型如下:

1(1)t t t F Y F αα+=+-

其中,1t F +—t+1期时间数列的预测值

t Y —t 期时间数列的实际值 t F —t 期时间数列的预测值

α—平滑常数(0《α《1)

三、南京市房地产市场风险预警体系的实证研究

(一)风险评估指标的测算

根据第二章建立的指标体系(见表 2.1),本文从南京市统计年鉴、统计公报等官方网站上收集数据信息,将指标因子数据汇总统计如下,见表3.1、表3.2、表3.3和表3.4。

表3.1 2005-2012年南京市房地产开发投资增长率X1

表3.2 2005-2012年南京市商品房施工面积与竣工面积之比X2

表3.3 2005-2012年南京市住宅新开工面积与居民住宅用地供应面积比X3

表3.4 2005-2012年南京市房价收入比X4

综上所述,得出原始数据X1、X2、X3、X4和X5的指标体系表(见表3.5)。

表3.5 南京市房地产市场风险预警定量指标的原始数据表

(二)风险评估指标权重的确定

1、将表3.5的数据输入SPSS数据表中,采用主成分分析法进行分析。表3.6是SPSS软件在分析之前进行的KMO检验和巴特利球度检验,结果显示,KOM值为0.648,满足作主成分分析时KMO值一般应大于0.5的前提条件,适合作主成分分析。

表3.6 KMO和Bartlett的检验

KMO 和 Bartlett 的检验

取样足够度的 Kaiser-Meyer-Olkin 度量。0.648

Bartlett 的球形度检验近似卡方 6.878 df 6 Sig. 0.332

2、通过SPSS软件,得出各指标序列的平均值和标准差(见表3.7),根据表2.3

统计方法进行区间划分,最终得出评估指标警界区间(见表3.8)。

表3.7 各指标均值及标准差

统计量

X1 X2 X3 X4

N 有效8 8 8 8

缺失0 0 0 0

均值μ0.1713 4.3012 0.3088 3.6900

标准差σ0.08357 0.53499 0.06105

0.44619

3、用因子分析得出相关矩阵、贡献率矩阵和因子得分矩阵,见表3.9、3.10和3.11。

表3.9 相关矩阵

相关矩阵

X1 X2 X3 X4

相关X1 1 0.079 0.094 0.234 X2 0.079 1 0.040 0.290 X3 0.094 0.040 1 0.071 X4 0.234 0.290 0.071 1

表3.10 贡献率分析

解释的总方差

成份

初始特征值提取平方和载入

合计方差的 % 累积% 合计方差的 % 累积%

1 2.436 60.907 60.907 2.436 60.907 60.907

2 .829 20.725 81.633

3 .492 12.309 93.942

4 .242 6.058 100.000

提取方法:主成份分析

表3.11 因子得分矩阵

因子得分系数矩阵

成份

1

X1 0.314

X2 0.329

X3 0.366

X4 -0.264

提取方法 :主成份。

综上所述,得出指标值及因子得分表(见表3.12)

表3.12 各项指标值及因子得分表

根据四舍五入、保留三位小数的原则,可以计算出综合预警指数为F=0.60907*F1=0.60907*(0.314X1+0.329X2+0.366X3-0.264X4)≈0.191X1+0.200X2+0.223X3-0.158X4

把贡献率归一化处理,W1=0.191/(0.191+0.2+0.223-0.158)≈0.42,各指标权重数值如下:

表3.13 归一化的权重

综上所述,通过SPSS软件的分析,可以得出南京市房地产市场风险预警指数为F=0.42X1+0.44X2+0.49X3-0.35X4

(三)预警指数的综合评估

1、以所建立的指标体系和所划分的运行期间为基础,对各项指标当前所处的不同的运行期间分别取值。

表3.14 预警区间取值

2、计算每年各指标的分数以及其加权平均数F。

表3.15 各项指标的得分以及F值

3、评估标准分值的计算以及分析

表3.16 综合评估的临界值及代表意义

4、2005-2012年南京市房地产市场风险指数综合评估

表3.17 2005-2012年南京市房地产市场风险评估值表

图2 2005-2012年南京市房地产市场风险综合指数趋势图 由表3.17和图2可见,尽管部分年份南京市房地产市场出现偏冷偏热的现象,但是总体的风险状况处于正常水平。近年来房地产投资明显加大,房地产业发展势头强劲,2007年、2010年和2011年出现综合指数超过正常区间的上限,有偏热的迹象,虽然没有过热并且出现警情,也说明南京市房地产市场有逐步升温的趋势,这与目前的市场状况基本吻合。为抑制可能发生的市场过热现象,2007年和2011年,国家分别加大了宏观调控力度,目前房地产市场已经进入调整期,开始回归理性,2012年时房地产市场已经出现了偏冷的现象。 5、预警指数的预测及评价

由第二章介绍的指数平滑法,通过SPSS 软件分析,当α取0.9时,各综合指标的平均绝对误差均最小,因此将α=0.9代入公式1(1)t t t F Y F αα+=+-求得各综合指标的预测值。公式表明t+1的预测值是t 期实际值和预测值的加权平均数。开始计算时,我们令1F 等于第l 期时间数列的实际值,即11F Y =。因此,第2期的预测值为2110.9*(10.9)*F Y F =+-,因此,第2期(即2006年)指数平滑预测值等于第1期(2005年)的实际值。结合表3.17中指标的实际值,经过计算得出2013年指标的预测值(见表3.18)。

表3.18南京市2005-2013年房地产市场风险综合评价指标预测值

参照表3.18的2013年预测值和表3.16的临界值区间,可预测出2013年的南京市房地产市场风险较小,仍处于偏冷的区间,但与2012年的实际值相比,有回归正常区间的趋势,一方面,出于人们对楼市看涨不看跌的信心,房价愈涨愈高,期楼价格攀升,引领房价上涨,与此同时,另一方面,国家“双向调控”、“分类调控”的宏观调控政策也不断出台,协调市场的健康发展,从整体来看经济发展依然快速,房地产市场在波动中上扬。

四、结论及进一步完善

(一)课题总结

房地产市场风险预警体系是目前评价房地产市场风险程度的主要体系,它不仅能评价目前房地产市场的状况,而且能对未来一段时间的房地产市场状况作出预测,为政府、运营者等相关群体提供决策的参考。目前,我国房地产业正在经历一个调整阶段,从偏热的区间降到偏冷的区间,有逐渐回归正常区间的趋势,本课题针对目前房地产市场、市场风险及评价体系作了一些研究。

1、本课题首先对南京进行近半年的实地调研及年鉴、公报的资料收集整合,对南京的近期房地产市场状况作了总结,可以看出近年来南京市的房地产市场发展迅速,房地产投资和销售均增幅明显,楼盘数量众多,市场整体处于供求平稳的状态,并且未来的新增供应量依然较高,市场需求较大,但是随着住房民生政策的落实和信贷紧缩政策效果的逐步显现,房地产市场的供求矛盾逐步得到缓解,房价也在不断调整和博弈中“回归理性"。根据SPSS软件对于各项指标的分析,我们得出周期性波动的趋势图2,与现在的房地产市场风险状况对比,可以看出非常吻合。

2、本课题运用主成分分析的方法确定指标因子的权重和综合指标,并通过正态回归法确定警界,最终得出一些量化的指标来评价目前南京的房地产市场风险状况。通过课题研究,不仅使我掌握了多种数学统计的方法,进一步学习SPSS软件这一功能强大的统计软件,而且让我在进行分析的过程中,了解了各指标因子

之间的关联性和对整体状况的反应程度,为对房地产市场风险的防范提供了有力的参考依据。

3、本课题运用建立的预警指标体系,对南京市2005年至2012年的房地产市场风险指标做出评价,并且预测下期指标。从结果可以看出,南京市房地产市场状况基本正常。建立完善的房地产预警预报信息系统,必将在全国形成良好的市场信息反馈机制,使各地政府准确把握市场态势,适时适度地实施宏观调控,防止市场的大起大落,并增强市场透明度,引导理性投资与消费,充分发挥市场的自我调节作用,对保持我国房地产市场持续健康稳定地发展起到重要作用。(二)进一步完善的内容

1、市场预测方面

在对未来市场状况的预测方面,本文的篇幅也较小,采用的方法预测的时间仅为未来最近的一个时间段。以后可以在这方面做深入研究,选择更先进的预测方法,对未来更长时间内的房地产市场状况作出预测,为决策者对房地产市场的调整方向提供参考,这也是房地产市场风险预警体系非常重要的作用。

2、指标体系完善

由于数据采集的原因,本文采用的指标体系不是很全面,仅采用了一些可得性较好的通用指标作为指标因子。随着统计数据体系的不断完善,我们可将指标体系进一步完善,将指标体系划分为房地产业同国民经济的协调关系、同市场的协调关系和产业内部协调关系三大板块,对城市房地产市场作出更全面的评价。

参考文献

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[10]丁烈云,徐泽清.城市房地产预警系统的设计与开发.基建优化[J],2000(6)

南京房地产市场调研报告

南京房地产市场调研报告 第一章南京市的区域特征和都市概况 第一节自然地理概况 南京市位于北纬33゜31′,东经118゜47′,属北亚热带季风气候区,四季分明,夏热冬冷,春秋短暂,雨量集中,历年平均气温16゜C,主导风向夏半年为西南风,冬半年为东北风。 南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点,素有“东南门户,南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段,城东钟山若长龙蟠绕,城西石头山似猛虎雄据,故有“钟山龙蟠,石城虎踞”之讲。万里长江自西向南滚滚而来,折向东去;秦淮、金川两河曲折城中;

玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间,气概雄浑而景色秀美。1. 1 都市性质 南京是闻名古都,江苏省省会,长江下游重要的中心都市。 南京为我国六大古都之一,是国家级历史文化名城。南京的规划和建设要继承古都历史精华,制造融古都风貌与现代文明于一体的都市特色。 南京是江苏省省会,也是该省的政治、文化、经济中心,要保证省级治理职能的顺利行使,并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。 南京作为长江流域四大中心都市和长江三角洲西部枢纽都市,要充分发挥沿江、近海的优势,增强跨省域的辐射功能和吸引力。 1. 2 都市规模 1.2.1 人口规模

●全市总人口2010年为680万左右, 远景按1000万人口预留,城镇人口2010年为520万左 右,远景按870万左右预留。 ●都市进展区总人口2010年为530万 左右,远景按800万左右预留。都市进展区城镇人口2010年为450万左右,远景按740万左右预留。 ●主城人口2010年操纵在300万以 内,远景下降到260万以内。 1.2.2 用地规模 主城都市建设用地为243平方公里,人均都市建设用地2010年为81平方米,远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。 1. 3 主城功能布局特征 主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片(旧城)以

南京房地产市场调研报告正式版

For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 南京房地产市场调研报告 正式版

南京房地产市场调研报告正式版 下载提示:此报告资料适用于某一时期已经做过的事情,进行一次全面系统的总检查、总评价,同时也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足,并找出可提升点和教训记录成文,为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用,也可根据实际需要修订后使用。 南京房地产开发投资额仍在增长,销竣比显示供需仍不平衡。XX年南京房地产开发累计投资额445.97亿元,同比增长27%,XX年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元,同比增长41%。XX年以来平均销竣比为2.64,XX年全年呈现供不应求的局面,但是XX年前两个月销售面积跟不上竣工面积,主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。 XX年南京商品房销售均价平稳增长,XX年初售价同比增长10.1%,环比略有下降。XX年,南京市商品房全年销售均价为

5303.8元/平方米。 XX年1-2月份商品房销售均价为5331元,同比XX年2月份增长10.1%,相比XX 年全年销售均价增长0.5%,但是比较XX年末的销售均价略有下降。XX年12月份南京市商品房成交量显著放大,XX年前两个月成交量较少,相比XX年1-2月份同比减少60%多。 XX年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳,较XX年同比有所减少。XX年3月份累计成交面积约40万平方米,同比减少17%左右,4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米,有望超过3月份的成交量,但同比XX年4月仍有缩减。 南京未来两年的住房建设计划将提高

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南京房地产市场调研报 告 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】

月 报 市场拓展部 本月南京房地产市场概况 经过国家一系列政策的调控,目前南京房地产市场出现了浓重而又少有的观望气氛, 楼市传统的“金九银十”没有出现往年的火爆气氛,本月初也是经历了楼市的“草十一”.江宁江北依旧占据着全市认购量与交易量的霸主地位.在一些新的楼盘甚至出现了许久不见的“团购”、“优惠”现象.进入到年底,由于房贷额度的紧缩,一些开发商、代理商对市场并不看好, 9月,国土资源部再下重锤,规定从11月1日起,不付清土地款,就不能拿到建设用地使用权证书。而在此之前,开发商可以分期付款、分期办证。这一政策如果强制执行,对开发商的现金流影响很大,尤其对中小房地产企业的生存是个不小的打击.另外,开发商的资金链也正面临着严峻的考验。一些开发商急于将手中的存货变现,不再“捂盘”,以求迅速回笼资金。据统计,11月推出的新盘已达20多家,除了大量新盘以外,很多老盘也纷纷推出新房源,7、8月间“一房难求”的局面已成明日黄花。 江北板块、城北板块和江宁板块三足鼎立,在三强板块中,传统两强即江北板块和江宁板块都有所下降,江北板块虽然还是认购冠军,但只有648套的成绩,至于江宁板块,即使多家楼盘发力,也仅保持了633套的认购量.此前,两大板块的单日认购量曾多次达到二三百套,但是之后开始滑坡。

沉寂多时的城北板块开始异军突起,随着新盘亮相,该板块以认购500套的不俗战绩成为11月19日至11月25日最热销的区域之一,仅艺郡临枫一家楼盘一周就卖了300套房源。 近期南京多家楼盘有意开盘,江宁板块有东渡国际青年城、东方龙湖湾、江山星汉城;江北板块有江岸水城、泰山天然居;河西板块有银河湾·福苑、第七大道、嘉业阳光城二期云景苑、宋都美域二期;城中板块有凯润金城、观城等. 艺郡临枫、康桥水岸和东郊小镇等楼盘也即将有新房源上市。 “金九银十”各大板块详情回顾 城中板块:楼盘受追捧 满是高档房的城中板块“金九银十”总的销售情况是:认购1393套,成交848套。这样的成绩位于全市板块第六位,次于江宁、江北、城北、河西及城东板块,仅好于城南和仙西板块。销售排行榜上,高档楼盘依旧占据主力,其中不少主打酒店式公寓的楼盘跻身TOP10。长江路九号街区凭借其稀缺的地理位置以218套的销售量稳稳地坐上了城中楼盘冠军的位置。紧接着的是万豪中心公寓、中环国际广场、凤凰和鸣苑、五岳颐园(金陵大公馆)、天安恒隆花园等,这些主打小户型的楼盘受到了不少购房者的追捧。位置好、总价较低、投资价值凸显,仍是购房者考虑城中楼盘的主要因素。 主要楼盘成交表

南京市房地产市场统计分析报告

南京市房地产市场统计分析报告 《南京市房地产市场统计分析报告》分为南京市房地产项目投资施工情况、南京市房地产销售情况和南京市主要楼盘销售情况三大部分内容。报告对南京市房地产项目数量、施工进展、 投资进展、资金来源、销售价格、销售数量进行了统计分析,并且对成交额排名在前20名的每家楼盘的销售状况进行了更为详尽的分析。 【需知:如果您想购买本报告或者获得更多报告信息,您可以通过页面上的网址、联系电话以及QC联系我们,我们会在第一时间为您服务。】点击购买报告 报告综述 《南京市房地产市场统计分析报告》分为南京市房地产项目投资施工情况、南京市房地产销售情况和南京市主要楼盘销售情况三大部分内容。报告对南京市房地产项目数量、施工 进展、投资进展、资金来源、销售价格、销售数量等内容进行了统计分析,并且对成交额排名在前20名的每家楼盘的销售状况进行了单独分析。该数据报告全面详实,可按年度和月度更新,是地产商了解竞争对手、地产行业下游企业开拓市场的重要信息依据。

房地产项目投资施工 房地产销售情况重点楼盘销售情况情况 房地产项目数量统计销售概况:重点楼盘列表 v 分类别v 已售v 按成交总价排名前20 v 分进度v 空置楼盘列表 v 分开发商类型 销量统计重点楼盘不同户型销量 房地产项目施工进展v 现房销量v 70平米以下户型销量 v 计划面积v 期房销量v 70-90平米户型销量 v 开工面积v 住宅销量v 90-120平米户型销量 v 完成面积v 商业销量v 120-140平米户型销量 v 办公楼销量v 140平米以上户型销量 房地产项目投资进展v 预计投资销售价格统计XX楼盘销售情况介绍 v 投资进度v 销售均价v XX楼盘销售概况 v 投资类别v 现房销售价格统计v XX楼盘不同户型房屋 v 期房销售价格统计成交量 房地产资金来源v 住宅销售价格统计v XX楼盘不同户型房屋 v 贷款v 商业用房销售价格统计成交价格 v 外资v 办公用房销售价格统计(按成交总价排名前20楼v 自筹资金盘) v 预收款

xx南京市房地产市场研究报告房地产市场研究报告

XX南京市房地产市场研究报告房地产市场研究报告 目录目录 ........................ 1综述443 一、前言443二、研究方法简介553 1.研究背景说明553 2.抉策地产研究指标体系说明663 三、延伸服务773四、报告883摘要883 1、房地产需求上升势头强劲883第一节市场容量分析10103 一、xx年南京市房地产市场容量分析10103 (一)xx年的商品房市场容量10103 1.拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位10103 2.投资者比例波动较大较快11113 3.结婚购房比例比较稳定11113 4.改善居住环境群体需求比例变化较小11113 5.城市化进程等购房需求11113 (二)存量商品房市场容量12123二、xx年南京房地产市场交易状况分析12123 1. xx年商品房己实现需求状况12123 2. 商品房交易量的历年增长情况13133 3. xx年未实现需求状况分析13133三、xx年需求结构分析14143 1.各片区的结构比例及季度变化情况14143 2.楼型层次及季度比例变化分析15153 3.商品房价格档次及季度变化情况16163第二节产品结构分析17173 一、xx年市场供给总量17173 1.商品房开发持续增长17173 2. 土地资源的供给状况18183 3. xx年存量房供应状况19193 4.经济适用房和中低价商品房开发建设情况19193二、xx年房地产供应结构以及供需分析20203 1. xx年南京市房地产市场总体供需分析20203 2.各区域供需结构分析20203 3.价格层次供需结构分析22223 4.楼型供需结构

南京市房地产购买契约范本正式版

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南京市房地产购买契约范本正式版 使用说明:当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕,就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻,材料内容可根据实际情况作相应修改,请在使用时认真阅读。 甲方(卖方):_________ 乙方(买方):_________ 中介机构:_________ 甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则,经协商一致,就下列房屋买卖事项订立本契约。 第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下: 1、坐落于南京市_________区_________路_________号 _________室,建筑面积_________平方米; 2、出售房屋的所有权权证号为_________字第_________号,丘号为_________; 3、房屋平面图及其四至范围见附件一。 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 该房屋的相关权益随该房屋一并转让。 第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋不受他人合法追索。 第三条乙方在_________年_________月_________日前付给甲方定金(币种_________)(大写)_________元,(小写)

南京河西市场调研报告

南京河西市场调研报告 第一部分市场调研 目录 第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析 一、总供给量分析 二、总需求量分析 三、价格趋势 四、消化状况分析 五、购房面积与户型分析 六、购房习性特点分析 七、房地产市场综合评述 第二章项目所在区域重点竞争楼盘分析 一、在售物业 二、待售物业 三、待建物业 四、物业可比性 五、结论 第三章目标客户市场需求分析 第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析 一、总供给量分析 1、供给量分析 1995—2004年上半年商品住宅开发投资、面积等指标一览表 年份房地产开发投资(亿元)住宅开发投资(亿元)住宅施工面积(万㎡) 住宅竣工面积(万㎡)住宅交易面积(万㎡) 1995 / 1996 178 1997 215 1998 253 1999

2000 2001 111 2002 2003 2004上半年 由上图可以看出1995年到2004年南京房地产市场投资开发力度加大,仅2004年上半年住宅开发投资量就接近1998年全年的投资量。施工面积近年来增幅明显,2004上半年的施工量已经大大超过了2003年全年的施工量,这体现出住宅开发量的飞速增长。竣工面积增长缓慢,在2003年甚至出现负增长的现象,这在一定程度上影响了供需平衡,需求量高速增长而供给量跟不上就会造成供不应求。商品住宅销售面积的平稳增加表现了南京房地产市场整体的供略大于求态势,呈现供需两旺的局面。 2、2004下半年南京房地产供给量预测 供应将稳步增加,总体供求矛盾将继续缓解,结构性矛盾仍将存在。 2003年全市共招拍挂出让614公顷土地,比2002年增加倍,2004年国土部门还将供应土地1000公顷。2003年的开工面积、施工面积都大幅增长,因此2004年的供应量将有大的增长,总体供需矛盾会得到进一步缓解。2004年上半年全市商品住宅上市量为万㎡,预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于2004年上半年的房地产投资增幅达到%,2003年出让的614公顷土地一部分将在2004年下半年进入市场,2003年新开工面积达到了㎡,经过半年左右的建设基本可以上市销售,因此保守估计2004年下半年上市量将会达到400~500万㎡。 二、总需求量分析 1、总需求量论述 目前,推动南京房地产开发投资不断增加的动力主要是强烈的市场需求,而构成南京房地产市场需求的主体主要包括了拆迁、投资购房、结婚、改善居住环境以及城市化进程所带来的购房意向。而消费者的消费渐渐趋于理性化,对物业品质需求越来越高,很少会再出现跟风性质的盲目消费现象。 2、总需求量结构分析 由图表可以看出: (1)、2004年上半年的拆迁购房需求比例较2003年底有所下降,原因是拆迁进程缓慢。造成拆迁进度缓慢的原因,主要在于以往拆迁中存在各方面问题还没有得到很好的解决。同时旧城改造力度有所减缓,导致需求量开始减少。 (2)、投资购房减少,受到政府宏观调控的影响,特别是受从2004年4月1日起开始实施的“禁炒令”和银行“紧缩银根”政策的影响,以短期投资为目的的投资购房需求下降。(3)、结婚购房需求稳定。随着城市化程度提高,南京市的人口基数不断增加,结婚的人数也随之而增加,结婚购房需求2004年来一直稳中有升,这部分人群是南京商品住宅需求中最稳定的组成部分。 (4)、改善居住环境购房需求增长迅速。这些年来随着南京经济的飞速发展居民收入也显著提高,城市居民提高生活质量的需求越来越强烈,因此改善居住环境的购房需求也随之大幅上升。上升比例达到8个百分点,幅度较大。 (5)、城市化进程购房需求增长较快。作为大城市的南京,城市化进程的加快和城市区域的

南京市房地产市场调研报告

南京市房地产市场调研报告 ——进入南京市场前期调研报告 目录: 一.南京市房地产总体状况分析; 二.南京市房地产市场板块划分及其属性; 三.政府房地产发展政策; 四.政府城市规划对房地产的影响; 五.城市发展中交通发展的影响; 六.南京市房地产企业竞争企业状况; 七.江宁板块详细资料; 八.民信将军路项目诸项信息; 九.民信将军路项目SWOT分析及预见性建议;

南京市房地产总体状况分析 南京市房地产整体上市场供需两旺,价格持续上涨,卖方市场特征显著,但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化,这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争,也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手?通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析,认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段(从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡),在此阶段,可借鉴一线发达城市的成熟市场经验,在完善产品本质的基础上,创造概念市场。 一、总体供求状况呈现卖方市场特征 1、土地供应状况 □新的土地批租政策——拍卖,预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。 □城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁,提供大量可开发土地。 □南京房地产市场各区域发育不平衡,市区过热,而城郊相对较迟缓,因此,政府有意识地利用调整级差地租的手段,控制不同区域的土地供应,从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。 □待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小,可提供的土地资源有限。这种现象的原因很多,其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地;公共设施建设需要土地;原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发,因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。 2、住宅供求状况

南京市房地产现状来探讨南京市住房保障体系建设

南京市房地产现状来探讨南京市住房保障体系建设 房地产属于第三产业,自身并不参与物质生产,而倾向提供的综合服务。在经济发展到一定水平(人均GDP3000美元以上),它成为经济发展、产业结构升级的龙头行业之一,对国民经济和社会发展的作用不断增强。但是,随着房地产市场的快速发展,出现了一些新情况、新问题,如商品房价格上涨过快,投资结构不尽合理等。 南京的房地产市场发展中主要存在的问题有以下几个:第一,宏观经济环境仍保持稳定增长但房地产投资增幅趋缓。第二,在国务院和中央部委房地产调控政策不断发布的同时,南京也在出台一系列房地产调控政策,调控政策效果明显,但先抑后扬,灵活性,预见性,系统性略显不足。第三,当前南京市房地产开发企业面临严峻市场环境。第四,政府服务和媒体环境复杂,加大了房地产开发成本。 南京处于城市化高速发展的阶段,城市化率每年提高2个百分点,这为南京市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。但目前,南京市房地产投资占固定资产投资比例不到25%,低于全国同类城市2至3个百分点。而南京市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500万平方米以上的住宅,而目前的供应量平均在300万平方米左右,供需矛盾突出。从发展态势来看,房地产业未来10~15年仍是发展高速期。近年来,南京房价一直处于上升态势,区域之间增长存在不平衡性,商品住宅价格上涨,部分区域成为热点。近年南京城建力度较大,老城环境改造、新区建设使房屋拆迁量大增,拆迁使购房的预期消费转化为即期消费,二级市场的放开带动了整个房地产市场的联动,房改房上市审批手续的简化,政策壁垒的消除,导致购房需求进一步放大。 目前南京市一些土地实行竞拍招标,商家不计成本高价抢拍,结果水涨船高,房价上涨也就水到渠成了。2009年的南京楼市,各板块涨声一片,2009年第三季度“中国购房者信心指数”的调查数据表明,南京购房者信心指数为93.5分。表示购房者信心处于信心悲观区,对购房信心不足。很多人表示现在南京的房价实在太高了,房价的涨幅已经大大超过了他们所能承受的范围之内。购房者信心不足,最直接的市场反应就是整个楼市出现了价升量跌的现象,一方面,开发商忙着涨价,另一方面,购房者面对高涨的房价处在下手和观望的矛盾中。南京购房者购买能力信心指数明显偏低,仅为95.6分,而购买迫切性指数却高达107.8分,可见两者间存在较大差距。因房价高涨放弃购房的刚性需求不在少数。首次置业者入市开始减少了,很多楼盘的改善型置业和投资客占了很大的比例,部分市民暂时放弃购房计划。业内人士担心,房价高位运行,将导致刚性需求的逐步退场,长此以往,如果投资改善型置业占据了主导,将使市场产生严重的资产泡沫。房价高是购房者信心的主要障碍。调查显示,购房者对南京目前的房价水平很不满意。并且对在售楼盘品质和可选楼盘数量方面也较为悲观。随着“一城三区”城市扩展的逐步推进,土地供应将以城郊接合部为主,受新一轮城市建设的推动,这类地区的基础配套设置将逐步完善。而一直是南京价格谷底的江北板块,由于新地王的诞生,房价也开始“破六奔七”。楼盘的涨幅过快,土地市场的表现也是“天价地”频出,地价的攀升又迅速带动新盘的价格上涨,多重作用使得楼市不理性的因素逐渐累积。 政府出台政策照顾中低收入者购房。南京市将充分发挥规划的调控作用,在城市总体规划和近期建设规划中,合理确定各类房地产用地的规模和布局,优先落实经济适用房、中低价商品房、危旧房改造项目,并合理配置市政配套设施。为了进一步控制好土地一级市场调控,防止房价过快上扬,南京市政府加强了对土地市场的宏观调控,明确了全市住宅用地供应适用范围、分配原则、分配计划等,保证城市土地资源优化配置。此外,南京市政府成

南京房地产市场调研报告范本

房地产市场调研报告 第一章市的区域特征和城市概况 第一节自然地理概况 市位于北纬33゜31′,东经118゜47′,属北亚热带季风气候区,四季分明,夏热冬冷,春秋短暂,雨量集中,历年平均气温16゜C,主导风向夏半年为西南风,冬半年为东北风。 地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点,素有“东南门户,南北咽喉”之称。境绵亘着宁镇山脉西段,城东钟山若长龙蟠绕,城西石头山似猛虎雄据,故有“钟山龙蟠,石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来,折向东去;淮、金川两河蜿蜒城中;玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间,气势雄浑而景色秀美。 1. 1 城市性质 是著名古都,省省会,长江下游重要的中心城市。 为我国六大古都之一,是国家级历史文化名城。的规划和建设要继承古都历史精华,创造融古都风貌与现代文明于一体的

城市特色。 是省省会,也是该省的政治、文化、经济中心,要保证省级管理职能的顺利行使,并形成省最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。 作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市,要充分发挥沿江、近海的优势,增强跨省域的辐射功能和吸引力。 1. 2 城市规模 1.2.1 人口规模 ●全市总人口2010年为680万左右,远景按1000万 人口预留,城镇人口2010年为520万左右,远景按870 万左右预留。 ●都市发展区总人口2010年为530万左右,远景按 800万左右预留。都市发展区城镇人口2010年为450万左右,远景按740万左右预留。 ●主城人口2010年控制在300万以,远景下降到260 万以。 1.2.2 用地规模

主城城市建设用地为243平方公里,人均城市建设用地2010年为81平方米,远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。 1. 3 主城功能布局特征 主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片(旧城)以发展第三产业为主,强调环境品质的提升和历史文化特色的体现;东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色的同时,加强设施配套和功能完善,形成居住就业相对平衡,配套设施相对完善的综 合性片区。 西片是主城的重要新区,具有以商务、体育、文化等功能为主的新城区的中心功能;居住与新业相协调的中高档居住区的功能;以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。 1. 4 社会经济发展目标 依据市“十五”计划纲要,将社会经济发展目标调整为:经过“十五”和更长的一点时间的努力,把建设成为科学技术先导,古都与江滨特色鲜明,国际影响较大的现代化中心城市。到2010年,基本实

南京市房地产市场研究报告

目录 目录 (1) 综述 (4) 一、前言 (4) 二、研究方法简介 (5) 1. 研究背景说明 (5) 2. 抉策地产研究指标体系说明 (6) 三、延伸服务 (7) 四、报告 (8) 摘要 (8) 1、房地产需求上升势头强劲 (8) 第一节市场容量分析 (10) 一、2003年南京市房地产市场容量分析 (10) (一)2003年的商品房市场容量 (10) 1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位 (10) 2. 投资者比例波动较大较快 (11) 3. 结婚购房比例比较稳定 (11) 4. 改善居住环境群体需求比例变化较小 (11) 5. 城市化进程等购房需求 (11) (二)存量商品房市场容量 (12) 二、2003年南京房地产市场交易状况分析 (12) 1. 2003年商品房已实现需求状况 (12) 2. 商品房交易量的历年增长情况 (13) 3. 2003年未实现需求状况分析 (13) 三、2003年需求结构分析 (14) 1. 各片区的结构比例及季度变化情况 (14) 2. 楼型层次及季度比例变化分析 (15) 3. 商品房价格档次及季度变化情况 (16) 第二节产品结构分析 (17) 一、2003年市场供给总量 (17) 1. 商品房开发持续增长 (17) 2. 土地资源的供给状况 (18) 3. 2003年存量房供应状况 (19) 4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况 (19) 二、2003年房地产供应结构以及供需分析 (20) 1. 2003年南京市房地产市场总体供需分析 (20) 2. 各区域供需结构分析 (20) 3. 价格层次供需结构分析 (22) 4. 楼型供需结构分析 (23) 5. 商品房总价与区域供需交叉分析 (23) 三、2004年南京市商品房供给总量分析 (24)

南京市房地产市场调研报告

南京市房地产市场调研报告 南京市房地产市场调研报告进入南京市场前期调研报告目录:一. 南京市房地产总体状况分析; 二. 南京市房地产市场板块划分及其属性; 三. 政府房地产发展政策; 四. 政府城市规划对房地产的影响; 五. 城市发展中交通发展的影响; 六. 南京市房地产企业竞争企业状况; 七. 江宁板块详细资料; 八. 民信将军路项目诸项信息; 九. 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议; 南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺,价格持续上涨,卖方市场特征显著,但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:8010年南京市主城建设的重点。 河西新区这两年的发展,有目共睹:奥体新城的建设.高档物业的开发.市政配套建设与完善.商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升,房地产市场火爆,成为住宅市场项目开发数量最多的板块。精品楼盘辈出,如万科金色家园(二期均价已达6500元以上).月安花园(二期均价已达3800以上),但由于缺乏自然环境的优势,几乎所有的楼盘都是以人工造景为主(万科等少数高价盘除外)。

江北板块:江北地区包括浦口区,大厂区,六合区,江浦县,由于长江两岸交通滞后,江北半版块的房地产开发温度较低,购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。随着长江五座大桥的建设,交通的改进,江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道;目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。 住宅多以多层为主,价格在2000元以下。 宁南板块:主要地处雨花台区,宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发,又有环境优美的自然景观优势(雨花台风景区.花神湖等),成片打造高档物业社区(如“仁恒玉兰山庄”.“翠竹园”等),使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升(不排除个别因素),促使该地区房地产市场进一步膨胀。目前,整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。但该区域商业配套.生活配套等均不够成熟,仅有的只是区位优势.自然景观优势。而随着城市化的不断发展,河西.亚东.江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将进一步缩短,预测将来河西将与宁南持平,甚至超出宁南。 住宅多以多层为主,均价4000元左右。 城东南板块:城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升,城东南地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。

角度地产——南京房地产市场周报(9

角度地产——南京房地产市场周报(9月27日-10月3日) 南京楼市上周(9.27-10.3)每日认购、成交量 (数据来源=两上房地产) 上周南京楼市每日认购及成交图表HOUSE365制图 本站消息延续上上周的热销行情,上周的前半周楼市依旧火爆,但国庆节前出台的调控政策,让热热闹闹的南京楼市在“黄金周”突然遇冷。 南京网上房地产的数据统计,截至10月3日20:30,上周(9月27日-10月3日)南京楼市共认购商品住宅1702套,成交1504套,日均认购243套。与之前一周相比(注:上上周南京楼市认购2255套,成交1056套),上周南京楼市认购量下降了25%,成交量则出现了四成多的增幅。 国庆假期南京楼市遇冷三天仅成交了53套 受二次调控新政等多方因素影响,原本被寄予厚望的“银十月”开场遇冷。 从上周南京楼市每日成交与认购折线图上可以看出,南京全市认购量在9月30日后出 现了明显的下降。国庆前三天认购量沿直线下滑,除10月1日当天有200多套的认购之外, 后两天均维持在百套上下,10月2日与3日两天的认购总量不及前半周一天的销量。“二次调控之后的市场反应立竿见影,现在已经通过认购、成交数据反映出来了”,有专家分析

国庆前三天,南京各大售楼处的人气锐减。尽管个别定价相对合理的楼盘,仍取得了不错的销售成绩。但与二次调控之前相比,不少楼盘开盘当天的去化率明显降低了不少。一些购房者尤其是投资客开始收手观望了,甚至有开发商出现了准备调整开盘计划的打算。 “突然要多交几万块钱首付,还是再等等看吧,国家调控房价的决心貌似很大,说不定接下来房价还会降呢”,原本打算近期购房的王先生陷入观望。“新政才出来几天,购房者进入短期的观望阶段也实属正常”,业内人士分析,至于后期走势还有赖于政策的执行力度与后续相关细则的出台。 前期新房源继续发威江北一枝独秀 上周前半周南京楼市位居高位的主要原因还是在于前期新房源的增加。位于热销楼盘排行榜前几名的项目均为近期有新房源推出的楼盘,其中不乏近期多次上榜的“熟面孔”,如东方龙湖湾项目详情业主社区相册样板户型视频地图、南京万达广场项目详情业主社区相册样板户型视频地图、天润城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、威尼斯水城项目详情业主社区相册样板户型视频地图等项目。 江北板块依旧是支撑上周南京楼市的主要功臣。仔细分析,这与江北近期上市量的增加不无关系。上周7 天,江北共有3 家楼盘推出新房源。其中大华锦绣华城项目详情业主社区相册样板户型视频地图与旭日爱上城项目详情业主社区相册样板户型地图开盘当天便取得不俗的销售成绩,在上周的热销楼盘排行榜上,这两个楼盘也均榜上有名。 江宁次之,在东方龙湖湾项目详情业主社区相册样板户型视频地图的带动下,以421 套的认购量排在各板块的第二名。选在中秋小长假期间推出新房源的东方龙湖湾凭借相对合理的价格与品质优势,吸引了不少购房者的关注,上周以212 套的销量位于热销楼盘排行榜的第一名。 此外,近期有不少新房源加盟的河西板块在上周的表现也不错,以302 套的认购量紧随江宁之后。河西名盘南京万达广场项目详情业主社区相册样板户型视频地图9月29日推出7、

南京市房地产市场调研报告

2004南京市河西房地产市场调研报告 南京河西市场调研报告 第一部分市场调研 目录 第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析 一、总供给量分析 二、总需求量分析 三、价格趋势 四、消化状况分析 五、购房面积与户型分析 六、购房习性特点分析 七、房地产市场综合评述 第二章项目所在区域重点竞争楼盘分析 一、在售物业 二、待售物业 三、待建物业 四、物业可比性 五、结论 第三章目标客户市场需求分析

第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析 一、总供给量分析 1、供给量分析 1995—2004年上半年商品住宅开发投资、面积等指标一览表 年份房地产开发投资(亿元)住宅开发投资(亿元)住宅施工面积(万㎡)住宅竣工面积(万㎡)住宅交易面积(万㎡) 199559.4529.2602.36230.78/ 199669.733.94543.78275.67178 199772.8936.17535.75207.87215 1998101.0658.79611.82270.46253 199997.9162.21686.93314.33222.2 200099.3466.42658.59297.55254.2 200111175.28743.95308.96305.23 2002137.6396.57909.6374.43341.92 2003183.8129.31255.0336.24400.16 2004上半年80.3255.381558.61121.32168.91

由上图可以看出1995年到2004年南京房地产市场投资开发力度加大,仅2004年上半年住宅开发投资量就接近1998年全年的投资量。施工面积近年来增幅明显,2004上半年的施工量已经大大超过了2003年全年的施工量,这体现出住宅开发量的飞速增长。竣工面积增长缓慢,在2003年甚至出现负增长的现象,这在一定程度上影响了供需平衡,需求量高速增长而供给量跟不上就会造成供不应求。商品住宅销售面积的平稳增加表现了南京房地产市场整体的供略大于求态势,呈现供需两旺的局面。 2、2004下半年南京房地产供给量预测 供应将稳步增加,总体供求矛盾将继续缓解,结构性矛盾仍将存在。 2003年全市共招拍挂出让614公顷土地,比2002年增加3.3倍,2004年国土部门还将供应土地1000公顷。2003年的开工面积、施工面积都大幅增长,因此2004年的供应量将有大的增长,总体供需矛盾会得到进一步缓解。2004年上半年全市商品住宅上市量为390.56万㎡,预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于2004年上半年的房地产投资增幅达到34.07%,2003年出让的614公顷土地一部分将在2004年下半年进入市场,2003年新开工面积达到了739.28㎡,经过半年左右的建设基本可以上市销售,因此保守估计2004年下半年上市量将会达到400~500万㎡。 二、总需求量分析 1、总需求量论述 目前,推动南京房地产开发投资不断增加的动力主要是强烈的市场需求,

南京房地产市场调研报告

( 调查报告) 姓名:____________________ 单位:____________________ 日期:____________________ 编号:YB-BH-045338 南京房地产市场调研报告Nanjing Real Estate Market Research Report

工作报告| Work Report 调查报告南京房地产市场调研报告 南京房地产开发投资额仍在增长,销竣比显示供需仍不平衡。XX年南京房地产开发累计投资额445.97亿元,同比增长27%,XX年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元,同比增长41%。XX年以来平均销竣比为2.64,XX年全年呈现供不应求的局面,但是XX年前两个月销售面积跟不上竣工面积,主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。 XX年南京商品房销售均价平稳增长,XX年初售价同比增长10.1%,环比略有下降。XX年,南京市商品房全年销售均价为5303.8元/平方米。 XX年1-2月份商品房销售均价为5331元,同比XX年2月份增长10.1%,相比XX年全年销售均价增长0.5%,但是比较XX年末的销售均价略有下降。XX年12月份南京市商品房成交量显著放大,XX年前两个月成交量较少,相比XX年1-2月份同比减少60%多。 XX年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳,较XX年同比有所减少。XX年3月份累计成交面积约40万平方米,同比减少17%左右,4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米,有望超过3月份的成交量,但同比XX年4月仍有缩减。 南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召,土地供应不会对房地产 第2页

2016 年南京市区房地产市场分析报告

2016年南京市区房地产市场分析报告2016年的南京楼市显然不是平淡的一年,上半年的楼市延续了2015年的火热状态,前6个月南京市区的(不含高淳、溧水)新房成交量就达到7.5万套之多,这一数据超过了2010、2011和2014年全年的成交量(不含高淳、溧水)!然而,在9月底和10月国庆期间,随着“限购”再出和“双限”等相关楼市调控政策的相继出台,南京楼市开始降温的趋势逐步显现,第四季度的3个月新房成交量(不含高淳、溧水)逐月下降且都未再突破1万大关。 一、2009--2016年南京市区年度成交同比分析 2016年,南京市区的新房成交量(不含高淳、溧水)突破12.6万套,创下了自2009年起8年来的新高。2016年南京市区全年新房成交量较2015年上涨的9.5%、较2014年和2013年更是分别上涨了70.9%和42.7%!相当于2011年与2012年两年成交量的总和。从2009年开始的历年成交数据中可以看出,南京楼市在经历过2010年与2011年的相对低潮期后,从2012年开始,楼市成交量的上涨势头愈加明显,到2016年达到了又一个新高。 2016年上半年南京楼市火爆,6个月的成交量达7.5万套!下半年随着多项楼市调控政策的出台,楼市总体有所降温,但成交量仍超过5万套。 二、2016年度南京市区月度成交分析

除去受春节影响的2月份来看,2016年前9个月的新房成交量基本都保持在1万套左右,前三季度的南京楼市始终保持着火爆状态:成交量居高不下、上市量未有大增,导致南京市区的新房库存量逐月下降,到2016年三季度末,南京市区的新房库存仅为2.1万套,去化周期不足两个月。 南京楼市的持续火热触发了相关调控政策的出台:9月25日的“主城区住房限购政策”与10月国庆期间的“限购+限贷”的“双限”政策,这些调控政策的相继出台表明了南京市政府稳定市区楼市的决心。“双限”政策的调控力度之大导致南京楼市没有了前三季度的火爆转而走向平稳。有“双限”政策加持的第四季度,南京市区的新房成交量开始逐月下降,楼市降温迹象明显。 三、2016年度南京市区各板块成交分析

南京十大房地产公司排行榜 南京知名的房地产公司有哪些

南京十大房地产公司排行榜南京知名的房地产公司有哪些房地产公司是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。一个值得信赖的房地产公司开发出来的房地产公司在质量和服务上都更值得购买,所以人们在选购房产时对房地产公司的考量也是很有必要的。南京的朋友们看过来,下面高端营销推广平台鹿豹座(广告)就给大家介绍一下南京的房地产公司,。如果您有更好的房地产公司推荐,请联系鹿豹座。以下排名不分先后。 . 中海地产南京公司 中海地产南京公司成立于年月,地处中国最活跃的长三角经济带,是中海地产总部在内地成立的第家地区公司。截至年月,南京中海累计已开发面积万平米,待开发面积万平米,已实现销售额近亿元人民币,年上半年销售额近亿元人民币,位列南京市第一。其中中海?塞纳丽舍于年荣获“双节双优住宅方案金奖”,中海?凯旋门则于年荣获“詹天佑奖优秀住宅小区金奖”。中海?凤凰熙岸项目荣获“中国土木工程詹天佑奖住宅小区优秀规划工程”单项奖。 . 苏宁环球股份有限公司 苏宁环球股份有限公司作为深交所上市的多元化超大型综合性企业,近年来凭借雄厚的实力跻身中国企业五百强前列,并以骄人的业绩位列中国房地产企业前二十强。先后开发多个著名地产项目,例如闻名遐迩的“瑰字”系列住宅项目、威尼斯水城与天润城项目。年,苏宁环球加快了在高端酒店业的发展步伐,先后与著名的万豪国际集团、喜达屋国际集团建立了战略合作伙伴关系。随着苏宁环球商业地产的极速发展,不久的将来,苏宁环球将成为高星级豪华酒店业的新航母。 . 保利江苏房地产发展有限公司 保利江苏房地产发展有限公司成立于年月,系保利房地产(集团)股份有限公司全资子公司。截止年底,保利地产品牌价值达亿元,公司总资产突破亿元,实现当年销售认购过亿元。自成立后,保利地产又进驻了无锡、常州、连云港三个城市;拥有了保利?香槟国际、保利?紫晶山、无锡?香槟国际、连云港?海上五月花四个在建项目,另有三幅地块待开发。公

南京市房地产买卖契约书

南京市房地产买卖契约书 甲方(卖方):_________ 乙方(买方):_________ 中介机构:_________ 甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则,经协商一致,就下列房屋买卖事项订立本契约。 第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下: 1、坐落于南京市_________区_________路_________号_________室,建筑面积_________平方米; 2、出售房屋的所有权权证号为_________字第_________号,丘号为_________; 3、房屋平面图及其四至范围见附件一。 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 该房屋的相关权益随该房屋一并转让。 第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋不受他人合法追索。 第三条乙方在_________年_________月_________日前付给甲方定金(币种_________)(大写)_________元,(小写)¥_________元 上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款,在_________时由甲方退还乙方。 第四条该房屋房价款为(币种_________):(大写)_________元,(小写)¥_________元 房价款的支付方式和支付时间为: 1、_________年_________月_________日前现金支付房款_________元(¥_________) 2、乙方领取房屋所有证时现金支付余款_________元(¥_________) 乙方未按规定支付房价款的,则按下列第_________种约定承担违约责任: 1、乙方逾期支付房价款的,每逾期一天,按应付到期房价款的万分之_________支付违约金。 2、乙方逾期支付房价款超过_________天,且所欠应付到期房价款超过_________元的,甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后三天内将已收房价款退还乙方,所收定金不予退还;并有权要求乙方支付占总房价款百分之_________的违约金。 第五条甲、乙双方定于_________年_________月_________日时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。 双方定于_________年_________月_________日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。 甲方应在房屋产权过户前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。 甲方未按规定履行以上业务的,则按下列约定承担违约责任: 1、甲方逾期交付房屋的,每逾期一天,按总房价款的万分之_________支付违约金。

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